Dự án nhiều rắc rối

Ngày 26/7/2017, Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Phong Hải Thịnh được UBND tỉnh Quảng Nam cho phép nghiên cứu đầu tư dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) tại phường Điện Ngọc, TX. Điện Bàn. Đến ngày 25/12/2017, UBND tỉnh Quảng Nam có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) và được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo Công văn số 3499/UBND-KTN ngày 28/6/2018.

Quy mô của dự án là 35,78ha với 1.315 căn (đất ở chia lô), trong đó có 86 căn (đất ở chỉnh trang), 257 căn (đất ở tái định cư) và 972 căn (đất ở mới). Ở dự án này, chủ đầu tư sẽ tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở đối với các lô đất ở mới với diện tích 122.509m2 (sau khi được cấp thẩm quyền xem xét đủ điều kiện và cho phép) và bố trí đất ở tái định cư đối với những lô đất tái định cư.

Từ khi được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư, tuy vẫn chưa hoàn thiện các thủ tục đầu tư, nhưng chủ đầu tư là Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Phong Hải Thịnh đã vướng phải nhiều lình xình xoay quanh dự án này. Cụ thể, giai đoạn năm 2019, dù chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng nhưng những sản phẩm đất nền của dự án đã được rao bán rầm rộ để huy động vốn dưới hình thức hợp đồng đặt cọc mua đất nền.

Thời điểm đó, UBND TX. Điện Bàn đã có báo cáo gửi UBND tỉnh Quảng Nam, kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo lực lượng chức năng tổng kiểm tra, rà soát công tác huy động vốn trái phép tại Dự án khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2), trường hợp sai phạm lớn sẽ thu hồi dự án. Tiếp đến, chủ đầu tư dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) cũng từng làm “mất lòng” người dân địa phương khi tự ý phá dỡ cổng chào vào Khối phố Ngân Giang (phường Điện Ngọc, TX. Điện Bàn) khi chưa nhận được ý kiến thống nhất của người dân.

Vận hạn tiếp tục tìm đến với chủ đầu tư và dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) khi ngày 30/12/2020, Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an tỉnh Quảng Nam có Công văn gửi đến UBND TX. Điện Bàn đề nghị cung cấp toàn bộ hồ sơ, tài liệu mà Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Phong Hải Thịnh nộp cho UBND thị xã để xin giao nhiệm vụ chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2), đánh giá về năng lực chủ đầu tư… Trước đó, Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an tỉnh Quảng Nam đã tiếp nhận nguồn tin về tội phạm có dấu hiệu làm giả con dấu, tài liệu cơ quan, tổ chức; sử dụng con dấu, tài liệu giả của cơ quan, tổ chức liên quan đến Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Phong Hải Thịnh.

Đã hết tiến độ thực hiện, dự án vẫn nằm trên giấy

Tại Công văn số 3499/UBND-KTN ngày 28/6/2018 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) đối với Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Phong Hải Thịnh, tiến độ dự án được thực hiện từ quý IV/2018 đến quý II/2020, trong đó: quý IV/2018 sẽ hoàn thành các thủ tục chuẩn bị đầu tư; từ quý IV/2018 – quý I/2020 sẽ thi công hoàn thiện công trình; quý II/2020 sẽ nghiệm thu, khai thác dự án.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, đến nay Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Phong Hải Thịnh đã triển khai hoàn thành công tác lập thiết kế gửi Sở Xây dựng thẩm định; hồ sơ báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt. Tuy nhiên, dự án chưa được UBND tỉnh giao đất, chưa được bàn giao đất trên thực địa, chưa được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng do nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng.

Tại phân kỳ 1 của dự án với diện tích khoảng 17,2ha, đối với đất nông nghiệp (khoảng 9,6ha), công tác kiểm kê hiện trạng ảnh hưởng đạt khoảng 70%, đã họp xét nguồn gốc đất nông nghiệp (đợt 1) và đã có kết quả thẩm tra của Phòng Tài nguyên và Môi trường TX. Điện Bàn với diện tích khoảng 4,9ha. Đối với đất ở (khoảng 3,7ha), công tác kiểm kê hiện trạng đạt khoảng 70%. Phương án bồi thường, hỗ trợ đối với mồ mả của 73 hộ dân (giá trị khoảng 2,78 tỷ đồng) đã được phê duyệt, đến nay đã có 9 hộ dân được Trung tâm phát triển quỹ đất TX. Điện Bàn chi trả hơn 480 triệu đồng tiền bồi thường trong năm 2020.

Tại phân kỳ 2 của dự án với diện tích khoảng 18,5ha, Trung tâm phát triển quỹ đất TX. Điện Bàn cho biết cần chờ đợi chủ đầu tư bàn giao hồ sơ đo đạc giải thửa đã được cơ quan chức năng thẩm định và sẽ có kế hoạch triển khai cụ thể theo quy định.

Phần lớn diện tích đất nông nghiệp ảnh hưởng là đất ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy có rất nhiều trường hợp tranh chấp, khiếu nại dẫn đến không xác định được chủ sử dụng, không thống nhất được ranh giới thực tế sản xuất giữa các hộ dân gây trở ngại trong công tác quy chủ và kiểm kê hiện trạng. Một số hộ dân xây dựng nhà ở nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhiều hộ mua bán, chuyển nhượng nhưng không đăng ký kê khai với địa phương nên không có địa chỉ để liên hệ; một số hộ dân không đồng ý phối hợp triển khai dự án…

Còn tại phân kỳ 2, phần lớn các hộ dân bất hợp tác, không thống nhất phối hợp triển khai dự án nên hiện nay đối với phạm vi ảnh hưởng này của dự án, hồ sơ giải thửa vẫn chưa được hoàn thiện để trình thẩm tra.

Như vậy, dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) tại phường Điện Ngọc, TX. Điện Bàn do Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Phong Hải Thịnh làm chủ đầu tư, được triển khai từ quý IV/2018 đến quý II/2020 chỉ mới hoàn thiện một số hồ sơ liên quan, vẫn chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, chưa được các cấp thẩm quyền giao đất và cấp phép xây dựng. Cùng với đó, dự án này cũng nằm trong nhóm 11 dự án khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn TX. Điện Bàn bị mất hiện trạng phải thanh tra, kiểm tra (đã có kết luận Kiểm tra số 07/KL-TTT ngày 21/4/2022 của Chánh Thanh tra tỉnh).

Từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án triển khai ỳ ạch, gặp nhiều vướng mắc, không đáp ứng được tiến độ đề ra gây ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của địa phương. Cùng với đó tạo ra nhiều bức xúc của người dân trong vùng dự án khi phải đối mặt với nhiều khó khăn về đời sống và sự xuống cấp của hạ tầng, nhà ở, nhất là của các hộ dân nằm trong vùng dự án…

Kỳ 2: Bao giờ chủ đầu tư thực sự thi công dự án để người dân bớt khổ?

Nỗi niềm của người dân sống trong vùng dự án

Trong Biên bản họp về việc công bố triển khai dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) do UBND phường Điện Ngọc phối hợp với chủ đầu tư tổ chức vào ngày 6/11/2017, nhiều hộ dân thuộc đất dự án bày tỏ ý kiến cho rằng chủ đầu tư cần rút kinh nghiệm về thời gian đầu tư quá lâu làm dân khổ, yêu cầu chủ đầu tư ký cam kết về thời gian thi công, thông tin rõ về thời gian hoàn thành dự án… Đáp lại ý kiến của người dân, thời điểm đó, phía đại diện Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Phong Hải Thịnh cho biết, thời gian thực hiện dự án tiến hành theo tiến độ ký kết với các cấp có thẩm quyền. Nhưng sẽ giải tỏa từng khu vực tối đa không quá 3 năm, tối thiểu là 1 năm.

Đến bây giờ, khi đã hết thời gian thực hiện (theo Công văn số 3499/UBND-KTN ngày 28/6/2018 của UBND tỉnh Quảng Nam) mà dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) vẫn còn nằm trên giấy nên đã tạo ra nhiều bức xúc cho người dân trong vùng dự án.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Văn Đâu, (Khối phố Ngân Giang, phường Điện Ngọc) phản ánh rằng dự án đã thu hồi lượng lớn diện tích đất hoa màu của người dân nhưng đến nay không triển khai thực hiện, trong khi đó người dân không có đất đai để sản xuất, gây lãng phí lớn. Cùng với đó, nhiều khó khăn cũng được người dân trong vùng dự án chỉ ra như không thể cải tạo, xây mới nhà cửa để ổn định cuộc sống trong khi căn nhà hiện tại đã xuống cấp. Nhiều hộ gia đình mong muốn chia cắt đất để cho con xây dựng nhà ở nhưng không thể thực hiện được.

Hộ ông Đặng Bảo Trai (Khối phố Viêm Trung, phường Điện Ngọc) có hơn 2.800m2 diện tích đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) ngao ngán với việc triển khai của dự án. Ông Trai chia sẻ, đợt trước thì đất của gia đình đã được kiểm kê nhưng không thấy gì thêm, đến bây giờ thì được biết là dự án đã hết hạn rồi. Khi được hỏi là nếu dự án tiếp tục được gia hạn tiến độ thực hiện thì gia đình có phối hợp với cơ quan chức năng và chủ đầu tư để dự án được triển khai hay không thì ông Đặng Bảo Trai cho biết: “Gia đình sẽ đi (chấp nhận giải tỏa, bàn giao mặt bằng – PV) nếu đưa ra mức bồi thường phù hợp”.

Rõ ràng, những dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư với mục tiêu đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo nên sự phát triển của địa phương rất được người dân đồng tình, ủng hộ. Tuy nhiên, nếu dự án chậm tiến độ trong nhiều năm sẽ gây ra nhiều hệ quả nghiêm trọng, trong đó người dân thuộc vùng dự án sẽ là những đối tượng trực tiếp bị ảnh hưởng. Một dự án chậm tiến độ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau (bao gồm chủ quan và khách quan), tuy nhiên cũng không thể không đặt hoài nghi về năng lực của chủ đầu tư.

Số phận dự án sẽ đi về đầu?

Hiện nay, Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Phong Hải Thịnh đang kiến nghị UBND tỉnh Quảng Nam cho phép gia hạn tiến độ thực hiện dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) tại phường Điện Ngọc, TX. Điện Bàn.

Trong văn bản gửi đến UBND tỉnh Quảng Nam, chủ đầu tư dự án kiến nghị UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận gia hạn tiến độ thực hiện dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) thêm 36 tháng kể từ ngày có quyết định từ UBND tỉnh. Chủ đầu tư dự án cũng cam kết về thời hạn thực hiện theo 3 giai đoạn nếu được chấp thuận gia hạn tiến độ. Cụ thể, 12 tháng đầu tiên sẽ hoàn thành đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuận phân kỳ 1 (17,2ha) và đường 27m đấu nối với đường ĐH7 (đường vành đai phía Bắc tỉnh Quảng Nam); 12 tháng kế tiếp hoàn thành đền bù, giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phân kỳ 2 (18,5ha); 12 tháng cuối hoàn thiện xây dựng toàn bộ dự án.

Mới đây nhất, UBND tỉnh Quảng Nam có công văn về rà soát, xem xét tham mưu xử lý vướng mắc dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2). Theo đó, UBND tỉnh giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các sở, ngành, đơn vị liên quan và UBND TX. Điện Bàn rà soát lại toàn bộ hồ sơ, thủ tục đầu tư, tiến độ, các tồn tại, vướng mắc, phát sinh trong quá trình thực hiện dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) để xem xét, đề xuất UBND tỉnh chỉ đạo giải quyết các thủ tục tiếp theo đúng quy định; trong đó có thủ tục gia hạn tiến độ thực hiện dự án. UBND tỉnh cũng lưu ý Sở Kế hoạch và Đầu tư xem xét về ý kiến của UBND TX. Điện Bàn về quy mô đầu tư, khả năng thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để đề xuất tiến độ phù hợp. Trường hợp cần thiết, điều chỉnh quy mô thực hiện dự án hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chỉnh trang đô thị tại các khu vực không có khả năng thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để sớm hoàn thành dự án đảm bảo tiến độ.

Liên quan đến việc gia hạn tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2), UBND TX. Điện Bàn cho biết việc chậm trễ tiến độ dự án chủ yếu do nguyên nhân khách quan. Do đó, để chủ đầu tư có cơ sở tiếp tục triển khai thực hiện dự án, UBND thị xã cũng đề nghị Sở Xây dựng xem xét đề xuất UBND tỉnh cho phép chủ đầu tư được gia hạn tiến độ thực hiện dự án. Riêng tại phân kỳ 2 có khoảng 660m thuộc tuyến đường ĐH7 khớp nối với đường vành đai phía Bắc tỉnh Quảng Nam đang triển khai thực hiện, nếu sau khi gia hạn mà công tác giải phóng mặt bằng vẫn khó khăn, vướng mắc thì UBND thị xã sẽ phối hợp với chủ đầu tư đề xuất UBND tỉnh điều chỉnh quy hoạch dự án theo hướng thu hồi toàn bộ phân kỳ 2 và giao cho UBND thị xã triển khai đầu tư xây dựng từ nguồn ngân sách Nhà nước để đảm bảo khớp nối giao thông cho tuyến Vành đai Bắc Quảng Nam đến khu vực biển Viêm Đông.

Như vậy, nếu trong thời gian đến, dự án Khu dân cư mới 2A (giai đoạn 2) tại phường Điện Ngọc, TX. Điện Bàn được gia hạn tiến độ, nhưng trong quá trình triển khai, chủ đầu tư không thể thực hiện theo những cam kết với cấp chính quyền thì có thể dự án sẽ bị thu hồi theo như ý kiến của UBND TX. Điện Bàn.

Trong thời điểm mà thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, tín dụng về bất động sản đang bị siết chặt thì liệu chủ đầu tư có đủ năng lực để tiếp tục thực hiện theo đúng cam kết?