Đánh thuế bất động sản: Khó khả thi khi hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện

Theo đó, một trong những nội dung quan trọng của Dự thảo Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội là xây dựng Luật Thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật sử dụng đất nông nghiệp và Luật sử dụng đất phi nông nghiệp. Dự án Luật này dự kiến điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đưa đất nông nghiệp vào diện không chịu thuế.

Với phạm vi điều chỉnh rộng (gồm đất, nhà và công trình xây dựng), dự án Luật Thuế bất động sản được cho khi ban hành sẽ tác động tới toàn thể người dân và doanh nghiệp. Về mốc thời gian, Chính phủ có thể trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2024 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

Lý giải về việc xây dựng dự án Luật này, theo cơ quan quản lý, chính sách hiện chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng) trong khi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Hiện nay, nhiều quốc gia bên cạnh việc thu thuế đất, cũng nỗ lực điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng.

Vì thế, Luật Thuế bất động sản có thể được xây dựng theo hướng áp biểu thuế luỹ tiến và tách riêng đất, nhà ở để đánh thuế. Điều này nhằm đơn giản và thuận lợi hơn trong việc thu thuế, cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần sẽ đảm bảo mục tiêu điều tiết cao với nhà, đất có giá trị lớn, công bằng hơn với người có giá trị nhà đất thấp…

Trước vấn đề đã nêu, mặc dù đánh giá, việc xây dựng Luật Thuế bất động sản là cần thiết và phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần nghiên cứu kỹ và có lộ trình trước khi ban hành, nhất là khi thông tin các giao dịch bất động sản vẫn còn mập mờ, thiếu minh bạch.

Thông tin với báo chí, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thuế bất động sản là công cụ điều chỉnh rất tốt để ngăn chặn đầu cơ, hạn chế sốt đất cho thị trường nhưng tại Việt Nam, do thu nhập của phần lớn người lao động quá thấp, không có chi phí cho nhà ở nên thuế bất động sản từ trước đến nay rất thấp, không đáng kể, điều này vô hình trung tạo điều kiện cho một bộ phận đầu cơ đất đai.

“Tôi cho rằng, lướt sóng là hành vi không nên có trong thị trường bất động sản. Đất đai hay nhà ở phải được đưa vào sử dụng để tạo ra giá trị gia tăng chứ không thể mua rồi bán ngay và hưởng khoản tiền chênh lệch lớn. Đó là hành vi không tốt cho thị trường, khiến giá bất động sản bị tăng ảo, gây hại cho nền kinh tế”, ông Đặng Hùng Võ nhận định.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, việc đánh thuế bất động sản đã rất nhiều lần được đề xuất nhưng trên thực tế rất khó khả thi. Bởi yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản đến nay vẫn chậm trễ thực hiện. Không có cơ sở dữ liệu, không có sự công khai thông tin các giao dịch mua bán, nhiều người chuyển nhượng trao tay không qua kênh chính thức thì rất khó để đánh thuế.

“Trước khi đánh thuế, hệ thống quản lý đất đai, bất động sản và quản lý thuế phải rõ ràng, minh bạch, kịp thời thông qua công nghệ số. Bên cạnh đó, cần quy định, mọi bất động sản dù ai là chủ cũng phải giải trình được nguồn gốc tiền mua bất động sản, nếu không giải trình được thì phải có biện pháp xử lý mạnh tay. Trong đó, phải xử lý trường hợp nhờ người khác đứng tên bất động sản. Khi vẫn còn sự nhập nhèm, mập mờ thì việc đánh thuế vẫn rất khó khả thi”, vị chuyên gia này đánh giá.

Còn theo, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, muốn xây dựng Luật Thuế bất động sản hiệu quả, thiết thực thì phải chờ Luật Đất đai thông qua, vì hiện nay Luật Đất đai đang còn nghiên cứu gia tăng quyền sử dụng đất, không những chỉ phần ngầm, phần đất, mà còn phần trên mặt đất; thậm chí, còn có quyền ưu tiên phát triển không gian, quyền đặc thù khi đã sử dụng đất.

“Các cơ quan xây dựng luật cần thận trọng hơn, đảm bảo đồng bộ các luật”, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Đồng quan điểm đã nêu, nhiều ý kiến cũng cho rằng, Luật Đất đai là bộ luật “xương sống” của nhiều Luật khác có liên quan đến lĩnh vực đất đai. Do đó, phải có một Luật Đất đai hoàn chỉnh, làm nền tảng để đưa ra các luật khác, bao gồm cả Luật Thuế bất động sản. Từ đó, sẽ tránh được những bất cập, tiêu cực, lãng phí và thực sự đưa pháp luật vào thực tiễn với tính đồng bộ và khả thi./.