“Chôn” tiền tỷ vào đất khai hoang, đất rừng sản xuất

Khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng và được ồ ạt rao bán. Tuy nhiên, dù chủ đất đã xác định giảm giá, thậm chí là cắt lỗ sâu nhưng vẫn khó bán, đặc biệt ở các sản phẩm đất khai hoang, đất rừng sản xuất không có pháp lý rõ ràng.

Dù đang gặp nhiều khó khăn về tài chính, anh Nguyễn Anh Huy (Thanh Xuân, Hà Nội) vẫn không thể bán được mảnh đất khai hoang. Theo anh Huy, giữa năm 2020, anh có mua một mảnh đất khai hoang gần 2.000m2 ở huyện Ba Vì (Hà Nội) với giá 3,2 tỷ đồng (tương đương 1,6 triệu đồng/m2).

“Lúc đó, theo tư vấn của môi giới, mảnh đất khai hoang này nằm trong khu vực quy hoạch dân cư, có thể chuyển đổi sang đất ở để sử dụng lâu dài. Qua khảo sát, mức giá trên là hợp lý, tôi quyết định vay thêm ngân hàng 1,5 tỷ đồng để mua”, anh Huy kể.

Tuy nhiên, theo anh Huy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất tại thời điểm hiện tại là rất khó và cũng chưa biết bao giờ mới thực hiện được. Trong khi đó khoản vay của anh được ngân hàng báo tăng lãi suất vay lên tới 14%.

“Hiện tại, khoản vay ngân hàng của tôi phải trả cả gốc và lãi đã lên tới gần 35 triệu đồng/tháng. Số tiền phải trả hàng tháng này là toàn bộ lương của tôi, nhưng mảnh đất khai hoang kia thì vẫn chỉ để cỏ mọc”, anh Huy chia sẻ.

Cũng theo anh Huy, khi nhận thấy thị trường trầm lắng và việc chuyển đổi mục đích sử dụng khó khăn, anh đã chủ động rao bán mảnh đất với giá mua vào. Tuy nhiên, các thông tin rao bán gần như không có người quan tâm, dù anh có chấp nhận bán cắt lỗ.

“Tôi đã rao bán cắt lỗ mảnh đất khai hoang này với giá 3 tỷ đồng, giảm 500 triệu đồng so với giá mua vào. Thế nhưng, tới nay vẫn thể bán được”, anh Huy buồn bã nói.

Tương tự như anh Huy, không ít nhà đầu tư khác cũng đang bị “chôn” tiền vào đất nền không rõ ràng pháp lý. Đơn cử như trường hợp anh Trần Văn Thắng (ở Hà Nội). Từ khoảng năm 2020 đến giữa năm 2022, anh Thắng và nhóm bạn đầu tư của mình đã mua tới hơn 15ha đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp tại Hòa Bình để hướng tới chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa.

Tuy nhiên, anh Thắng thừa nhận, kế hoạch ban đầu của cả nhóm đầu tư đã bị phá sản do thị trường trầm lắng và các chính sách liên quan tới chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị thắt chặt. Cả nhóm chỉ biết đứng chờ và sẵn sàng tính hướng “tháo chạy” để thu hồi vốn sớm khi cần.

“Giá 1ha đất rừng sản xuất ở huyện Đà Bắc, Lạc Sơn tôi mua năm 2022 đã lên tới 800 – 900 triệu đồng, cao hơn gấp 2 – 3 lần năm 2018. Còn ở khu vực huyện Lương Sơn, do có vị trí gần Hà Nội, giá đất rừng sản xuất cũng cao, khoảng 2 tỷ đồng/ha”, anh Thắng cho biết.

Cẩn trọng với giao dịch thiếu pháp lý

Anh Phạm Đức Huy, một môi giới chuyên bán đất nền ở khu vực Hà Nội và Hòa Bình cho biết, thời điểm dịch Covid-19 còn phức tạp (2020 – 2021), ngoài những sản phẩm đất nền có pháp lý rõ ràng, thì đất khai hoang, đất rừng sản xuất được nhà đầu tư lựa chọn rất nhiều dù giao dịch chủ yếu bằng hình thức viết tay, vi bằng. 

Cũng theo môi giới này, lý do đất rừng ở Hòa Bình hay đất khai hoang ở các khu vực vùng ven của Hà Nội có giá cao bởi lượng người mua lớn, chủ yếu đến từ Hà Nội. Trong đó, nhiều nhà đầu tư hướng tới thông tin, trong thời gian sắp tới, tại đây có nhiều dự án du lịch, nghỉ dưỡng với cơ hội đầu tư lớn.

“Với hy vọng thu lời từ việc đón đầu dự án, nhiều nhà đầu tư đã mạnh tay xuống tiền để có những mảnh đất đẹp, sau đó tiếp mua bán, chuyển nhượng đất để sinh lời”, môi giới nói.

Tuy nhiên, anh Huy thừa nhận, từ khoảng giữa năm 2022, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất rừng sản xuất, đất khai hoang tại Hà Nội và Hòa Bình đã chững lại. Một số địa phương, thực hiện chuyên đề “Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai” khiến số lượng giao dịch đất rừng đã giảm.

Còn trên thị trường, dù cơn “sốt đất” ở nhiều nơi đã chững lại, nhưng đất rừng sản xuất tại Hòa Bình, hay đất khai hoang ở nhiều khu vực huyện ven trung tâm Hà Nội vẫn có giá cao. Đáng chú ý, không ít “cò đất” vẫn ráo riết đăng tin rao bán cắt lỗ, giảm giá để tìm người mua.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), dù ở thời điểm nào khi tham gia vào giao dịch bất động sản, việc đầu tiên cần làm vẫn là xem xét cơ sở pháp lý của sản phẩm và giao dịch đó. Nếu chủ quan bỏ qua yếu tố pháp lý, nhà đầu tư rất dễ mất trắng, cho dù khu đất đó thực sự có tiềm năng nhưng nếu là tài sản sai phạm thì nó cũng không thuộc về người mua.

Đơn cử, pháp luật quy định rất rõ về mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất. Cụ thể, đối với người nhận chuyển nhượng đất rừng sản xuất cũng phải có mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

“Như vậy, diện tích đất được mua bán, chuyển nhượng cho chủ mới cần phải là người địa phương và hoạt động đúng mục đích như: Canh tác đúng loại cây trồng trên diện tích đất đang sở hữu”, luật sư nhấn mạnh./.

Mục tiêu “liều ăn nhiều”, nhà đầu tư bất động sản “ngậm trái đắng”

Đất khai hoang, đất rừng, đất nông nghiệp,… trong thời điểm thị trường sôi động từng được một số nhà đầu tư lựa chọn xuống tiền, chờ ngày được chuyển đổi mục đích sang đất ở. Tuy nhiên, với phương châm “liều ăn nhiều” khiến nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng”.

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, hầu hết các phân khúc đều chịu tác động mạnh và được rao bán ồ ạt. Tuy nhiên, dù chủ đất đã chấp nhận lỗ tiền tỷ nhưng vẫn khó tìm được người mua, thậm chí không có người quan tâm. Đặc biệt, ở sản phẩm đất khai hoang, đất rừng sản xuất không có pháp lý rõ ràng.

Anh Nguyễn Tuấn (Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, sau một thời gian tìm hiểu thị trường, đến cuối năm 2020, đã xuống tiền mua mảnh đất khai hoang tại Ba Vì (Hà Nội) có diện tích 2.500m2, với giá 3 tỷ đồng, tương đương 1,2 triệu đồng/m2.

“Thời điểm đó, môi giới tư vấn mảnh đất này không dính quy hoạch dự án và nằm trong khu vực quy hoạch dân cư, có thể chuyển đổi sang đất ở lâu dài, vấn đề chỉ cần đợi thêm thời gian. Qua tìm hiểu, tôi biết được cũng nhiều người thắng quả đậm từ loại đất này khi chuyển được sang đất ở. Khi đó, lãi suất vay ngân hàng vẫn còn rất thấp, tôi nghĩ liều sẽ ăn nhiều nên đã cầm cố ngôi nhà hiện tại vay 1,5 tỷ đồng”, anh Tuấn chia sẻ.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Thị trường bất động sản 2023 trông chờ vào phân khúc nhà ở giá rẻ

Nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền được nhận định là phân khúc bất động sản cứu cánh cho thị trường năm nay. Bởi, dòng sản phẩm này vẫn có tính thanh khoản tốt và lực cầu rất mạnh.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng lệch pha cung – cầu, đây cũng là nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa, chỗ vẫn thiếu. Đa số các sản phẩm nhà ở có giá cao đều đang khó bán, còn nhà ở giá vừa túi tiền thì gần như vắng bóng. Trong khi, dòng sản phẩm vừa túi tiền luôn nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân.

Đánh giá về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ và cơ cấu hàng hóa không phù hợp.

Theo đó, nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2023 mà Bộ đề ra là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với mục tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2023.

Xem thông tin chi tiết tại đây

TP.HCM đề xuất thu thuế nhà, đất thứ hai

Trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54, TP.HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên.

UBND TP.HCM đưa ra đề xuất thu thuế nhà, đất trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định trước khi trình Chính phủ.

Trước đó, tháng 12/2022, UBND thành phố trình lên Chính phủ việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP.HCM, thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội.

Dự thảo lần này có nhiều cập nhật so với bản trình Chính phủ vào tháng 12/2022, trong đó đáng chú ý là đề xuất thu thuế nhà đất thứ hai trở lên với 2 phương án.

Phương án thứ nhất, thành phố kiến nghị thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng để ở cho cá nhân và gia đình (gọi tắt là nhà, đất thứ 2 trở lên) trên địa bàn thành phố. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định về căn cứ tính thuế, thuế suất, phương pháp tính thuế và thời gian áp dụng.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Những điểm sáng kinh tế – xã hội giúp thị trường bất động sản phục hồi trong năm 2023

Năm 2023 đem đến nhiều tín hiệu mừng cho thị trường bất động sản phục hồi thông qua các điều kiện thuận lợi về kinh tế vĩ mô, xuất nhập khẩu và chính sách.

Ngày 26/12/2022, Ủy ban Y tế quốc gia Trung Quốc (NHC) đã công bố các biện pháp hạ cấp kiểm soát Covid-19 từ cấp A xuống cấp B, bắt đầu từ ngày 8/1/2023. Trung Quốc cũng sẽ chính thức bỏ cách ly tập trung và xét nghiệm Covid-19 đối với du khách tới nước này. Giới hạn hiện tại về số lượng chuyến bay quốc tế giữa Trung Quốc và phần còn lại của thế giới cũng sẽ được gỡ bỏ. Theo South China Morning Post, động thái này là bước cuối cùng của Bắc Kinh trong việc loại bỏ chiến dịch Zero Covid kéo dài suốt 3 năm và chuyển sang trạng thái “sống chung với dịch”.

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng sẽ được hưởng lợi ít nhiều, trước hết phải kể đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với việc du lịch là ngành được dự đoán sẽ bứt phá đáng kể sau động thái mới của Trung Quốc. Bởi trước thời điểm Trung Quốc thực thi chính sách Zero Covid, khách Trung Quốc dẫn đầu về lượng khách quốc tế đến Việt Nam, chiếm đến 30%. Tuy nhiên đến năm 2022, con số này giảm đáng kể, chỉ còn 54.000 lượt. 

Xem thông tin chi tiết tại đây

Bất động sản cho thuê: Phân khúc hấp dẫn nhưng không dành cho mọi nhà đầu tư

Thanh khoản thị trường có dấu hiệu giảm nhanh, trong khi giá bán nhà vẫn neo ở mức cao, nhiều nhà đầu tư đã chuyển sang bất động sản cho thuê nhằm tạo nguồn thu đều đặn. Tuy nhiên, không phải ai cũng thành công.

Từ đầu năm 2022, khi thanh khoản thị trường có dấu hiệu giảm nhanh, trong khi giá bán nhà vẫn neo ở mức rất cao, nhiều nhà đầu tư rục rịch đón đầu cơ hội ở phân khúc bất động sản cho thuê bằng cách săn tìm các sản phẩm “cắt lỗ” bán dưới giá thị trường từ 10 – 20%, hoặc thuê sỉ nguyên căn, sau đó cho thuê lẻ.

Hơn hết, bất động sản cho thuê, đặc biệt là căn hộ, mặt bằng kinh doanh và nhà xưởng đang là những loại hình ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ sau quãng thời gian dài “ngủ đông” vì dịch bệnh. Vì vậy, trong danh mục đầu tư của nhiều nhà đầu tư, căn hộ hoặc nhà phố cho thuê đã và đang trở thành phân khúc chủ lực. 

Anh Hoàng Minh Hải, một nhà đầu tư hơn 15 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản cho biết, đất nền, nhà phố và căn hộ cho thuê luôn là ba phân khúc ưu tiên trong giỏ hàng đầu tư của anh. 

Trong đó, đất nền được xem là phân khúc “gà đẻ trứng vàng” nếu biết lựa chọn vị trí đẹp, đầu tư trong dài hạn. Còn nhà phố và căn hộ cho thuê là các phân khúc có thể đem đến dòng tiền ổn định hàng tháng nếu kinh doanh cho thuê suôn sẻ.

Xem thông tin chi tiết tại đây