Chờ đợi “bắt đáy” bất động sản có thể đánh mất cơ hội?

Có thể thấy, tâm lý chờ đợi giá bất động sản tiếp tục giảm mới xuống tiền đã khiến cả thị trường rơi vào trạng thái “chờ” suốt những tháng qua. Không ít nhà đầu tư chuộng phương án giữ tiền mặt, gửi tiết kiệm, chờ địa ốc xuất hiện vùng trũng giá giảm sâu mới xuống tiền mua. Việc lo ngại khó tiếp cận tín dụng, lãi suất trên đà tăng và làn sóng giảm giá có thể mạnh lên thời gian tới, nhiều nhà đầu tư tiếp tục chờ đợi. Nhiều người lo ngại nếu xuống tiền quá sớm có thể vuột mất cơ hội bắt đáy.

Tình trạng chung của nhiều nhà đầu tư có tài chính tốt là gửi ngân hàng và tiếp tục nghe ngóng diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2023. Có nhiều người đáo hạn ngân hàng dự kiến khoảng từ quý II/2023 trở đi bắt đầu tìm vùng trũng giá để mua vào.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Phân khúc chung cư đứng ngoài làn sóng “cắt lỗ” nhờ nhu cầu thực

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng. Thanh khoản trên toàn thị trường ghi nhận tình trạng giảm mạnh. Rất nhiều phân khúc bất động sản đã phải hạ giá bán để kích cầu người mua, thậm chí có những sản phẩm đã thực hiện mức chiết khấu từ 40 – 50% nhưng vẫn khó thoát hàng. 

Theo đánh giá của giới chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, nguồn tiền khan hiếm thì việc nhiều chủ đầu tư phải giảm giá bán bất động sản là tất yếu. Sang năm 2023, khả năng giảm giá bán ở một số phân khúc vẫn sẽ tiếp diễn nếu thị trường không có nhiều chuyển biến tích cực. 

Trước thực tế thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ”, nhiều người đã ráo riết tìm mua nhà với hy vọng, giá nhà ở cũng sẽ hạ nhiệt. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. 

Xem thông tin chi tiết tại đây

Cải tạo chung cư cũ: Tìm giải pháp để hài hòa lợi ích

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy hiện nay, trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Tuy nhiên hiện nay, nhiều chung cư cũ tại một số địa phương đã bị xuống cấp, nhiều hạng mục hư hỏng, thiếu tiện nghi trong sinh hoạt hằng ngày và tiềm ẩn nguy hiểm cho các hộ dân sinh sống.

Theo đó, cải tạo chung cư cũ là một trong những vấn đề nổi cộm mang tính cấp thiết nhất hiện nay.

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, Thủ đô hiện có 1.579 chung cư cũ (2 – 5 tầng), tập trung trong 76 khu với 1.300 nhà còn là nhà riêng lẻ. Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư và đa phần trong số đó đều đã xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Căn hộ chung cư đi ngược làn sóng cắt lỗ

Thị trường bất động sản đang có nhiều biến động. Không ít doanh nghiệp lĩnh vực này lao đao do thanh khoản giảm mạnh.  

Nguyên nhân được cho là nhà đầu tư lúc này sẽ thắt chặt dòng tiền, thận trọng trong việc đầu tư, đầu cơ, thậm chí là nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường do đánh mất niềm tin. Thực tế, chỉ có những người có nhu cầu mua thực, ở thực ở lại với thị trường để tìm kiếm các sản phẩm giá rẻ, phục vụ đúng mục đích.

Trái ngược với phân khúc bất động sản có tính đầu cơ cao như đất nền, hay “sốt giá” như nhà liền kề, biệt thự tại các khu đô thị, căn hộ chung cư đang là điểm sáng hiếm hoi trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự tăng giá của sản phẩm này đang vượt xa tài chính của nhiều người có nhu cầu thực. 

Xem thông tin chi tiết tại đây

Bất động sản Quảng Bình: Đón chờ chu kỳ tăng trưởng mới

Trên địa bàn đã ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng quy mô do các nhà phát triển chuyên nghiệp làm chủ đầu tư. Sự đổi thay của vùng đất nhiều danh lam thắng cảnh này đang dần rõ nét hơn và thị trường bất động sản theo đó cũng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Xác định rõ hạ tầng giao thông là mạch nối quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế và là lợi thế cạnh tranh để thu hút đầu tư, trong những năm qua, bằng nhiều nguồn lực của Trung ương và địa phương, Quảng Bình đã từng bước hoàn thiện hệ thống giao thông theo hướng đồng bộ, ngày càng hiện đại. Đến nay, Quảng Bình là một trong số ít địa phương có đủ các loại hình giao thông: Đường sắt, biển, hàng không và đường bộ đến tất cả các vùng, miền trong cả nước và quốc tế.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Sau những chỉ đạo của Thủ tướng, các cơ quan bộ ngành đã triển khai thực hiện nhiều biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp và các thị trường. Đơn cử, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản, thành lập ngày 17/11, tiếp tục họp bàn với doanh nghiệp để tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn phù hợp. Nhiều chuyên gia nhận định, tổ công tác đã được trao quyền quyết định, sẽ có tác động nhất định đến việc “gỡ rối” cho thị trường bất động sản. Song, việc quan trọng là cần xác định đúng điểm nóng phải tháo gỡ.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP. Invest), Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, giữa tháng 12, một số đại diện doanh nghiệp bất động sản lại tiếp tục họp cùng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản.

“Có thể nói, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã được trao nhiều quyền quyết định, nhưng làm thế nào để “thượng phương bảo kiếm” này phát huy hiệu quả? Làm thế nào để Tổ công tác biết được đâu là những vấn đề nóng và cần tháo gỡ nhất? Chúng tôi cho rằng Tổ công tác cần sâu sát hơn, bằng cách nên đi xuống các địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc, đưa ra phương án giải quyết thí điểm và lắng nghe doanh nghiệp xem họ đang vướng mắc cụ thể ở đâu.

Bởi vì vướng mắc của mỗi địa phương là khác nhau, nên Tổ công tác cần linh động đưa ra nhiều giải pháp, còn tháo gỡ chung chung thì không giải quyết được vấn đề. Như chúng tôi biết, có địa phương vướng giải phóng mặt bằng, nhiều năm mà một dự án vẫn chưa xong khâu này. Có địa phương lại ách tắc do điều chỉnh quy hoạch hoặc do chính quyền e ngại nên dự án vẫn tiếp tục chờ đợi. Vậy nên phải có tháo gỡ cụ thể cho từng địa phương”, ông Hiệp đề xuất.

Bên cạnh vướng mắc về thủ tục hành chính là vấn đề “nghẽn” vốn tín dụng, hầu hết các ngân hàng đều tăng lãi suất huy động, khiến lãi suất cho vay bị đẩy lên cao.

Vào ngày 15/12 vừa qua, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã kêu gọi các ngân hàng thương mại đồng thuận giảm lãi suất huy động về 9.5%/năm. Chỉ một tuần sau, cuộc đua tăng lãi suất đã hạ nhiệt, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất huy động, mức giảm khoảng 1% đối với từng kỳ hạn. Thí dụ như Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương giảm lãi suất tiết kiệm từ 10,5% xuống mức 9,5%/năm; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bảo Việt cũng giảm xuống còn 9,4%/năm. Việc các ngân hàng giảm lãi suất tiết kiệm đồng nghĩa với việc giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân.

Trước đó, SHB đã triển khai chương trình hỗ trợ giảm lãi suất từ 1,5% đến 2%/năm cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Đặc biệt, SHB ưu tiên hỗ trợ giảm lãi suất cho khách hàng hoạt động trong các lĩnh vực ưu tiên như: nông nghiệp, nông thôn, doanh nghiệp nhỏ và vừa, dự án xanh…. Các doanh nghiệp đang cần vốn để gấp rút sản xuất các mặt hàng thiết yếu, các nhu yếu phẩm phục vụ nhu cầu cuối năm của người dân cũng được ngân hàng triển khai hỗ trợ.

Bên cạnh giảm lãi suất, SHB còn miễn/giảm phí trả nợ trước hạn, ưu đãi các phí dịch vụ, linh hoạt về thủ tục, hồ sơ vay vốn và đẩy nhanh tiến độ giải ngân nhằm tạo thuận lợi, giúp khách hàng tiếp cận nhanh chóng với nguồn vốn vay ưu đãi, kịp thời đáp ứng nhu cầu sản xuất dịp cận Tết. Đồng thời, SHB còn chủ động cung cấp các giải pháp phi tài chính, hỗ trợ kết nối thị trường đầu vào, đầu ra trong cộng đồng doanh nghiệp, thực hiện tư vấn miễn phí tài chính doanh nghiệp và tái cấu trúc doanh nghiệp, nhằm đảm bảo chiến lược phù hợp với giai đoạn hiện tại, từ đó giúp doanh nghiệp sớm phục hồi và phát triển.

Một ngân hàng khác là ABBank triển khai chương trình “Hưởng vay ưu đãi – Vững lái Kinh doanh” có thời hạn đến 31/12/2023 với tổng hạn mức 350 tỷ đồng, áp dụng đối với đối tượng Khách hàng là Doanh nghiệp, Hộ kinh doanh cá thể, Hợp tác xã,… phát sinh hợp đồng vay vốn ngắn hạn bằng VND với mục đích vay bổ sung vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Hay TPBank cũng công bố thông tin triển khai gói tín dụng 5000 tỷ đồng với lãi suất đặc biệt ưu đãi, trong đó dành tới 2.000 tỷ đồng hạn mức ưu tiên cho doanh nghiệp phát triển xanh, doanh nghiệp xuất khẩu, doanh nghiệp do phụ nữ làm chủ từ chương trình WSME. Mức ưu đãi lãi suất tùy thuộc sẽ được giảm 1,5% – 2% so với lãi suất thông thường, đặc biệt với doanh nghiệp do phụ nữ làm chủ sẽ giảm thêm 0,2% so với mức ưu đãi trên.

Song song với việc hạ lãi suất huy động, nhiều ngân hàng cũng công bố giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc giảm lãi suất chỉ diễn ra đơn lẻ ở một số ngân hàng nhất định. Do chính sách cấp thêm hạn mức tín dụng của Ngân hàng Nhà nước có sự chọn lọc, nên mỗi ngân hàng sẽ có một phương án cho vay và hạ lãi suất khác nhau.

Bởi vậy, câu chuyện dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản vẫn rất nan giải. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, mặc dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chỉ đạo và yêu cầu các ngân hàng thương mại chia sẻ với doanh nghiệp. Thế nhưng, con đường tiếp cận được nguồn vốn thực sự với doanh nghiệp bất động sản vẫn rất gian nan.

“Dưới góc độ của doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi thấy thủ tục vay vốn rất chặt chẽ. Dĩ nhiên khả năng chi trả của người vay là yếu tố ngân hàng phải xem xét kỹ để bảo vệ mình. Nhưng đúng là cả doanh nghiệp và người mua nhà đều không dễ vay được vốn. Khi các ngân hàng được cấp thêm 1,5-2% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, tương đương khoảng 240 nghìn tỷ đồng, số lượng người được vay chắc chắn sẽ tăng lên, nhưng không vì thế mà thủ tục vay được nới lỏng hay dễ dàng hơn”, ông Hiệp nhận xét.

Đề cập đến giải pháp, ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu quan điểm: “Đối với vốn huy động từ trái phiếu, sau những sự việc tiêu cực trên thị trường thì chúng tôi coi như không tính đến. Chúng tôi vẫn tìm cách tiếp cận với các quỹ nước ngoài. Tuy nhiên, việc tiếp xúc với quỹ đầu tư của Mỹ vừa rồi cho thấy, mặc dù lãi suất thấp nhưng quả thật doanh nghiệp khó lòng đáp ứng được các điều kiện vay vốn của họ. Ở trong nước, room tín dụng đã nới nhưng chúng tôi cũng chưa thấy tác động cụ thể bởi việc chọn lọc dự án để cấp vốn được xét rất kỹ. Chúng tôi đồng tình việc xét đến uy tín cũng như lịch sử vay nợ của chủ đầu tư. Tuy nhiên, tôi cho rằng, chỉ cần quy định dự án khả thi là được vay vốn thì sẽ tốt hơn”.

Theo thường lệ, thời điểm cuối năm thị trường địa ốc sẽ chạy nước rút để về đích. Đơn cử như năm ngoái, các nhà đầu tư chốt lời từ kênh đầu tư chứng khoán chuyển sang đầu tư bất động sản. Chính vì thế, vào tầm này của năm ngoái, thị trường bất động sản tại nhiều nơi sốt nóng. Người bán hét giá bao nhiêu, người mua sẵn sàng bỏ tiền mua ngay lập tức mà không chút chần chừ, mặc cả. Khi ấy, nhà đầu tư có tâm lý chốt nhanh kẻo giá lại neo lên ở một mức khác. Thực tế, giá tăng tính theo giờ, theo ngày.

Thế nhưng, “mùa gặt” năm nay lại khá khác biệt, trong khi người bán sốt ruột muốn bán giá, chấp nhận giảm giá đến cả nửa tỷ đồng thì người mua vẫn không mặn mà gì. Nhiều nhà đầu tư chỉ khảo giá cho biết xem mức giảm đến đâu, nếu giá giảm mạnh cộng với lô đất tiềm năng thì mới xuống tiền.

Anh Nguyễn Duy, nhà đầu tư bất động sản ở Bắc Ninh chia sẻ: “Tôi vừa chốt mua lô đất nền dự án gần khu công nghiệp Thuận Thành với giá 1,5 tỷ đồng, giảm 800 triệu đồng so với hồi tháng 3/2022. Đây là lô có vị trí rất đẹp, có tiềm năng khai thác dòng tiền sau này. Do đó, tôi xác định mua để sử dụng nên mới xuống tiền. Còn hiện nay, thị thường có khá nhiều hàng nhưng nếu hàng xấu thì khó có thanh khoản”.

Theo anh Duy, không chỉ riêng anh mà hầu hết các nhà đầu tư hiện nay đang đi “đãi cát tìm vàng”, chỗ nào tiềm năng mới mạnh tay xuống tiền. Còn lại các nhà đầu tư đều mang tâm lý chờ đợi và nghe ngóng xem diễn biến của thị trường ra sao.

Anh Nguyễn Văn Bách, môi giới phân khúc đất nền ở Bắc Giang chia sẻ: “Nhà đầu tư không dám xuống tiền dù giá giảm bởi tâm lý lo ngại thị trường còn biến động, giá còn giảm tiếp. Do đó, đây là thời điểm nhà đầu tư “thi gan”, ai “lỳ đòn” hơn sẽ chiến thắng. Thế nhưng, với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy nợ vay nhiều sẽ rất khó khăn, nếu “chịu khổ” được lâu sẽ không mất hàng, không phải bán lúa non trả nợ. Còn với nhà đầu tư nào đang có “tiền thịt” dám liều thì thời điểm này là cơ hội hiếm có”.

Một nhà đầu tư kinh nghiệm chia sẻ, dòng tiền ở trạng thái chờ để đổ vào bất động sản khá nhiều nhưng sẵn sàng tham gia thị trường ngay trong thời điểm này lại rất ít. Thậm chí dòng tiền “bắt đáy” thời điểm cuối năm cũng ảm đạm hơn dự kiến của nhiều chuyên gia dù bất động sản “cắt lãi” và “cắt lỗ” xuất hiện nhiều.

“Thực tế, người mua ở thực và dân đầu tư bắt đáy đều cho rằng qua cắt sốt giai đoạn 2020 – 2021, giá bất động sản của nhiều phân khúc, nhiều nơi đã tăng gấp đôi, gấp ba. Do đó, với mức giảm 20 – 30% hiện nay cũng chỉ là cắt lãi và chưa thấm vào đâu so với mức tăng mạnh thời gian qua. Chính vì vậy, họ cho rằng thị trường sẽ còn thêm nhiều đợt giảm sâu nữa”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Nhận định về tâm lý của các nhà đầu tư, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản BHS cũng cho rằng, trong lúc thị trường đang diễn biến theo hướng downtrend để ra quyết định đầu tư ở thời điểm T0 đối với các nhà đầu tư rất khó khăn do đó tương lai giá vẫn có thể giảm.

Ông Tuyển cho rằng, những biến động trên thị trường tài chính gần đây đã làm cho tâm lý của cả chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản rơi vào trạng thái hoảng loạn. Nó giống kiểu hiệu ứng FOMO khi thị trường lên người ta sợ bị mất cơ hội phải mua vào bằng được, càng sớm càng tốt. Còn khi nhìn thấy thị trường đi xuống và tương lai không sáng sủa thì họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này dẫn đến câu chuyện downtrend trên toàn thị trường.

“Trong lúc nhà đầu tư đang hoảng loạn dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm cũng có rất ít người mua vào. Thậm chí, nhà đầu tư còn chờ đợi bởi họ cho rằng hôm nay có thể khuyến mãi ở mức này nhưng mà biết đâu ngày mai lại khuyến mại ở mức tốt hơn”, ông Tuyển chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Tuyển cho rằng, nếu xác định đầu tư dài hạn, nhà đầu tư có thể nghiên cứu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực trên thị trường. Bởi, cơ hội giảm giá như hiện nay không có nhiều, mười năm mới có một lần thì nhà đầu tư nên nắm bắt./.

Địa ốc tìm “gói hỗ trợ niềm tin”

Thị trường bất động sản được dự báo còn đối mặt với nhiều thách thức, song động thái quyết liệt của cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đang mang lại niềm tin nhất định.

Chỉ số xếp hạng về thể chế tăng hạng mạnh từ vị trí thứ 83 năm 2020 và 2021, lên vị trí thứ 51 trong năm 2022, đây là thông tin trong Báo cáo Đổi mới sáng tạo (GII) được Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng công bố tại Diễn đàn Quỹ đầu tư khởi nghiệp sáng tạo Việt Nam (Vietnam Venture Summit 2022) diễn ra đầu tuần qua.

Những thay đổi về cơ chế, chính sách của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã tạo tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ các chủ thể của hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, bước đầu thiết lập được hệ thống đơn vị hỗ trợ, ươm tạo từ viện, trường, đến doanh nghiệp, các mạng lưới tư vấn, cố vấn khởi nghiệp sáng tạo trên phạm vi toàn quốc.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Sửa đổi Luật Đất đai: Minh thị thu hồi và tự thỏa thuận

Việc cố gắng làm rõ hình thức sử dụng đất, tạo lập quỹ đất thực hiện dự án là nỗ lực đáng ghi nhận của cơ quan chủ trì soạn thảo trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các Đại biểu Quốc hội trong kỳ họp vừa qua.

Cụ thể theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi kèm theo Tờ trình số 473/TTr-CP ngày 05/12/2022 của Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội để lấy ý kiến nhân dân, cơ quan soạn thảo đã chỉnh sửa các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Dự thảo đã tiếp thu ý kiến và điều chỉnh “Dự án đô thị” trong danh mục dự án thu hồi đất (nhiều Đại biểu Quốc hội cho rằng dự án khu đô thị mang lại lợi nhuận trực tiếp cho chủ đầu tư nên phải thỏa thuận với người dân để có quyền sử dụng đất).

Xem thông tin chi tiết tại đây

Động lực tăng trưởng năm 2023 trông chờ vào đầu tư công

Đẩy nhanh tiến độ giải ngân và nâng cao hiệu quả đầu tư công là những vấn đề quan trọng bởi đây là một kênh có tác động lan tỏa tốt, giúp thúc đẩy tăng trưởng, phục hồi kinh tế và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, nhất là trong tình hình kinh tế trong nước và thế giới tiếp tục biến động nhanh, phức tạp, khó lường với các yếu tố rủi ro gia tăng.

Thế nhưng, trong nhiều năm qua, đặc biệt là trong năm 2022, tiến độ giải ngân đầu tư công còn chậm và kém hiệu quả. Phát biểu tại Hội thảo chuyên đề 3 “Đẩy nhanh tiến độ giải ngân và nâng cao hiệu quả đầu tư công tạo động lực tăng trưởng kinh tế năm 2023” trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5, ông Nguyễn Duy Hưng, Phó Trưởng ban Kinh tế Trung ương đã thẳng thắn chỉ ra, tỷ lệ giải ngân đầu tư công qua các năm vẫn rất “bấp bênh”. Đây không phải là vấn đề mới mà “đã bàn nhiều, nói nhiều” nhưng chưa giải quyết được căn cơ.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Thị trường bất động sản nhen nhóm điểm sáng

Thị trường bất động sản cuối năm vẫn duy trì nhịp độ ảm đạm, một số phân khúc có tính đầu cơ cao như liền kề, biệt thự, đất nền tỉnh lẻ đang có sự điều chỉnh. Song, các phân khúc phục vụ nhu cầu thực được nhận định sẽ vẫn có sự tăng trưởng nhờ lực cầu mạnh.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, lực cầu hiện là điểm sáng nhất của thị trường bất động sản. Lực cầu bất động sản hiện tại rất mạnh bởi kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh và đầu tư công về hạ tầng cũng đang tăng trưởng mạnh nhất các thời kỳ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như hiện tại, ông Đính khuyến nghị các chủ đầu tư cố gắng đưa ra những chính sách phát triển hướng tới sản phẩm phù hợp nhu cầu người dân. Hiện nay, thị trường tuy khan hiếm nguồn cung nhưng vẫn có hàng tồn kho lại thuộc phân khúc cao cấp. Để tăng thanh khoản, các chủ đầu tư cần căn chỉnh lại những sản phẩm tung ra thị trường.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Doanh nghiệp rất khó vay vốn ưu đãi vì không thể chứng minh “có khả năng phục hồi”

Sau hơn nửa năm áp dụng, doanh nghiệp vẫn rất khó tiếp cận gói hỗ trợ lãi suất 2%. Nhiều chuyên gia đặt ra vấn đề thay đổi tiêu chí tiếp cận hoặc chuyển hướng hỗ trợ để giải tỏa vấn đề nguồn vốn cho doanh nghiệp.

Nghị định 31/2022/NĐ-CP về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, có hiệu lực từ ngày 20/5/2022. Gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồng từ ngân sách Nhà nước là niềm hy vọng giúp doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh có nguồn vốn để sớm phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch Covid-19. Đối với lĩnh vực bất động sản, gói hỗ trợ lãi suất này áp dụng cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ. Song thực tế đã không được như kỳ vọng, khi số tiền giải ngân hỗ trợ quá thấp so với mục tiêu đề ra.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Năm 2022, M&A “tăng nhiệt” chưa từng có

Năm 2022 là một năm thành công của hoạt động M&A khi liên tục ghi nhận các thượng vụ triệu đô đình đám. Điển hình có thể kể đến thương vụ bắt tay giữa Danh Khôi Group và Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỷ đồng từ tháng 8/2022.

Trước đó, vào tháng 6/2022, Warburg Pincus (Mỹ) đã rót 250 triệu USD vào phân khu Tropicana – dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland. Đây được đánh giá nằm trong top 5 thương vụ giao dịch lớn nhất ngành bất động sản châu Á trong 6 tháng đầu năm 2022.

Cũng trong tháng 6, một thương vụ đình đám khác đã diễn ra giữa Công ty Cổ phần Công nghiệp Logistics KTG & Bousteak với Công ty Bousteak Projects (Singapore) ghi nhận con số thoả thuận lên tới 6,9 triệu USD.

Còn trong tháng 7, một trong những sự kiện gây chú ý nhất là việc CapitaLand Development mua lại một khu đất dự án phức hợp 8ha tại TP. Thủ Đức, với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 1 tỷ đô la Singapore (khoảng 716 triệu USD).

Cushman & Wakefield ước tính, khối lượng giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua, chủ yếu tập trung tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Từ quan sát về lịch sử giao dịch, phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch Covid-19 và đạt được thỏa thuận trong năm 2022, thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng qua gia tăng.

Bước vào 3 tháng cuối năm, hoạt động M&A diễn biến chậm lại do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của một số “đại án” liên quan đến các công ty bất động sản và chứng khoán, cùng việc tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, trong bối cảnh trầm lắng chung của thị trường bất động sản, M&A vẫn được đánh giá là “điểm sáng” dẫn dắt thị trường và là giải pháp hữu hiệu cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư muốn cơ cấu sản phẩm, dự án, huy động vốn trong thời buổi khó khăn. 

Giới chuyên gia nhìn nhận, trên đà phát triển mạnh mẽ trong năm 2022, M&A sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” và “nóng” hơn trong năm 2023. Đây là một trong những động lực giúp thị trường bất động sản 2023 có cơ hội “đảo chiều” từ trầm lắng, suy giảm sang hồi phục, khởi sắc. 

Đặc biệt, việc nguồn vốn nội đang khan hiếm cũng là tiền đề để các hoạt động M&A diễn ra nhiều hơn, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn mạnh và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam. Theo đó, 2023 có thể sẽ là năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án và doanh nghiệp trong ngành. Bởi lúc đó, nhu cầu vốn đi đến giới hạn, người bán sẽ có quyết tâm bán, người mua quyết tâm mua hơn.

Cuộc chơi sẽ “nóng” hơn trong năm 2023

Chia sẻ tại một diễn đàn M&A mới đây, ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital cho biết, sang năm 2023, khi lạm phát và lãi suất tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức cho thị trường. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng mở ra những cơ hội M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

“Sự phát triển của thị trường tài chính, yêu cầu tiếp cận nguồn vốn đa dạng cho các bất động sản, đã giúp M&A lĩnh vực này luôn sôi động trong vài năm gần đây. Dễ nhận thấy, bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong bối cảnh hiện nay, khơi thông nguồn vốn là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường bất động sản và M&A đang là lựa chọn khả dĩ nhất trong các kênh”, ông Peter Chi Lok Woo nhận định.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản năm 2022 chứng kiến nhiều hoạt động M&A. Điều này kỳ vọng mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan nhờ tiềm năng phục hồi dự án cao, giúp tiếp thêm năng lượng cho thị trường trong tình thế khó khăn. Hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để giải cứu các nhà phát triển trong nước cũng như phù hợp tâm lý đầu tư của các nhà giao dịch tin tưởng vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam.Chính vậy, bước sang năm 2023, M&A sẽ tiếp tục được đẩy mạnh và là động lực hồi phục cho thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng nhấn mạnh, điều này không có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ ồ ạt, tham gia M&A một cách dễ dàng trong năm tới. Những biến động vĩ mô trong khoảng thời gian gần đây và năm 2023 liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, pháp lý dự án… sẽ khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng, quan sát tình hình thị trường kỹ càng hơn.

Cùng đưa ra quan điểm, trong lần chia sẻ mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, M&A bất động sản sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường năm 2023.

“Những nhà đầu tư nội đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng khi tham gia vào dự án”, bà Trang nhấn mạnh.

Theo bà Trang, thời gian tới các nhà đầu tư cần đánh giá lại và điều chỉnh các chiến lược M&A theo hướng linh hoạt nhằm thích ứng với môi trường kinh doanh mới. M&A không chỉ đơn thuần là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà trở thành giải pháp nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, mục tiêu của các thương vụ cũng dần dịch chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” đến “đầu tư, hợp tác” nhằm tạo những giá trị cộng hưởng cùng phát triển.

Do đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp nào biết nắm bắt, khả năng thành công là rất lớn. Khi đó, doanh nghiệp sẽ có cơ hội để hồi phục, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

“Thị trường như trò chơi những chiếc ghế âm nhạc, mỗi khi âm thanh dừng lại, sẽ có người phải thua cuộc khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ là một trong những người ngồi xuống đầu tiên nếu phán đoán tốt”, bà Trang Bùi ví von./.

Thị trường bất động sản ngày càng tăng trưởng về “chất”

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một thập kỷ “cất cánh” sau khi vực dậy từ “vũng bùn” suy thoái trong giai đoạn 2011 – 2012. Tuy có cả nốt trầm, nốt bổng nhưng nhìn chung, giới chuyên gia đánh giá thị trường đã phát triển rất tích cực.

Nhắc lại chu kỳ tăng trưởng 10 năm tại Diễn đàn “Dự báo thị trường bất động sản 2023” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Thị trường bất động sản trong nhiều năm qua hầu như liên tục tăng về giá, bên cạnh đó các loại hình sản phẩm cũng ngày càng đa dạng. Kể cả trong giai đoạn đại dịch Covid-19, bất chấp dịch bệnh hoành hành mạnh mẽ, giá bất động sản ở các tỉnh thành đều có xu hướng tăng”.

Ông Thanh đánh giá, đây đều là những dấu hiệu cho thấy sự tích cực của thị trường. Theo đó, những năm qua kinh tế vĩ mô cũng như cơ sở hạ tầng đều được chú trọng đầu tư để phát triển. Hiện nay, không chỉ Hà Nội, TP.HCM hay những thành phố lớn mà ở cả một số tỉnh trước đây được coi là vùng sâu, vùng xa cũng đều đã xuất hiện những dự án bất động sản được đầu tư chất lượng, có sức hút lớn.

“Trước đây, chúng ta kéo người dân ra khỏi trung tâm rất khó nhưng hiện giờ đã khác rồi. Đơn cử như trong 2 – 3 năm qua, một số dự án nằm ngoài vành đai 3 được đầu tư bài bản đã thu hút nhu cầu ở thật của người dân. Tôi cho rằng các nhà đầu tư biết thay đổi chiến lược, hành động cẩn thận, kỹ lưỡng và cho ra mắt những dự án quy mô lớn, chất lượng tốt, hạ tầng đồng bộ thì chắc chắn họ sẽ có chỗ đứng vững trên thị trường, ra hàng tới đâu là hết tới đó”, ông Thanh nêu dẫn chứng.

Đồng tình với quan điểm trên, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng có sự tăng trưởng mạnh mẽ về “chất”.

Cụ thể, bà Trang Bùi phân tích: “Người dân có nhu cầu mua nhà, đặc biệt là những người có khả năng tài chính mạnh ngày càng dành sự quan tâm nhiều đến môi trường sống cân bằng và bền vững. Đối với họ, ngôi nhà để ở không chỉ là một không gian sống đơn thuần. Vì thế, những đại đô thị hay bất động sản “all in one” có quy mô lớn, được quy hoạch tốt, kèm theo đó là nhiều tiện ích giúp đem lại trải nghiệm đáng sống sẽ hấp dẫn khách mua, đặc biệt là khách có nhu cầu thực”.

Bà Trang Bùi đã đưa ra những dẫn chứng dựa trên báo cáo nghiên cứu mới nhất của Cushman & Wakefield. Theo đó, nguồn cung mới tiếp tục có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại thành. Người dân cũng không còn quá lo ngại về việc mua nhà ở nơi cách xa trung tâm, lý do là bởi hạ tầng kết nối với các quận nội đô giờ đây đã dần được cải thiện.

Song hành với đó là ngày càng có nhiều chủ đầu tư dành sự chú trọng vào các công trình tiện ích đi kèm nhà ở như sân golf, trung tâm spa, cơ sở làm đẹp, bể bơi, phòng tập thể thao,… để nâng tầm chất lượng sống cho cư dân.

Theo Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong bối cảnh hạn chế tín dụng như hiện nay, người mua để ở và người mua đầu tư dài hạn chiếm phần lớn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn đến các dự án đã hoàn thành, cung cấp các tiện ích phù hợp, tình trạng pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín. Ngoài ra, môi trường sống xanh, có khả năng kết hợp với các hoạt động chăm sóc sức khỏe và hoạt động giải trí sẽ là những điểm cộng lớn giúp dự án trở nên hấp dẫn trong mắt người mua.

Việt Nam và vị thế “con rồng cuối cùng” của châu Á

Tuy ngày càng tăng trưởng về “chất” nhưng theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn phụ thuộc rất nhiều vào đòn bẩy tài chính, trong khi đây là lĩnh vực đặc thù đòi hỏi phải có tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn rất lớn.

Báo cáo nghiên cứu của Cushman & Wakefield cũng cho thấy thị trường bất động sản đang bị mất cân bằng. Cụ thể, cấu trúc hợp lý đòi hỏi vốn chủ sở hữu phải có ít nhất từ 30 – 40%, nhưng hiện nay, con số này ở Việt Nam lại là dưới 20%. Bên cạnh đó, các thể loại nợ như nợ ngân hàng, nợ trái phiếu,… chỉ nên ở ngưỡng từ 50% trở xuống, thay vì trên 80% như thực trạng thị trường.

Do đó, để khắc phục tình trạng “cán cân” thị trường bị lệch, nhất là thời buổi khó khăn như hiện nay, bà Trang Bùi đưa ra giải pháp gỡ khó cho ngành địa ốc: “Các chủ đầu tư phải có sự tập trung cao độ để tái cấu trúc những khoản nợ bất động sản. Song song với đó cũng cần tái cấu trúc những danh mục định hướng phát triển để tập trung vào các lĩnh vực thế mạnh”. 

Bên cạnh đó, theo nữ chuyên gia, một trong những yếu tố quan trọng nhất để giúp thị trường cân bằng và phát triển ổn định, bền vững trong tương lai chính là phải có thêm nhiều nhà đầu tư bất động sản chiến lược với tầm nhìn trung và dài hạn từ 5-10 năm.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam phân tích, lợi thế của Việt Nam khi “đi sau” chính là việc chúng ta hoàn toàn có thể học hỏi hướng đi của những thị trường đã “trưởng thành” như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Thái Lan. Đồng thời, vì thị trường Việt Nam trẻ hơn nên cũng giàu tiềm năng khai thác hơn so với những quốc gia trên.

Để chứng minh cho luận điểm trên, bà Trang Bùi đã đưa ra những đánh giá cá nhân về sự khác biệt giữa Việt Nam và Thái Lan: “Việt Nam hoàn toàn có khả năng bứt phá để trở thành “con rồng cuối cùng” của châu Á. Việt Nam không giống như Thái Lan. Sự khác biệt nằm ở chỗ xứ sở chùa Vàng giờ đây không còn là “cực hút” được đầu tư nước ngoài, lý do là bởi trong những năm qua, quốc gia này đã xây dựng hạ tầng dày đặc và hiện giờ rất khó có thể xây thêm. Do đó, Thái Lan trong tương lai sẽ không còn là nơi hấp dẫn dòng vốn FDI chảy vào, GDP cũng không tăng nhiều bởi các nhà đầu tư không nhìn thấy tiềm năng khai thác lớn nữa”.

Ngoài ra, bà Trang Bùi còn khẳng định bất động sản là lĩnh vực vô cùng gần gũi với đời sống của mọi tầng lớp người dân chứ không phải chỉ dành riêng cho giới nhà giàu. Dựa trên mô hình tháp Maslow Bất động sản, có thể thấy ở mỗi độ tuổi khác nhau mà đa số người dân sẽ có nhu cầu khác nhau về các phân khúc bất động sản.

Cụ thể, trong giai đoạn mong muốn an cư, người dân sẽ tập trung tìm hiểu các bất động sản nhà ở (đất nền, chung cư, nhà ở xã hội,…). Trong giai đoạn tập trung phát triển sự nghiệp, bất động sản thương mại và công nghiệp sẽ liên quan nhiều đến cuộc sống và công việc của nhiều người. Đến khi có nhu cầu hưởng thụ, bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự, condotel, shophouse,…) sẽ là phân khúc đáp ứng. Cuối cùng là khi về hưu, chăm sóc sức khỏe trở thành một trong những mối quan tâm hàng đầu thì mô hình bất động sản dưỡng lão xuất hiện.

“Xét trên góc độ khách quan, bất động sản chính là “xương sống” của nền kinh tế, của mục tiêu an sinh xã hội và trải dài ở tất cả các phân khúc. Lĩnh vực này trở nên thú vị vì đó chính là sự đầu tư cho tương lai. Viễn cảnh phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới sẽ không chỉ dừng lại ở căn hộ, đất nền hay nhà ở xã hội mà còn là rất nhiều phân khúc khác”, bà Trang Bùi nhấn mạnh tầm quan trọng của lĩnh vực bất động sản đối với sự phát triển của Việt Nam./.

Năm 2022 là năm “hoạ vô đơn chí”

Phát biểu tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo 2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, từ cuối quý II/2022, thị trường bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… đã tác động tới tâm lý nhà đầu tư, nhiều giao dịch bị trì hoãn. 

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. 

Ông Hà cho biết, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay). 

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. 

“Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ”. Thời gian tới, cơ quan quản lý sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định. Nguồn cung trong tương lai từ một lượng lớn các dự án giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD được các doanh nghiệp đầu tư trên cả nước, đặc biệt là các dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội,… sẽ dần được đưa vào thị trường ngay khi các chính sách vĩ mô được điều chỉnh”, ông Nguyễn Mạnh Hà đánh giá.

Cùng đánh giá về thị trường bất động sản 2022, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, năm 2022 là năm “hoạ vô đơn chí” cho nền kinh tế Việt Nam cũng như thị trường bất động sản. Bởi trong năm qua, nền kinh tế châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng đã phải chứng kiến 3 “cú sốc” tài chính mang nhiều yếu tố rủi ro. 

Thứ nhất là nền kinh tế Trung Quốc gần như đóng cửa, ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế của toàn cầu. 

Thứ hai là suy thoái nhẹ toàn cầu khiến giảm tổng cầu về du lịch, mua sắm, dệt may… 

Thứ ba, điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo đó là nhiều rủi ro và lợi suất tăng. Dòng tiễn dễ gần như không còn khi càng về cuối năm. 

“3 tác nhân này đã khiến kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng, từ đó thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Có thể nói, năm 2022 là năm “hoạ vô đơn chí” cho lĩnh vực địa ốc”, ông Lực kết luận. 

Báo cáo Tổng kết thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra, thị trường địa ốc năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 – thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa. 

Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Năm 2023, thị trường bất động sản hoàn toàn có cơ hội hồi phục

Bên cạnh tổng kết, đánh giá thị trường bất động sản năm 2022, các chuyên gia tại Hội thảo cũng đã đưa ra những dự báo thị trường bất động sản 2023. Đã có nhiều quan điểm khác nhau khi nói về thị trường địa ốc giai đoạn tới, tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản hoàn toàn cơ hội hồi phục, vấn đề là khả năng hồi phục sớm hay muộn.  

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn. 

“Thị tường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Đính chia sẻ. 

Vì vậy, ông Đính cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Tất nhiên bên cạnh những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng”, phát triển một cách hiệu quả, bền vững. Đặc biệt, thị trường bất động sản phải được coi là thị trường trung tâm, thị trường đặc biệt của nền kinh tế vì khả năng tác động của nó đến các ngành nghề khác là rất lớn.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cũng nhìn nhận, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ “vực dậy”. 

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand lại cho rằng, không nhất thiết phải đến quý IV mà chỉ cần những tháng cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn. 

Còn theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì vậy, kịch bản năm 2023 vẫn tăng trưởng nhưng theo chiều hướng thận trọng. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp nhìn lại mình để điều chỉnh và phát triển phù hợp./.

Giá bán vẫn khó giảm ở thị trường sơ cấp

Batdongsan.com.vn đưa ra kết quả một khảo sát tâm lý người dùng năm 2022 với hơn 1.000 khách hàng. Theo đó, khi được hỏi về dự báo biến động giá bất động sản trong năm 2023, chỉ khoảng 10% người dùng có quan điểm giá nhà đất sẽ giảm trong năm nay.

Hơn 84% đáp viên còn lại đều nhận định giá bất động sản sẽ vẫn diễn tiến xu hướng tăng. Trong số đó, nhóm người dùng nhận định giá nhà sẽ còn tăng thêm từ 5 – 10% chiếm đến 40%; 23% thì cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ có 17% phán đoán giá nhà sẽ tăng trong biên độ nhẹ dưới 5%.

Tương tự, một khảo sát được thực hiện với nhóm đối tượng là môi giới bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội cũng cho kết quả: 29% môi giới tại Hà Nội nhận định giá bất động sẽ tăng, 33% trong số đó cho rằng giá nhà sẽ đi ngang. Còn với thị trường TP.HCM, 33% môi giới chọn bất động sản vẫn tăng giá, 29% cho rằng sẽ đi ngang trong năm 2023.

Nhận định về xu hướng giá nhà năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Giai đoạn 2012 – 2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20 – 30%.

Tuy nhiên, đối với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung khan hiếm. Do đó, dù tính thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Số liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong quý IV/2022, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM ghi nhận mức thấp kỷ lục với chưa đến 25% (trên tổng số 470 căn hộ chào bán). Dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn giữ thế đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí vẫn tăng 3 – 4% nếu so với quý I/2022. Riêng với loại hình nhà phố tại TP.HCM, giá bán trong quý IV/2022 tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội thành thậm chí còn tăng 25 – 29% so với thời điểm đầu năm.

“Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán. Giá bất động sản phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, thực tế hiện nay là cầu nhiều nhưng cung thiếu, giá bất động sản sẽ khó giảm”, ông Tuấn nhận định.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Kinh doanh của Onehousing cho biết, một số yếu tố quan trọng dẫn đến việc giá của chung cư trung và cao cấp sẽ tăng trong tương lai là các dự án căn hộ được phê duyệt mới gần như không có. Trong suốt hai năm qua, thị trường gần như không có dự án mới, trừ những dự án đã được cấp phép, có quy hoạch 1/500 và đóng xong nghĩa vụ quyền sử dụng đất cho Nhà nước.

“Ngay cả khi không xét đến bối cảnh các loại hình tài sản khác đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, việc tạo ra căn hộ cao cấp đều đòi hỏi điều kiện đặc biệt. Yếu tố vị trí đẹp – không phải lúc nào cũng sinh ra được. Do vậy trong thời gian tới, nhu cầu sử dụng thật là yếu tố tiên phong ảnh hưởng đến thị trường căn hộ”, ông Trung nhận định.

Trong báo cáo mới đây, đơn vị nghiên cứu thị trường Onehousing cũng chỉ ra, bất chấp những khó khăn trên thị trường hiện nay, phân khúc căn hộ đang kéo dài đà tăng trưởng về giá và xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2023. Đơn vị này dự báo đến cuối năm 2023, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng 8 – 9%/năm, trong khi đó giá bán có dấu hiệu tăng chậm lại tại TP.HCM ở mức 4 – 5%/năm.

Tuy nhiên, với các giao dịch sang nhượng ở thị trường thứ cấp, sẽ xuất hiện nhiều hơn tình trạng giảm giá bán. Giá bất động sản sẽ hạ khi áp lực vốn vay của nhà đầu tư và giới đầu cơ gia tăng. Nhiều nhà đầu tư đang gồng mình ôm hàng trong giai đoạn này có thể sẽ khó chịu đựng thêm gánh nặng tài chính, thời gian tới buộc phải tính đến chuyện giảm giá sâu hoặc bán cắt lỗ. Giá nhà đất thứ cấp sẽ có xu hướng đi xuống, nhưng biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.

Cơ cấu sản phẩm trên thị trường sẽ có sự thay đổi

Một trong những thay đổi của thị trường bất động sản 2023 được giới chuyên gia nhận định chính là sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm. Thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, giá từ 6 – 7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng đến ưu tiên phát triển những sản phẩm khoảng giá 2 – 3 tỷ đồng để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững. Và như nhiều chuyên gia nhìn nhận, đây là một trong những bài học mà doanh nghiệp cần rút ra và thực hiện nếu muốn “tồn tại” trong thời gian tới. 

Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, lúc này các doanh nghiệp cần linh hoạt đối tác, tái cấu trúc; bên cạnh mục tiêu hướng tới, hãy bắt nhịp với xu thế chuyển đổi số, cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Về mặt chính sách, Chính phủ đang hỗ trợ rất nhiều cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ vẫn tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và mạnh mẽ vươn lên.

Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng khẳng định, trong bối cảnh hiện nay, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân. Các doanh nghiệp cũng nên nhìn nhận lại cơ cấu sản phẩm của mình để cân đối, đặc biệt các sản phẩm nên hướng đến mục đích phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. 

“Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu đang không đến được với người có nhu cầu. Do đó, các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng”, ông Quang nhận định./.

Ngày 28/12/2022, Bộ Xây dựng đã trình Bộ Tư pháp bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để phục vụ thẩm định. Bản dự thảo lần này có một số điểm mới so với các dự thảo trước mà tiêu biểu là quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Phương án này đã tiếp thu kiến nghị từ một số doanh nghiệp, Hiệp hội nhằm ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư lợi dụng việc đặt cọc để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng và trên thực tế đã nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ ký kết hợp đồng mua bán, bàn giao nhà.

Đủ điều kiện mua bán mới được nhận cọc

Tại dự thảo mới nhất, cơ quan chủ trì soạn thảo đã “luật hóa” hoạt động đặt cọc, quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc để bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đáp ứng điều kiện rất chặt chẽ; đồng thời tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị được mua bán. Phương án này gây ra nhiều ý kiến tranh luận, cả về tính pháp lý lẫn tính thực tiễn.

Cụ thể, quy định về đặt cọc được đặt tại Điều 24 dự thảo luật, quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: “Chủ đầu tư dự án chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều 25 của Luật này. Số tiền nhận đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán, cho thuê mua…”

Theo đó, chủ đầu tư dự án để được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 25 dự thảo, là điều luật quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Giống như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Điều 25 dự thảo tiếp tục quy định rất chặt chẽ về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Phải có các giấy tờ pháp lý về dự án; có giấy phép xây dựng; phải nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng; phải có văn bản của Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.

Như vậy, điều kiện để chủ đầu tư được nhận đặt cọc từ khách hàng là phải đáp ứng điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (phải đủ điều kiện mua bán).

Trái lẽ tự nhiên, càng kiểm soát, càng “biến tướng”

Quy định này bất cập ở nhiều khía cạnh:

Vấn đề thứ nhất, việc “đặt cọc” có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản không? Hay nói cách khác, hoạt động kinh doanh BĐS bắt đầu từ thời điểm nào?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, phạm vi điều chỉnh của luật là “về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản”. Khái niệm “kinh doanh bất động sản” được giải thích là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Các quy định này cơ bản được giữ nguyên trong dự thảo luật sửa đổi (chỉ bỏ cụm từ “nhằm mục đích sinh lợi”).

Với nội hàm của hoạt động “kinh doanh bất động sản” nêu trên thì đối với một dự án đầu tư tạo lập, kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, thời điểm nào Luật Kinh doanh bất động sản bắt đầu điều chỉnh?

Quan hệ giữa “người muốn bán” (chủ đầu tư) và “người muốn mua” (khách hàng tiềm năng) là một quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự. Theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật dân sự năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Việc các chủ thể ký kết thỏa thuận đặt cọc (cho dù với mục đích để để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán BĐS sau này – “đặt cọc giữ chỗ”) có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hay không?

Nếu mục đích của thỏa thuận đặt cọc giữa “người muốn bán” và “người muốn mua” chỉ là để đảm bảo hai bên khi đủ điều kiện sẽ tiến hành giao kết hợp đồng mua bán căn hộ (để giữ chỗ) thì pháp luật chuyên ngành (Luật Kinh doanh bất động sản) có thể hạn chế về thời điểm nhận cọc (sau khi đã đáp ứng điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh) hay giá trị của khoản đặt cọc (không quá 5% giá trị mua bán) hay không?

Vấn đề thứ hai là tính khoa học, hợp lý của quy định về đặt cọc. Như đã nêu, dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được nhận cọc sau khi đã đáp ứng điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Trường hợp này hầu như không có chủ đầu tư nào ký thỏa thuận đặt cọc (tối đa 5% giá trị hợp đồng) mà sẽ ký luôn hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và thu tiền lần đầu (được thu tối đa 30% giá trị hợp đồng).

Tôi cho rằng khi xây dựng điều luật cần xuất phát từ bản chất đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trên cơ sở tự do, tự nguyện giao kết của các bên. Bộ luật Dân sự không khống chế thời điểm các bên đặt cọc và giá trị khoản đặt cọc thì luật chuyên ngành không được phép đặt ra quy định trái ngược (nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Bộ Luật Dân sự). Nếu khách hàng tự nguyện, chủ động đề xuất với chủ đầu tư “xin” được đặt cọc giữ chỗ thì liệu có thể ngăn cấm? Thậm chí, khách hàng vì tin tưởng uy tín của chủ đầu tư và muốn đảm bảo suất mua bất động sản mà sẵn sàng đặt cọc lên đến 90% giá trị hợp đồng thì Luật Kinh doanh bất động sản có nên cấm và có được phép ngăn cấm?

Việc ngăn cấm trong trường hợp này sẽ gây tác dụng ngược vì đi ngược lại với tính tự nhiên trong quan hệ dân sự. Nếu nhà làm luật khống chế thời điểm nhận đặt cọc, các bên sẽ “lách” bằng các thỏa thuận khác không có tên là “đặt cọc” nhưng có cùng bản chất để hợp thức hóa (ví dụ, các bên có thể ký “thỏa thuận hợp tác”, “thỏa thuận hứa mua, hứa bán”…) mà cơ quan quản lý không thể kiểm soát.

Như vậy, việc khống chế hoạt động đặt cọc chỉ tác dụng lên các chủ đầu tư làm ăn chân chính. Với những doanh nghiệp làm ăn chộp giật sẽ có đủ cách “biến tướng” để hợp thức hóa, dẫn đến mục đích của nhà làm luật không được thực thi.

Do vậy, để đảm bảo hiệu quả của chính sách và tránh “xung đột pháp luật” thì Luật Kinh doanh bất động sản không cần điều chỉnh về việc đặt cọc. Thay vào đó, luật cần quy định để kiểm soát chặt chẽ về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư, đồng thời có chế tài chặt chẽ để xử lý hành vi vi phạm.

Với khoản tiền đặt cọc (cũng như mọi khoản tiền đã nhận từ khách hàng trước khi giao kết hợp đồng), chủ đầu tư có nghĩa vụ quản lý, sử dụng đúng mục đích và không được sử dụng làm vốn huy động để đầu tư vào dự án. Nếu vi phạm, chủ đầu tư sẽ bị xử lý về hành vi huy động, sử dụng vốn không đúng quy định (hiện nay, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định phạt tiền lên đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư vi phạm Huy động vốn không đúng quy định; Sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua… không đúng mục đích cam kết).

Như vậy chủ đầu tư có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, nhưng nếu lợi dụng việc đặt cọc để huy động vốn trái phép mà bị phát hiện thì có thể chịu phạt rất nặng. Quy định theo hướng này vừa không trái pháp luật dân sự, đồng thời vẫn đảm bảo tính răn đe, ngăn chặn sai phạm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng và kéo dài từ quý II năm ngoái tới nay, những nhà đầu tư “lướt sóng” có tâm lý kiếm lời nhanh đã rời cuộc chơi sau khi thị trường giảm thanh khoản, bất động sản dần trở về giá trị thực. Tuy nhiên, điều này cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt với tầm nhìn dài hạn và sẵn sàng “xuống tiền” khi gặp được sản phẩm tốt.

Anh Đặng Văn Thành (ở TP. Dĩ An, Bình Dương) vừa mua được một mảnh đất ưng ý trong chuyến du xuân cùng gia đình ở Tây Ninh. Mảnh đất có diện tích khoảng 100 m2, nằm trên mặt đường thoáng rộng, gần trường học, giao thông kết nối thuận tiện. Giá chủ đất đưa ra là 1,2 tỷ đồng, tương đương với 12 triệu đồng/m2, sau khi đàm phán giảm xuống còn 1 tỷ đồng.

Do có sẵn tiền nhàn rỗi, không dùng đòn bẩy tài chính nên vợ chồng anh không đắn đo, mà thấy cơ hội là mua ngay, hướng tới mục tiêu đầu tư dài hạn, có thể 5 – 6 năm hoặc nếu năm sau thị trường khởi sắc hơn, đất lên giá thì có thể chốt lời.

Tương tự, trong chuyến du xuân ngày đầu năm, anh Nguyễn Văn Hùng, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, đã quyết định xuống tiền mua một mảnh đất ưng ý với diện tích 90m2, giá 2 tỷ đồng tại Hưng Yên. Theo anh Hùng, từ thời điểm cận Tết, mảnh đất này đã được môi giới chào bán là nằm ở vị trí đẹp, có tiềm năng. Do vậy, khi tới tận nơi xem kỹ lưỡng, thương thảo về giá, anh đã đặt cọc ngay và chọn ngày đẹp để ký hợp đồng.

“Thị trường đang chững, nên có thể trong năm đầu không có lãi, nhưng khi thị trường khởi sắc trở lại, đất sẽ tăng khoảng 20 – 30%. Bất động sản là kênh đầu tư cần nhiều thời gian, nên càng để lâu giá sẽ càng tăng”, anh Hùng nói.

Theo các chuyên gia, năm 2022 là năm bản lề cho nhiều sự thay đổi, đào thải để thanh lọc, chuẩn bị cho chu kỳ mới. Còn trong năm 2023, quá trình điều chỉnh, thanh lọc được tiếp diễn sẽ giúp môi trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh, minh bạch và phát triển bền vững hơn. Chính vì vậy, những nhà đầu tư trường vốn và có tầm nhìn dài hạn vẫn âm thầm săn bất động sản và sẵn sàng xuống tiền khi gặp sản phẩm ưng ý.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, về dài hạn, thị trường bất động sản luôn có tiềm năng nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng đang được hoàn thiện tích cực và nhu cầu nhà ở cao. Do đó, thời điểm này, nếu nhà đầu tư có vốn ổn định trong 6 – 12 tháng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng, có thể xuống tiền vào bất động sản. Đây vẫn là kênh đầu tư có sức bền và rất tốt so với nhiều kênh đầu tư khác.

“Thị trường bất động sản năm nay vẫn có nhiều điểm sáng triển vọng. Tất nhiên, thị trường chỉ tốt khi các nhà đầu tư tham gia với tâm lý đầu tư dài hạn. Bởi đầu tư lướt sóng, chộp giật bao giờ cũng sẽ đi kèm với rủi ro. Các nhà đầu tư cũng không nên dồn hết vốn vào một phân khúc theo tâm lý đám đông. Thay vào đó, nên chọn phân khúc phù hợp với khả năng tài chính cũng như năng lực đầu tư của mình mới có thể tạo ra hiệu quả đầu tư và giảm thiểu các rủi ro”, ông Quang đưa ra lời khuyên.

Dưới góc độ là doanh nghiệp chuyên phân phối và phát triển sản phẩm bất động sản, ông Nguyễn Nam Hiền, Chủ tịch VPCORP & HKT GROUP cũng cho rằng, năm 2023, thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc và tìm về giá trị thực. Nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn, nhất là ở phân khúc trung bình, đáp ứng được nhu cầu của đại đa số khách hàng. Đặc biệt, đối với các đô thị vệ tinh TP.HCM, cơ hội sẽ mở ra cho các nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực.

“Nhà ở trung bình và khá là phân khúc chủ lực của thị trường trong năm nay. Đây vẫn là phân khúc được thị trường mong đợi và đón nhận hơn cả, bởi nó sẽ giải quyết bài toán an cư cho rất nhiều khách hàng, không chỉ tại đô thị lớn như TP.HCM, mà còn ở nhiều tỉnh, thành phố vệ tinh khác – nơi tập trung đông dân cư, chuyên gia, lao động tại các khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…”, ông Hiền nhấn mạnh.

Do đó, doanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ sản phẩm để có đầu ra, cần phải thay đổi chính mình, tạo mục tiêu kế hoạch rõ ràng, ngoài việc làm nhà ở cho người giàu thì cũng cần chú trọng tạo nơi an cư cho những người có thu nhập trung bình./.