Nội dung chính
Thực trạng: Bất động sản không được ưu tiên vay vốn
Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, bất động sản chỉ được ưu tiên vay vốn khi là nhà ở xã hội hoặc khu công nghiệp, do đó lãi suất cho lĩnh vực này luôn cao hơn.
Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đã tăng hơn 2% trong 2 tháng qua, các doanh nghiệp bất động sản phải chịu áp lực tài chính mạnh mẽ, đồng thời phải thích nghi với các quy định mới về đất đai.
Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản lớn nhất
Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest, nhấn mạnh giá đất đang tăng lên mức hơn 700 triệu đồng/m² ở Hà Nội và 600 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Nguyên nhân là do việc áp dụng bảng giá đất cũ 2014 kèm hệ số điều chỉnh mới.
Hệ số K chưa được công bố, khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu, làm chậm tiến độ dự án. Thời gian từ khi ban hành bảng giá đất tới khi có hệ số K có thể lên tới 6 tháng, khiến các dự án đã nhận đất vẫn không thể nộp tiền sử dụng đất.
Vấn đề giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng vẫn là “điểm nghẽn” kéo dài; nếu địa phương không quyết liệt, tiến độ dự án sẽ bị kéo dài thêm.
Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải pháp tháo gỡ vướng mắc
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích, nghị quyết này đề xuất 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước sẽ thu hồi phần đất còn lại khi dự án đã hoàn thành >75% diện tích và >75% người dùng đất, giao lại cho nhà đầu tư.
- Thu hồi đất khi bồi thường và hỗ trợ tái định cư, đồng thời cho phép ngoại lệ cho dự án khẩn cấp, quan trọng quốc gia.
- Đấu giá/đấu thầu chỉ cần có quy hoạch chung hoặc phân khu, giảm thời gian chuẩn bị dự án.
- Áp dụng bảng giá đất thống nhất, cho phép thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần xin thêm giấy tờ.
Đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, kêu gọi bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và xây dựng kế hoạch kinh doanh ổn định. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần được thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền thuê đã nộp.
Quy hoạch dài hạn
VNREA nhấn mạnh quy hoạch cần đồng bộ với chiến lược quốc gia, có tầm nhìn 50‑100 năm, tránh “manh mún” chỉ tập trung vào bất động sản ngắn hạn.
Triển vọng lãi suất và nguồn vốn
TS Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22%, cao hơn mức tăng trung bình 18.5% của hệ thống ngân hàng. Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản dự kiến tăng 24%, trong khi vay mua‑sửa nhà tăng 14‑15%.
Mặc dù nguồn vốn không thiếu – năm 2025 doanh nghiệp bất động sản phát hành 123.5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với 2024 – nhưng chi phí vay sẽ tăng do lãi suất chung cao hơn.
Ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp tập trung vào nhà ở trung cấp, xã hội và các sản phẩm “túi tiền” còn thiếu hụt, đồng thời hạn chế đầu tư dàn trải và tái cấu trúc danh mục sản phẩm.
Định danh bất động sản – Giải pháp giảm đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản Việt Nam được định danh bằng mã số. Mã này gắn liền từ khâu đất, dự án, công trình đến giấy chứng nhận, giúp minh bạch hoá giao dịch, ngăn chặn “hai giá” và giảm đầu cơ.
Định danh môi giới cá nhân cũng sẽ nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
Bài học từ Nhật Bản
Ông Takayama Yasushi, Giám đốc Điều hành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản, chia sẻ mô hình nhà ở xã hội Nhật Bản – ba trụ cột: hỗ trợ tài chính lãi suất thấp, phát triển nhà ở ven đô và vai trò chủ động của chính quyền địa phương. Kinh nghiệm này cho thấy cần tầm nhìn dài hạn và chính sách kiên định để giải quyết thiếu hụt nhà ở.
Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ổn định hơn khi kết hợp công cụ điều tiết đất đai và tài chính, đồng thời giảm bớt rào cản vay vốn và tăng tính minh bạch qua định danh.