Thị trường du lịch sôi động

Phần đông các nước trên thế giới đã ghi nhận quá trình khôi phục gần với mức trước đại dịch, dẫu vậy hoạt động kinh doanh khách sạn tại khu vực Đông Nam Á mới đạt khoảng 70% công suất năm 2019.

Đến nay, thị trường khách sạn Việt Nam mới ghi nhận công suất phòng đạt hơn 60% so với cùng kì 2019. Tính đến tháng 11 năm 2022, Việt Nam mới chào đón 2,95 triệu lượt khách quốc tế. Với việc vắng bóng khách Trung Quốc do các quy định về các ly, thị trường Hàn Quốc đang dẫn đầu về lượng khách quốc tế đến Việt Nam; trong 11 tháng đầu năm 2022, thị trường này đã đạt gần 764.000 lượt khách và chiếm 26% tổng lượt khách quốc tế.

Bên cạnh đó, thị trường khách Ấn Độ ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng với 109.000 lượt khách tính từ tháng 1 đến tháng 11 năm 2022. Trong đó, chỉ tính riêng tháng 11 đã có 27.000 lượt khách Ấn Độ, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2019.

Thị trường khách nội địa vẫn đang là động lực chính của ngành du lịch Việt Nam. Tính đến tháng 11 năm 2022, hoạt động du lịch nội địa ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng với 96,3 triệu lượt khách nội địa, vượt mức 85 triệu tổng lượt khách nội địa của cả năm 2019.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương, mức độ khôi phục hoạt động kinh doanh của các khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam không đồng đều.

“Các dự án trước đây vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn khách quốc tế đang gặp nhiều khó khăn để quay lại mức trước đại dịch. Các điểm đến như Nha Trang – Cam Ranh và Đà Nẵng chỉ mới đạt được 50% mức công suất của năm 2019. Các khách sạn tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức độ hồi phục tốt hơn nhờ nguồn khách công vụ, khách lưu trú dài hạn cũng như đoàn khách MICE. Dẫu vậy, giá phòng bình quân tại hai thị trường này vẫn thấp hơn so với năm 2019 từ 15% – 20%.

Quá trình khôi phục của các khách sạn thuộc phân khúc cao cấp – hạng sang khả quan hơn. Đặc biệt phân khúc hạng sang ít chịu biến động hơn so với các phân khúc khác trong thời kỳ đại dịch và cũng ghi nhận tốc độ khôi phục giá phòng tốt hơn bình quân thị trường. Cùng với việc nối lại các đường bay thường lệ đi và đến thị trường Trung Quốc, chúng tôi kỳ vọng hoạt động của các khu nghỉ dưỡng tại các điểm đến du lịch ven biển, đặc biệt tại những thị trường vốn phụ thuộc vào nguồn khách này sẽ cải thiện hiệu quả hơn trong năm tới”, ông Mauro Gasparotti nói. 

Được đánh giá là quốc gia còn nhiều dư địa để phát triển hoạt động du lịch, các tập đoàn quản lý khách sạn khu vực và quốc tế ngày càng chú trọng tăng cường sự hiện diện và mở rộng danh mục thương hiệu tại Việt Nam. Bên cạnh các thị trường trọng điểm như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, các nhà điều hành quốc tế và khu vực cũng đang dành nhiều sự quan tâm đến các điểm đến đang phát triển như Hồ Tràm, Quy Nhơn và Phú Yên.

Tính đến thời điểm hiện tại, Việt Nam có khoảng 132 khách sạn và khu nghỉ dưỡng mang thương hiệu các tập đoàn điều hành đang hoạt động. Trong vòng ba năm tới, thị trường dự kiến ghi nhận thêm khoảng 80 khách sạn và khu nghỉ dưỡng thuộc chuỗi nhà điều hành đi vào vận hành.

Nhiều dự án nghỉ dưỡng đi vào hoạt động trong năm 2023

Trong năm 2023, một vài dự án nổi bật dự kiến đi vào khai thác như Angsana & Dhawa Hồ Tràm, JW Marriott Cam Ranh, Hyatt Regency Nha Trang, La Festa Phú Quốc Curio Collection by Hilton, và Voco Ma Belle Hotel Đà Nẵng.

Bà Uyên Nguyễn, Trưởng bộ phận Tư vấn của Savills Hotels APAC cho biết, việc hợp tác với nhà điều hành khách sạn chuyên nghiệp sẽ giúp mang đến giá trị cho dự án ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu thông qua các dịch vụ tư vấn kỹ thuật và tiền khai trương nhằm đảm bảo dự án đạt được các tiêu chuẩn thiết kế và có khả năng vận hành hiệu quả, tối ưu chi phí khi đi vào hoạt động.

“Việc lựa chọn thương hiệu phù hợp với bài toán khả thi giúp dự án tiếp cận được với hệ thống phân phối, mạng lưới marketing toàn cầu và các tư vấn chuyên môn đến từ nhà điều hành, từ đó gia tăng tính cạnh tranh trên thị trường và tiếp cận được tệp khách hàng rộng hơn. Mặt khác, để quá trình làm việc với nhà điều hành đạt được hiệu quả, chủ đầu tư cũng cần đáp ứng các yêu cầu từ phía nhà điều hành. Đồng thời, mối quan hệ hợp tác với nhà điều hành thường được thiết lập trên cơ sở dài lâu, do đó chủ đầu tư cần thực hiện quá trình hoạch định cẩn trọng, xác định rõ mô hình kinh doanh trước khi trao đổi với nhà điều hành để quá trình hợp tác đạt kết quả tối ưu”, bà Uyên Nguyễn chia sẻ. 

Sự gia tăng nhóm du khách thuộc thế hệ millennials và sự hình thành mô hình làm việc từ xa là một trong số các xu hướng định hình sự phát triển của ngành du lịch nghỉ dưỡng hiện nay. Bên cạnh đó, trước bối cảnh nguồn tài nguyên thiên nhiên và môi trường đang chịu sức ép khá lớn từ hoạt động khai thác du lịch, các nhu cầu du lịch bền vững đang được quan tâm nhiều hơn. Đồng thời, các hoạt động trải nghiệm góp phần giảm thiểu ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng địa phương cũng như đem đến tác động tích cực cho sức khỏe, tinh thần của cá nhân cần được chú trọng phát triển để phù hợp với xu thế này.

Ông Mauro cũng đưa ra nhận định, để tiềm năng thị trường được khai thác hiệu quả, hướng đến hành trình phát triển bền vững, cần khuyến khích các chủ đầu tư nghiên cứu kỹ xu hướng thị trường để có thể đưa ra mô hình kinh doanh phù hợp với nhu cầu thế hệ khách du lịch mới. Các sản phẩm này đòi hỏi chủ đầu tư hiểu rõ về các khái niệm, ý tưởng cũng như cách thức hợp tác giữa các bên liên quan để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của dự án.

Trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều thách thức, hoạt động mở bán và đưa vào khai thác của một số dự án sẽ bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến, tuy nhiên đây cũng là cơ hội để chủ đầu tư xem xét, đánh giá lại, từ đó tinh chỉnh mô hình kinh doanh một cách hiệu quả, bền vững hơn. Nhìn chung, chúng tôi vẫn lạc quan về tiềm năng thị trường cũng như mong đợi một năm nhiều tín hiệu khởi sắc cho ngành nghỉ dưỡng, đặc biệt sẽ có những chuyển biến tích cực hơn sau quý I/2023″./.

Giá bán vẫn tăng

2 năm đại dịch tác động mạnh đã gần như đã xóa hết những thành quả mà ngành du lịch Việt đã đạt được trong năm 2019. Vào thời gian trước dịch, ngành du lịch Việt Nam đã đón 18 triệu lượt khách du lịch quốc tế; phục vụ 85 triệu du khách trong nước; tổng thu từ khách du lịch trong năm 2019 ước đạt 720.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, tính tới hết tháng 11 năm 2022, Việt Nam chỉ đón tiếp được 2,95 triệu lượt khách quốc tế (mục tiêu đặt ra là 5 triệu khách). Cho tới nay, ngành du lịch vẫn đang trong quá trình phục hồi, kéo theo sự tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Đáng chú ý, vào những ngày cuối năm 2022, Trung Quốc đang thực hiện điều chỉnh chính sách “Zero Covid”, cân nhắc nới lỏng các yêu cầu kiểm soát sau thời gian dài thực hiện khắt khe, đồng thời, nhiều hãng hàng không cũng đã thông báo khôi phục các đường bay giữa Trung Quốc và Việt Nam. Đây được xem là một tín hiệu tích cực, giúp đẩy nhanh quá trình khôi phục của ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam. 

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam, việc Trung Quốc đã có động thái nới lỏng chính sách “Zero Covid” sẽ là tín hiệu tốt cho ngành du lịch Việt Nam, góp phần giúp thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hồi phục sau một thời gian dài “ngủ đông”. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, ít nhất trong năm 2023, nhiều khả năng thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình – thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Bởi thị trường thời điểm này tương đối khó đoán định, các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước cũng như môi trường kinh doanh bất động sản còn nhiều bất ổn. Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô ổn định, câu chuyện khơi thông dòng vốn, tín dụng, lãi suất ngân hàng ổn định, sẽ là cơ hội để thị trường này tiếp tục tăng trưởng.

“Bất động sản nghỉ dưỡng là cuộc chơi của những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và có chiến lược phát triển bền vững. Về lâu dài, giá trị thực sẽ được đề cao. Chính vì vậy, tôi cho rằng, thị trường có đợt điều chỉnh giá bán trên diện rộng phù hợp với tiềm năng và khả năng khai thác vận hành của từng địa phương”, ông Thắng nói.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, quý IV/2022, có 18 dự án chào bán, đưa ra thị trường 2.561 sản phẩm, tập trung chủ yếu ở miền Nam. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho từ quý trước. Trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều thách thức, hoạt động mở bán và đưa vào khai thác của một số dự án sẽ bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến. Tỷ lệ hấp thụ khoảng 28%.

Quý IV/2022, lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ du lịch tại một dự án ở Bà Rịa – Vũng Tàu, chiếm 50% tổng lượng tiêu thụ. Trong quý, mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp không tăng. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Tính chung trong năm 2022, cả nước đón nhận hơn 19.124 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường.

Sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, có quy hoạch tổng thể tốt và ở các vị trí, khu vực có tiềm năng tăng trưởng du lịch thu hút nhà đầu tư trong 2022.

“Đây cũng là phân khúc tâm điểm của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng năm 2022 với nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng mạnh, chiếm lần lượt 44% và 65% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ của cả nước”, VARS nêu ra tại báo cáo.

Tuy nhiên, đơn vị này cũng nhận định, lượng giao dịch sản phẩm căn hộ du lịch chưa tốt như kỳ vọng vì còn điểm nghẽn về pháp lý trong bối cảnh ngành du lịch chưa hồi phục. Mặc dù vậy, mức giá bán sơ cấp dao động từ 17 – 167 triệu đồng/m2. Khu vực miền Nam ghi nhận nền giá cao nhất với mức giá từ 35 – 167 triệu đồng/m2. Tính chung cả năm 2022, mặt bằng giá bán ở thị trường sơ cấp tăng trung bình 12 – 15% so với năm 2021 do các dự án mới có mức giá chào bán cao.

Đưa ra dự báo về triển vọng thị trường, VARS cho rằng, các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ tiếp tục phát triển dự án cùng với quá trình khôi phục của ngành nghỉ dưỡng Việt Nam thông qua việc tăng cường tần suất hoạt động các chuyến bay trong nước và quốc tế; sự trở lại của lượng khách từ các thị trường truyền thống như Trung Quốc, Đông Bắc Á.

Bất động sản Hàng hiệu (Branded Residences) – phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, được vận hành và bảo chứng chất lượng của các thương hiệu danh tiếng được dự báo tiếp tục tăng cả lượng cung và cầu với số lượng thương hiệu nổi tiếng gia nhập thị trường trong tương lai lớn nhất và sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp thượng lưu, sự quan tâm của khách hàng quốc tế. Sản phẩm nghỉ dưỡng có tác động tích cực cho sức khỏe, tinh thần cá nhân tiếp tục thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, định hình xu thế tương lai.

Hấp dẫn nhà đầu tư ngoại

Dù thị trường đang khó khăn, nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn quan tâm tới bất động sản Việt Nam, trong đó có các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam dù đang gặp khó khăn, nhưng vẫn được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Đặc biệt, chưa khi nào nhà đầu tư ngoại cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam không còn cơ hội nữa. Bởi thị trường Việt Nam có các yếu tố, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu phát triển nhanh, tốc độ đô thị hóa cao tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế – xã hội và mở ra tiềm năng phát triển nhiều loại hình dự án bất động sản. Trong đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là điểm đến của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực, như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông.  

Còn theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, khu vực duyên hải Nam Trung Bộ đang là một trong những thị trường nghỉ dưỡng hấp dẫn bậc nhất Việt Nam. Điều này được thể hiện ở việc các đơn vị quản lý khách sạn hàng đầu thế giới liên tiếp có kế hoạch mở rộng hoạt động tại đây, với hàng loạt thương hiệu mới sẽ chính thức được ra mắt như Mandarin Oriental, JW Marriott, M Gallery, Le Méridien, Wink Hotels, The Ascott Limited…

Theo CBRE Việt Nam, trong giai đoạn 2022 – 2024, các đơn vị quản lý khách sạn tiếp tục có kế hoạch mở rộng hoạt động tại khu vực Nam Trung Bộ. Sự hiện diện của nhiều đơn vị quản lý chuyên nghiệp giúp nâng cao vị thế của thị trường khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng, Bình Thuận, Phú Yên… Đến hết năm 2022, Đà Nẵng dự kiến có thêm 10 dự án với 2.442 phòng, nâng tổng nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng.

Tương tự, tỉnh Bình Thuận dự kiến đến năm 2025 nguồn cung khoảng 5.000 căn biệt thự nghỉ dưỡng, cao nhất thị trường, so với hiện nay đang là 4.000 căn.

Tại Phú Yên, đến năm 2026, khu nghỉ dưỡng Mandarin Oriental, Bãi Nồm, sẽ cung cấp 72 căn biệt thự và phòng khách sạn rộng rãi, trong đó có 25 căn biệt thự nghỉ dưỡng riêng tư cho thị trường. Giá thuê phòng trong năm 2022 được dự báo tăng 30% so với cùng kỳ, chạm mức 79 USD/phòng/đêm. Công suất phòng sẽ đạt 53,2%, tăng 43,5 điểm phần trăm so với năm 2021. Đến năm 2024, giá thuê phòng dự báo sẽ tăng trưởng ở mức 25%/năm và có thể đạt mức 119 USD/phòng/đêm. Công suất phòng sẽ hồi phục về mức trước dịch là 63%.

Nhận định về triển vọng của thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tin tưởng, thị trường bất động sản nói chung và du lịch nghỉ dưỡng nói riêng vẫn có nhiều xung lực mới để phục hồi và tiếp đà tăng trưởng. Đó là kinh tế đang từng bước phục hồi đáng kể, cùng với việc quản lý ngân sách ổn định; một nền tảng thuận lợi và trở thành điểm sáng là nguồn vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng, xuất khẩu đạt dương; dịch bệnh được kiểm soát, mở lại đường bay quốc tế… đã tác động tích cực đến bất động sản nói chung và du lịch nghỉ dưỡng nói riêng.

“Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng dù còn gặp nhiều khó khăn do vướng mắc về pháp lý, vốn đầu tư. Nhưng trong giai đoạn 2022 – 2023, đặc biệt vào năm 2023 xung lực vẫn tập trung mạnh vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển, trong đó khu vực phía Nam sẽ “chiếm sóng”, do việc đầu tư hạ tầng giao thông như: Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3 – TP.HCM…”