Khởi đầu bằng sự khác biệt

Khác với đại đa số các Agency, ngay từ đầu, RSM đã định vị mình là đơn vị hoạt động chuyên biệt trong lĩnh vực bất động sản, thông qua các dịch vụ: Xây dựng concept tổng thể dự án và sản phẩm; triển khai các chiến lược marketing; tư vấn thẩm định, R&D; định vị hay tái định vị về thương hiệu doanh nghiệp.

Thế mạnh của RSM nằm ở kinh nghiệm, khả năng sáng tạo và thấu cảm; mang đến cho khách hàng những giải pháp Marketing tối ưu với công nghệ tân tiến, hiệu quả cao trong thực tế triển khai.

Bằng tất cả nỗ lực, nhiệt huyết và đam mê, RSM đã “ươm mầm” thành công cho rất nhiều dự án. Điển hình trong số đó là Hoa Tiên Paradise – Một trong những dự án đánh dấu thành công vang dội của RSM. Đây là một dự án vang danh là khu đô thị giải trí vui chơi, nghỉ dưỡng tinh hoa với không gian đậm chất nghệ thuật, tọa lạc tại khu vực biển Xuân Thành, Nghi Xuân, Hà Tĩnh.

Đồng hành cùng dự án ngay từ khi mới thành hình, RSM đảm nhiệm vai trò phát triển Brand Concept, xây dựng và triển khai chiến lược Marketing tổng thể. Kết quả chỉ sau 48 giờ 55 căn biệt thự đã được bán ra, mang về 660 tỷ doanh thu.

Không dừng lại ở đó, RSM tiếp tục triển khai những chiến dịch Marketing ấn tượng giúp Hoa Tiên Paradise trở thành dự án nghỉ dưỡng “hot” bậc nhất 2019 khi 95% bảng hàng tại dự án đã được “giải phóng”.

RSM cũng là đơn vị triển khai kế hoạch marketing tổng thể cho dự án Sunshine City – được mệnh danh là “viên kim cương hội tụ tinh hoa của những thành phố biểu tượng”. Bao quanh dự án là một hệ thống ánh sáng gồm các trục đèn lớn, tạo ra một kinh đô ánh sáng giữa lòng Hà Nội khi đêm về.

Kết quả có những tháng đỉnh điểm, dự án bùng nổ giao dịch với 110 căn, dù định vị và phân khúc thuộc dòng bất động sản hạng sang được đánh giá là không hề dễ chốt.

Đi lên nhờ phát triển, đổi mới không ngừng

Ngoài những dự án nói trên, suốt 12 năm qua, RSM đã triển khai hơn 500 dự án bất động sản với 100+ khách hàng lớn. Nhiều chủ đầu tư chỉ tin tưởng và hợp tác với RSM, trong đó có: Gamuda, BIM Group, Vinhomes, Geleximco, Novaland…

RSM còn không ngừng tự đổi mới. Bằng cách lắng nghe và tìm hiểu kỹ nhu cầu, dự đoán trước các biến động thị trường, chúng tôi luôn linh hoạt đưa ra các gói sản phẩm phù hợp.

Theo đó, ngoài việc triển khai các dịch vụ liên quan đến truyền thông, marketing – vốn là thế mạnh, RSM còn mở rộng thêm mảng vận hành, giúp các doanh nghiệp đa dạng lựa chọn hơn, có giải pháp để tháo gỡ những thách thức mình đang gặp phải.

Chuyển mình để tiếp nối thành công

Năm 2021, RSM đã ký kết hợp tác toàn diện tạo khối liên minh với Dentsu McGarryBowen – thuộc Dentsu Network với hệ thống toàn cầu trải dài 150 quốc gia và bề dày 120 năm kinh nghiệm, như 1 động thái để tiếp cận, thấu hiểu thị trường hơn nữa, cải thiện hiệu quả dự án cũng như chất lượng dịch vụ marketing.

Theo đó RSM sẽ được xem, khai thác nguồn thông tin, dữ liệu và tính năng từ công cụ độc quyền trong hệ thống Dentsu Network – một hệ thống cơ sở mà không phải đơn vị nào cũng được quyền truy cập.

Không chỉ thế, RSM còn xây dựng một hệ sinh dưỡng với nhiều công ty con trực thuộc. Mỗi công ty là một mảnh ghép khác nhau trong một hệ dịch vụ toàn diện. Điển hình là RSM đã cho ra mắt Công ty Cổ phần Ngôi sao Unik – một production house chuyên sáng tạo và đổi mới thương hiệu, sản phẩm và truyền thông quảng cáo cho doanh nghiệp.

Trong tương lai, RSM sẽ tiếp tục cho ra mắt RSM Hospitality, RSM Skyfarm… với các dịch vụ liên quan đến quản lý, vận hành… Mục tiêu cốt lõi là cố vấn, hỗ trợ các doanh nghiệp khởi tạo & gieo trồng từng “hạt giống thành công”, cùng hành động để nối dài mạch nguồn thịnh vượng.

 

“Sức khỏe” của các doanh nghiệp đi xuống

Đến cuối năm 2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng khoảng 38,7% so cùng kỳ năm trước.

Mặt khác, theo tổng hợp báo cáo tài chính quý IV/2022 của loạt doanh nghiệp địa ốc mới công bố, hàng tồn kho đang tăng cao hơn so với thời điểm cuối năm 2021. Ở một vài doanh nghiệp con số tồn kho đã lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 – 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng do thanh khoản trên thị trường xuống dốc nghiêm trọng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải thay đổi phương án kinh doanh, dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO, thu hẹp quy mô sản xuất, thậm chí phải chuyển nhượng bớt dự án, cắt giảm nhân lực, giảm lương đến 50%.

“Các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với những khó khăn, thách thức rất lớn, thậm chí còn khốc liệt hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng trước đó vào những năm 2010”, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam khẳng định với báo chí.

Khó khăn không chỉ đến từ vấn đề tín dụng

Thực tế phát triển nóng của thị trường bất động sản cuối năm 2021 và quý đầu năm 2022 với những cơn sốt đất rình rang ở khắp các địa phương trên cả nước, kể cả những địa bàn xa xôi, hẻo lánh… đã khiến Ngân hàng Nhà nước thắt chặt hơn trong việc điều hành chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; kiểm soát chặt chẽ hơn dòng tín dụng vào các hoạt động đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường.

Sau động thái “nắn chỉnh” của Ngân hàng Nhà nước, điều tích cực là, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt, cơn sốt ảo tại nhiều địa phương đã nguội dần. Chính sách đã giúp giảm dư nợ cho vay dưới chuẩn, giảm những hành vi đầu cơ, kinh doanh không lành mạnh theo hướng “làm liều”, đã và đang gây những rủi ro tiềm tàng cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, điều không mong muốn là tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường bất động sản. Doanh nghiệp lưỡng lự, rón rén hơn trong việc sử dụng vốn để triển khai dự án. Nhà đầu tư/cho vay qua trái phiếu bất động sản cũng ở trong trạng thái thận trọng cho vay, tìm hiểu sâu hơn các dự án và công ty phát triển bất động sản, hoặc chờ đợi, nghe ngóng không xuống tiền vì sợ tiền cho vay mất, thị trường thanh khoản kém, giá xuống dốc, hoặc mất thanh khoản. Người mua nhà lo ngại không vay được tiền, giá giảm, khó bán nên cũng không dám mua nhà và tiếp tục nghe ngóng. Nguồn cung khó cải thiện, giá nhà vẫn tiếp tục tăng, trong khi thanh khoản thị trường đang giảm mạnh tại một số phân khúc thị trường và địa phương. Theo TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, đó là những “tác dụng phụ” khó tránh và không ai mong muốn.

Mặt khác, dù Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần tái khẳng định là không siết hay chặn tín dụng vào bất động sản mà chỉ kiểm soát rủi ro. Đối với những dự án khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được các ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay. Song trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh, họ đang khó khăn trong tiếp cận vốn vay và người mua nhà cũng vậy.

“Nguyên nhân để giải thích cho điều này, một là do trước đây điều kiện cho vay nới lỏng, bây giờ chặt chẽ hơn, không phải doanh nghiệp nào, phân khúc bất động sản nào cũng được vay; hai là thời điểm cuối năm hạn mức cho vay của nhiều tổ chức tín dụng đã cạn, chính họ cũng đang phải rà soát lại các khoản vay để “cân đo đong đếm”, lựa chọn đối tượng phù hợp, chú trọng an toàn, hiệu quả trong kinh doanh”, TS. Lê Xuân Sang nhìn nhận.

Có thể thấy, động thái kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng với bất động sản đã tác động cả trực tiếp, lẫn gián tiếp đến thị trường và các doanh nghiệp bất động sản. Tuy vậy, thế khó của các doanh nghiệp hiện nay không chỉ đến từ room tín dụng.

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Như vậy, hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn.

Về room tín dụng năm 2023 Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết định hướng của NHNN là tăng khoảng 14 – 15%. Trong số này, không có room cho các lĩnh vực ngành kinh tế cụ thể và chỉ có room chung đặt ra để định hướng điều hành chính sách tiền tệ, phù hợp với thực trạng của thị trường, đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

“Đầu năm, không ngân hàng nào thiếu room, nên hiện tại nếu doanh nghiệp không vay được vốn không phải câu chuyện của room tín dụng”, ông Tú khẳng định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khó khăn liên quan đến pháp lý, thủ tục đầu tư đang chiếm tỷ lệ lên đến 70% trong các khó khăn chung mà doanh nghiệp và thị trường bất động sản đang phải đối mặt.

Số liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nguồn cung bất động sản năm 2022 đạt thấp nhất kể từ năm 2018. Năm 2022, cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép, bằng 52,7% so với năm 2021; có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 55,2% so với năm 2021. Doanh nghiệp không có nguồn hàng mở bán, thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư tăng, vòng quay vốn chậm, ảnh hưởng đến bài toán tài chính, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp. Mặt khác, đây cũng là lý do khiến dự án không đủ điều kiện để vay được nguồn vốn mới.

Ngoài thủ tục pháp lý, theo các chuyên gia, việc một lượng lớn trái phiếu bất động sản đang chuẩn bị đến hạn cũng chính là khó khăn lớn mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt. Giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành lên đến khoảng 445.000 nghìn tỷ đồng, chiếm 34% (1/3) tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ được phát hành.

Trong khi các nguồn vốn từ bán bất động sản, tín dụng, vốn trên thị trường chứng khoán đều đang ách tắc, áp lực trả nợ trái phiếu đang đặt gánh nặng rất lớn lên các doanh nghiệp bất động sản.

Chia sẻ tại tọa đàm “Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới” diễn ra ngày 7/2, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, nếu nhà phát hành không đủ khả năng trả nợ sẽ xảy ra hiện tượng vỡ nợ, thậm chí vỡ nợ hàng loạt nếu Chính phủ không có biện pháp mạnh hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, quy mô thị trường bất động sản hiện nay cũng lớn hơn rất nhiều giai đoạn trước đây. Kéo theo đó, bài toán kinh doanh, duy trì hoạt động và phát triển thị trường của các doanh nghiệp cũng đứng trước nhiều thách thức hơn so với giai đoạn trước đó.

Trước thực tế thị trường sụt giảm và sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản lao dốc, trong khi đây là lĩnh vực kinh tế quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng và tác động liên đới tới nhiều ngành nghề khác, Chính phủ đã ra quyết định Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp trong tháng 11/2022. Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ký Công điện số 1164/CĐ-TTg “về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở”. Và trong phiên họp thường kỳ tháng 1/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chỉ đạo tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tháng 2.

Để thoát cảnh khó chồng khó?

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia cho rằng, Chính phủ cần có những giải pháp khẩn trương, kịp thời để giải quyết 4 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, vốn, quan hệ cung cầu và quy hoạch.

Theo ông Lực, vấn đề quan trọng cần phải tháo gỡ được pháp lý cho các dự án để gia tăng nguồn cung trên thị trường. Ngoài ra, theo chuyên gia này, bản thân doanh nghiệp bất động sản cần có những giải pháp quyết liệt trong tái cơ cấu, có phương án thanh toán trái phiếu đến hạn, chủ động đàm phán với trái chủ để giãn nợ, trước mắt là để tự cứu mình.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, ngoài việc đề xuất những giải pháp khẩn trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, điều quan trọng là nội tại của mỗi doanh nghiệp. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tái cấu trúc, phải có sản phẩm hợp lý với thị trường thì mới phát triển được.

Tại hội nghị công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức sáng 8/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, rà soát lại các dự án bất động sản đảm bảo phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi. Tránh tình trạng nguồn lực chỉ có một nhưng thực hiện đến 5 – 7 dự án, vượt quá khả năng và dẫn đến tình trạng khó khăn. Ông Sinh đề nghị doanh nghiệp tiếp tục rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính nhằm thực hiện các dự án có hiệu quả hơn.

Cùng với đó, doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí cho vay, tức có tài sản đảm bảo, dự án đủ pháp lý. Có như vậy, ngân hàng mới yên tâm giải ngân cho vay. Bộ Xây dựng cho biết đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước tìm cách tháo gỡ theo hướng cơ cấu lại các khoản nợ xấu, giãn nợ để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản hoạt động.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng, để khơi thông thị trường bất động sản, không chỉ có dòng vốn của hệ thống ngân hàng, bởi không thể lấy vốn ngắn hạn dưới 12 tháng để cho vay các dự án dài hạn 5 – 7 năm. Theo đó, kênh huy động dài hạn là trái phiếu doanh nghiệp cũng cần được khơi thông để tạo thị trường vốn lành mạnh cho các doanh nghiệp bất động sản có thể chủ động nguồn vốn thông qua năng lực nội tại của mình. 

“Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vào thời điểm này không chỉ bằng tiền và nếu bằng tiền cũng phải bằng nhiều nguồn khác nhau chứ không phải chỉ từ ngân hàng. Ngoài ra, phải có những biện pháp lâu dài, căn cơ chứ không thể chỉ một sớm một chiều.

Khi Luật Đất đai hoàn thiện, hành lang pháp lý rõ ràng hơn, tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn thì thị trường bất động sản ắt sẽ trở nên lành mạnh hơn. Song, ngay cả khi đó, cơ quan quản lý cũng cần công bố danh mục đầy đủ các dự án bất động sản có thể mở bán và huy động vốn dưới các hình thức, kể cả trái phiếu để người dân nắm đầy đủ thông tin”, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OCB chia sẻ với báo chí.

Còn theo TS. Lê Xuân Sang, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn chững lại nhưng không phải hoàn toàn tắc nghẽn ở tất cả các phân khúc. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực vẫn được khách hàng đón nhận, như phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và các sản phẩm đầu tư, nghỉ dưỡng dành cho giới nhà giàu trong và ngoài nước (tính đến văn hóa sinh hoạt, gu kiến trúc hay các xu thế mới). Các doanh nghiệp biết tìm cơ hội trong thách thức giai đoạn này sẽ có những rà soát, điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh, phân bổ nguồn vốn phù hợp, vượt qua khó khăn, bảo đảm hiệu quả, an toàn trong dài hạn.

TS. Lê Xuân Sang nhấn mạnh thêm, ước tính tới 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản. Do đó, nếu giá bất động sản sụt giảm, thị trường xuống dốc hay đổ vỡ, thì ngân hàng bị ảnh hưởng lớn nhất và lâu dài nhất, sau đó là lần lượt vươn ra toàn nền kinh tế. Có thể thấy tất cả các cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây đều bắt nguồn từ sự yếu kém của thị trường và thể chế liên quan bất động sản khi ngành này có tính chất liên đới tới rất nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế. Chính vì thế, ngân hàng phải thận trọng khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng giá ảo/bong bóng là lẽ thông thường.

“Mối quan hệ giữa bất động sản với ngân hàng rất chặt chẽ và có tính cộng sinh. Lịch sử tăng trưởng thị trường bất động sản luôn gắn liền với tăng trưởng của hệ thống ngân hàng, nhất là khi thị trường còn hạn chế về các kênh cho vay bất động sản khác (trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ). Có “triết lý” rằng: Nếu tôi vay ngân hàng 10 ngàn USD, đó là vấn đề của tôi. Nhưng nếu tôi vay ngân hàng 1 triệu USD, thì đó là vấn đề của ngân hàng phải lo. Ngân hàng còn lo hơn cả mình. Một khi đổ vỡ một ngân hàng có thể kéo theo sự đổ vỡ của cả hệ thống ngân hàng, thậm chí cả nền kinh tế và có thể kéo theo các hệ lụy chính trị, xã hội khác”, TS. Lê Xuân Sang khẳng định. 

Theo đó, chuyên gia này khuyến nghị, các doanh nghiệp cần chủ động hơn, theo dõi và tìm hiểu sâu hơn, rõ hơn quá trình hoàn thiện pháp luật bất động sản, các yếu tố tác động tới sự phát triển thị trường bất động sản (tuy không dễ), đổi mới các phương thức đầu tư kinh doanh, đưa ra những phương án hiệu quả. Đối với tín dụng ngân hàng, nếu doanh nghiệp có dự án tốt, phương án đầu tư kinh doanh khả quan, an toàn, ngân hàng thương mại sẽ cho vay./.

Trả lời những câu hỏi này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Thị trường Tài chính – Đại học Kinh tế TP.HCM.

PV: Tại Hội nghị công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú đã khẳng định lại, NHNN không siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ đang kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo an toàn hệ thống, hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, theo chia sẻ của đại diện các doanh nghiệp tại hội nghị, phần lớn doanh nghiệp trong lĩnh vực này vẫn rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vậy theo ông, đâu là giải pháp để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa giảm thiểu được rủi ho hệ thống cho ngân hàng?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi, NHNN đã làm đúng trách nhiệm của mình, nhưng cũng cần làm tốt hơn nữa để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vì thực tế, họ đang gặp rất nhiều khó khăn về thanh khoản.

Cụ thể, NHNN cần có những tín hiệu đối với ngân hàng thương mại (NHTM) để cùng các doanh nghiệp bất động sản giải quyết khó khăn về thanh khoản trước mắt như giãn nợ, giảm nợ hoặc có các chính sách giảm lãi vay để hỗ trợ các doanh nghiệp này. Giúp các doanh nghiệp bất động sản cũng là giúp chính hệ thống NHTM trong tương lai vì hơn 80% tài sản đảm bảo của ngân hàng là bất động sản.

PV: Bản chất kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản là gì, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Bản chất rủi ro bất động sản đến từ rủi ro thanh khoản và rủi ro về kỳ hạn. Cụ thể, rủi ro thanh khoản là khi thị trường đóng băng sẽ khiến các doanh nghiệp không bán được hàng để thu hồi vốn và nếu tình trạng này diễn ra trong một thời gian dài thì rõ ràng các doanh nghiệp sẽ mất khả năng thanh toán và ngân hàng sẽ phải hứng chịu nợ xấu.

Thông thường những khoản vay bất động sản có kỳ hạn dài, trong khi vốn ngân hàng lại chủ yếu là vốn ngắn hạn. Vì vậy, nếu ngân hàng cho vay kỳ hạn dài quá nhiều thì có thể gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao và thanh khoản trong nền kinh tế sụt giảm. Đây được gọi là rủi ro kỳ hạn.

Chính vì vậy, NHNN kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản là đang kiểm soát rủi ro thanh khoản và rủi ro kỳ hạn.

PV: Bên cạnh việc khó tiếp cận các khoản vay tín dụng, các doanh nghiệp địa ốc cũng bày tỏ lo lắng với vấn đề nhảy nhóm nợ. Vì vậy, các doanh nghiệp mong muốn NHNN có các chính sách hỗ trợ trong việc cơ cấu lại nhóm nợ, giãn nợ. Ông có cho rằng, bối cảnh thị trường đang khó khăn như hiện tại, việc cho phép doanh nghiệp cơ cấu lại nhóm nợ hay hoãn, giãn nợ là cần thiết?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Như chia sẻ ở trên, tôi cho rằng, việc cơ cấu hay giãn, hoãn nợ là hết sức cần thiết. Các NHTM cần chia sẻ khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản vì đây là mối quan hệ cộng sinh. Nếu doanh nghiệp bất động sản phá sản thì ngân hàng cũng sẽ không tránh khỏi nợ xấu.

Ngoài ra, còn phải xem xét hỗ trợ về lãi suất các khoản vay cũ cho các doanh nghiệp bất động sản để giảm bớt áp lực lãi vay trong thời điểm hiện tại. Có như vậy, các doanh nghiệp bất động sản mới có khả năng để vượt qua giai đoạn “sống còn” này.

PV: Thống đốc NHNN cho biết, năm 2023 dự kiến tăng trưởng tín dụng sẽ khoảng 14 – 15%. Đây có phải mức tăng trưởng tín dụng phù hợp, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Tôi cho rằng, đây là mức tăng phù hợp và chưa chắc nền kinh tế sẽ sử dụng hết room tín dụng này. Bởi vì hiện tại, mức lãi suất đang quá cao nên sẽ khó để người dân hay doanh nghiệp sẵn sàng đi vay nhằm tái đầu tư sản xuất, tiêu dùng. Các khoản vay hiện tại chủ yếu để bù đắp thanh khoản là chính hoặc có vay thì cũng vay ở mức tối thiểu để không bị gánh nặng lãi vay cao.

PV: Theo nhìn nhận của ông, tại sao NHNN vẫn lựa chọn tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Tôi không hẳn đồng tình với việc tiếp tục sử dụng room tín dụng, bởi cơ chế cấp room tín dụng hiện nay không thực sự rõ ràng các tiêu chí, cũng như việc phân biệt giữa các ngân hàng với nhau về vấn đề này. Nhưng có vẻ đây là công cụ dễ dàng để NHNN kiểm soát dòng tiền từ hệ thống ngân hàng ra nền kinh tế ở thời điểm hiện tại.

PV: Hiện nhiều ngân hàng đã có xu hướng điều chỉnh giảm nhẹ lãi suất, tuy nhiên xét từ các yếu tốt vĩ mô, liệu có khả năng lãi suất sẽ giảm mạnh trong thời gian tới không, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Việc Cục Dự trữ liên bang Mỹ tiếp tục tăng lãi suất thì sẽ khó để Việt Nam có thể giảm mạnh lãi suất vì nó sẽ tác động ngay đến tỷ giá. Chính vì thế, theo tôi thời gian tới lãi suất sẽ giảm nhưng không mạnh và tùy theo tình hình cán cân thanh toán và tỷ giá Việt Nam có ổn định hay không. Nếu cán cân thanh toán liên tục dương thì NHNN sẽ bắt đầu mua USD vào để tăng dự trữ ngoại hối và bơm tiền đồng ra nền kinh tế.

PV: Ngân hàng Nhà nước đã có một số yêu cầu chi tiết đối với các tổ chức tín dụng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cùng với đó là thể hiện rõ quan điểm, không siết tín dụng đổ vào bất động sản. Đây có phải sẽ là tín hiệu tích cực để doanh nghiệp, nhà đầu tư trong lĩnh vực này có cơ hội hy vọng vào khả năng khơi thông dòng vốn, giúp thị trường hồi phục?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Tôi nghĩ cần chờ động thái thực sự của NHNN và các NHTM. Đặc biệt các quyết định này phải hiện thực hóa thành văn bản và giải pháp cụ thể, rõ ràng thì lúc đó chúng ta mới có thể tự tin hy vọng vào thời điểm thị trường hồi phục trong tương lai gần.

Trân trọng cảm ơn ông!