Năm 2023 đem đến nhiều tín hiệu mừng cho thị trường bất động sản phục hồi thông qua các điều kiện thuận lợi về kinh tế vĩ mô, xuất nhập khẩu và chính sách.
Trung Quốc mở cửa biên giới trở lại, bất động sản du lịch hưởng lợi
Ngày 26/12/2022, Ủy ban Y tế quốc gia Trung Quốc (NHC) đã công bố các biện pháp hạ cấp kiểm soát Covid-19 từ cấp A xuống cấp B, bắt đầu từ ngày 8/1/2023. Trung Quốc cũng sẽ chính thức bỏ cách ly tập trung và xét nghiệm Covid-19 đối với du khách tới nước này. Giới hạn hiện tại về số lượng chuyến bay quốc tế giữa Trung Quốc và phần còn lại của thế giới cũng sẽ được gỡ bỏ. Theo South China Morning Post, động thái này là bước cuối cùng của Bắc Kinh trong việc loại bỏ chiến dịch “Zero-Covid” kéo dài suốt 3 năm và chuyển sang trạng thái “sống chung với dịch”.
Thị trường bất động sản Việt Nam cũng sẽ được hưởng lợi ít nhiều, trước hết phải kể đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với việc du lịch là ngành được dự đoán sẽ bứt phá đáng kể sau động thái mới của Trung Quốc. Bởi trước thời điểm Trung Quốc thực thi chính sách “Zero Covid”, khách Trung Quốc dẫn đầu về lượng khách quốc tế đến Việt Nam, chiếm đến 30%. Tuy nhiên đến năm 2022, con số này giảm đáng kể, chỉ còn 54.000 lượt.
Ngay sau thông báo mở cửa biên giới của Trung Quốc, một số quốc gia là điểm đến du lịch nổi bật trong khối ASEAN đã bắt đầu nhận về những tín hiệu tích cực. Đầu năm 2023, lượng khách đặt vé đi Thái Lan tăng 400% trên trang Trip.com, đưa quốc gia này trở thành một trong 5 điểm đến phổ biến nhất của du khách Trung Quốc. Tương tự, Việt Nam cũng có thể kỳ vọng vào lượng khách quốc tế phục hồi trở lại như thời kỳ trước đại dịch.
Theo TS. Trần Nguyên Đán – chuyên gia kinh tế, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, Trung Quốc mở cửa tạo ra động lực tăng trưởng cho cả một hệ sinh thái bất động sản du lịch, bao gồm cả nhà hàng, quán ăn với lượng khách hàng dồi dào, từ đó cải thiện được tính thanh khoản.
TS. Trần Nguyên Đán cũng phân tích, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung, bên cạnh những giải pháp từ chính sách tài chính – tiền tệ, cũng cần phải cải thiện sức mua của người dân để tăng thanh khoản, giảm hàng tồn kho. Hiện nay, bất động sản Việt Nam đang rơi vào tình trạng thừa sản phẩm ở phân khúc cao cấp nhưng thiếu sản phẩm ở phân khúc trung bình, có giá cả hợp lý để người dân có thể tiếp cận được. Trong khi đó, xuất khẩu Việt Nam những tháng cuối năm 2022 có xu hướng giảm do biến động kinh tế toàn cầu, đặc biệt là tỷ lệ lạm phát gia tăng tại những thị trường quan trọng như Hoa Kỳ, EU, khiến cho nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng kinh doanh ảm đạm, thiếu đơn hàng, từ đó thu nhập của người lao động không ổn định và sức mua cũng giảm theo.
Trung Quốc vẫn là thị trường tiêu thụ hàng hóa và xuất khẩu quan trọng của Việt Nam. Khi quốc gia này có động thái mở cửa, hoạt động xuất khẩu được đẩy mạnh, các doanh nghiệp sản xuất và xuất khẩu với đối tác Trung Quốc có nhiều cơ hội kinh doanh và đem về lợi nhuận. Từ đó, người lao động có thu nhập, sức mua được cải thiện và cũng tạo ra điều kiện cần thiết để thị trường bất động sản ấm trở lại vào năm 2023.
Cùng với khả năng tăng thanh khoản, thị trường bất động sản cũng có cơ hội đón nhận dòng vốn mạnh mẽ hơn từ Chính phủ. Theo nhận định của TS. Trần Nguyên Đán, động thái mở cửa biên giới của Trung Quốc sẽ giúp cho các doanh nghiệp trong khối tư nhân có điều kiện để sản xuất và trao đổi hàng hóa mạnh mẽ hơn. Vậy lúc này, Chính phủ sẽ có động lực để tăng nguồn cung tiền vào thị trường, chấp nhận một phần lạm phát do cầu kéo và tăng trưởng kinh tế. Hay nói cách khác, Chính phủ vẫn có thể giữ chỉ số lạm phát ở mức độ hợp lý mà không cần siết chặt nguồn tiền. Từ đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ có cơ hội tiếp cận dòng vốn để cơ cấu lại hoạt động kinh doanh.
Mặc dù có nhiều người lo ngại rằng việc Trung Quốc mở cửa có thể cạnh tranh trực tiếp với thị trường bất động sản Việt Nam, tuy nhiên tại nước ta, bất động sản công nghiệp vẫn còn nhiều dư địa để phát triển. Bản thân thị trường nhà ở cũng đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ, phân khúc trung bình. Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài từ những khu vực như Mỹ, châu Âu hay Hàn Quốc, Nhật Bản vẫn sẽ có cơ hội phát triển tại thị trường Việt Nam.
Đối với chứng khoán bất động sản, TS. Trần Nguyên Đán dự đoán khoảng nửa cuối năm 2023 sẽ là thời kỳ nhóm ngành bất động sản lấy lại phong độ và hấp dẫn nhà đầu tư. Khi chỉ số VN-Index nằm trong khoảng 1050 – 1070 điểm, nhà đầu tư sẽ tìm đến chứng khoán để tìm kiếm cơ hội và từ đó bất động sản có thể thu hút dòng tiền.
Hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm phát triển minh bạch thị trường bất động sản
Nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sau khi trải qua nhiều biến động và chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu, lạm phát, chiến tranh, gián đoạn chuỗi cung ứng. Trong khi đó, bất động sản là lĩnh vực kinh tế quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều ngành nghề như vật liệu xây dựng, kiến trúc, nội thất,…
Do đó, để phát triển thị trường bất động sản trong sạch, lành mạnh và bền vững trong năm 2023, một loạt cơ chế, chính sách mới đã được các bộ, ngành tích cực hoàn thiện và triển khai, nhằm hỗ trợ bất động sản vực dậy sau thời kỳ trầm lắng, ảm đạm. Bốn chính sách mới có tác động đáng kể đến bất động sản trong năm nay bao gồm:
Thứ nhất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo thị trường. Trước đó, theo quy định hiện hành, khung giá đất là giá do Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Trên cơ sở đó, UBND các tỉnh xây dựng bảng giá đất ở địa phương. Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảng giá đất được xác định theo giá trị thị trường. Nhờ đó, người dân khi có đất bị thu hồi sẽ được bền bù thỏa đáng. Khi khung giá đất sát với giá thị trường sẽ khiến thuế, phí chuyển nhượng bất động sản cao hơn và giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo, giúp thị trường vận hành minh bạch, lành mạnh. Đây được xem là bước đột phá lớn trong quản lý, sử dụng đất đai. Hiện nay, Dự thảo đang trong quá trình lấy ý kiến nhân dân và sẽ tiếp tục được hoàn thiện trong thời gian tới.
Thứ hai, Nghị quyết 18-NQ/TW quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều đất đai. Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” được ban hành tháng 6/2022. Trong đó đề ra nhóm nhiệm vụ hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và bao gồm “quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”. Như vậy sẽ giảm được tình trạng đầu cơ đất, giảm tiêu cực về đất đai và tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán dựa trên nhu cầu thực.
Thứ ba, Nghị định 44/2022/NĐ-CP quy định chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án và tình hình giao dịch bất động sản. Theo đó, Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án bất động sản và sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch trong kỳ báo cáo.
Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu; chủ đầu tư chuyển nhượng phải điều chỉnh, sửa đổi lại thông tin, dữ liệu về dự án. Cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cấp tài khoản mới và hướng dẫn truy cập, kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng. Kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của dự án trong kỳ báo cáo. Việc yêu cầu chủ đầu tư phải minh bạch thông tin về dự án sẽ góp phần minh bạch thông tin về thị trường bất động sản.
Thứ tư, Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP tháo gỡ khó khăn, khơi thông kênh trái phiếu doanh nghiệp. Tháng 9/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Tuy nhiên, thời điểm cuối năm 2022, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản, nguồn vốn và đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu rất lớn, khiến thị trường bất động sản và chứng khoán rơi vào trầm lắng.
Nắm bắt được điều này, tháng 12/2022, Bộ Tài chính đã trình dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Trong đó đề xuất lùi 1 năm thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; cho phép thực hiện quy định về yêu cầu bắt buộc xếp hạng tín nhiệm từ ngày 1/1/2024 thay vì 1/1/2023; cho phép doanh nghiệp được thay đổi kỳ hạn, hoán đổi trái phiếu đã phát hành theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư; cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác.
Những đề xuất trên góp phần tạo điều kiện cho doanh nghiệp cân đối lại dòng tiền, có thêm thời gian gia hạn/giãn nợ, giúp các nhà đầu tư dưới chuẩn tiếp tục được mua trái phiếu. Nhìn chung, Nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022/Đ-CP với nhiều điều khoản tích cực sẽ giúp giảm áp lực cho doanh nghiệp về trả nợ trái phiếu, giảm nguy cơ vỡ nợ trái phiếu và cải thiện tính thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Cùng với các điều kiện thuận lợi từ việc Trung Quốc mở cửa biên giới và sự hỗ trợ từ chính sách quản lý rõ ràng, minh bạch, thị trường bất động sản Việt Nam cũng được hưởng lợi từ nguồn vốn FDI đầu tư vào nước ta có dấu hiệu tăng trưởng khả quan, sản xuất nội địa dần phục hồi sau đại dịch. Vượt qua những khó khăn của giai đoạn tái cấu trúc, bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ bứt phá từ nửa cuối năm 2023 đến đầu năm 2024./.