Theo Colliers, các nhà đầu tư bất động sản đang giữ thái độ thận trọng và dự đoán cuối năm 2023 sẽ là thời điểm tăng trưởng kinh tế ổn định và đầu tư sinh lời dài hạn. Mặc dù lo ngại suy thoái do ảnh hưởng của biến động kinh tế thế giới, nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng như doanh nghiệp đã và đang chuẩn bị kế hoạch đầu tư vào bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương, do khu vực này vẫn sở hữu những lợi thế nhất định. 

Dưới đây là một số yếu tố quan trọng thúc đẩy và định hình hoạt động đầu tư của cá nhân và doanh nghiệp vào thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương. 

Lạm phát, lãi suất và kinh tế thế giới 

Các ngân hàng trung ương trên toàn cầu được dự đoán sẽ tiếp tục tăng lãi suất để chống lạm phát vào năm 2023 nhưng tốc độ sẽ chậm hơn. Lạm phát dai dẳng, bên cạnh việc làm tăng giá hàng hóa, gián đoạn chuỗi cung ứng, cản trở sự phục hồi nhu cầu và sức mua trong nước, còn khiến các đồng tiền châu Á suy yếu so với đô la Mỹ. Điều này dẫn đến việc bất động sản châu Á – Thái Bình Dương trở nên rẻ hơn tính theo đồng đô la, nên có khả năng thúc đẩy các thỏa thuận mua bán hiện đang bị trì hoãn. 

Những thị trường lớn như Hoa Kỳ và châu Âu được dự đoán sẽ chững lại do sự suy yếu của kinh tế toàn cầu. Báo cáo Triển vọng Kinh tế thế giới tháng 10/2022 của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho biết, tăng trưởng toàn cầu chậm lại từ 6% năm 2021 xuống 3,2% năm 2022 và dự báo giảm xuống 2,7% năm 2023. Đây là mức tăng trưởng yếu nhất kể từ năm 2001, trừ thời điểm xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và đại dịch Covid-19. Lạm phát toàn cầu cũng tăng từ 4,7% vào năm 2021 lên 8,8% vào năm 2022 nhưng sẽ giảm xuống 6,5% vào năm 2023 và 4,1% vào năm 2024.

Do đó, đối với nhà đầu tư, thị trường châu Á và khu vực châu Á – Thái Bình Dương sẽ trở thành điểm đến an toàn hơn của dòng tiền đổ vào bất động sản. 

Tái định giá tài sản

Khi hoạt động đầu tư bất động sản bước vào giai đoạn tiến triển chậm; nhà phát triển, nhà đầu tư phải đối mặt với lãi suất tăng cao thì việc định giá lại tài sản trên thị trường sẽ được tiến hành. Điều này đang thúc đẩy sự thay đổi trong chiến lược của các nhà đầu tư, với giá trị vốn dự kiến điều chỉnh tới 30%. 

Các chuyên gia về thị trường vốn của Colliers nhận định, thị trường có thể hấp thụ được phần lớn cú sốc hiện tại và không lặp lại cuộc khủng hoảng tài chính trong quá khứ khi mức cho vay trên giá trị tăng cao. Tái định giá tài sản và tái cấu trúc thị trường cũng tạo ra những cơ hội mới cho nhà đầu tư với chiến lược cẩn trọng. 

Ông Chris Pilgrim, Giám đốc điều hành khu vực châu Á – Thái Bình Dương của Colliers khẳng định: “Nếu các nhà đầu tư lựa chọn thị trường, tài sản và chiến lược của họ một cách cẩn thận, thì đây là thời điểm tốt để đầu tư vốn. Những người đầu tư dựa trên vốn chủ sở hữu, đặc biệt là người mua tư nhân, có thể đấu giá tài sản trong một môi trường cạnh tranh thấp từ bên mua. Những thị trường có trạng thái trú ẩn an toàn sẽ hoạt động sôi nổi và những khu vực có mức vốn tư nhân thâm nhập sâu sẽ phát triển thịnh vượng”.

Khả năng phục hồi của khu vực châu Á – Thái Bình Dương 

Tháng 6/2022, Viện Đất đai Đô thị (Urban Land Institute – một tổ chức giáo dục và nghiên cứu phi lợi nhuận) nhận định, lĩnh vực bất động sản châu Á – Thái Bình Dương sẽ duy trì khả năng phục hồi trong vài năm tới với tỷ lệ vốn hóa tương đối ổn định. Trong số các thị trường thuộc khu vực được khảo sát, Singapore dẫn đầu trong phân khúc bất động sản logistics, với tỷ lệ vốn hóa ước tính đạt 6,4% trong năm 2022. Những điểm đến hàng đầu khác trong khu vực như Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc) và Sydney (Úc) dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ vốn hóa ổn định, dao động từ 3,2 – 3,8% trong khoảng thời gian từ năm 2022 đến năm 2024. 

Theo các chuyên gia phân tích, châu Á – Thái Bình Dương là điểm đến tiềm năng của đầu tư bất động sản dài hạn nhờ vào tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, tầng lớp người tiêu dùng đông đảo và đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với sự dẫn đầu về công nghệ trong thương mại điện tử, trí tuệ nhân tạo, phân tích dữ liệu và truyền thông.

Công nghệ “xâm nhập” đời sống bất động sản 

Sau đại dịch Covid-19, công nghệ đã tác động sâu rộng hơn đến cách con người sinh hoạt, mua sắm, làm việc, học tập. Trong tương lai, công nghệ sẽ tiếp tục củng cố vai trò của nó trong việc tạo ra những thay đổi xã hội đáng kể. Đối với lĩnh vực bất động sản, công nghệ giúp chủ sở hữu giao tiếp và tương tác nhanh hơn với người sử dụng, quản lý cơ sở vật chất theo thời gian thực và tích hợp các công cụ giúp tối đa hóa trải nghiệm người dùng. 

Cùng với xu hướng đầu tư Proptech (công nghệ ứng dụng vào lĩnh vực bất động sản) trên toàn cầu, thị trường Proptech tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương cũng chứng kiến quá trình phát triển năng động trong khoảng gần 1 thập kỷ qua. Trong năm 2020 – 2021, những thị trường hàng đầu tại châu Á – Thái Bình Dương như Trung Quốc, Singapore, Nhật Bản… cũng đã nhận về dòng vốn đầu tư Proptech lên đến 700 triệu USD. Theo số liệu thống kê mới nhất từ Statista, từ năm 2010 đến năm 2022, tổng khối lượng giao dịch đầu tư vào các công ty Proptech tại Trung Quốc và Ấn Độ lần lượt đạt 12.500 tỷ USD và 9.100 tỷ USD – dẫn đầu khu vực châu Á – Thái Bình Dương. 

Mỗi phân khúc bất động sản đều phải thích ứng với sự thay đổi trong hành vi con người do công nghệ mang lại. Ví dụ, với bất động sản văn phòng, công nghệ giúp con người làm việc từ xa, giảm diện tích sử dụng thường xuyên tại văn phòng, nhưng cũng đồng thời yêu cầu văn phòng cho thuê phải có đủ cơ sở vật chất và thiết kế đáp ứng được các yêu cầu của làm việc kết hợp trực tuyến và trực tiếp. Sự phát triển rầm rộ của các nền tảng thương mại điện tử cũng tạo điều kiện thuận lợi cho bất động sản logistics, trong khi đó đặt ra yêu cầu tái cơ cấu sản phẩm với bất động sản thương mại, mặt bằng bán lẻ. 

Chiến lược phòng thủ và kênh trú ẩn an toàn 

Sau những biến động của kinh tế thế giới và khu vực, nhiều nhà đầu tư lựa chọn theo đuổi chiến lược tài sản phòng thủ và tìm đến các sản phẩm bất động sản ít rủi ro. Khảo sát của Colliers cho thấy, nhà đầu tư có nhu cầu cao với bất động sản văn phòng, công nghiệp và hậu cầu. Bên cạnh đó, nhà ở đa gia đình (multifamily) cũng là phân khúc được ưa chuộng. 

Cụ thể, báo cáo Dự đoán Nhà đầu tư toàn cầu năm 2023 (2023 Global Investor Outlook) khảo sát 365 nhà đầu tư đến từ châu Á – Thái Bình Dương (trên tổng số 750 nhà đầu tư toàn cầu) đã chỉ ra, lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư khu vực APAC là văn phòng và công nghiệp hậu cần với tỷ lệ có kế hoạch đầu tư lần lượt là 68% và 65%, bao gồm trung tâm dữ liệu, trung tâm thương mại ngoại ô, khách sạn quy mô trung bình. Tiếp sau là chung cư đa gia đình với 42%. Đặc biệt, khoảng 1/4 nhà đầu tư quan tâm đến các tài sản chuyên biệt như một lựa chọn thay thế. 

Đề cao các tiêu chí bền vững 

Ngày càng có nhiều nhà đầu tư chú trọng đến các tiêu chí và xếp hạng về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đối với bất động sản. Điều này không chỉ xuất phát từ nguyên nhân về pháp lý và uy tín thương hiệu, mà bất động sản cần phải đáp ứng nhu cầu của người thuê về nơi làm việc xanh và bền vững, cũng như giúp chủ đầu tư tối ưu chi phí vận hành tài sản trong dài hạn. 

Khi tìm kiếm sản phẩm bất động sản văn phòng và thương mại, 53% nhà đầu tư được khảo sát tập trung vào các tài sản được xếp hạng cao nhất về hiệu quả năng lượng và phát thải carbon. Tương tự, 51% nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản ngoại thành đạt tiêu chuẩn xếp hạng về hiệu quả năng lượng và carbon.

Các nhà đầu tư đang tập trung tìm kiếm bất động sản đáp ứng tốt các tiêu chí bền vững với kỳ vọng tăng giá trong vài năm tới. Trái lại, dòng sản phẩm không tuân thủ những tiêu chí bền vững sẽ nằm trong danh mục giảm giá và chỉ được nhắm đến trong chiến lược tái phát triển, thanh lý hoặc mua lại.

Như vậy có thể thấy, châu Á – Thái Bình Dương vẫn được dự đoán là điểm đến tiềm năng của dòng tiền đầu tư vào bất động sản trong năm 2023. Những sản phẩm có lợi thế về công nghệ và đáp ứng các tiêu chí bền vững, đặc biệt là phân khúc nhà ở, văn phòng và công nghiệp sẽ nhận được sự quan tâm lớn từ nhiều nhà đầu tư./.

Việt Nam hưởng lợi từ nhiều yếu tố

Bước vào năm 2023, thị trường bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương đang đối mặt với nhiều thách thức tại khu vực cũng như quy mô toàn cầu. Đầu tiên là vấn đề về lạm phát trong bối cảnh thế giới đang chịu tác động từ việc gián đoạn chuỗi cung ứng do Covid-19 cũng như xung đột Nga – Ukraine. Lạm phát và động thái tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương đã hạn chế triển vọng tăng trưởng của nhiều nền kinh tế.

Khó khăn tiếp theo liên quan đến việc công nghệ đã thay đổi phương thức làm việc và mua sắm, phá bỏ những khái niệm cũ về bất động sản. Tuy vậy, sự thay đổi tạo ra từ các phát triển công nghệ được cho là ảnh hưởng ít sâu sắc hơn tại thị trường Châu Á. Các mô hình về làm việc linh hoạt, bán lẻ trực tuyến tại đây mặc dù đạt được sức hút nhất định nhưng vẫn chưa thực sự đạt được mức phát triển như tại Châu Âu và Hoa Kỳ.

Khó khăn thứ ba tới từ Trung Quốc – nền kinh tế đứng đầu khu vực, chiếm 53% GDP toàn khu vực và một phần ba tổng giá trị sản xuất. Việc Trung Quốc hủy bỏ chính sách Zero Covid và mở cửa biên giới đã mang lại những tia hy vọng mới cho nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới và kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, tiến trình mở cửa trở lại của Trung Quốc cũng được các chuyên gia dự báo sẽ là một chặng đường gập ghềnh, đặc biệt trong những tháng đầu tiên của năm 2023.

Việt Nam được đánh giá sẽ tiếp tục hưởng lợi từ các chính sách nới lỏng sau Covid-19 và chiến lược đầu tư Trung Quốc + 1 của các nhà đầu tư. Song, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn đang chịu tác động kép từ những khó khăn của tình hình thế giới và trong nước. Thêm vào đó, năm trước đó, thị trường chứng khoán trong nước đã sụt giảm mạnh lên tới 30%, dẫn đầu là các mã thuộc ngành bất động sản.

Ngoài ra, các nỗ lực chống tham nhũng của Chính phủ, hay quy định mới về trái phiếu, tín dụng cũng được xem là những tác động chính ảnh hưởng tới thị trường.

Dẫu vậy, trước những khó khăn bủa vây, thị trường vẫn có những tín hiệu tích cực, đơn cử như lạm phát được kiểm soát dưới mức mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước, doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiếp tục tăng trưởng và Việt Nam Đồng vẫn thuộc nhóm ít mất giá nhất so với khu vực.

Nhận định về thị trường Việt Nam, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng Việt Nam được hưởng lợi từ những lợi thế về môi trường tự nhiên, nhân khẩu học, chính sách trong nước và các hiệp định thương mại quốc tế. Thêm vào đó, các nhu cầu cơ bản đối với thị trường bất động sản vẫn được ghi nhận. Đó là lý do tại sao các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường này.

“Ngoài ra, bất động sản là thị trường có tính chu kỳ. Đối với mỗi chu kỳ, thị trường có xu hướng trở nên phức tạp hơn, tạo ra nhiều cơ hội tới nhiều nhà đầu tư hơn. Vậy nên, trước những khó khăn và cơ hội hiện hữu, thị trường Việt Nam sẽ có sự đa dạng hóa và cải thiện chất lượng sản phẩm. Bất động sản cần được hiểu là một sản phẩm mang lại nhiều lợi ích hơn và không chỉ là một kênh đầu tư sinh lời. Các sản phẩm giới thiệu tới thị trường cần tiến gần đến việc đáp ứng được nhu cầu sử dụng thực sự”, ông Matthew cho biết thêm.

Hiện nay, việc tiếp cận tín dụng đối với các doanh nghiệp trong nước bị hạn chế. Tình hình cũng tương tự đối với thị trường chứng khoán, khiến các doanh nghiệp trong nước gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn. Theo chuyên gia Savills, đây là cơ hội đối với các nhà đầu tư nước ngoài để gia nhập thị trường, mang lại nhiều triển vọng và cạnh tranh hơn với nhiều sản phẩm đa dạng hơn, đáp ứng được nhu cầu của nhiều phân khúc hơn.

Phân khúc cho thuê hấp dẫn nhà đầu tư

Ở cấp độ khu vực, năm 2023 được xem là một năm đầy thách thức với thị trường, khi dự đoán tăng trưởng tại hầu hết các nước Châu Á – Thái Bình Dương đều chỉ ở mức dưới trung bình so với trước khi Covid-19 xảy ra. Tuy vậy, khi so sánh với bức tranh triển vọng tăng trưởng rất ít của các nền kinh tế lớn như Mỹ và Châu Âu, kinh tế Châu Á lại trở nên nổi bật hơn cả. 

Một loạt các Hiệp định Thương mại sắp ký kết được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến trình phục hồi và phát triển của kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương sau đại dịch. Đặc biệt là khi khu vực vẫn sở hữu các lợi thế cạnh tranh về chuỗi cung ứng cũng như nền tảng chi phí sản xuất thấp.

Trong điều kiện lạm phát, các phân khúc cho thuê ngắn hạn tại Châu Á được cho là sẽ trở nên thu hút hơn, đặc biệt đối với các phân khúc như bất động sản kho vận, nhà ở sinh viên, nhà ở đa gia đình hay nhà ở dành cho người cao tuổi. Từ đó có thể thấy, các “nền kinh tế mới” sẽ trở nên mới mẻ với nhiều cơ hội hơn bao giờ hết.

Hơn nữa, một trong số những yếu tố có tác động lớn nhất tới thị trường bất động sản thế giới và khu vực trong năm 2023 sẽ là ESG. Trong thời gian tới, các cam kết ESG và các sáng kiến ESG sẽ được coi trọng và trở thành một phần chiến lược đầu tư của tất cả các phân khúc tài sản trong thị trường.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, ông Matthew Powell cho rằng, văn phòng hạng A sẽ tập trung tại các khu vực trọng điểm như Úc, Nhật Bản, Singapore, Seoul (Hàn Quốc), TP.HCM (Việt Nam), Ấn Độ. Các tòa nhà văn phòng tại khu vực trung tâm sẽ tiếp tục giữ sức hút với các nhà đầu tư. Thêm vào đó, nhu cầu dành cho văn phòng xanh vẫn ở mức cao. Giá thuê văn phòng Hạng A tại một số thị trường được dự đoán sẽ tiếp tục xu hướng tăng, do áp lực lạm phát và nguồn cung hạng A hạn chế.

Ngoài ra, lĩnh vực logistics tại các thị trường với giá trị thương mại điện tử lớn như Úc, Trung Quốc, Nhật Bản và Seoul vẫn là ưu tiên đối với nhà đầu tư. Ông ông Matthew Powell đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư nên đầu tư các giá trị gia tăng, cải tạo lại các tòa nhà văn phòng cũ để có thể đạt được tiêu chuẩn xanh./.