Để giải quyết khoản nợ sắp đến hạn, doanh nghiệp địa ốc khuyến khích trái chủ hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản. Theo nhiều chuyên gia, đây là giải pháp tốt nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm qua đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Ông Lê Long Giang, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam đánh giá: “Đây vừa là kênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả đối với các doanh nghiệp, vừa là kênh đầu tư hấp dẫn đối với cho người dân, vừa là nguồn lực dồi dào cho sự phát triển kinh tế quốc gia mà không gây áp lực đến bội chi ngân sách Nhà nước”.
Tuy nhiên, bước vào giai đoạn cuối năm 2022, nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh “khó chồng khó” khi dòng vốn dần cạn kiệt, trong khi khối lượng trái phiếu phát hành trước đó cũng đến hạn phải trả.
Theo số liệu cập nhật của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 ở mức 21.850 tỷ đồng. Một số chuyên gia đánh giá đây không phải con số quá lớn và các doanh nghiệp vẫn có thể xoay xở được.
Tuy nhiên, những năm tiếp theo, áp lực sẽ ở mức đáng kể khi lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2023 và 2024 lần lượt là 119.050 tỷ đồng và 111.810 tỷ đồng. Đây sẽ là con số “đè nặng” doanh nghiệp nếu thanh khoản vẫn kém và ngân hàng vẫn siết chặt tín dụng.
Vì lẽ đó, thị trường trái phiếu đang được chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau, trong đó có một số doanh nghiệp đã thuyết phục nhà đầu tư hoán đổi sang sản phẩm bất động sản.
Doanh nghiệp chấp nhận chịu thiệt là điều… nên làm
Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trong thời gian qua, nhà đầu tư tham gia rót vốn vào trái phiếu doanh nghiệp có nhiều nhóm. Cụ thể trong đó, có nhóm chọn các doanh nghiệp lớn, dự án đã hoàn thành pháp lý; có nhóm đầu tư vào các doanh nghiệp nhỏ, dự án còn nằm trên giấy, thậm chí là không có tài sản thế chấp.
Việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản là giải pháp tốt trong giai đoạn hiện nay hiện nay, đặc biệt là với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý.
“Bất động sản là kênh tích trữ tài sản, tích trữ tiền hàng đầu nên đây là cơ hội rất tốt cho các trái chủ, tuy nhiên cần đánh giá đúng từng dự án, từng chủ đầu tư. Ví dụ như dự án đã đủ pháp lý, gần hoàn thành thì nhà đầu tư có thể lựa chọn. Ngoài nỗ lực của doanh nghiệp, cũng cần phải có sự đồng hành của các bên. Chẳng hạn ngân hàng nếu thấy dự án thực hiện được 60 – 70% thì nên cho vay để dự án không bị dở dang, có thể hoàn thành và đưa vào sử dụng. Nhà nước phải vào cuộc tháo gỡ khó khăn về pháp lý, cơ chế để có sản phẩm giao cho nhà đầu tư”, ông Châu nêu kiến nghị.
Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia kinh tế – PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nói với Reatimes, đây là biện pháp khả thi cho cả phía doanh nghiệp lẫn chủ nợ trái phiếu.
Nhìn nhận dưới góc độ tâm lý của trái chủ, ông Thịnh cho rằng, đây là thời điểm cuối năm nên nhà đầu tư đều mong muốn thu được cả vốn gốc lẫn tiền lãi. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp gặp khó khăn, không thể thanh toán được trái phiếu và xin hoán đổi sang tài sản thay vì trả tiền thì rõ ràng phía trái chủ là bên bị động, đây là một bất cập đối với họ.
Theo ông Thịnh, việc trái chủ có chấp nhận giải pháp “hàng đổi hàng” này hay không còn tùy thuộc vào 2 yếu tố: “Thứ nhất, sản phẩm bất động sản được phía doanh nghiệp đưa ra để hoán đổi phải có tính thanh khoản cao, dễ dàng mua bán được. Thứ hai, giá của sản phẩm bất động sản phải ở mức đủ để khuyến khích trái chủ chấp nhận hoán đổi tài sản, đủ để khiến họ nhìn thấy sẽ có lợi trong tương lai”.
Trong khi đó, ở phía doanh nghiệp, những lợi ích được thể hiện rõ nét hơn. PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh đã chỉ ra 3 “mối lời” mà các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp địa ốc được hưởng ở đây.
Lợi ích đầu tiên dễ dàng nhận thấy nhất là việc doanh nghiệp sẽ trả được nợ vay và lãi vay trái phiếu đúng thời hạn cho các trái chủ. Nhờ vậy, vẫn giữ được uy tín, tên tuổi, danh tiếng trong các đợt phát hành trái phiếu tiếp theo và trong hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung.
Thứ hai, thời gian qua các doanh nghiệp địa ốc cũng gặp nhiều khó khăn khi thị trường “đóng băng”, tính thanh khoản yếu. Do vậy, nếu trái chủ chấp nhận sản phẩm bất động sản thay vì đòi tiền thì cũng là điều tốt cho doanh nghiệp khi vừa bán được hàng, vừa giữ được uy tín.
Cuối cùng, doanh nghiệp hoán đổi được khoản nợ trái phiếu sẽ vừa giải phóng các sản phẩm bị ứ đọng, vừa đẩy nhanh vòng quay của vốn, từ đó tiếp tục vận hành tốt hoạt động sản xuất kinh doanh.
“Nếu trái chủ chấp nhận hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản, doanh nghiệp địa ốc dù·có cảm thấy bị lỗ một ít thì cũng nên cân nhắc để thực hiện bán tài sản. Hạ giá các bất động sản và chịu thiệt để trả được lãi vay, nợ vay trái phiếu cũng là điều nên làm”, ông Thịnh đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp bán được tài sản thì hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ được đẩy mạnh, qua đó thúc đẩy thị trường tài chính, tiền tệ ổn định và phát triển. Do vậy, các cơ quan quản lý cũng đóng vai trò to lớn. Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cho rằng, các nhà quản lý nên tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục, giấy tờ để doanh nghiệp có cơ hội thực hiện hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản.
Rủi ro vẫn “rình rập”
Dù được giới chuyên gia đánh giá là một trong những giải pháp khả thi và phù hợp nhất trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn như hiện nay nhưng nhiều trái chủ vẫn còn e dè chưa đưa ra quyết định bởi các rủi ro có thể xảy ra của hình thức “hàng đổi hàng” này.
Anh Đức Long (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) hiện đang nắm giữ 1,5 tỷ đồng trái phiếu của một doanh nghiệp bất động sản. Số trái phiếu này sẽ đến hạn thanh toán vào cuối tháng 12/2022 tới đây nhưng từ cách đây 2 tuần, nhân viên đã gọi điện tích cực tư vấn và khuyến khích anh chuyển đổi sang bất động sản với mức chiết khấu hấp dẫn là 35%. Chia sẻ với PV Reatimes, anh Long cho biết, vẫn còn đang đắn đo và cần suy nghĩ thêm.
“Nói trắng ra, đây là cách doanh nghiệp “đảo chiều” chúng tôi, từ chủ nợ trái phiếu đảo thành khách hàng mua sản phẩm một cách bất đắc dĩ dù không có nhu cầu. Tôi thấy khó khăn nhất là ở chỗ định giá cho bất động sản hoán đổi, rồi còn xuất hiện tình trạng mua chung sản phẩm nếu trái chủ không đủ tiền. Tôi sợ sẽ có nhiều vấn đề phát sinh không lường trước được khi thực hiện hoán đổi”, anh Long cho hay.
Ở góc độ chuyên gia kinh tế, ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng, có 3 rủi ro lớn nhất mà các trái chủ cần phải lưu tâm.
Rủi ro đầu tiên là trong thời gian trước, một số chủ đầu tư đã khởi công xây dựng các dự án khi chưa đầy đủ các thủ tục, giấy tờ cũng như căn cứ pháp lý. Nếu trái chủ không tìm hiểu kỹ lưỡng mà hoán đổi phải những tài sản như thế thì sau này sẽ rất phức tạp.
Rủi ro thứ hai là về giá cả. Ông Thịnh phân tích: “Trong mấy năm vừa qua, thị trường bất động sản hầu như chỉ có tăng chứ giảm rất ít. Kể cả khi nền kinh tế khó khăn như năm 2021 (GDP chỉ tăng 2,58%) hay năm 2020 (GDP tăng 2,91%) thì giá bất động sản vẫn tăng vù vù, thậm chí nhiều phân khúc còn bị thổi giá lên rất cao. Bây giờ vẫn nói thị trường trì trệ từ đầu năm đến nay nhưng thực ra đâu có phân khúc nào giảm giá một cách rõ rệt”.
Từ thực trạng trên, ông Thịnh cho rằng nếu doanh nghiệp đưa ra mức giá như hiện nay thì các trái chủ chấp nhận hoán đổi sẽ dễ bị lỗ: “Đó là giá không thực của thị trường. Việc thẩm định giá và xem xét kỹ lưỡng khả năng thương mại của các tài sản là điều cần thiết để tránh gặp phải rủi ro sau này”.
Tuy nhiên, theo ông Thịnh, trái chủ cũng không nên vì quá đề phòng rủi ro mà gạt bỏ hoàn toàn giải pháp “hàng đổi hàng” với doanh nghiệp: “Tất nhiên giữa 2 “ngã rẽ” là hoặc có thể mất, hoặc vẫn còn có tài sản, thì tôi vẫn khuyên trái chủ nên lấy tài sản hoán đổi nếu doanh nghiệp đang quá khó khăn. Nhỡ chẳng may doanh nghiệp phá sản thì chắc gì phần của trái chủ đã còn”?
Rủi ro cuối cùng chính là phía trái chủ chưa có nhiều kinh nghiệm trong “thương vụ” trao đổi này. Nhìn nhận một cách khách quan thì ngay từ ban đầu, các nhà đầu tư không hề có nhu cầu mua tài sản. Sở dĩ họ chấp nhận hoán đổi ở đây cũng là vì thấy doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chi trả bằng tiền mặt, muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp giữ được dòng tiền để tiếp tục sản xuất kinh doanh.
“Trái chủ không có nhu cầu từ đầu nên rất dễ sau này họ sẽ bán các tài sản đó. Tuy nhiên, họ không phải nhà đầu tư chuyên nghiệp để có thể dễ dàng đi mua và bán lại kiếm lời. Cho nên trong tương lai, các khâu từ cách thức mua bán, tính toán giá cả… đều sẽ trở thành khó khăn cho trái chủ. Nếu tất cả mọi người đều chấp nhận hoán đổi mà sau này lại bán ra khi không có kinh nghiệm, không có kỹ năng thì khả năng mất, lỗ và gặp phải rủi ro trong các vấn đề liên quan sẽ tương đối nhiều”, ông Thịnh nhìn nhận và đánh giá.
Bên cạnh những rủi ro tiềm ẩn thì theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, giải pháp này còn có thể tạo ra một tiền lệ xấu, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản nếu xét về lâu dài. Đó là việc một số doanh nghiệp sẽ có thể phát hành trái phiếu với tâm thế luôn bán được hàng, kể cả khi có gặp khó khăn thực sự hay không, bằng cách hạ giá rẻ các bất động sản để thanh lý trái phiếu.
“Tuy nhiên, nếu nhìn nhận về mặt tích cực thì giải pháp này sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể mua được bất động sản với giá rẻ hơn thị trường. Điều này một mặt như “ép buộc” trái chủ, nhưng mặt khác cũng chứng minh bên phát hành trái phiếu có tài sản để đảm bảo, qua đó giúp người dân yên tâm hơn khi đầu tư”, ông Thịnh cho hay./.