Quý IV/2022 chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM, theo số liệu được công ty Knight Frank Việt Nam công bố ngày 23/12. 

Khép lại một năm 2022 có lợi cho các chủ đầu tư, quý IV năm nay cho thấy giá thuê văn phòng hạng A toàn thành phố tăng khoảng 2,6% so với năm ngoái, với tỷ lệ hấp thụ dương chủ yếu đến từ khu vực Nam Sài Gòn.

Dù vậy, năm mới sẽ đem đến những thay đổi mới, ví dụ như bổ sung thêm 333.387m2 diện tích văn phòng hạng A và B trên toàn thành phố trong vòng 2 năm tới, khiến tổng nguồn cung tăng khoảng 23%. Những dự án đầu tiên dự kiến sẽ khánh thành và đi vào hoạt động trong quý II/2023.

Điều đó sẽ khiến giá chào thuê mặt bằng văn phòng hạng A trên toàn thành phố giảm khoảng 2 USD trên mỗi m2/tháng. Dữ liệu hiện tại cho thấy: Giá thuê trung bình văn phòng hạng A khu vực trung tâm đang ở mức 57,73 USD/m2/tháng với tỷ lệ trống 5%.

Knight Frank Việt Nam dự báo đến cuối năm 2024 mức giá này sẽ giảm còn 55,50 USD/m2/tháng, và tỷ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20%.

Khách thuê phân khúc văn phòng hạng B, hiện đang phải trả 33,68 USD/m2/tháng thậm chí sẽ được ưu ái hơn nữa, với giá thuê giảm về khoảng 27 USD/m2/tháng trong cùng kỳ.

Theo ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam, toàn cảnh nền kinh tế cũng là yếu tố lớn chi phối tâm lý khách thuê. Các doanh nghiệp, tổ chức sẽ phải cân nhắc lựa chọn vị trí văn phòng mới, khả năng mở rộng và địa điểm làm việc linh hoạt trên bối cảnh tình hình kinh tế dự kiến có nhiều biến động trong thời gian sắp tới.

“Đặc biệt là trong số khách thuê văn phòng hạng A, chúng ta có thể chứng kiến sự thay đổi quy trình ra quyết định trong việc chọn thuê mặt bằng văn phòng khi cân nhắc yếu tố chi phí, hướng đến sự cân bằng giữa chất lượng và tính xanh hóa của công trình cũng như vị trí đắc địa, song song với việc tính toán các yếu tố kinh tế bất ổn trong tương lai gần”, ông Leo Nguyễn nhận xét.

Dữ liệu của Knight Frank cũng nêu bật một số nhóm ngành khách thuê quan trọng thúc đẩy nhu cầu thuê bất động sản thương mại trên toàn thành phố trong năm 2022. Vốn có ngân sách thuê mặt bằng khá khiêm tốn xưa nay, các ngành logistics (19%), dịch vụ tài chính gồm cả ngân hàng và bảo hiểm (16%) và công nghệ (14%) chiếm đa số giao dịch lớn trong năm, trở thành những ngành nghề có nhu cầu cao nhất về mặt bằng văn phòng ở khu vực trung tâm. 

Vùng phụ cận trung tâm thành phố vẫn tiếp tục đem lại giá trị cao cho khách thuê, nhất là trong phân khúc văn phòng hạng B. Nhiều khách thuê chấp nhận tốn thêm thời gian di chuyển vào khu trung tâm để đổi lấy giá thuê chỉ từ 27 đến 34 USD/m2/tháng.

Khu Nam Sài Gòn đã nổi lên như một khu vực ưu ái khách thuê, với giá trung bình 22,40 USD/m2/tháng và mặt bằng sàn thuê có diện tích lớn. Điều này giúp phần nào bù đắp trở ngại về quãng đường di chuyển cho nhân viên của các doanh nghiệp, tổ chức chọn thuê mặt bằng tại đây nhằm tận hưởng tiện ích hạ tầng cao cấp cùng với cảnh quan hiện đại, được quy hoạch bài bản.

Khu vực Thủ Thiêm thuộc TP. Thủ Đức cũng góp thêm nguồn cung cho phân khúc văn phòng Hạng A với hai toà tháp văn phòng sắp hoàn thiện, cách khu trung tâm thành phố chỉ một cây cầu và ba phút chạy xe. Theo ông Leo Nguyễn, đây sẽ là một trong những tác nhân gây ra sự dịch chuyển trong thị trường bất động sản thương mại của thành phố.

“Hai toà tháp này, cùng với một số công trình cao cấp khác tại khu trung tâm thành phố, sẽ giúp thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng ưu ái khách thuê. Nếu muốn thu hút khách thuê kể từ năm 2023, các chủ đầu tư sẽ phải xem xét điều chỉnh giá thuê gia hạn, theo đó khách thuê được gia hạn hợp đồng với giá trần thấp hơn giá chào thuê của các toà nhà mới khánh thành”, ông Leo Nguyễn kết luận.

Theo đó, thị trường đang chuyển mình từ ưu ái chủ tòa nhà sang hướng ưu ái khách thuê kể từ đầu năm sau, lần đầu tiên kể từ năm 2018 khi khách thuê văn phòng chiếm ưu thế trong thương thảo hợp đồng./.

Bất động sản công nghiệp và cậu cần tăng giá

Năm 2022, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã 4 lần tăng lãi suất với bước nhảy 0,5-0,75 điểm phần trăm mỗi lần, hiện ghi nhận ở mức 4,25 – 4,5%. Vào giữa tháng 12/2022, Fed dự kiến vẫn tiếp tục tăng lãi suất trong năm 2023 và không giảm trước năm 2024. Dù tốc độ giảm nhẹ so với trước đó (0,5 điểm phần trăm) và đặt mục tiêu ở mức 5,1%. 

Trái ngược với xu hướng thế giới, tỷ giá và lãi suất trong nước lại có xu hướng giảm nhẹ vào năm 2023 nhờ vào các động thái kịp thời, hiệu quả của Chính phủ trong  2 tháng cuối năm.

Quý cuối năm 2022, Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê tiếp tục xu hướng tăng ở khắp các phân khúc bất động sản công nghiệp ở thị trường miền Nam, với giá thuê trung bình đạt 159 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 10% so với năm 2021.

Giá cho thuê nhà kho xây sẵn thuê trung bình là 4,4 USD/m2/tháng, tăng 10% so với năm 2021.

Cushman & Wakefield cho rằng, giai đoạn 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho  xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh giá đất tăng cao, nhà đầu tư sẽ hướng tới những địa phương có giá hấp dẫn hơn như Bình Phước, Bình Thuận, Cần Thơ.

Căn hộ và văn phòng hút khách

Bên cạnh sự phục hồi của bất động sản công nghiệp, nhiều tài sản cho thuê khác cũng được lấp đầy trở lại, giá thuê cũng tăng từ 10 – 30%.

Báo cáo thị trường cho thuê của trang Batdongsan.com cho thấy, quý IV/2022 mức độ quan tâm các loại tài sản cho thuê thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến trên hệ thống của đơn vị này đã tăng 103%. Trong đó, lượt tìm kiếm văn phòng tăng 244%, tìm thông tin thuê nhà mặt phố để kinh doanh tăng 263%, tìm chung cư và nhà trọ cho thuê tăng lần lượt 57 và 84%.

Bên cạnh mức độ quan tâm bất động sản cho thuê nóng dần, giá thuê cũng hồi phục mạnh mẽ. Mức giá thuê căn hộ tại quận 3, quận 7, TP. Thủ Đức lần lượt tăng 15 – 18% trong khi giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 4 tăng 23-31% so với đầu năm. Ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố, giá thuê cũng trong xu hướng đi lên. Giá thuê nhà phố tại quận 3, Phú Nhuận tăng 5-10% còn giá thuê nhà phố tại các quận 1, 7 và 10 tăng 13 – 18%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện nay là 4,1%, tính theo mức giá bán trung bình gần 65 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận đầu tư là chưa hấp dẫn. Tuy nhiên, dự báo, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TP.HCM có thể tăng 4 – 6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng tăng lên. Khoảng quý IV/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM sẽ trở lại mức từ 4,7 – 4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc này sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

“Dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng”, ông Tuấn nhận định.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, đà hồi phục cũng đã thể hiện rõ rệt qua tỷ lệ lấp đầy cao, giá tăng nhẹ trở lại. Thống kê từ hệ thống văn phòng cho thuê VNO với chuỗi hơn 10 tòa nhà cho thuê tại TP.HCM cho thấy, tính đến quý IV, tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng giá vừa túi tiền 15 – 20 USD/m2/tháng đạt 85-90% diện tích tòa nhà tùy vị trí và quy mô. Giá thuê văn phòng phân khúc này tăng nhẹ 3 – 5% so với cùng kỳ năm ngoái, do vừa kết thúc giai đoạn ưu đãi kích cầu sau đại dịch.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia đầu tư bất động sản cho thuê đánh giá, tài sản cho thuê đã có một năm 2022 lội ngược dòng ấn tượng từ quý II đến quý IV khi tăng nhiệt ở nhiều phân khúc nhờ vào việc mở cửa, hoạt động kinh doanh trở lại của nhiều thành phần kinh tế, các dịch vụ tại TP.HCM sớm hồi sinh sau đại dịch năm 2021. Tuy nhiên, các mốc tăng giá thuê trong năm 2022 vẫn còn thấp hơn so với mặt bằng giá từ năm 2018 – 2019 trở về trước và sự hồi phục giữa các phân khúc bất động sản cho thuê 12 tháng qua cũng chưa thật sự đồng đều.

Ông Kiên dự báo, nhiều khả năng, năm 2023, thị trường biến động nguồn cung khi bất động sản cho thuê tăng vọt. Đơn cử, nhóm căn hộ, nhà phố thuộc những dự án đến hạn bàn giao, các tài sản giao dịch bất thành do bị tắc thanh khoản chuyển sang cho thuê tăng và nhiều tòa nhà bước vào giai đoạn hoàn thiện tìm khách thuê.

Nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở bất động sản cho thuê 

Từ đầu năm 2022, khi thanh khoản thị trường có dấu hiệu giảm nhanh, trong khi giá bán nhà vẫn neo ở mức rất cao, nhiều nhà đầu tư rục rịch đón đầu cơ hội ở phân khúc bất động sản cho thuê bằng cách săn tìm các sản phẩm “cắt lỗ” bán dưới giá thị trường từ 10 – 20%, hoặc thuê sỉ nguyên căn, sau đó cho thuê lẻ.

Hơn hết, bất động sản cho thuê, đặc biệt là căn hộ, mặt bằng kinh doanh và nhà xưởng đang là những loại hình ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ sau quãng thời gian dài “ngủ đông” vì dịch bệnh. Vì vậy, trong danh mục đầu tư của nhiều nhà đầu tư, căn hộ hoặc nhà phố cho thuê đã và đang trở thành phân khúc chủ lực. 

Anh Hoàng Minh Hải, một nhà đầu tư hơn 15 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản cho biết, đất nền, nhà phố và căn hộ cho thuê luôn là ba phân khúc ưu tiên trong giỏ hàng đầu tư của anh. 

Trong đó, đất nền được xem là phân khúc “gà đẻ trứng vàng” nếu biết lựa chọn vị trí đẹp, đầu tư trong dài hạn. Còn nhà phố và căn hộ cho thuê là các phân khúc có thể đem đến dòng tiền ổn định hàng tháng nếu kinh doanh cho thuê suôn sẻ.

Anh Hải chia sẻ, tháng 3/2022, anh vừa mua thêm một toà nhà 6 tầng, rộng 47m2 ở phường Dịch Vọng (Cầu Giấy, Hà Nội). Sau gần 2 tháng tu sửa, toà nhà của anh đã được xây dựng dưới dạng chung cư mini và đang cho thuê lẻ từng phòng. Trừ chi phí quản lý, vận hành, mỗi tháng anh thu về 21 triệu đồng.

Không chỉ anh Hải, rất nhiều nhà đầu tư hiện nay đang hứng thú với phân khúc bất động sản cho thuê. Từ đó mà nhu cầu tìm kiếm đất nền đô thị để xây nhà cho thuê, mua sẵn nhà cũ sửa sang cho thuê mới hay thuê sỉ để cho thuê lẻ đang trở nên phổ biến. 

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia đầu tư và phát triển dự án bất động sản cho thuê nhận định, trong những giai đoạn bất ổn của thị trường như hiện nay, các bất động sản cho thuê đang cho thấy tính bền vững.

“Bất động sản đang lộ rõ nhiều vấn đề, việc mua đất chờ tăng giá không còn khả thi. Trong vòng ít nhất 3 năm, nhà đầu tư buộc phải tập trung vào sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị để có dòng tiền. Vì vậy, khai thác bất động sản cho thuê sẽ được ưu ái trở lại”, ông Kiên nhìn nhận.

Đặc biệt, bên cạnh dòng tiền hàng tháng, với mảnh đất có thể khai thác cho thuê cũng sẽ luôn tăng giá. Những khu vực có dân cư ổn định, hạ tầng tiện ích đầy đủ sẽ đạt hiệu quả cho thuê cao, nhưng tiềm năng tăng giá phần đất chỉ khoảng 15 – 20%/năm. Ngược lại, những khu vực có dân cư thưa hơn, hạ tầng tiện ích còn dư địa để phát triển đầy đủ dần trong tương lai thì hiệu quả kinh doanh cho thuê thấp hơn, nhưng tiềm năng tăng giá phần đất có thể đạt khoảng 25 – 30%/năm.

… nhưng không dễ kiếm lời

Dù được nhận định là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền trong bối cảnh thị trường bất ổn, nhưng không phải ai cũng thành công với việc cho thuê bất động sản và câu chuyện của anh Biên (Thanh Xuân, Hà Nội) là một ví dụ.

Anh Biên là một tay ngang đi thuê nguyên căn để cho thuê lại từng căn. Theo nhà đầu tư này, chỉ cần bỏ ra 500 triệu đồng để sửa sang lại nhà nguyên căn và hàng tháng chỉ cần trả giá thuê 100 triệu đồng sẽ có 20 phòng căn hộ dịch vụ, mỗi căn khai thác được 8 triệu đồng/tháng.

Cho rằng đây là “món hời”, anh Biên nhẩm tính, nếu sang nhượng lại suất đầu tư nhà nguyên căn kia, doanh thu tổng khoảng 160 triệu đồng/tháng, trừ đi 100 triệu đồng tiền thuê và 20 triệu đồng chi phí quản lý vận hành cũng còn lời ngay 40 triệu đồng. Như vậy, chỉ một năm anh sẽ thu hồi 500 triệu đồng tiền sửa sang dự án này, từ năm thứ hai sẽ có lãi.

Song bài toán lý thuyết không như anh nghĩ. Khi đi vào vận hành, anh Biên nhận ra, cả căn nhà chỉ có 6 phòng diện tích rộng 40m2 có thể cho thuê được giá 8 triệu đồng (là các phòng mà bên sang lại và môi giới đưa anh vào xem). Còn lại, 14 phòng 25m2 chỉ cho thuê được dưới 6 triệu đồng. Doanh thu tối đa chỉ 125 triệu đồng thay vì 160 triệu đồng như tính toán ban đầu. Chưa kể, tỷ lệ lấp đầy không phải lúc nào cũng đạt 100% mà thường chỉ đạt trên dưới 80% nên doanh thu thực tế chỉ khoảng 95 – 100 triệu đồng.

Ngoài ra, do vẫn phải trả phí quản lý, vận hành hàng tháng cộng thêm chi phí môi giới, quảng cáo cho thuê phòng nên anh Biên bị lỗ thêm khoảng chục triệu đồng mỗi tháng. Vì vậy, 500 triệu đồng chi phí đầu tư sang lại ban đầu xem như không có cơ hội thu hồi và sau hai năm, suất đầu tư này ngốn của anh Biên gần 800 triệu đồng.

Theo giới chuyên gia, việc thuê nhà nguyên căn để cho thuê lại luôn phát sinh một khoản chi phí cải tạo, sửa chữa, chứ không chỉ có chi phí đặt cọc thuê nhà. Do đó, điều mà nhà đầu tư cần làm trước khi xuống tiền là tính toán thật chắc chắn nguồn thu, được xác định bởi nhiều yếu tố như giá cho thuê khả thi tại khu vực (do chủ nhà tự khảo sát, tìm hiểu), số lượng chính xác từng loại phòng, khả năng lấp đầy của từng phòng…

Ông Lê Quốc Kiên đánh giá, dù là phân khúc hấp dẫn, dễ tạo ra dòng tiền ổn định hàng tháng nhưng mô hình nhà ở cho thuê cũng sẽ để lại các bài học thương đau tiền tỷ nếu vấp phải 3 “bẫy huyệt”: Một là tranh nhau thuê giá cao để lấy nhà bằng được; Hai là không phân biệt được đâu là “doanh thu thật”, “lợi nhuận thu nhập thật”; Ba là chủ nhà neo giá cao để các bên đi thuê tự sang đi sang lại cho nhau.

Ở trường hợp thứ nhất, đây là một cái bẫy phổ biến với các nhà đầu tư mới chân ướt chân ráo vào thị trường. Với công thức bỏ giá thuê cao hơn thị trường để giành quyền khai thác, đây là bước đi sai ngay từ đầu.

Ở trường hợp thứ hai, nguyên nhân gây nên là do người đi thuê hay bị chi phối bởi các thông tin “thái quá” từ bên cho thuê và môi giới bất động sản. Ngoài ra, việc không tính toán kỹ các chi phí cũng sẽ dễ khiến nhà đầu tư “ảo tưởng” về lợi nhuận.

Trường hợp cuối cùng, ông Kiên phân tích, chủ nhà khi cho thuê nguyên căn thường là chỉ ký hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm, trung bình 5 năm trở lên. Một khi “bên thuê sỉ” kinh doanh thua lỗ, họ sẽ tự phải tìm người thuê sau sang lại với rất nhiều chiêu trò làm tăng doanh thu – thu nhập ảo để tìm cách gỡ lại “càng nhiều vốn đã bỏ ra càng tốt”.

Vì vậy, đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê, vị chuyên gia nhấn mạnh, nhà đầu tư cần xác định mục đích chính là khai thác dòng tiền cho thuê hay chỉ tranh thủ kiếm thêm trong lúc chờ đất tăng giá để có sự lựa chọn phù hợp về vị trí và cách xây dựng. Nhưng dù mục đích là gì, lợi nhuận từ hoạt động cho thuê phải cao hơn chi phí sử dụng vốn ít nhất 5%/năm mới đáng làm.

Ngoài ra, với tiêu chí khi chọn đất xây phòng cho thuê là gần nơi có dân nhập cư và giá mua đất thấp để có thể đạt tỷ suất lợi nhuận cao cũng như tiềm năng tăng giá tốt. Lưu ý diện tích đất cũng cần đủ lớn với chiều ngang tối thiểu 6m để dễ chia được nhiều phòng, bởi nhà 10 phòng hay 30 phòng cũng tốn chi phí vận hành, quản lý như nhau.

Với mô hình thuê sỉ cho thuê lẻ căn hộ, nhà đầu tư phải tránh được 3 “bẫy huyệt” nói trên./.

Mặt bằng cho thuê có nơi tăng giá 100%

Trong khi giá bất động sản có xu hướng chững lại thì mặt bằng cho thuê không có dấu hiệu hạ nhiệt. Nếu so với đầu năm 2022, giá thuê mặt bằng nhà phố kinh doanh, ki-ốt kinh doanh…đã tăng ít nhất 30%. Có một số mặt bằng tăng giá gấp đôi, thậm chí hơn gấp đôi ở các tuyến đường buôn bán sầm uất, nhu cầu thuê cao.

Hơn một tuần đi tìm mặt bằng vùng giá từ 20 – 30 triệu đồng/tháng để bán mỹ phẩm, chị Minh, ngụ TP. Thủ Đức, (TP.HCM) vẫn chưa “chốt” được cái nào do giá thuê ngoài sức tưởng tượng của chị. Mặt bằng ưng ý thì giá cao dù diện tích chỉ khoảng 70 – 80m2. Mặt bằng trong vùng giá chị khoanh thì diện tích nhỏ, không đáp ứng các điều kiện kinh doanh chị đặt ra.

“Ban đầu, mình nghĩ với giá thuê 30 triệu trở xuống có thể kiếm được mặt bằng mặt tiền đẹp, diện tích đủ rộng. Thế nhưng, đi thực tế tìm mới thấy, khó khăn vô cùng. Giá nhà cho thuê tăng ngoài sức tưởng tượng. Những mặt bằng ưng ý giá đã từ 45 – 80 triệu đồng/tháng”, chị M chia sẻ.

Tìm hiểu thực tế các mặt bằng cho thuê kinh doanh tại các tuyến đường sầm uất như Kha Vạn Cân, Lê Văn Việt, Đỗ Xuân Hợp, Hoàng Diệu 2 (TP. Thủ Đức, TP.HCM), Nguyễn Gia Trí, Điện Biên Phủ, Phan Đăng Lưu (Q.Bình Thạnh)… nhận thấy, giá thuê đã tăng ít nhất 30% so với đầu năm 2022. Có những mặt bằng giá tăng 100% so với cùng kì năm ngoái.

Cụ thể, mặt bằng kinh doanh 100m2 tại đường Kha Vạn Cân (Q.Thủ Đức cũ), cuối năm 2021 giá thuê hơn 20 triệu đồng/tháng, hiện dao động khoảng 40 – 45 triệu đồng/tháng (có thương lượng với chủ nhà). Các mặt bằng diện tích nhỏ hơn tại cùng tuyến đường cũng tăng giá khoảng 40 – 50% so với đầu năm 2022. Đáng nói, rất hiếm các mặt bằng giá 20 triệu đồng/tháng tại khu vực này.

Tại tuyến đường Đỗ Xuân Hợp – cung đường nổi tiếng với mức giá thuê hợp lý so với các tuyến buôn bán sầm uất lân cận. Thế nhưng, hiện tại giá thuê cũng tăng chóng mặt. Để tìm được mặt bằng ưng ý, diện tích vừa phải tại khu vực này giá phải từ 30 – 40 triệu đồng/tháng. Với các mặt bằng diện tích lớn khoảng 150 – 200m2, mặt tiền kinh doanh giá rơi vào khoảng 60 – 100 triệu đồng/tháng. Trong khi một số căn giá thấp nhất cũng đã rơi vào mức 25 triệu đồng/tháng, thường có vị trí khuất, diện tích nhỏ.

Trong khi tuyến đường buôn bán, ăn uống sầm uất tại khu vực TP. Thủ Đức là Hoàng Diệu 2 gần như không có mặt bằng để thuê, dù giá đã “ngất ngưởng”. Những mặt bằng diện tích khoảng 100m2 tại đây rơi vào mức 45 – 80 triệu đồng/tháng. Trong khi mặt bằng giá 30 – 35 triệu đồng/tháng, có hàng ra là hết. Theo một môi giới cho thuê, đây là tuyến đường sầm uất buôn bán vào ban đêm nên thường mặt bằng kinh doanh khá được ưa chuộng. Điều này cũng khiến giá mặt bằng tăng chóng mặt trong năm vừa qua. Mức tăng rơi vào khoảng 40% so với đầu năm 2022. Nếu so với thời điểm dịch Covid-19, mức tăng khoảng 100 – 120%.

Đua nhau tăng giá thuê, chủ nhà không chịu thương lượng

Ghi nhận cho thấy, mặt bằng cho thuê đã thiết lập giá mới trong năm 2023. Đáng nói, việc tăng này là đồng loạt trên bình diện chung toàn thị trường. Không ít chủ nhà căn vào giá thuê mặt bằng bên cạnh để xác lập giá mới cho mặt bằng của mình.

“Hét giá ăn theo” là cách mà nhiều chủ nhà đang làm trong bối cảnh hiện nay. Những mặt bằng không nhiều lợi thế nhưng chủ nhà vẫn để mức giá tương đương mặt bằng bên cạnh, và không thương lượng giảm. Điều này thấy rõ nhất ở các tuyến đường buôn bán sầm uất, nhộn nhịp. Có thực tế, nhiều người chấp nhận để mặt bằng trống chứ không cho thuê với giá thấp hơn mức đưa ra.

Đáng nói, nếu trước đây, chủ nhà cho thuê kí hợp đồng theo hình thức 2 – 3 năm cố định, không tăng giá trong khoảng thời gian này thì hiện nay điều này đã bị “xoá bỏ”. Dù kí 3 hay 5 năm thì sau mỗi năm, mặt bằng đều tăng giá 5 – 10% (tuỳ mặt bằng). Theo các chủ nhà, đây là phần tính vào phần trượt giá.

Chưa kể, trong bối cảnh thị trường khó khăn, lạm phát, lãi suất tăng cao, nhiều chủ nhà là nhà đầu tư không chấp nhận cho thuê giá thấp. Họ tìm đủ mọi cách để bù đắp vào các chi phí đầu ra. Bên cạnh việc giá thuê mặt bằng kinh doanh theo nhu cầu thị trường thì hiện nay, giá cho thuê còn tăng theo tỉ giá và tỉ lệ lạm phát.

Theo phân tích của một người trong ngành, trong suốt thời gian qua, tại các thành phố lớn, đầu tư vào nhà đất để cho thuê ngoài sự kỳ vọng của việc tăng giá bất động sản trong tương lai thì cũng có mong muốn là cho thuê được giá tốt để bù đắp lại khoản tiền đã đầu tư, ít nhất thì cũng gần bằng lãi suất gửi ngân hàng.

Vì nếu không đầu tư mua bất động sản thì số tiền này sẽ nằm ở ngân hàng và sẽ sinh lợi nhuận bằng tiền lãi hàng tháng. Giá thuê nhà hiện nay tăng do tỷ lệ lạm phát tăng. Đa phần trong các hợp đồng cho thuê nhà hiện nay biến động tăng thêm khoảng quanh 3 – 5%/năm, thường thì từ 2 – 3 năm giá thuê nhà sẽ tăng thêm khoảng 10%. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến giá cho thuê nhà ngày một tăng cao.

Bên cạnh đó, tỷ giá dolla cũng làm cho giá thuê nhà tăng theo thời gian. Một số chủ nhà niêm yết giá cho thuê nhà bằng đồng dolla quy đổi ra tiền Việt Nam đồng theo quy định cũ pháp luật. Nếu tỷ giá dolla biến động theo chiều hướng tăng cao thì chắc chắn sẽ làm giá cho thuê ngày càng tăng.

Ngoài ra, nhiều chủ nhà đang nhìn thấy bối cảnh nhu cầu cho thuê phục hồi theo sự phục hồi của thi trường bất động sản trong tương lai nên vin vào cơ này để giữ hoặc tăng giá thuê. Thực tế cho thấy, chiều hướng tăng giá thuê nhà/thuê mặt bằng liên tục cao đã khiến nhiều khách thuê “bỏ chạy” vì chi phí mặt bằng chiếm phần lớn trong doanh thu. Không ít người chấp nhận mất cọc trả mặt bằng vì chủ nhà liên tục “hét” việc tăng giá theo năm.