Theo thường lệ, thời điểm cuối năm thị trường địa ốc sẽ chạy nước rút để về đích. Đơn cử như năm ngoái, các nhà đầu tư chốt lời từ kênh đầu tư chứng khoán chuyển sang đầu tư bất động sản. Chính vì thế, vào tầm này của năm ngoái, thị trường bất động sản tại nhiều nơi sốt nóng. Người bán hét giá bao nhiêu, người mua sẵn sàng bỏ tiền mua ngay lập tức mà không chút chần chừ, mặc cả. Khi ấy, nhà đầu tư có tâm lý chốt nhanh kẻo giá lại neo lên ở một mức khác. Thực tế, giá tăng tính theo giờ, theo ngày.

Thế nhưng, “mùa gặt” năm nay lại khá khác biệt, trong khi người bán sốt ruột muốn bán giá, chấp nhận giảm giá đến cả nửa tỷ đồng thì người mua vẫn không mặn mà gì. Nhiều nhà đầu tư chỉ khảo giá cho biết xem mức giảm đến đâu, nếu giá giảm mạnh cộng với lô đất tiềm năng thì mới xuống tiền.

Anh Nguyễn Duy, nhà đầu tư bất động sản ở Bắc Ninh chia sẻ: “Tôi vừa chốt mua lô đất nền dự án gần khu công nghiệp Thuận Thành với giá 1,5 tỷ đồng, giảm 800 triệu đồng so với hồi tháng 3/2022. Đây là lô có vị trí rất đẹp, có tiềm năng khai thác dòng tiền sau này. Do đó, tôi xác định mua để sử dụng nên mới xuống tiền. Còn hiện nay, thị thường có khá nhiều hàng nhưng nếu hàng xấu thì khó có thanh khoản”.

Theo anh Duy, không chỉ riêng anh mà hầu hết các nhà đầu tư hiện nay đang đi “đãi cát tìm vàng”, chỗ nào tiềm năng mới mạnh tay xuống tiền. Còn lại các nhà đầu tư đều mang tâm lý chờ đợi và nghe ngóng xem diễn biến của thị trường ra sao.

Anh Nguyễn Văn Bách, môi giới phân khúc đất nền ở Bắc Giang chia sẻ: “Nhà đầu tư không dám xuống tiền dù giá giảm bởi tâm lý lo ngại thị trường còn biến động, giá còn giảm tiếp. Do đó, đây là thời điểm nhà đầu tư “thi gan”, ai “lỳ đòn” hơn sẽ chiến thắng. Thế nhưng, với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy nợ vay nhiều sẽ rất khó khăn, nếu “chịu khổ” được lâu sẽ không mất hàng, không phải bán lúa non trả nợ. Còn với nhà đầu tư nào đang có “tiền thịt” dám liều thì thời điểm này là cơ hội hiếm có”.

Một nhà đầu tư kinh nghiệm chia sẻ, dòng tiền ở trạng thái chờ để đổ vào bất động sản khá nhiều nhưng sẵn sàng tham gia thị trường ngay trong thời điểm này lại rất ít. Thậm chí dòng tiền “bắt đáy” thời điểm cuối năm cũng ảm đạm hơn dự kiến của nhiều chuyên gia dù bất động sản “cắt lãi” và “cắt lỗ” xuất hiện nhiều.

“Thực tế, người mua ở thực và dân đầu tư bắt đáy đều cho rằng qua cắt sốt giai đoạn 2020 – 2021, giá bất động sản của nhiều phân khúc, nhiều nơi đã tăng gấp đôi, gấp ba. Do đó, với mức giảm 20 – 30% hiện nay cũng chỉ là cắt lãi và chưa thấm vào đâu so với mức tăng mạnh thời gian qua. Chính vì vậy, họ cho rằng thị trường sẽ còn thêm nhiều đợt giảm sâu nữa”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Nhận định về tâm lý của các nhà đầu tư, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản BHS cũng cho rằng, trong lúc thị trường đang diễn biến theo hướng downtrend để ra quyết định đầu tư ở thời điểm T0 đối với các nhà đầu tư rất khó khăn do đó tương lai giá vẫn có thể giảm.

Ông Tuyển cho rằng, những biến động trên thị trường tài chính gần đây đã làm cho tâm lý của cả chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản rơi vào trạng thái hoảng loạn. Nó giống kiểu hiệu ứng FOMO khi thị trường lên người ta sợ bị mất cơ hội phải mua vào bằng được, càng sớm càng tốt. Còn khi nhìn thấy thị trường đi xuống và tương lai không sáng sủa thì họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này dẫn đến câu chuyện downtrend trên toàn thị trường.

“Trong lúc nhà đầu tư đang hoảng loạn dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm cũng có rất ít người mua vào. Thậm chí, nhà đầu tư còn chờ đợi bởi họ cho rằng hôm nay có thể khuyến mãi ở mức này nhưng mà biết đâu ngày mai lại khuyến mại ở mức tốt hơn”, ông Tuyển chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Tuyển cho rằng, nếu xác định đầu tư dài hạn, nhà đầu tư có thể nghiên cứu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực trên thị trường. Bởi, cơ hội giảm giá như hiện nay không có nhiều, mười năm mới có một lần thì nhà đầu tư nên nắm bắt./.

“Làn sóng” giảm lãi 

Thời điểm cuối năm 2022, thị trường đất nền trong các khu dân cư hiện hữu lẫn nhà phố dự án thuộc 5 huyện vùng ven TP.HCM xuất hiện tình trạng giảm giá bán. Không ít nhà đầu tư mua vào từ hơn 1 năm trước chấp nhận giảm lãi để thoát hàng.

Có lô đất 310m2 trên đường Nguyễn Văn Khạ, xã Tân An Hội, huyện Củ Chi, ông N. đang rao bán giá 1,8 tỷ đồng. Theo chủ đất, ông mua lô đất này vào đầu năm ngoái với giá 1,6 tỷ đồng, có vay ngân hàng. Khoảng 8 tháng sau, có người trả giá 1,9 tỷ đồng nhưng ông không bán. 

Ông N. cho biết, thời điểm đó, nhiều người săn tìm đất nền ở huyện Củ Chi và Hóc Môn để đón đầu dự án đường Vành đai 3 và Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài. Từ đó, giá đất bị đẩy lên cao. Vài tháng trở lại đây, đất rao bán nhiều nhưng người mua không bao nhiêu. 

“Việc kinh doanh không thuận lợi, trong khi lãi suất ngân hàng lại có chiều hướng tăng nên buộc phải giảm lãi. Nhiều người chấp nhận hạ giá bán từ 10 – 15% so với thời điểm đầu năm để nhanh chóng bán được”, ông N. chia sẻ. 

Tại huyện Cần Giờ, theo ghi nhận, giá chào bán các lô đất diện tích lớn giảm mạnh. Theo một môi giới địa phương, anh đang được chủ gửi bán lô đất 1.100m2 mặt tiền đường Duyên Hải, xã Long Hoà. Đây là đất trồng cây lâu năm, đã có sổ. 

Người môi giới cho hay, chủ hiện tại đã mua lô đất này vào năm 2020 với giá 30 tỷ đồng. Thời điểm sau dịch Covid-19, giá đất tại Cần Giờ tăng mạnh. Nhiều người trả giá cao hơn 20% giá mua nhưng chủ đất không bán. Hiện chủ đất “đuối vốn” nên rao giá 34,5 tỷ đồng. 

Theo khảo sát, giá bán đất nền dự án tại huyện Nhà Bè cũng có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ năm trước. Như tại xã Phước Kiển, giá đất dao động từ 70 – 120 triệu đồng/m2. So với cuối năm 2021, mức giá này đã giảm từ 10% – 15%. 

Tại huyện Bình Chánh, giá bán đất nền dự án xây nhà phố khu vực giáp ranh khu trung tâm TP.HCM hiện ở mức 75 – 90 triệu đồng/m2, giảm 10% so với đầu năm. Với thị trường thứ cấp, giá bán đất nền trục đường Nguyễn Văn Linh cũng giảm tương ứng, ở mức từ 80 – 90 triệu đồng/m2. 

Nguyên nhân thị trường sụt giảm

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, đầu năm 2022, khi dịch Covid-19 được kiểm soát đã tạo đà phục hồi cho thị trường bất động sản. Điều này tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bất động sản, trong đó có đất nền vùng ven TP.HCM. Thanh khoản và mặt bằng giá đều tăng đáng kể so với năm trước. 

Ông Thắng cho biết, tăng mạnh nhất và đâu đó dấu hiệu “sốt đất” cục bộ ở huyện Hóc Môn và Củ Chi khi 2 địa phương có thông tin được quy hoạch lên thành phố. Mức tăng ghi nhận 15 – 25% trong hơn một tháng. 

Tuy nhiên, thị trường đảo chiều và giảm mạnh từ cuối tháng 4. Tính đến thời điểm hiện tại, giá bán đất nền dự án giảm trung bình khoảng 2 – 21% so với tháng 12/2021. Mặt bằng giá đất nền hộ lẻ ghi nhận mức giảm lên đến 4 – 25% so với cùng kỳ năm 2021. 

Theo ông Thắng, một số nguyên nhân dẫn đến thị trường sụt giảm như: Sự tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản, doanh nghiệp gặp khó khi phát hành trái phiếu, lãi suất ngân hàng tăng mạnh…

Bên cạnh đó, UBND TP.HCM chủ trương 5 huyện không vội đề xuất lên quận hoặc thành phố khi chưa đủ tiêu chuẩn. Trong ngắn hạn, điều này tác động một phần đến thanh khoản và giá bán ở những khu vực này. Nhưng về dài hạn, chủ trường này giúp thị trường phát triển ổn định hơn, minh bạch hơn./.