Được biết, mảnh đất này, anh C mua với giá 520 triệu đồng từ tháng 3/2021. Thời điểm này, đất đai tại Thanh Hoá đang nóng sốt. Mua vào giai đoạn đỉnh nhưng sau đó 2 tháng đất hạ nhiệt nhanh chóng khiến anh chưa kịp thoát hàng. Rao bán nhiều lần nhưng anh C vẫn chưa chốt được giao dịch. Dù vậy, nhà đầu tư “tay ngang” này vẫn không bán lỗ.

“Do dòng tiền bỏ vào không quá lớn nên vẫn cố giữ được. Thực tế, nếu có bán lỗ vốn thì cũng khó kiếm được người mua ở giai đoạn này. Hoạt động mua bán đất đai gần như tắt hẳn từ giữa năm 2021 đến nay”, anh C cho hay.

Tương tự, gia đình chị H, cũng ngụ tại Thanh Hoá hiện đang giữ 2 lô đất đầu tư, trong đó có một mảnh sử dụng vốn vay ngân hàng. Dù nhiều lần muốn bán ra nhưng không tìm được người mua.

Được biết, trong cơn sốt đất, chị H cùng chồng trở thành nhà đầu tư “tay ngang” lướt sóng thành công vài lô đất. Số tiền chênh hưởng lên đến nửa tỷ đồng trong thời gian ngắn. Hai mảnh đất hiện tại cũng là sản phẩm của hoạt động “lướt sóng” nhưng lại bị mắc kẹt đúng thời điểm nhà đầu tư các nơi rút khỏi cơn sốt đất Thanh Hoá đầu năm 2021. Hiện tại, 2 lô đất chị H rao bán chỉ chênh khoảng vài chục triệu so với giá mua vào, nhưng vẫn rất khó bán.

Đáng nói, vị trí hai lô đất ở khu vực gần như không có nhiều tiềm năng tăng giá thực. Vì thế, để bán ra được thời điểm này không hề dễ dàng. Chị H cho biết, giờ chỉ có thể chờ đợt sóng tiếp theo hoặc có thể giữ lại làm tài sản lâu dài.

Còn nhớ, đầu năm 2021, đất đai Thanh Hoá, Nghệ An, Hà Tĩnh và một số địa phương phía Bắc như Hải Phòng, Bắc Giang… bị xáo trộn bởi làn sóng đầu tư, đầu cơ. Giá đất biến động tăng chóng mặt. Nhiều người dân bỏ nghề nghiệp lao vào cơn sốt đất kiếm lợi. Khi đó, thị trường xuất hiện khá nhiều nhà đầu tư “tay ngang” rẽ vào lĩnh vực bất động sản. Khi sốt đất đi qua, không ít trong số này giàu lên nhanh chóng nhưng cũng nhiều người “ôm bom”, lâm cảnh nợ nần.

Không chỉ các nhà đầu tư địa phương, nhiều nhà đầu tư đến từ khu vực phía Bắc cũng mất không ít tiền vào cơn sốt đất. Trong số đó, có những nhà đầu tư đã có kinh nghiệm lâu năm với bất động sản. Đến giữa năm 2021 khi đất đai các địa phương hạ nhiệt cũng là lúc rất nhiều người bỏ cọc hoặc chưa kịp thoát hàng, ôm bom. Nguồn hàng mua từ thời điểm đầu năm 2021, hiện vẫn còn sót lại khá nhiều tại các điểm nóng sốt. Tại Thanh Hoá, không ít nhà đầu tư vẫn ôm hàng chờ thị trường hoặc bán dưới giá vốn hoặc ngang giá.

Anh Thuận, một môi giới bất động sản tại Thanh Hoá chia sẻ, thời kì sốt đất, nhiều nhà đầu tư “tay ngang” nhảy vào thị trường. Có người kiếm hàng tỷ đồng nhờ sốt đất. Nhưng cũng có người vì tham mà ôm “bom”. Hiện tại vẫn còn khá nhiều nguồn hàng mua vào từ thời điểm đó gửi bán lại nhưng giao dịch rất khó. Có chăng, ở những mảnh đất vị trí mặt tiền bán lại cho người có nhu cầu ở thực, mua đất xây nhà ở.

“Có vài trường hợp nhà đầu tư phía Bắc giao cho môi giới rằng, bán được bao nhiêu thì bán. Họ không còn quan tâm đến lời lãi, hay kì vọng đất lại sốt trở lại trong thời gian ngắn.Tuy nhiên, lúc này, việc giao dịch là không dễ”, anh Thuận cho hay.

Bài học về cơn sốt đất tại các địa phương đã được cảnh báo trước đó. Đa số những nền đất mua vào bán ra trong khoảng thời gian ngắn đều quay vòng qua tay các nhà đầu tư với nhau, không có nhu cầu ở thực. Vì thế, việc thổi giá cũng xuất phát từ một vài nhóm đầu tư, môi giới. Sau khi các nhóm đầu cơ rút khỏi thị trường, đất đai các khu vực cũng nhanh chóng hạ nhiệt. Việc giảm giá, không có thanh khoản là điều dễ thấy. Nhiều nhà đầu tư ôm hàng, muốn bán cũng không được ở giai đoạn này.

Thị trường bán nhiều hơn mua

Năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt các giao dịch của phân khúc đất nền ở ven đô, càng về cuối năm phân khúc này càng nguội lạnh và dần “đóng băng”. Bước sang năm 2023, vẫn chưa có tín hiệu sáng.

Từ khoảng đầu quý II/2022, sau các lệnh siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng vào bất động sản, thị trường đất nền ven đô đã có sự chững lại. Đáng chú ý, giá đất nền ven đô từ tách thửa phân lô đang có xu hướng giảm mạnh. Trước đó, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý III vừa qua đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 – 3% so với quý trước đó. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh trên cả nước, chỉ bằng khoảng 54% so với quý II cùng năm.

Thời điểm trước, đất nền ven đô phân lô tách thửa có giá dao động từ 18 – 25 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, nhiều người đang ồ ạt “cắt lỗ”, giảm giá chỉ còn khoảng 12 – 15 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, có những trường hợp chỉ là chiêu trò để thu hút khách hàng, thực ra giá cũng chỉ giảm xuống một phần so với giá tại thời điểm có những cơn sốt nóng mà thôi.

Anh Tuấn Linh – một môi giới bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội cho hay, giá đất nền tại các huyện như Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, Ba Vì đã có sự giảm xuống khoảng 10 – 20% so với thời điểm đạt đỉnh sóng, thậm chí đến 40% so với thời điểm đầu năm 2022. “Nguyên nhân có sự giảm giá này diễn ra là bởi nhiều nhà đầu tư không còn tiền mặt, mặc dù họ có rất nhiều mảnh đất, nhưng họ đang phải đối mặt với nhiều áp lực trả lãi các khoản vay nên sẵn sàng giảm giá để bán được đất” – anh Linh nói.

Thời điểm những cơn sóng đất nền ven đô trở nên sôi động, không ít người đã bất chấp vay vốn ngân hàng để đầu tư đất. Thời gian đầu, các ngân hàng đều có những ưu đãi và lãi suất tốt cho khách hàng. Tuy nhiên, năm vừa qua thị trường đã chứng kiến việc tăng lãi suất cho vay liên tục của các ngân hàng, ảnh hưởng rất nhiều đến khả năng chi trả của các nhà đầu tư đang phải áp dụng lãi suất thả nổi.

Mặt khác, tại một số địa phương khi có thông tin về dự án hạ tầng nào đó được đồn thổi, giá bất động sản tại khu vực đó cũng được đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực. Cho đến khi, thông tin dự án được xác thực là không chính xác hoặc vì lý do nào đó dự án không thể thực hiện được thì giá đất tại những nơi này cũng có sự sụt giảm đáng kể.

Một điều không thể phủ nhận, việc thị trường giảm sức hút là bởi vì thời gian qua các doanh nghiệp và người dân rất khó tiếp cận được dòng vốn tín dụng từ ngân hàng.

“Cắt lỗ” nhưng giá vẫn neo cao

Vào giữa năm 2021, được bạn bè mách bảo, Anh Hoàng Anh (Hà Đông, Hà Nội) đã vay ngân hàng để mua 80m2 đất tại xã Thạch Hoà (Thạch Thất, Hà Nội) với giá 1,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 18 triệu đồng/m2. Bên cạnh số vốn sẵn có, anh Hoàng Anh vay ngân hàng thêm 800 triệu đồng.

Sau đó một vài tháng, mảnh đất của anh đã có người liên hệ hỏi mua với giá cao hơn. Tuy nhiên, vì nghĩ rằng thị trường vẫn còn đang trên đà tăng giá nên anh vẫn chưa bán.

Cho tới khi áp lực trả lãi ngân hàng cao quá, khoảng 30 triệu đồng/tháng, anh Hoàng Anh mới rao bán mảnh đất này. Nhưng vì thực trạng hạ nhiệt chung của phân khúc đất nền nên không có khách mua, dù có hạ giá tiếp xuống bán cắt lỗ với giá 1,3 tỷ đồng cũng chẳng khả quan hơn.

Khác với anh Hoàng Anh, một nhà đầu tư cá nhân khác là chị Nguyễn Thị Hoà (Cầu Giấy, Hà Nội) đã mua mảnh đất 100m2 tại xã Phú Mãn (Quốc Oai, Hà Nội) với giá 1 tỷ 250 triệu đồng và cách đây vài tháng chị bán lại được với giá 1 tỷ 450 triệu đồng. Khi rao bán, chị Hoà đưa thêm thông tin bán “cắt lỗ”. Dù rao bán “cắt lỗ” nhưng đánh trúng tâm lý chờ mua đất giảm giá, chị Hoà vẫn có được số tiền lãi 200 triệu đồng so với giá mua ban đầu.

“Người mua họ không biết được giá trị thực mình mua lúc đầu, nên khi rao bán kèm thông tin “cắt lỗ” tôi thấy rằng họ quan tâm đến nội dung đó nhiều hơn. Họ thấy rằng mình cũng có lời nên việc xuống tiền mua trở nên dễ dàng hơn”, chị Hoà chia sẻ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chững lại, không ít chủ đầu tư, môi giới rao bán “cắt lỗ”, hạ giá các sản phẩm nhằm kích cầu, thu hút người mua… Tuy nhiên, giá bán chỉ được giảm so với lúc đỉnh điểm, dù có giảm nhưng so với giá trị thực vẫn còn khá cao. Vậy nên, người mua cần sàng lọc kỹ các thông tin ưu đãi cũng như thông tin về dự án trước khi có ý định “xuống tiền”.

Chị Hoàng Oanh (Hà Đông, Hà Nội) cho biết: “Tôi đã tham khảo nhiều huyện ven đô và thấy giá đất nền giảm. Tuy nhiên, tôi vẫn không có ý định đầu tư. Bởi tôi cho rằng giá đất nền sẽ còn tiếp tục giảm để về với giá trị thực. Hiện nay, dù đã giảm nhưng chỉ là giảm so với lúc sốt đất thôi”.

Giới chuyên gia cho rằng, đất nền ven đô vẫn rất khó để tăng thanh khoản dù giá nhiều nơi đã giảm. Các sản phẩm này đã được đẩy giá lên quá cao trong thời gian qua. Người mua ngày càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán vẫn còn neo cao và nhiều nơi không đảm bảo về mặt pháp lý./.