Những năm gần đây, trái phiếu đang dần trở thành một kênh huy động vốn của các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Trong năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành tổng cộng 722.700 tỷ đồng, tăng 56% so với năm 2020. Tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành cuối năm 2021 đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng (tương đương tốc độ tăng trưởng bình quân 46%/năm trong giai đoạn từ 2017-2021). Theo đó, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tăng mạnh, từ 4,9% GDP năm 2017 lên tới 16,6% GDP vào năm 2021.

Trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản là nhóm phát hành nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng (tăng 66,3% so với năm 2020) và chiếm 44% tổng lượng phát hành năm 2021. Kế đến, các ngân hàng phát hành tổng cộng 226.400 tỷ đồng, chiếm 31,3% tổng lượng phát hành và tăng 73% so với năm 2020 (một phần do nhu cầu cần nguồn vốn để bù đắp lượng trái phiếu mua lại trước hạn lên tới 67.000 tỷ đồng).

Ngoài ra, các nhóm ngành năng lượng khoáng sản, định chế tài chính phi ngân hàng, phát triển hạ tầng phát hành từ 28.000 tỷ đồng đến 30.000 tỷ đồng, chiếm trên dưới 4% tổng lượng phát hành; trong đó lượng phát hành của các định chế tài chính phi ngân hàng (chủ yếu là các công ty chứng khoán) và nhóm phát triển hạ tầng tăng cao so với năm 2020 (lần lượt tăng 152% và 225%).

Tuy nhiên, có một thực tế đáng lo lắng, khi tăng trưởng mảng trái phiếu doanh nghiệp đóng góp nhiều vào mức tăng trưởng tín dụng năm 2021 ở nhiều ngân hàng như TCB, VPB, MBB, TPB. Việc một số ngân hàng ồ ạt mua trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua có thể có cả mục đích đảo nợ, cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp. Nói cách khác, đây là một cách ngân hàng và doanh nghiệp bắt tay nhau dùng trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ.

Đặc biệt, trong thời gian qua, các loại trái phiếu doanh nghiệp được phát hành tại Việt Nam hầu hết đều chưa được xếp hạng tín nhiệm, nhiều loại trái phiếu không có tài sản đảm bảo; một số doanh nghiệp công bố huy động vốn trái phiếu với lãi suất cao, nhưng không có phương án kinh doanh khả thi rõ ràng, do vậy rất khó có khả năng đảm bảo trả được nợ gốc và lãi sau này.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang tiềm ẩn rủi ro đối với một số doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao. Khi doanh nghiệp bất động sản gặp trục trặc thì ngân hàng và cả nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ nắm giữ các trái phiếu doanh nghiệp đều có thể bị vạ lây, thậm chí phá sản. Tất nhiên, trong ngắn hạn, rủi ro vỡ nợ đến từ các doanh nghiệp này là chưa nhiều khi thời điểm đáo hạn của các trái phiếu doanh nghiệp hầu hết vào năm 2024 – 2025.

Trước sự phát triển mạnh mẽ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã xuất hiện những rủi ro tiềm ẩn. Chính vì vậy trong thời gian gần đây, Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã liên tiếp phát đi thông điệp cảnh báo; đồng thời triển khai những hành động quyết liệt để thị trường tiềm năng này phát triển ổn định, an toàn, hiệu quả.  

Ngay từ khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp manh nha những rủi ro, cuối năm 2019, Bộ Tài chính đã kịp thời phát đi những cảnh báo đầu tiên. Tiếp đó, trong bối cảnh thị trường này tăng mạnh, trong năm 2020 và năm 2021, Bộ Tài chính đã liên tiếp gia tăng tần suất và cường độ cảnh báo rủi ro. Trong hai năm trở lại đây, với nhiều hình thức khác nhau, các thông tin cảnh báo về rủi ro trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã được nhiều cơ quan thông tấn, báo chí đăng tải rộng khắp, truyền thông điệp của các cơ quan quản lý, cũng như các chuyên gia uy tín.

Bộ Tài chính đã yêu cầu Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Vụ Tài chính ngân hàng, Thanh tra Bộ Tài chính, Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam,… đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đảm bảo thị trường này trở thành một kênh huy động vốn quan trọng, hiệu quả và hạn chế tối đa rủi ro cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, tính chủ động và sự kiên quyết, việc kiểm tra sâu sát và chế tài xử lý với các chủ thể phát hành của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở giao dịch chứng khoán và Trung tâm lưu ký chưa thực sự nghiêm khắc.

Khung pháp lý quản lý trái phiếu doanh nghiệp liên tục được hoàn thiện. Theo quy định tại Luật Chứng khoán năm 2019 và Luật Doanh nghiệp năm 2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 về chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế và Nghị định số 155/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Chứng khoán quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng. 

Để quản lý tốt trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 57/2021/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 20/7/2021 quy định lộ trình sắp xếp lại thị trường các loại chứng khoán, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp sẽ hoạt động trên Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) trong năm 2022. Theo đó, chậm nhất đến hết ngày 31/12/2022, HNX thống nhất tổ chức thị trường giao dịch trái phiếu theo quy định tại Luật Chứng khoán và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bộ Tài chính đã tiến hành kiểm tra một số doanh nghiệp có khối lượng phát hành trái phiếu lớn, phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo và tình hình tài chính yếu kém.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính đề nghị Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Công an thực hiện kiểm tra, thanh tra, giám sát việc tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ phát hành trái phiếu và phối hợp chia sẻ thông tin kết quả kiểm tra, giám sát.

Đáng lưu ý, trước thực tế, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu với khối lượng lớn nhưng không phục vụ cho sản xuất kinh doanh, trên cơ sở công tác quản lý giám sát và kết quả kiểm tra về tình hình phát hành, cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính đã đánh giá để đề xuất sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP theo hướng hạn chế hiện tượng tiêu cực, tăng cường công khai minh bạch trong huy động vốn trái phiếu. 

Ngày 16/9/2022 Chính phủ đã ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung nhiều điều, khoản so với Nghị định 153. Như quy định về điều kiện phát hành trái phiếu tuân thủ quy định tại Luật Chứng khoán và Luật Doanh nghiệp, Nghị định 65 chỉ điều chỉnh một số quy định về hồ sơ, để đảm bảo tăng tính minh bạch của việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tăng tính tiếp cận thông tin của chủ thể phát hành và của nhà đầu tư. Đồng thời, nâng cao trách nhiệm về công bố thông tin của nhà phát hành cho nhà đầu tư và trách nhiệm trong việc sử dụng vốn và các quy định khác.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP bổ sung quy định về hồ sơ chào bán trái phiếu gồm: Kết quả xếp hạng tín nhiệm trong một số trường hợp cụ thể theo quy định của Luật Chứng khoán và lộ trình thực hiện như quy định đối với chào bán trái phiếu ra công chúng (từ 01/01/2023); hợp đồng ký kết với đại diện người sở hữu trái phiếu trong trường hợp chào bán cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân và xác nhận của ngân hàng thương mại về việc mở tài khoản nhận tiền mua trái phiếu.

Như vậy, nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định bổ sung yêu cầu phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp trong hồ sơ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo từng trường hợp và lộ trình như đối với trường hợp phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng theo các quy định hiện hành. Đồng thời, nghị định cũng quy định doanh nghiệp được phát hành trái phiếu riêng lẻ để cơ cấu lại nợ doanh nghiệp.

Nghị định bổ sung quy định doanh nghiệp phải mua lại trước hạn bắt buộc khi vi phạm phương án phát hành (trong đó có phương án sử dụng vốn) hoặc vi phạm pháp luật để nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành; trước và sau khi phát hành phải có công bố thông tin về khả năng đảm bảo thanh toán, báo cáo kiểm toán tình hình tài chính và kiểm toán tình hình sử dụng vốn theo mục đích phát hành đã được công bố. Với quy định này, quyền lợi của nhà đầu tư trái phiếu được đảm bảo ở mức độ cao hơn.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP cũng bổ sung quy định tài sản bảo đảm của trái phiếu phải được định giá và đăng ký biện pháp bảo đảm. Đồng thời quy định: Nội dung Chuyên trang thông tin về trái phiếu doanh nghiệp tại Sở Giao dịch chứng khoán sẽ bổ sung công bố một số chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp phát hành, thông tin về các doanh nghiệp không thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu, sử dụng vốn trái phiếu không đúng mục đích để nhà đầu tư và thị trường biết được thông tin của doanh nghiệp phát hành. 

Nghị định bổ sung các quy định để tăng tính chuyên nghiệp của nhà đầu tư cá nhân khi mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, hạn chế tối đa nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ gian lận để mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Trong đó, việc xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp bằng danh mục chứng khoán phải đảm bảo danh mục nắm giữ có giá trị trung bình từ 2 tỷ đồng tối thiểu trong vòng 180 ngày bằng tài sản của nhà đầu tư, không bao gồm tiền vay. Thời hạn có hiệu lực của giấy chứng nhận nhà đầu tư chuyên nghiệp chỉ là 3 tháng thay vì 1 năm như trước đây.

Khi mua trái phiếu, nhà đầu tư phải đọc, hiểu và ký văn bản xác nhận đã tiếp cận đầy đủ các tài liệu về trái phiếu dự kiến mua và hiểu biết pháp luật, chấp nhận rủi ro về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ (cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp); tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức xác nhận tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp cùng ký xác nhận lên văn bản này về việc đã cung cấp đầy đủ thông tin và hồ sơ cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư không được phép bán hoặc cùng góp vốn đầu tư trái phiếu với nhà đầu tư không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Nghị định bổ sung quy định nhằm tăng cường tính minh bạch và tuân thủ pháp luật của các tổ chức cung cấp dịch vụ, như: Đại lý phát hành là công ty chứng khoán được Ủy ban Chứng khoán nhà nước cấp phép hoặc ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cấp phép. Tổ chức đấu thầu, bảo lãnh, đại lý phát hành phải xác nhận về việc doanh nghiệp phát hành đã nhận đủ tiền thu từ phát hành trái phiếu. Tổ chức cung cấp dịch vụ không được là người có liên quan của doanh nghiệp phát hành.

Trách nhiệm của các tổ chức cung cấp dịch vụ đã được bổ sung cụ thể, đặc biệt là trách nhiệm của tổ chức phân phối trái phiếu nếu hỗ trợ doanh nghiệp phát hành khống hoặc cung cấp thông tin sai sự thật, chào mời nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu. Trường hợp các tổ chức này vi phạm quy định của pháp luật thì tùy theo tính chất và mức độ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán hoặc bị xử lý hình sự theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng bổ sung quy định để thiết lập thị trường giao dịch có tổ chức. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phải lưu ký tập trung tại Tổng công ty Lưu ký và bù trừ chứng khoán, sau đó đăng ký giao dịch tại Sở Giao dịch chứng khoán.

Tại phương án phát hành trái phiếu phải nêu cụ thể đối tượng nhà đầu tư mua trái phiếu, sau khi phát hành trái phiếu chỉ được giao dịch giữa các đối tượng nhà đầu tư đã công bố tại phương án phát hành.

Để hoàn thiện quy định về cơ chế quản lý, giám sát, Nghị định còn bổ sung trách nhiệm giám sát của Sở Giao dịch chứng khoán, Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam và trách nhiệm của Ủy ban Chứng khoán nhà nước trong việc quản lý, giám sát và thanh, kiểm tra, xử lý vi phạm.

Bộ Tài chính có trách nhiệm đánh giá việc thực hiện cơ chế chính sách; quản lý, giám sát tổ chức kiểm toán, doanh nghiệp thẩm định giá khi cung cấp dịch vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp; Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm giám sát các tổ chức tín dụng khi cấp phép cho các tổ chức này cung cấp dịch vụ đấu thầu, đại lý phát hành trái phiếu.

Đồng thời, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung pháp lý tại cấp luật và các văn bản hướng dẫn tập trung vào việc đánh giá điều kiện phát hành và điều kiện nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để kiến nghị cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung phù hợp.

Theo thống kê, hiện lượng trái phiếu riêng lẻ chiếm áp đảo 95% (khoảng 1,425 triệu tỷ đồng) trong tổng khối lượng trái phiếu phát hành tính đến cuối năm 2021 (1,5 triệu tỷ đồng).

Cuối tháng 7/2022, Bộ Tài chính cho biết, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn khoảng 144.500 tỷ đồng. Con số này của năm 2023 ở mức 271.400 tỷ đồng và năm 2024 sẽ là 329.500 tỷ đồng. Theo đó, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trả nợ trong vòng 3 năm tiếp theo lên tới 745.400 tỷ đồng. Quý IV/2022, bất động sản là ngành có lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất với tổng giá trị đạt hơn 20 nghìn tỷ đồng. Phần lớn trái phiếu được công ty bất động sản phát hành với kỳ hạn ngắn hơn chu kỳ phát triển của dự án bất động sản, nhằm giúp lãi suất phát hành thấp hơn và việc phát hành, hấp thụ trái phiếu trở nên dễ dàng hơn. Điều này dẫn đến nhu cầu vòng quay trái phiếu khi đáo hạn là rất cao. Tuy nhiên, áp lực trái phiếu đáo hạn đã được giảm thấp với trào lưu mua lại trước hạn trái phiếu của các doanh nghiệp. 
Với các quy định mới của cơ quan quản lý và sau các sự kiện chưa có tiền lệ về việc hủy các lô trái phiếu đã phát hành của một số doanh nghiệp, thị trường chứng kiến làn sóng mua lại trái phiếu trước hạn mạnh mẽ của các doanh nghiệp phát hành. Theo đó, tính đến 30/9/2022, số dư TPDN giảm xuống 1,3 triệu tỷ đồng. Hiện nay giá trị trái phiếu do ngân hàng phát hành là hơn 400 nghìn tỷ, TPDN phi ngân hàng là hơn 920 nghìn tỷ đồng. Chiếm gần 50% trong số này là dư nợ trái phiếu bất động sản (455 nghìn tỷ đồng).

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC), trong tháng 9/2022, tổng giá trị trái phiếu được các doanh nghiệp mua lại trước hạn là 28.833 tỷ đồng, tăng 199% so với cùng kỳ năm trước. Tính luỹ kế trong 9 tháng năm 2022, tổng giá trị trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại là 142.209 tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ năm 2021. Rõ ràng, với giá trị mua lại trong 9 tháng đầu năm 2022 rất cao, áp lực thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn đã giảm đi đáng kể.

Tuy nhiên, giá trị phát hành trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 9/2022 vẫn ở mức thấp, không có nhiều bứt phá. Cụ thể, trong tháng có tổng cộng 25 đợt phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp trong nước với tổng giá trị phát hành là 15.363 tỷ đồng. Ngân hàng vẫn là nhóm dẫn đầu với tổng giá trị phát hành 9.623 tỷ đồng. Nhóm bất động sản đứng thứ hai phát hành 2.300 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 5 năm. Nhóm hàng tiêu dùng đứng thứ ba phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 5 năm và 7 năm.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng là 10.499 tỷ đồng, giảm 9,37% so với cùng kỳ năm ngoái (chiếm khoảng 4,3% tổng giá trị phát hành). Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ là 233.692 tỷ đồng, giảm 40% (chiếm khoảng 95,7% tổng giá trị phát hành).

Để có nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản cần xem xét kỹ và thực hiện các điều kiện để có thể tiếp tục phát hành trái phiếu ra công chúng và phát hành trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP để vừa đảm bảo nguồn vốn đầu tư vào các dự án bất động sản, vừa đảm bảo sự phát triển an toàn, bền vững của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán.

Với việc ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP và sự vào cuộc quyết liệt của Bộ Tài chính, Ủy ban chứng khoán nhà nước, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan chức năng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ ngày càng phát triển bền vững, an toàn, lành mạnh, ổn định và trở thành kênh huy động vốn hiệu quả của các doanh nghiệp trong nền kinh tế.

 

Theo thống kê của FiinRatings, tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (hơn 896.000 tỷ đồng).

Nhóm phân tích cho rằng, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhưng điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của đơn vị này cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng chiếm đa số bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành. Tới năm 2023, áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản duy trì ở mức 119.000 tỷ đồng và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng.

Thị trường cũng chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành. Một số phương án phổ biến như gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới, chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.

FiinRatings cho rằng, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Mặc dù hoạt động phát hành trái phiếu hiện cũng hoàn toàn vắng bóng 2 nhóm phát hành chủ lực là bất động sản và tổ chức tín dụng. Báo cáo của FiinRatings lý giải cả hai ngành này đang gặp các yếu tố bất lợi như môi trường lãi suất tăng cao, những yêu cầu mới của Nghị định 65.

Đáng chú ý, trong bối cảnh phát hành trái phiếu mới gần như đóng băng, nhiều doanh nghiệp gần đây công bố các khoản huy động vốn vay quốc tế. Trong đó, 10 giao dịch được công bố gần đây có tổng giá trị 1.915 tỷ USD.

Các khoản vay trên trăm triệu USD có thể kể đến như của Masan (600 triệu USD), VPBank (500 triệu USD), SeABank (200 triệu USD), Chứng khoán Bản Việt (105 triệu USD), Lộc Trời (100 triệu USD) và Be Group (100 triệu USD).

Điều này cũng cho thấy niềm tin của các tổ chức tài chính nước ngoài vào sự tăng trưởng dài hạn của các doanh nghiệp lớn ở Việt Nam nếu như thông tin và hồ sơ tín dụng rõ ràng. Hoạt động huy động vốn vẫn có thể diễn ra và mức độ rủi ro được phản ánh vào lãi suất. Các khoản vay ngoại tệ cũng đã góp phần giải quyết vấn đề áp lực đáo hạn nợ và nhu cầu tái cơ cấu nợ của một số doanh nghiệp.

Chia sẻ về thị trường trái phiếu với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phân tích: Trong 10 tháng vừa qua, lượng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký mới trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 3,9 tỷ USD, chiếm khoản 17% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Nhờ hoạt động thương thảo với nhà đầu từ và mua lại trước thời hạn nên áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã giảm hơn 9%.

Cho nên, các nhà đầu tư không nên quá hoảng sợ vì thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam sẽ không rơi vào trường hợp vỡ nợ như Evergrande của Trung Quốc. Hơn nữa, khi tham gia phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp đều phải đảm bảo được yêu cầu tối thiểu của thị trường và cơ quan quản lý.

Riêng về các doanh nghiệp phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, thực hư rủi ro ra sao thì cần kết quả kiểm tra chính xác, các nhà đầu tư không nên quá lo sợ. Đây cũng là cơ hội để các cơ quan quản lý xây dựng kế hoạch, chiến lược phát triển thị trường trái phiếu Việt Nam bài bản, công khai, minh bạch và lành mạnh hơn.

“Tôi cho rằng, để giảm áp lực đảo nợ trái phiếu cuối năm cho các doanh nghiệp bất động sản, Chính phủ và các cơ quan bộ ngành phải sớm giải quyết các vụ việc vi phạm, tiếp tục khơi thông kênh tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu. Đồng thời, các doanh nghiệp phải xem xét, cơ cấu lại danh mục tài sản, cố gắng hết sức để có dòng tiền trả nợ đúng hạn. Nếu quá khó khăn, doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ gia hạn, hoặc có thể chấp nhận bán đi một phần tài sản nào đó để thực hiện đúng cam kết, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Thêm tin vui cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu là Bộ Tài chính cho biết đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất giãn thời gian thực hiện trong vòng 1 năm, tức là từ ngày 1/1/2024 sẽ tiếp tục thực hiện quy định về xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP (quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp phải đảm bảo danh mục nắm giữ có giá trị trung bình 2 tỷ đồng tối thiểu trong 180 ngày, không bao gồm tiền đi vay).

Trong dự thảo nghị định sửa đổi, Bộ Tài chính báo cáo thị trường đang gặp khó khăn về thanh khoản. Việc giãn thời gian thực hiện quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong vòng 1 năm sẽ giúp thị trường có thêm thời gian điều chỉnh và có thể duy trì cầu đầu tư trái phiếu của nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân.

Bộ Tài chính cũng đề xuất giãn thời gian thực hiện 1 năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP. 

Nghị định 65/2022/NĐ-CP yêu cầu từ 1/1/2023, hồ sơ chào bán trái phiếu của doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm, được áp dụng với những doanh nghiệp có tổng giá trị trái phiếu huy động trong 12 tháng lớn hơn 500 tỷ đồng và lớn hơn 50% vốn chủ sở hữu hoặc tổng dư nợ trái phiếu lớn hơn 100% vốn chủ sở hữu.

Bộ Tài chính lý giải trong bối cảnh huy động vốn khó khăn, trường hợp doanh nghiệp phải thực hiện xếp hạng tín nhiệm sẽ mất một thời gian đáng kể và tăng thêm chi phí phát hành.

Do đó, Bộ Tài chính đề xuất hoãn thực hiện quy định về yêu cầu bắt buộc xếp hạng tín nhiệm trong vòng 1 năm, từ ngày 1/1/2024 sẽ thực hiện thay vì từ 1/1/2023 như quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Đối với trái phiếu chào bán ra công chúng, doanh nghiệp phát hành vẫn phải xếp hạng tín nhiệm từ đầu năm sau.

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở, trong đó giao trách nhiệm cho các bộ, ngành và các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các doanh nghiệp, người dân khẩn trương triển khai các giải pháp, chung sức, đồng lòng tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững.

Giải pháp giảm áp lực đáo hạn trái phiếu

Theo chia sẻ của giới chuyên gia, hiện nhiều doanh nghiệp đang đưa ra các giải pháp để xử lý: Một là mua lại trái phiếu trước hạn. Tuy nhiên, giải pháp này có thể khiến doanh nghiệp gánh thêm khó khăn, không còn vốn để phát triển dự án.

Giải pháp thứ hai là doanh nghiệp đàm phán với các trái chủ xin gia hạn thời hạn thanh toán trái phiếu. Doanh nghiệp có thể phải trả mức lãi suất cao hơn khi đề xuất kéo dài thời gian thanh toán, mặc dù vậy phía nhà đầu tư cũng có thể gặp rủi ro, nhất là đối với các dự án chưa hoàn thành pháp lý hoặc doanh nghiệp có năng lực tài chính thấp, không tìm được dòng vốn luân chuyển.

Giải pháp thứ ba là hoán đổi trái phiếu sang các sản phẩm bất động sản, doanh nghiệp phải chấp nhận hạ giá các sản phẩm để trái chủ đồng ý với phương án này. Tuy nhiên, thực tế thì giải pháp này cũng không dễ thực hiện vì phụ thuộc vào nhu cầu của từng trái chủ.

Bàn về giải pháp để giải tỏa áp lực trái phiếu đáo hạn, trong khi nguồn lực tài chính còn hạn chế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, điều đầu tiên các nhà phát hành nên làm là ngồi lại với các trái chủ và thông báo tình trạng thực tế của doanh nghiệp. Kế đến là phải thương lượng về kế hoạch tái cơ cấu doanh nghiệp, kế hoạch trả nợ và tăng quyền lợi cho các trái chủ. Tiếp đó, doanh nghiệp nên thương lượng để nhờ ngân hàng bảo lãnh, dù cửa này rất hẹp.

TS. Nguyễn Trí Hiếu nói: “Đối với những doanh nghiệp có thể trả một phần nợ trái phiếu trước hạn hoặc có tài sản đảm bảo là cổ phiếu thì nên để các trái chủ chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, các nhà phát hành có thể bán lại tài sản cho các trái chủ với mức chiết khấu sâu (Thanh toán bằng hiện vật – Payment in Kind).

Về lâu dài, nếu các giải pháp trên vẫn không xử lý được, Chính phủ có thể thực hiện chương trình hoãn nợ (Credit Moratorium) trong 1 năm cho tất cả các nhà phát hành đúng luật. Doanh nghiệp nào phát hành sai luật sẽ không được áp dụng. Trong chương trình “Credit Moratorium”, các trái chủ không được yêu cầu trả nợ hoặc kiện nhà phát hành. Trong thời gian đó, Ngân hàng Nhà nước cần có chương trình cho vay đặc biệt để các nhà phát hành phục hồi kinh doanh, có nguồn lực trả nợ cho các trái chủ”.

Đồng thời, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng đồng tình với việc phải xử lý dứt điểm các sai phạm trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp bởi điều này giúp thị trường tài chính hoạt động minh bạch, bền vững và nâng tầm, thu hút thêm được nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Theo tìm hiểu của phóng viên, một số doanh nghiệp cũng đang tính toán lại các phương án xử lý khi đến hạn nhằm đối phó khó khăn trước mắt, nhất là nhanh chóng đưa ra giải pháp theo khuyến nghị của Bộ Tài chính.

Có doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tại TP.HCM đề xuất các hướng xử lý trái phiếu đến hạn nhằm đảm bảo quyền lợi cho trái chủ như hợp tác kinh doanh, gia hạn thanh toán hay chuyển đổi sang bất động sản với nhiều ưu đãi tốt hơn trước. Trái chủ có thể chuyển đổi giá trị trái phiếu để đặt mua các bất động sản và được chuyển nhượng tài sản hoặc được cam kết mua lại 120% giá chuyển nhượng sau 24 tháng.

Một phương án khác là gia hạn lô trái phiếu thêm sau 24 tháng với mức lãi suất cộng thêm +1,5% trên lãi suất hợp đồng trước đó. Hoặc có thể tham gia hợp tác đầu tư với mức lãi suất 12%/năm, được hưởng các chính sách ưu đãi khi muốn chuyển đổi sang các sản phẩm bất động sản.

Một số doanh nghiệp tại thị trường phía Bắc cũng đề xuất phương án gia hạn thêm 12 tháng với lãi suất cộng thêm 2%, hoặc có thể chuyển đổi sang mua ngay bất động sản với giá chiết khấu 20 – 50% và cam kết mua lại đến 115% tài sản.

Chính sách chuyển đổi sang bất động sản có chiết khấu cao cũng đang được nhiều môi giới kinh doanh giới thiệu đến trái chủ, đây là một trong những cách xử lý “chịu đau” mà nhiều doanh nghiệp buộc thực hiện trong bối cảnh khó khăn.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm qua đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Ông Lê Long Giang, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam đánh giá: “Đây vừa là kênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả đối với các doanh nghiệp, vừa là kênh đầu tư hấp dẫn đối với cho người dân, vừa là nguồn lực dồi dào cho sự phát triển kinh tế quốc gia mà không gây áp lực đến bội chi ngân sách Nhà nước”.

Tuy nhiên, bước vào giai đoạn cuối năm 2022, nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh “khó chồng khó” khi dòng vốn dần cạn kiệt, trong khi khối lượng trái phiếu phát hành trước đó cũng đến hạn phải trả.

Theo số liệu cập nhật của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 ở mức 21.850 tỷ đồng. Một số chuyên gia đánh giá đây không phải con số quá lớn và các doanh nghiệp vẫn có thể xoay xở được. 

Tuy nhiên, những năm tiếp theo, áp lực sẽ ở mức đáng kể khi lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2023 và 2024 lần lượt là 119.050 tỷ đồng và 111.810 tỷ đồng. Đây sẽ là con số “đè nặng” doanh nghiệp nếu thanh khoản vẫn kém và ngân hàng vẫn siết chặt tín dụng.

Vì lẽ đó, thị trường trái phiếu đang được chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau, trong đó có một số doanh nghiệp đã thuyết phục nhà đầu tư hoán đổi sang sản phẩm bất động sản. 

Doanh nghiệp chấp nhận chịu thiệt là điều… nên làm

Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trong thời gian qua, nhà đầu tư tham gia rót vốn vào trái phiếu doanh nghiệp có nhiều nhóm. Cụ thể trong đó, có nhóm chọn các doanh nghiệp lớn, dự án đã hoàn thành pháp lý; có nhóm đầu tư vào các doanh nghiệp nhỏ, dự án còn nằm trên giấy, thậm chí là không có tài sản thế chấp.

Việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản là giải pháp tốt trong giai đoạn hiện nay hiện nay, đặc biệt là với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý.

“Bất động sản là kênh tích trữ tài sản, tích trữ tiền hàng đầu nên đây là cơ hội rất tốt cho các trái chủ, tuy nhiên cần đánh giá đúng từng dự án, từng chủ đầu tư. Ví dụ như dự án đã đủ pháp lý, gần hoàn thành thì nhà đầu tư có thể lựa chọn. Ngoài nỗ lực của doanh nghiệp, cũng cần phải có sự đồng hành của các bên. Chẳng hạn ngân hàng nếu thấy dự án thực hiện được 60 – 70% thì nên cho vay để dự án không bị dở dang, có thể hoàn thành và đưa vào sử dụng. Nhà nước phải vào cuộc tháo gỡ khó khăn về pháp lý, cơ chế để có sản phẩm giao cho nhà đầu tư”, ông Châu nêu kiến nghị.

Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia kinh tế – PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nói với Reatimes, đây là biện pháp khả thi cho cả phía doanh nghiệp lẫn chủ nợ trái phiếu.

Nhìn nhận dưới góc độ tâm lý của trái chủ, ông Thịnh cho rằng, đây là thời điểm cuối năm nên nhà đầu tư đều mong muốn thu được cả vốn gốc lẫn tiền lãi. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp gặp khó khăn, không thể thanh toán được trái phiếu và xin hoán đổi sang tài sản thay vì trả tiền thì rõ ràng phía trái chủ là bên bị động, đây là một bất cập đối với họ.

Theo ông Thịnh, việc trái chủ có chấp nhận giải pháp “hàng đổi hàng” này hay không còn tùy thuộc vào 2 yếu tố: “Thứ nhất, sản phẩm bất động sản được phía doanh nghiệp đưa ra để hoán đổi phải có tính thanh khoản cao, dễ dàng mua bán được. Thứ hai, giá của sản phẩm bất động sản phải ở mức đủ để khuyến khích trái chủ chấp nhận hoán đổi tài sản, đủ để khiến họ nhìn thấy sẽ có lợi trong tương lai”.

Trong khi đó, ở phía doanh nghiệp, những lợi ích được thể hiện rõ nét hơn. PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh đã chỉ ra 3 “mối lời” mà các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp địa ốc được hưởng ở đây.

Lợi ích đầu tiên dễ dàng nhận thấy nhất là việc doanh nghiệp sẽ trả được nợ vay và lãi vay trái phiếu đúng thời hạn cho các trái chủ. Nhờ vậy, vẫn giữ được uy tín, tên tuổi, danh tiếng trong các đợt phát hành trái phiếu tiếp theo và trong hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung.

Thứ hai, thời gian qua các doanh nghiệp địa ốc cũng gặp nhiều khó khăn khi thị trường “đóng băng”, tính thanh khoản yếu. Do vậy, nếu trái chủ chấp nhận sản phẩm bất động sản thay vì đòi tiền thì cũng là điều tốt cho doanh nghiệp khi vừa bán được hàng, vừa giữ được uy tín.

Cuối cùng, doanh nghiệp hoán đổi được khoản nợ trái phiếu sẽ vừa giải phóng các sản phẩm bị ứ đọng, vừa đẩy nhanh vòng quay của vốn, từ đó tiếp tục vận hành tốt hoạt động sản xuất kinh doanh.

“Nếu trái chủ chấp nhận hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản, doanh nghiệp địa ốc dù·có cảm thấy bị lỗ một ít thì cũng nên cân nhắc để thực hiện bán tài sản. Hạ giá các bất động sản và chịu thiệt để trả được lãi vay, nợ vay trái phiếu cũng là điều nên làm”, ông Thịnh đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp bán được tài sản thì hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ được đẩy mạnh, qua đó thúc đẩy thị trường tài chính, tiền tệ ổn định và phát triển. Do vậy, các cơ quan quản lý cũng đóng vai trò to lớn. Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cho rằng, các nhà quản lý nên tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục, giấy tờ để doanh nghiệp có cơ hội thực hiện hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản.

Rủi ro vẫn “rình rập”

Dù được giới chuyên gia đánh giá là một trong những giải pháp khả thi và phù hợp nhất trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn như hiện nay nhưng nhiều trái chủ vẫn còn e dè chưa đưa ra quyết định bởi các rủi ro có thể xảy ra của hình thức “hàng đổi hàng” này.

Anh Đức Long (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) hiện đang nắm giữ 1,5 tỷ đồng trái phiếu của một doanh nghiệp bất động sản. Số trái phiếu này sẽ đến hạn thanh toán vào cuối tháng 12/2022 tới đây nhưng từ cách đây 2 tuần, nhân viên đã gọi điện tích cực tư vấn và khuyến khích anh chuyển đổi sang bất động sản với mức chiết khấu hấp dẫn là 35%. Chia sẻ với PV Reatimes, anh Long cho biết, vẫn còn đang đắn đo và cần suy nghĩ thêm.

“Nói trắng ra, đây là cách doanh nghiệp “đảo chiều” chúng tôi, từ chủ nợ trái phiếu đảo thành khách hàng mua sản phẩm một cách bất đắc dĩ dù không có nhu cầu. Tôi thấy khó khăn nhất là ở chỗ định giá cho bất động sản hoán đổi, rồi còn xuất hiện tình trạng mua chung sản phẩm nếu trái chủ không đủ tiền. Tôi sợ sẽ có nhiều vấn đề phát sinh không lường trước được khi thực hiện hoán đổi”, anh Long cho hay.

Ở góc độ chuyên gia kinh tế, ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng, có 3 rủi ro lớn nhất mà các trái chủ cần phải lưu tâm.

Rủi ro đầu tiên là trong thời gian trước, một số chủ đầu tư đã khởi công xây dựng các dự án khi chưa đầy đủ các thủ tục, giấy tờ cũng như căn cứ pháp lý. Nếu trái chủ không tìm hiểu kỹ lưỡng mà hoán đổi phải những tài sản như thế thì sau này sẽ rất phức tạp.

Rủi ro thứ hai là về giá cả. Ông Thịnh phân tích: “Trong mấy năm vừa qua, thị trường bất động sản hầu như chỉ có tăng chứ giảm rất ít. Kể cả khi nền kinh tế khó khăn như năm 2021 (GDP chỉ tăng 2,58%) hay năm 2020 (GDP tăng 2,91%) thì giá bất động sản vẫn tăng vù vù, thậm chí nhiều phân khúc còn bị thổi giá lên rất cao. Bây giờ vẫn nói thị trường trì trệ từ đầu năm đến nay nhưng thực ra đâu có phân khúc nào giảm giá một cách rõ rệt”.

Từ thực trạng trên, ông Thịnh cho rằng nếu doanh nghiệp đưa ra mức giá như hiện nay thì các trái chủ chấp nhận hoán đổi sẽ dễ bị lỗ: “Đó là giá không thực của thị trường. Việc thẩm định giá và xem xét kỹ lưỡng khả năng thương mại của các tài sản là điều cần thiết để tránh gặp phải rủi ro sau này”.

Tuy nhiên, theo ông Thịnh, trái chủ cũng không nên vì quá đề phòng rủi ro mà gạt bỏ hoàn toàn giải pháp “hàng đổi hàng” với doanh nghiệp: “Tất nhiên giữa 2 “ngã rẽ” là hoặc có thể mất, hoặc vẫn còn có tài sản, thì tôi vẫn khuyên trái chủ nên lấy tài sản hoán đổi nếu doanh nghiệp đang quá khó khăn. Nhỡ chẳng may doanh nghiệp phá sản thì chắc gì phần của trái chủ đã còn”?

Rủi ro cuối cùng chính là phía trái chủ chưa có nhiều kinh nghiệm trong “thương vụ” trao đổi này. Nhìn nhận một cách khách quan thì ngay từ ban đầu, các nhà đầu tư không hề có nhu cầu mua tài sản. Sở dĩ họ chấp nhận hoán đổi ở đây cũng là vì thấy doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chi trả bằng tiền mặt, muốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp giữ được dòng tiền để tiếp tục sản xuất kinh doanh.

“Trái chủ không có nhu cầu từ đầu nên rất dễ sau này họ sẽ bán các tài sản đó. Tuy nhiên, họ không phải nhà đầu tư chuyên nghiệp để có thể dễ dàng đi mua và bán lại kiếm lời. Cho nên trong tương lai, các khâu từ cách thức mua bán, tính toán giá cả… đều sẽ trở thành khó khăn cho trái chủ. Nếu tất cả mọi người đều chấp nhận hoán đổi mà sau này lại bán ra khi không có kinh nghiệm, không có kỹ năng thì khả năng mất, lỗ và gặp phải rủi ro trong các vấn đề liên quan sẽ tương đối nhiều”, ông Thịnh nhìn nhận và đánh giá.

Bên cạnh những rủi ro tiềm ẩn thì theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, giải pháp này còn có thể tạo ra một tiền lệ xấu, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản nếu xét về lâu dài. Đó là việc một số doanh nghiệp sẽ có thể phát hành trái phiếu với tâm thế luôn bán được hàng, kể cả khi có gặp khó khăn thực sự hay không, bằng cách hạ giá rẻ các bất động sản để thanh lý trái phiếu.

“Tuy nhiên, nếu nhìn nhận về mặt tích cực thì giải pháp này sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể mua được bất động sản với giá rẻ hơn thị trường. Điều này một mặt như “ép buộc” trái chủ, nhưng mặt khác cũng chứng minh bên phát hành trái phiếu có tài sản để đảm bảo, qua đó giúp người dân yên tâm hơn khi đầu tư”, ông Thịnh cho hay./.

Nhằm đưa đến những giải pháp cũng như lời khuyên cho nhà đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp địa ốc thời điểm hiện tại, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản DT24.VN.

Doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng “khó thở”

PV: Thưa ông, nhìn lại thị trường bất động sản 2022, ông có khái quát gì?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Như nhiều chuyên gia đã nói, thị trường bất động sản 2022 đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng. Tôi cho rằng, ý kiến này là hoàn toàn chính xác. 

Giai đoạn đầu năm 2022, rõ ràng thị trường bất động sản đang tiếp đà hồi phục từ cuối năm 2021 rất tốt. Tâm lý của nhà đầu tư và cả các doanh nghiệp đều tích cực, phấn khởi. Thậm chí, một số phân khúc còn sốt nóng cục bộ, nổi bật là đất nền. Các hoạt động giao dịch cũng được kích hoạt lại sau thời gian dài “ngủ đông” vì dịch bệnh. Nhìn chung, thị trường diễn biến khá sôi nổi và đưa đến kỳ vọng cho rất nhiều người về một năm 2022 tươi sáng.

Tuy nhiên, bắt đầu từ quý II/2022, thị trường đã “rẽ lối” khiến nhiều người không ngờ đến. Những chính sách kiểm soát tín dụng, thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp cùng những thông tin không tích cực về một số tập đoàn lớn đã đẩy thị trường vào giai đoạn khó khăn. 

Và từ thời điểm đó đến nay, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát ra được khỏi giai đoạn khó khăn ấy. 

PV: Ông có thể nói rõ hơn về tình hình khó khăn của thị trường giai đoạn hiện nay?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay đang hiện hữu rất rõ và chắc chắn ai quan tâm đến kinh tế, bất động sản đều thấy. 

Hiện nay, thanh khoản sản phẩm địa ốc trên thị trường rất kém, các giao dịch gần như “đóng băng”. Từ người có nhu cầu ở thật đến nhà đầu tư, nhà đầu cơ đều “nằm im” nghe ngóng. 

Nguồn cung trên thị trường vẫn rất hạn chế so với nguồn cầu. Tuy nhiên, những dự án ra hàng đợt này không mấy ai hưởng ứng, mua bán. 

Không hẳn là thị trường đang khủng hoảng nhưng có thể nói thị trường địa ốc đang rất khó khăn và sụt giảm nghiêm trọng. 

PV: Thị trường khó khăn thì chắc hẳn các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ gặp khó, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Đúng vậy. Để nói về “sức khỏe” của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, tôi dùng từ “khó thở”. Doanh nghiệp đang rơi vào tình cảnh “khó thở” khi nhiều gánh nặng đè lên vai. 

Hàng tung ra không bán được khi nhiều nhà đầu tư quay lưng với thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư không thu được vốn huy động từ khách hàng, thêm vào đó là nguồn vốn tín dụng hạn chế do room tín dụng không còn nhiều, việc phát hành trái phiếu cũng không được thuận lợi. 

Vấn đề quan trọng hàng đầu của một doanh nghiệp là vốn, vậy mà hiện nay mọi doanh nghiệp địa ốc đều khó khăn trong việc huy động vốn thì chắc chắn “sức khỏe” doanh nghiệp sẽ suy giảm nghiêm trọng. Các dự án đang triển khai cũng sẽ phải dừng lại hoặc chuyển nhượng giá rẻ. 

Bên cạnh gánh nặng về dòng vốn, cộng đồng doanh nghiệp còn phải đối mặt với làn sóng khủng hoảng niềm tin trên thị trường. Niềm tin của nhiều nhà đầu tư bị lung lay và chưa muốn gia nhập thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay, tâm thế tương đối uể oải. Đó là lý do khiến rất nhiều dự án trước đây được coi là “có tiền cũng không mua được” thì nay chủ đầu tư hạ giá, chiết khấu cao vẫn không mấy ai dám xuống tiền sở hữu. 

PV: Chưa dừng lại ở đó, thời gian tới còn có thêm những áp lực từ khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn. Liệu rằng doanh nghiệp bất động sản có đủ khả năng để vượt qua?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính đạt hơn 896 nghìn tỷ đồng.

Mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và việc mua lại trái phiếu đã phát hành gây ra không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, song điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại hiện nay.

Theo số liệu của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng. 

Tuy số dư này không lớn nhưng phần nhiều vẫn đến từ hoạt động phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành. Chắc chắn, đây vẫn sẽ là một áp lực lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. 

Chưa kể, áp lực trái phiếu sắp đáo hạn vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là 119,05 nghìn tỷ đồng và năm 2024 là 111,81 nghìn tỷ đồng. 

Vì vậy, các doanh nghiệp nếu không có những biện pháp tái cấu trúc nợ thì sẽ dễ rơi vào nguy cơ vỡ nợ. Và một khi đã vỡ nợ, cộng đồng khách hàng, nhà đầu tư lại càng mất niềm tin vào doanh nghiệp, khả năng gắng gượng để “tồn tại” cũng rất khó. 

Củng cố lòng tin và khơi thông nguồn vốn là liệu pháp cấp bách

PV: Trước bức tranh chứa không ít gam màu xám của thị trường bất động sản hiện nay, đâu là giải pháp cấp bách cần thực hiện?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Vướng ở đâu, tháo gỡ ở đó chính là giải pháp. Hiện tại, thị trường bất động sản cũng như cộng đồng doanh nghiệp đang “khát vốn”, khan hiếm dòng vốn thì giải pháp cần thiết hiện nay là hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp, bơm nguồn tiền cho thị trường. 

Trong đó, vốn tín dụng vẫn là dòng vốn chủ đạo của thị trường bất động sản, vì vậy, các chính sách điều hành dòng vốn này cần có kế hoạch, tránh tình trạnh giật cục. Mặc dù, nếu lạm dụng quá nhiều vào vốn tín dụng sẽ không đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường cũng như dễ gây ra hiệu ứng dây chuyền khi một trong hai lĩnh vực là bất động sản hoặc ngân hàng gặp khó khăn, tuy nhiên điều này không đồng nghĩa với việc kiểm soát dòng vốn này vào bất động sản một cách tiêu cực. Room tín dụng cho bất động sản cần đảm bảo một mức độ phù hợp và có dự báo trước cho các doanh nghiệp nắm bắt tình hình. 

Về trái phiếu doanh nghiệp, đây là một kênh huy động vốn quan trọng, đảm bảo nguồn vốn trung và dài hạn, rất phù hợp với đặc thù của ngành bất động sản. Do đó, cần khuyến khích trái phiếu doanh nghiệp phát triển dưới sự kiểm soát chặt chẽ của quy định pháp luật. Với khoản nợ sắp đáo hạn, các doanh nghiệp bất động sản nên cơ cấu lại nợ cho phù hợp, nếu như không có khả năng trả nợ thì cố gắng thương lượng với nhà đầu tư để chuyển nợ thành vốn cổ phần hoặc chuyển nợ thành sản phẩm với giá chiết khấu cao. Việc này vừa giúp doanh nghiệp cơ cấu lại nợ trong thời điểm hiện tại, đồng thời cũng mang lại lợi ích cho nhà đầu tư khi họ có thể mua cổ phần hay tài sản bất động sản với giá rẻ hơn so với giá thị trường.

Cùng với khơi thông dòng vốn, liệu pháp củng cố niềm tin thị trường cũng rất quan trọng ở thời điểm hiện tại. Bởi thị trường chỉ duy trì và phát triển khi mối quan hệ giữa hai bên, bên cung và bên cầu được duy trì. Do đó, niềm tin mất là cầu mất, cầu mất là các hoạt động, giao dịch bị ngưng lại, mối quan hệ cung cầu cũng không còn. 

Vậy làm sao để củng cố niềm tin thị trường? Tôi cho rằng, đầu tiên là cần công khai minh bạch các thông tin. Cùng với đó, Chính phủ nên có thông điệp về việc sẽ đưa ra các giải pháp để bình ổn và giải quyết những khó khăn của thị trường. Khi nhà đầu tư đã mất niềm tin thì doanh nghiệp có làm gì cũng rất khó để vực dậy, vì thế trách nhiệm chủ yếu thuộc về các cơ quan quản lý. 

PV: “Đặc sản” của thị trường là tin đồn. Vậy doanh nghiệp và nhà đầu tư cần làm gì trước những tin đồn này?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Tin đồn thì lúc nào cũng có, nhưng tin đồn vào giai đoạn thị trường khó khăn sẽ khiến cộng đồng nhà đầu tư càng thêm nhạy cảm. Vì vậy, trước những tin đồn, nhà đầu tư cần vững tâm và có sự đánh giá, phân tích tình hình để không bị dắt mũi. Bởi tin đồn thường mang tính thất thiệt và bịa đặt. 

Còn về phía doanh nghiệp, để khẳng định “tin đồn” chỉ là “tin đồn” thì phải luôn giữ vững chữ tín, giữ vững lời hứa, công khai minh bạch các thông tin, đảm bảo được quyền lợi của khách hàng và nhà đầu tư. 

PV: Ở thời điểm hiện tại, nếu còn tiền mặt trong túi, theo ông liệu có nên gia nhập thị trường hay không?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Theo tôi, đây là thời điểm giá bất động sản quay về với giá trị thực, là cơ hội vàng cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực thụ. Có những thời điểm, giá bất động sản tăng cao, đua nhau tăng nóng, người người mua bất động sản, nhà nhà đầu tư bất động sản, chúng ta muốn tham gia cũng khó. Vậy thời điểm này, giá bất động sản hạ, thị trường thanh lọc những thành phần đầu tư yếu kém, nếu là người có tiền, tại sao lại không nắm bắt cơ hội. Đặc biệt, đây là thời điểm rất tốt cho những ai biết “nhìn xa, trông rộng”, có mong muốn đầu tư dài hạn.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Càng về cuối năm, câu chuyện đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp càng “nóng”, đặc biệt là với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị sụt giảm, việc cân đối dòng tiền khó khăn, khả năng xử lý khối lượng nợ lớn từ trái phiếu không phải là điều dễ dàng.

Chưa kể, với một số giải pháp được cho là khả thi trong những năm trước thì nay chưa chắc đã thực hiện được do lòng tin của nhà đầu tư đang lung lay và dần quay lưng với thị trường.

Vậy đâu là hướng đi phù hợp nhằm giải quyết dư nợ này? Để ngăn chặn khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, cơ quan quản lý cần có giải pháp gì chống “bond run”?  Trước những vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

PV: Tính từ đầu tháng 11, toàn thị trường vẫn còn khoảng 58.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ đến hạn thanh toán trong năm 2022, trong đó có tới 35.000 tỷ đồng thuộc nhóm ngành bất động sản. Theo ông, việc đáo hạn TPDN trong bối cảnh hiện nay tạo nên áp lực thế nào đối với các doanh nghiệp địa ốc?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Do các thông tin tiêu cực từ các vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại một số doanh nghiệp nên tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng rất lớn và làm cho thị trường trái phiếu trầm lắng trong suốt thời gian vừa qua, song song với đó là chính sách hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. 

Chưa kể, thị trường bất động sản đóng băng từ đầu năm đến nay, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp khó bán được hàng và lại càng khó trong khâu huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu hay vay nợ ngân hàng. 

Như vậy, nhiều khó khăn đang bủa vây các doanh nghiệp này và khả năng thu xếp vốn để trả nợ trái phiếu đến hạn hoặc vay nợ mới để trả nợ cũ là khó khả thi ở thời điểm hiện tại. Nếu như không thể thu xếp các khoản nợ này thì doanh nghiệp hoàn toàn phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, phá sản hàng loạt trong thời gian tới.

PV: Mới đây, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP đã chính thức cho phép doanh nghiệp đảo nợ trái phiếu. Tuy nhiên, khả năng đảo nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay có lớn hay không, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Cho dù Nghị định có cho phép, nhưng tâm lý nhà đầu tư hiện nay dường như đã mất nhiều niềm tin với trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, chính vì thế sẽ rất khó khăn để tìm được người mua.

Các doanh nghiệp lớn có thể cân nhắc phát hành trái phiếu quốc tế để đảo nợ, tuy nhiên với sự không chắc chắn về tỷ giá trước các diễn biến kinh tế vĩ mô thế giới khá phức tạp như hiện nay, họ phải cân nhắc thêm việc phòng ngừa rủi ro tỷ giá và cũng phải chấp nhận một mức lãi suất cao nếu muốn phát hành thành công.

PV: Nếu không sớm giải quyết câu chuyện trái phiếu đáo hạn nói trên, các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản sẽ lâm vào trạng thái như thế nào?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Nếu như không có các giải pháp kịp thời và hiệu quả, thị trường bất động sản sẽ rơi tình trạng giống giai đoạn 2009-2013, tức là sẽ đóng băng trong một thời gian dài, thậm chí là một số nơi giá bất động sản đã bị đẩy lên cao trước đây thì sẽ có hiện tượng bán tháo để thu hồi vốn, và giá sẽ giảm mạnh, đặc biệt là ở các khu vực tỉnh xa. 

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ và phá sản vì sản phẩm bán không được nhưng nợ thì lại đến hạn phải thanh toán.

PV: Vậy theo ông, đâu là giải pháp cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Các doanh nghiệp bất động sản nên cơ cấu lại nợ cho phù hợp, nếu như không có khả năng trả nợ thì cố gắng thương lượng với nhà đầu tư để chuyển nợ thành vốn cổ phần hoặc chuyển nợ thành sản phẩm với giá chiết khấu cao, việc này cũng mang lại lợi ích cho nhà đầu tư khi họ có thể mua cổ phần hay tài sản bất động sản với giá rẻ hơn so với giá thị trường, để giúp cơ cấu lại nợ trong thời điểm hiện tại.

Cùng với đó, những dự án nào chưa thể triển khai hay chưa có vốn để triển khai thì nên cân nhắc tìm kiếm đối tác chuyển nhượng lại để có nguồn vốn tập trung vào các dự án hiện tại hay cơ cấu lại nợ.

PV: Để ngăn chặn khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, cơ quan quản lý cần có giải pháp chống “bond run” như thế nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi, Bộ Tài chính có thể tính đến phương án thành lập 1 ủy ban chuyên trách xử lý nợ xấu trái phiếu, mua lại các khoản nợ trái phiếu từ người dân, ngân hàng để tập trung xử lý triệt để thì mới có khả năng lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư. Một số ý kiến cho rằng, nên để NHTM làm việc này nhưng theo tôi là không khả thi vì sẽ không đạt được tính tập trung, mỗi ngân hàng làm 1 kiểu và các NHTM cũng sẽ không mấy mặn mà trong việc xử lý nợ xấu trái phiếu, bởi bản thân họ cũng đã có quá nhiều việc phải làm, đặc biệt là nợ xấu trong hệ thống NHTM có khả năng tăng cao. 

Ngoài ra, nếu được cho phép thì Tổng công ty kinh doanh vốn Nhà nước cũng có thể tham gia vào quá trình xử lý với trái phiếu để đạt hiệu quả cần thiết, tháo gỡ khó khăn cho thị trường và nền kinh tế. Về việc này có thể tham khảo cách làm mà Chính phủ Mỹ đã từng thực hiện trong cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới giai đoạn 2007-2009 khi mua lại các trái phiếu doanh nghiệp để giải cứu thị trường tài chính và sau đó khi thị trường ổn định thì bán ra và thu về lợi nhuận nhất định.

PV: Ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn hiện nay?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Ở thời điểm này, các nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp có thể bình tĩnh trông chờ vào các quyết định sắp tới của Chính phủ. Tôi tin là Chính phủ sẽ có những giải pháp kịp thời để hỗ trợ cho nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc với lời đề nghị của tổ chức phát hành như chuyển nợ thành tài sản. Tuy nhiên cũng cần xem xét là sản phẩm đó có tiềm năng hay không và cũng xác định luôn đó phải là một khoản đầu tư dài hạn trong bối cảnh hiện nay, việc chuyển nợ thành cổ phiểu của tổ chức phát hành cũng tương tự. Ngoài ra, chúng ta cũng hoàn toàn có thể chủ động thỏa thuận mức giá tốt nhất để có được nhiều lợi ích nhất khi thực hiện chuyển đổi.

PV: Trên cơ sở những diễn biến hiện tại, ông có dự báo gì về thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2023?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi, thị trường 2023 sẽ còn rất khó khăn và các doanh nghiệp phải chuẩn bị tâm thế đối đầu với những thách thức sắp tới khi dự báo vào thời kỳ “tiền đắt”. Sẽ mất nhiều thời gian cùng nỗ lực của các bên mới có thể vực dậy được thị trường này./.

Trân trọng cảm ơn ông!

Nguồn cung mới giảm do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý

Kể từ quý I/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất thành lập khu công nghiệp (KCN) mới nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

Cụ thể, tại thị trường KCN phía Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong 6 tháng đầu năm, thì không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý III/2022. Tổng diện tích đất KCN trong 9 tháng tăng 9,2% so với cùng kỳ lên 41.950ha, diện tích cho thuê tăng 8,2% lên 27.950ha.

Thị trường miền Bắc cũng không có KCN mới nào đi vào hoạt động trong quý III vừa qua. Trong 9 tháng đầu năm nay, tổng diện tích đất công nghiệp khu vực này tăng 2,7% lên 16.072ha. Do không có nguồn cung mới trong quý III và nguồn cung hạn chế trong 9 tháng đầu năm nên tỷ lệ lấp đầy tính đến cuối quý III ở khoảng 80 – 82%.

Theo CTCP Chứng khoán VNDirect, động lực tăng trưởng của bất động sản công nghiệp đang dần phai mờ và thiếu yếu tố dẫn dắt. Cụ thể, dòng vốn FDI chậm lại khi vốn đăng ký mới giảm trong những tháng cuối năm, cùng với tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, kinh tế toàn cầu phục hồi còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và việc Fed tăng lãi suất có thể tác động đến dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới suy giảm do những khó khăn trong thủ tục pháp lý. VNDirect cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam – Bắc. Riêng tại miền Nam, thời gian khan hiếm có thể kéo dài đến năm 2026.

Với nguồn cung mới hạn chế trong một năm qua, giá thuê đất KCN cũng tăng mạnh. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận mức tăng mạnh nhất 19% lên 101 USD/m2/thời hạn thuê. Tuy nhiên, đây vẫn là mức giá thấp nhất trong số 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam. TP.HCM có giá chào thuê cao nhất, có thể lên tới 300 USD/m2/thời hạn thuê tại các vị trí đắc địa.

Tương tự như thị trường phía Nam, giá thuê đất tại 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc vẫn duy trì ở mức cao trong quý III, với mức tăng trung bình 12% so với cùng kỳ lên 121 USD/m2/thời hạn thuê. Hưng Yên là địa phương tăng giá thuê cao nhất khoảng 17% so với cùng kỳ lên 100 USD/m2/thời hạn thuê.

Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút vốn FDI 

Bên cạnh yếu tố nguồn cung mới đất công nghiệp được dự báo khan hiếm ở cả hai miền Nam và Bắc trong thời gian tới, VNDirect cho rằng phân khúc bất động sản này còn chịu áp lực cạnh tranh gia tăng trong việc thu hút vốn FDI với Indonesia.

Trong 10 tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký của Việt Nam giảm 5,4% so với cùng kỳ xuống 22,5 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện vẫn tăng trưởng 15,2% so với cùng kỳ lên 17,5 tỷ USD.

Theo nhóm chuyên gia phân tích VNDirect, Việt Nam nằm trong top các quốc gia thu hút vốn FDI tốt nhất khu vực trong năm 2022 và có nhiều lợi thế từ vị trí gần Trung Quốc, cho đến giá thuê đất thấp, chi phí năng lượng cạnh tranh và lao động lành nghề. Tuy nhiên, đang có sự cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các quốc gia khác và Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn.

Việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài vào quốc gia này. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng tích cực 10% trong năm 2021 và tăng 46% lên 31 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm nay.

Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận được nhiều vốn FDI nhất. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

“Chúng tôi nhận thấy sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực”, VNDirect cho biết.

Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Riêng đối với nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, VNDirect đưa ra dự báo nguồn cung sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Trong đó, thương mại điện tử bùng nổ là động lực chính cho sự tăng trưởng này, nhằm đáp ứng nhu cầu của ngành logistics.

Nhóm doanh nghiệp được kỳ vọng

VNDirect nhìn nhận, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất KCN hiện hữu sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ những diễn biến của thị trường như Cao su Phước Hòa (PHR) hay Becamex IDC (BCM).

Đối với Cao su Phước Hòa, VNDirect cho rằng triển vọng của mảng KCN vẫn còn được duy trì ổn định mặc dù tiến độ chuyển đổi quỹ đất sẽ chậm lại trong năm tới. Công ty đặt mục tiêu phát triển 5 KCN với tổng diện tích hơn 2.700ha trong giai đoạn 2026 – 2030.

VNDirect kỳ vọng PHR sẽ ghi nhận khoản thu nhập một lần khoảng 400 tỷ đồng vào quý IV và 207 tỷ đồng vào quý I/2023, giúp lợi nhuận ròng tăng 117,6% so với cùng kỳ trong năm nay và giảm nhẹ trong năm 2023.

Đối với BecamexIDC, doanh nghiệp có vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn với 6 KCN đang hoạt động trên 4.000ha và là nhà phát triển KCN niêm yết có quỹ đất lớn nhất (khoảng 944ha).

Theo VNDirect, các nhà phát triển KCN sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức hơn trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, đây có thể là cơ hội cho những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như Becamex IDC.

Lợi nhuận ròng của công ty cũng được dự báo sẽ tăng mạnh trong năm 2022 – 2023, đạt mức tăng lần lượt 58,2% và 84,7% so với cùng kỳ.

VNDirect kỳ vọng doanh thu từ mảng bất động sản nhà ở sẽ tăng vọt trong năm 2023 nhờ ghi nhận lợi nhuận một lần khoảng 5.000 tỷ đồng chuyển nhượng đất của dự án Thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand. Trong khi đó, doanh thu từ mảng KCN sẽ tăng trưởng ổn định 17% và 44% trong giai đoạn 2022 – 2023 nhờ sự đóng góp của KCN Cây Trường và KCN Bàu Bàng mở rộng.

Đối với Sonadezi Châu Đức (SZC), VNDirect cho rằng công ty có ưu thế trong việc nắm bắt nhu cầu bất động sản KCN ngày càng tăng ở phía Nam và lợi thế từ công ty mẹ là Tổng công ty Sonadezi đang thu hút các nhà đầu tư. Quỹ đất của công ty là hơn 600ha và giá thuê cạnh tranh giữa các công ty KCN niêm yết tại Bà Rịa – Vũng Tàu, một trung tâm sản xuất lớn ở phía Nam.

Diện tích cho thuê của KCN Châu Đức vẫn được đảm bảo duy trì ổn định trong các năm tới. VNDirect ước tính diện tích có thể cho thuê của KCN này vào khoảng 581ha, sẽ tiếp tục được cho thuê từ 40 – 60ha mỗi năm trong giai đoạn 2023 – 2032.

Mặc dù bàn giao chậm hơn dự kiến, mảng bất động sản nhà ở của Sonadezi Châu Đức được dự báo sẽ là động lực tăng trưởng với tỷ lệ đóng góp doanh thu trong giai đoạn 2023 – 2024 lần lượt là 28,3% và 43%.

Đối với Kinh Bắc (KBC), doanh nghiệp này có ưu thế nhờ có quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê khá lớn với KCN Tràng Duệ 3 có khả năng đi vào hoạt động từ năm 2023. Bên cạnh đó, Kinh Bắc đang giữ vị trí dẫn đầu về thu hút vốn FDI với một số ông lớn ngành công nghệ trong danh mục khách thuê, bao gồm Samsung Electronics Việt Nam tại KCN Quế Võ, LG Electronics tại KCN Tràng Duệ, Foxconn tại KCN Quang Châu.

Ngoài ra, công ty hiện đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý và lấp đầy mặt bằng tại dự án Khu đô thị Tràng Cát (581ha), dự án có tiềm năng với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 50.000 tỷ đồng. Công ty có kế hoạch bán 30ha đầu tiên trong năm 2022 – 2023 và được dự báo hỗ trợ cho tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn của doanh nghiệp.

Đối với Nam Tân Uyên (NTC), VNDirect dẫn lời từ Ban lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, nút thắt trong phê duyệt pháp lý cho KCN mới là KCN Nam Tân Uyên giai đoạn 2 (NTC3) với tổng diện tích 346ha đã được giải quyết.

Công ty có khả năng ghi nhận lợi nhuận từ KCN mới này kể từ đầu năm 2023. VNDirect dự phóng lợi nhuận ròng năm 2023 sẽ tăng 242% so với cùng kỳ lên 857 tỷ đồng nhờ đóng góp của KCN mới.

Bên cạnh đó, Nam Tân Uyên là một trong những công ty niêm yết nhiều tiền mặt nhất với lượng tiền mặt ròng là 1.068 tỷ đồng tính đến cuối quý III, cùng với thu nhập ổn định từ các công ty liên kết, VNDirect ước tính Nam Tân Uyên có thể ghi nhận thu nhập tài chính khoảng 180 – 200 tỷ đồng, tương đương 18 – 20% lợi nhuận trước thuế năm 2023./.

Một năm lao đao của nhân viên bất động sản

Chia sẻ với PVReatimes, anh Trần Mai Hoà (27 tuổi – môi giới bất động sản tại Sơn Tây, Hà Nội) cho biết: “Từ giữa năm đến bây giờ, tôi gần như chỉ lên công ty ngồi chơi nói vài ba câu chuyện với anh em đồng nghiệp rồi lại đi về, thỉnh thoảng nghe vài cuộc điện thoại từ nhà đầu tư muốn bán đất hoặc người mua gọi điện chỉ để thăm dò thị trường chứ chẳng chốt được giao dịch nào”.

Thời điểm từ tháng 7 trở về cuối năm, nhiều nhân viên môi giới đã phải đối diện với tình cảnh cả tháng không có giao dịch, không có thu nhập từ hoạt động mua bán bất động sản, công việc môi giới trở nên nhiều áp lực và thách thức.

Anh Hoà cho biết thêm, khách hàng lo sợ thị trường bất động sản tiêu cực nên không dám đầu tư, nhiều người chỉ liên hệ thăm dò thông tin chứ chưa quyết định “xuống tiền”. Bên cạnh đó, việc vay vốn từ ngân hàng trở nên rất khó khăn khi room tín dụng bị siết nên những người không có nguồn vốn mạnh họ cũng đành ngồi chờ tín hiệu tích cực từ các chính sách mới.

Câu chuyện anh Hoà chia sẻ gần như là thực trạng chung của môi giới trong năm vừa qua, họ đều chật vật trong công việc, khó có được giao dịch. Trước những khó khăn về nguồn vốn, một số doanh nghiệp bất động sản đã phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản bộ máy, giảm lực lượng lao động. Có doanh nghiệp giảm tới 50% nhân sự, đa số trong đó là những nhân viên nam – là trụ cột, thu nhập chính của gia đình nên cuộc sống sinh hoạt của họ ít nhiều bị ảnh hưởng. Thậm chí, có những doanh nghiệp rơi vào tình cảnh vô cùng khó khăn, không có nguồn thu duy trì hoạt động nên bắt buộc phải giải thể.

Anh Lê Trung Kiên (26 tuổi) từng làm môi giới bất động sản cho hay, công ty anh buộc phải giải thể vào tháng 10/2022. Công việc vốn đã áp lực ngày càng trở nên khó khăn hơn, bởi con gái anh còn nhỏ tuổi, vợ anh ở nhà trông con và bán hàng online, thu nhập chính của gia đình vốn là anh. Tết ngày càng đến gần, để đảm bảo sinh hoạt cuộc sống, anh Kiên đành đi làm tài xế công nghệ.

“Tôi vào nghề từ cuối năm 2021, vì thấy bạn bè đều phất lên mua nhà mua xe chỉ sau thời gian ngắn đi làm nên tôi quyết định nghỉ công việc văn phòng. Thời gian đầu, tôi vẫn có được giao dịch mỗi tháng, nhưng càng ngày thị trường càng trầm lắng rồi đóng băng, dẫn đến công ty buộc phải giải thể. Tôi quyết định đi làm tài xế công nghệ để có thể kiếm thu nhập đón Tết, chờ khi nào thị trường ổn định hơn mới quay lại nghề, bởi vì phải ưu tiên kiếm tiền để duy trì sinh hoạt cuộc sống”, anh Kiên chia sẻ.

Càng về cuối năm, những khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản càng trở nên rõ nét, áp lực ngày càng lớn. Bởi, mỗi tháng trôi qua công ty phải gồng nhiều khoản chi phí để duy trì vận hành bộ máy, trong khi vẫn chịu áp lực từ các khoản lãi vay ngân hàng. Cùng với đó, các chi phí lớn cố định hàng tháng như chi phí thuê văn phòng, lương và các chế độ phúc lợi nhân viên, hoa hồng môi giới… là những khoản tiền lớn khiến các nhà lãnh đạo doanh nghiệp trở nên đau đầu để giải quyết bài toán này trong giai đoạn khó vốn.

Một cái Tết mà nhân viên bất động sản chẳng dám nghĩ đến tiền thưởng, chẳng nghĩ đến những buổi tiệc liên hoan tổng kết sôi động như trước đây. Có những môi giới nói đùa với nhau rằng “năm nay chẳng có Tết!”.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải cho nhân viên nghỉ Tết sớm, một sự việc chưa từng có tiền lệ. Một sàn giao dịch bất động sản ở phía Tây Hà Nội chuyên về phân khúc nhà đất đã thông báo cho nhân viên nghỉ Tết sớm từ ngày 7/1/2023 mà chưa có ngày cụ thể đi làm lại.

Cũng ra thông báo nghỉ Tết sớm, một công ty bất động sản tại huyện Quốc Oai, Hà Nội đã quyết định cho các nhân viên thuộc khối văn phòng nghỉ Tết ngay từ đầu tháng 12/2022 đến ngày 5/2/2023, còn khối nhân viên kinh doanh vẫn tiếp tục công việc để hy vọng có được những giao dịch chốt năm.

Vì đã hoạt động lâu năm, có lẽ tiềm lực khá ổn định nên tuy nghỉ sớm nhưng ban giám đốc công ty này vẫn đảm bảo cho các nhân viên được nhận phần lương cứng của mình.

Anh N.T. Mạnh – lãnh đạo công ty bất động sản tại Quốc Oai chia sẻ: “Tôi nhận thấy khó khăn là khó khăn chung và không ai mong muốn, để nhân viên có thêm thời gian dành cho gia đình trong giai đoạn công ty ít việc này, tôi quyết định cho mọi người nghỉ Tết sớm hơn. Công ty vẫn đảm bảo thanh toán lương cứng cho nhân viên bởi tuy có khó khăn nhưng khi công ty đạt được thành công là do tất cả mọi người đóng góp, họ đã đồng hành làm việc cùng với tôi rất nhiều năm qua, hơn hết đa số họ đều là thu nhập chính của gia đình. Hy vọng sang năm mới 2023, tình hình thị trường bất động sản sẽ có sự khởi sắc trở lại”.

Kỳ vọng thị trường bất động sản 2023 sẽ có tín hiệu khởi sắc

Trước bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, các doanh nghiệp “gồng mình” chống chọi với nhiều thách thức để tồn tại, Chính phủ đã và đang thực hiện nhiều giải pháp ngắn, trung và dài hạn để tháo gỡ khó khăn, lành mạnh hóa thị trường. Từ những động thái này, tâm lý của doanh nghiệp và nhà đầu tư dần được phục hồi và vững tâm hơn để vượt qua “sóng gió” trong năm 2023.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản năm 2023 có thể sẽ ghi nhận 2 kịch bản xảy ra, phụ thuộc vào những diễn biến thực tế về chính sách điều hành vĩ mô.

Sau Tết Quý Mão, nếu Chính phủ có những chính sách điều chỉnh về nguồn vốn và trái phiếu doanh nghiệp, đồng nghĩa thị trường bất động sản sẽ dần ấm lên và có sự phát triển ổn định đến cuối năm.

Còn nếu trong trường hợp không có sự điều chỉnh về chính sách tín dụng sau Tết nguyên đán, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ tiếp tục kéo dài hiện trạng khó khăn như hiện tại.

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực cũng nhận định rằng, thị trường bất động sản sẽ ấm dần, nhưng phải tới quý III của năm 2023 mới có sự chuyển biến tích cực rõ rệt. Có thể thấy, trước mắt hàng nghìn nhân viên trong lĩnh vực bất động sản sẽ còn phải tiếp tục đối diện với tình cảnh khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ thêm, thời điểm này những người làm môi giới bất động sản cần phải tỉnh táo, tìm một công việc mưu sinh tạm thời, đồng thời tranh thủ thời gian bổ sung thêm kiến thức, kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp.

“Môi giới bất động sản cần phải xác định đây là giai đoạn sụt giảm giao dịch chủ yếu do các yếu tố khách quan, nhưng bản chất thị trường không suy thoái. Do đó, phải trau dồi thêm kỹ năng, trình độ thì khi thị trường ổn định trở lại mới có thể làm việc hiệu quả hơn”, ông Đính nói.

Doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương đx bước đầu triển khai với 5 thành phố trực thuộc Trung ương, qua đó, đã làm việc với 29 doanh nghiệp, rà soát vướng mắc của 89 dự án.

Sau thời gian làm việc với một số địa phương và doanh nghiệp, Tổ công tác nhận thấy có 5 vấn đề khó khăn, vướng mắc nổi cộm mà các doanh nghiệp đang cần tháo gỡ. Thứ nhất là vấn đề quản lý đất đai, liên quan đến giao đất, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất, tính giá đất. Thứ hai là khó khăn về điều chỉnh quy hoạch thực hiện dự án bởi khi điều chỉnh quy hoạch thì phải điều chỉnh giá đất dẫn đến khó khăn trong tính tiền sử dụng đất. Thứ ba là các trình tự thủ tục đầu tư còn nhiều bất cập, chồng chéo gây khó cho doanh nghiệp. Thứ tư là khó khăn liên quan đến pháp luật về nhà ở, nhất là nhà ở xã hội. Cuối cùng, việc khan hiếm nguồn lực tài chính của doanh nghiệp cũng đang vướng mắc lớn. Doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, khó khăn trong phát hành trái phiếu và chịu áp lực đáo hạn trái phiếu cùng lúc; khó khăn, trong huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ.

“Hiện tại, nhiều dự án bất động sản đã phải dừng triển khai, kéo theo đó nhiều doanh nghiệp nhà thầu xây dựng cũng phải cho công nhân nghỉ việc” Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định.

Tuy nhiên, Thứ trưởng cũng nhấn mạnh đến trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản trong việc lựa chọn thực hiện các dự án đầu tư. Có thời điểm các doanh nghiệp triển khai quá nhiều dự án mà không dự liệu được nhu cầu thị trường và cân đối tài chính, nguồn lực để triển khai.

Theo đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, trong ngắn hạn, các doanh nghiệp cần rà soát, cơ cấu lại dự án, nguồn vốn, thậm chí phải bán bớt dự án chưa triển khai, tập trung vào hoàn thiện các dự án cần thiết, sớm tạo ra dòng tiền trở lại để tái đầu tư, thực hiện các dự án tiếp theo. Tránh tình trạng sử dụng vốn vay của dự án này thực hiện dự án khác dẫn đến đổ vỡ.

Về dài hạn thì vẫn cần những giải pháp chính sách để tháo gỡ cho doanh nghiệp, hướng đến phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định, bền vững.

Gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ góp phần giảm giá nhà

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong năm 2022 các địa phương đã khởi công được 19 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp với tổng số khoảng 33.194 căn, tổng diện tích xây dựng khoảng 1,8 triệu mét vuông.

Bên cạnh đó, Bộ cũng đã hoàn thiện, trình Thủ tướng đề án xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng thựa nhận, các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội đang gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí ngay ở khâu thủ tục pháp lý để triển khai dự án tại nhiều địa phương.

Bộ Xây dựng đang tích cực tháo gỡ nhằm thúc đẩy triển khai hiệu quả chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, hướng dẫn trình tự thủ tục các dự án, làm căn cứ để thực hiện nhanh gọn hơn, tháo gỡ cho các doanh nghiệp.

“Cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền Chính phủ, thời gian qua, chúng tôi đã tham mưu một số nội dung liên quan đến ưu đãi, đối tượng thụ hưởng chính sách, cơ chế vay vốn cho người mua nhà”, ông Sinh nói.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đang đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở, trong đó đặc biệt quan tâm đến vấn đề quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, không giới hạn trong 20% quỹ đất mà theo hướng giao cho UBND địa phương bố trí quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội để mở ra nguồn lực đất đai, đáp ứng nhu cầu.
“Chính sách nhà ở xã hội là chính sách thể hiện sự quan tâm của Đảng, Nhà nước đối với người dân nên có trách nhiệm bố trí quỹ đất, mở ra nguồn lực về đất đai, gia tăng nguồn cung trong thời gian tới”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh khẳng định và cho biết thêm, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục xem xét lại các chính sách ưu đãi xây dựng nhà ở xã hội. Khi có ưu đãi thì sẽ giúp giảm giá bán. Đồng thời, khi giảm bớt các chi phí thủ tục, chi phí đất đai, lãi vay, nhân công cũng sẽ giúp hạ giá nhà ở xã hội.

“Chúng tôi đang cố gắng để chi phí xây dựng nhà ở xã hội là chi phí thật, tính đúng, tính đủ, để giá bán nhà ở xã hội ngày càng tốt hơn trong thời gian tới”, ông nói.

Giá bán bất động sản bị chi phối bởi quy luật cung cầu. Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội vừa tạo chỗ ở cho người dân vừa giảm giá nhà trên thị trường ở phân khúc bình dân.

Dự báo về thị trường bất động sản 2023, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, dù trải qua rất nhiều thách thức trong nửa cuối năm 2022 nhưng đến nay, nhờ nhiều giải pháp tháo gỡ, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tích cực, vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Với sự quyết liệt của Chính phủ, Tổ công tác, các bộ ngành, năm 2023, thị trường sẽ phát triển ổn định trở lại.

Bớt lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng

Đầu tư triển khai dự án bất động sản thường phải có kế hoạch sử dụng những khoản đầu tư lớn và dài hạn, trên thế giới, ngoài vốn của doanh nghiệp, kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản đến từ thị trường tài chính.

Tại Việt Nam, còn có thêm một kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đó là tiền trả trước của người mua. Tức doanh nghiệp bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không phải ngay từ khi bắt tay vào dự án, doanh nghiệp bất động sản đã có thể thu về khoản tiền trả trước. Muốn bán được sản phẩm hình thành trong tương lai, doanh nghiệp buộc triển khai dự án cơ bản và phải thỏa mãn nhiều điều kiện được quy định rất cụ thể tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Đơn cử như phải hoàn thiện xong phần móng đối với nhà chung cư; phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở riêng lẻ…

Chính vì vậy, doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam vẫn phải đi tìm nguồn vốn sẵn có trên thị trường tài chính – vốn tín dụng ngân hàng, giống như các nước trên thế giới. 

Theo nhóm nghiên cứu BIDV, dòng vốn tín dụng đang chiếm phần lớn cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Theo tính toán trong 10 tháng đầu năm 2022, tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%, trong khi đó cổ phiếu chỉ chiếm khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN 10%, vốn FDI 7%. 

Coi tín dụng ngân hàng là một kênh huy động vốn quan trọng cho thị trường bất động sản là không sai nhưng không có nghĩa, thị trường bất động sản hay các doanh nghiệp trong lĩnh vực này phải quá phụ thuộc vào vốn tín dụng. Bởi vốn tín dụng là dòng vốn có tính chất ngắn hạn trong khi bất động sản lại là lĩnh vực cần vốn trung và dài hạn. Do đó, thay vì để vốn tín dụng chiếm phần lớn cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản thì nên đa dạng hoá nhiều kênh huy động vốn khác nhau. Điều này vừa đảm bảo nguồn tiền cho doanh nghiệp, vừa giúp doanh nghiệp không chịu ảnh hưởng quá nhiều khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt. Những khó khăn về dòng vốn cho thị trường bất động sản trong hai quý cuối năm 2022 là minh chứng rõ nhất. 

Để tránh tình trạng phát triển “nóng”, đầu quý II/2022, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện các biện pháp kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực địa ốc. Cụ thể, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Động thái này của Ngân hàng Nhà nước đã khiến các tổ chức tín dụng thắt chặt việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Từ đó, không ít doanh nghiệp lĩnh vực này lao đao vì thiếu tiền, khát vốn. Các hoạt động đầu tư, xây dựng cũng vì thế mà bị trì hoãn, nguồn cung ra thị trường sụt giảm, giao dịch chững lại. Giới chuyên gia đánh giá, những khó khăn về dòng vốn trong năm 2022 vừa là thử thách nhưng cũng là cơ hội để cộng đồng doanh nghiệp địa ốc nhìn lại cơ cấu dòng vốn của mình để có những điều chỉnh, hướng đến đảm bảo các dòng vốn được huy động hài hoà, đưa doanh nghiệp phát triển bền vững. 

Cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến các phân khúc đáp ứng nhu cầu thật

Cùng việc đa dạng các kênh huy động vốn, tránh lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng, một lời khuyên khác được các chuyên gia đưa ra cho doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại là nhanh chóng tái cơ cấu sản phẩm, hướng đến các phân khúc đáp ứng nhu cầu thật. 

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, trong bối cảnh hiện nay, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân.

“Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu đang không đến được với người có nhu cầu. Do đó, các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng”, ông Quang nhận định.

Bày tỏ quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cũng cho rằng, lúc này các doanh nghiệp cần phải linh hoạt đối tác, tái cấu trúc, bên cạnh mục tiêu hướng tới, hãy bắt nhịp với xu thế chuyển đổi số, cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Về mặt chính sách, Chính phủ đang hỗ trợ rất nhiều cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ vẫn tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng không chỉ có đối tượng là doanh nghiệp, người lao động. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và mạnh mẽ vươn lên.

Là doanh nghiệp phát triển bất động sản lâu năm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Lê Thành cho hay: “Ở thời điểm thị trường suy giảm như hiện nay, doanh nghiệp phải xem lại những dự án nào đầu tư dài hạn, những dự án nào không phù hợp, phải điều chỉnh danh mục đầu tư để làm sao cho sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng hơn, để bán sản phẩm ra, giảm hàng tồn kho, thu được dòng tiền”./.