Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn gần như đóng băng, các doanh nghiệp không có doanh thu đứng trước nguy cơ khủng hoảng do thiếu vốn. Có thể nói, thị trường bất động sản khó có thể hết cảnh trầm lắng khi chưa giải được bài toán dòng vốn.

*****

Tình hình chung về thị trường bất động sản trong năm 2022 có thể nhận thấy như sau: Cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại bộ phận dân chúng, hàng hoá tồn kho trên thị trường chủ yếu là bất động sản cao cấp, đắt tiền. Giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cũng như nhu cầu của người dân. Áp lực tăng giá đầu vào của phát triển bất động sản rất mạnh, từ vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc nhân công, chi phí vốn. Mặt khác, nguồn vốn được coi là mạch máu, là nguồn oxy của thị trường đang có dấu hiệu hạn chế, khoá van.

Cụ thể, tính trong quý III/2022, nguồn cung bất động sản thiếu và yếu về chất, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Tổng cung 9 tháng đầu năm đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018.

Lực cầu trong quý cũng mạnh nhưng lượng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%, giảm mạnh so với quý I và quý II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, lực cầu chủ yếu là cầu thực, cầu đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá.

Trong quý III, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại mặc dù xuất hiện nhiều hình thức khuyến mại, tặng quà, chiết khấu… đến từ các đơn vị phát hành dự án.

Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Ngoài ra, các vùng bất động sản sôi động nhất cả nước trong năm 2022: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định, Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh… đều đang rơi vào trạng thái trầm lắng, ế ẩm, giao dịch thấp.

Bước sang đầu quý IV/2022, thống kê sơ bộ cho thấy tỷ lệ hấp thụ ước đạt nhỏ hơn 10%, mức thấp kỷ lục trong năm 2022 và khá giống với tình hình năm 2010 – 2011.

Bên cạnh đó thị trường ghi nhận nhiều dự án lùi lịch mở bán, chờ đợi tín hiệu mới. Mặc dù các chủ đầu tư đã vận dụng hết cỡ chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ khách hàng nhưng tình trạng bán hàng vẫn không được cải thiện nhiều.

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng, kéo theo đó là sự ảm đạm của nhiều ngành nghề khác như trên. 

Thứ nhất, ngân hàng được điều chỉnh tăng trần lãi suất làm giảm nhu cầu vay vốn của nhà đầu tư và người mua nhà.

Thứ hai, các chính sách điều chỉnh của ngân hàng tạo điểm nghẽn dòng tiền vào thị trường bất động sản. Doanh nghiệp bất động sản kể cả đối tượng vay mua nhà cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng.

Thứ ba, các dự án bất động sản bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội đều khó tiếp cận dòng vốn tín dụng.

Thứ tư, phát hành trái phiếu gặp nhiều khó khăn do niềm tin của nhà đầu tư đã sụt giảm, trong 3 tuần đầu tháng 10/2022, không có đợt phát hành TPDN nào được ghi nhận.

Thứ năm, không có nhiều kênh để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận và huy động vốn.

Tháng cuối năm 2022, mặc dù thị trường bất động sản vào mùa vụ được trông đợi nhất trong năm nhưng khả năng khó được trở lại ổn định như những năm trước. Thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều dần việc chào bán dự án bất động sản dang dở. Sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đuối sức, hụt hơi. Mặt khác, cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng giảm sâu giá trị.

Dự báo năm 2023, nếu không có những điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô thì với các vấn đề đang tồn tại và “sức khoẻ” như hiện nay, chắc chắn các doanh nghiệp bất động sản và thị trường vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với các khó khăn và hệ lụy. Nhất là khi thị trường bất động sản có sự ảnh hưởng liên thông lan toả tới rất nhiều ngành nghề. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự tính có khoảng từ 35 – 37 ngành nghề khác liên quan và có sự lan toả đến thị trường bất động sản. Trong đó có cả thị trường vốn, thị trường bảo hiểm, thị trường cổ phiếu, trái phiếu và nhiều thị trường khác có sự ảnh hưởng đi theo.

Như vậy, thị trường bất động sản năm 2023 khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.

Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh. Do đó, việc kiểm soát dòng vốn quá chặt có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để thị trường hồi phục. Nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.

Thực tế, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 – 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.

Để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách ổn định, lành mạnh và vượt qua được những vấn đề khó khăn trong năm 2023, sẽ cần những giải pháp như sau:

Cần lưu ý tới các nhóm giải pháp, đó là nhóm giải pháp cần thực hiện ngay, nhóm giải pháp trung hạn và nhóm giải pháp dài hạn. Cụ thể, lưu ý tới việc hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính, các giải pháp về tín dụng, thuế, bảo hiểm xã hội, tiền ký quỹ dự án đầu tư; chú trọng tới nhóm giải pháp về thể chế, chính sách bao gồm các vấn đề xây dựng, hoàn thiện thể chế và khung pháp lý cho thị trường bất động sản theo hướng nâng cao năng lực tổ chức, quản lý, hoàn thiện khung pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế.

Đi vào từng nhóm giải pháp cụ thể, chú ý tới quản lý và quy hoạch, trong đó xây dựng chiến lược quản lý và phát triển thị trường bất động sản đồng bộ và toàn diện; tăng cường giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản theo hướng pháp lý, công khai, minh bạch, hạn chế lạm quyền và ngăn chặn lợi ích nhóm; phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động thị trường bất động sản tập trung vào các nội dung bảo đảm tính công khai, minh bạch. Song song là phát triển cơ sở hạ tầng nhằm hỗ trợ, thúc đẩy bất động sản phát triển cần tập trung hai vấn đề: Định hướng chính sách và thu hút vốn đầu tư.

Đặc biệt lưu ý về nguồn vốn tín dụng; nguồn vốn FDI; nguồn vốn thị trường chứng khoán; nguồn vốn ngân sách cũng như các chính sách tài chính (thuế, phí) bất động sản với cách thức hoàn thiện các giải pháp theo hướng gia tăng vai trò thuế, phí bất động sản trở thành công cụ điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, giảm thiểu can thiệp hành chính, tăng nguồn thu ngân sách quốc gia. Xem xét việc xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội. Cân nhắc điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; đồng bộ hóa chính sách thuế, phí bất động sản gắn với thuế, phí đất đai và thường xuyên cập nhật.

Cụ thể: Thứ nhất, việc sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở… đang được thực hiện, cần được đẩy nhanh hơn, sửa luật phải có tính khả thi cao, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Đồng thời, thường xuyên công khai, công bố để xã hội nắm bắt, tạo sự quan tâm, tin tưởng cho thị trường, nhà đầu tư.

Thứ hai, Cơ quan quản lý Nhà nước cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, thị trường nhà ở như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động.

Thứ ba, chính sách thúc đẩy dòng vốn có kiểm soát vào dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp với nhu cầu của xã hội, thị trường, người lao động nhằm tăng cung, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực để giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Thứ tư, tạo điều kiện, hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Thứ năm, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Bài viết cùng tác giả TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam »

Với tình hình hiện tại, khi các kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp “kênh trái phiếu, ngân hàng, huy động từ khách hàng” gần như bị “tắc nghẽn”, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước nguy cơ sống còn.

*****

Đầu năm 2022, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, thế nhưng đến gần cuối năm thì thị trường có nhiều biến động và cho thấy sự trầm lắng đáng quan ngại.

Trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung và lượng tiêu thụ ghi nhận tăng đáng kể ở hầu hết phân khúc (ngoại trừ phân khúc đất nền) so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ: Nguồn cung tăng 64%, lượng tiêu thụ tăng 55%. Phân khúc nhà phố biệt thự ghi nhận nguồn cung tăng 2% và lượng tiêu thụ tăng 34%. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận có sự hồi phục tích cực ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung lần lượt tăng 78% và 250%.

Điểm sáng thị trường rơi vào quý I kéo dài đến giữa quý II, các chỉ số (nguồn cung, tiêu thụ) đều tăng đáng kể. Tuy nhiên, tình hình thị trường đảo chiều nhanh chóng, liên tục suy giảm và rơi vào “trầm lắng” như hiện nay, khi cơ quan quản lý Nhà nước bắt đầu tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Bên cạnh đó, tình hình địa chính trị và kinh tế trên thế giới ngày càng phức tạp và khó khăn, kéo theo tác động tiêu cực đến thị trường trong nước bao gồm cả lĩnh vực bất động sản.

Thị trường trong quý III/2022 ghi nhận sụt giảm mạnh so với quý II/2022 ở hầu hết các phân khúc (ngoại trừ nhà phố biệt thự và condotel), nguồn cung giảm 32 – 66%, lượng tiêu thụ giảm 28 – 78%.

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường rơi vào tình trạng khó khăn như hiện nay, trong đó vấn đề “ách tắc” nguồn vốn là một trong những nguyên nhân chính. Thứ nhất, chủ đầu tư, nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng và nếu được vay thì phải chịu lãi suất vay cao hơn trước đây. Thứ hai, doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hơn trước. Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu khó khăn về vốn, thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng, bởi khách hàng cũng bị sụt giảm thu nhập và khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Với động thái nâng lãi suất điều hành 2 lần trong tháng 10/2022 của Ngân hàng Nhà nước, lần gần nhất là tăng 1% các mức lãi suất điều hành hiện tại. Cụ thể, lãi suất tái cấp vốn lên 6%/năm; lãi suất tái chiết khấu lên 4,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm lên 7,0%/năm. Ngay lập tức, hệ thống các ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động từ đó kéo theo lãi suất cho vay điều chỉnh tăng đáng kể trong thời gian gần đây.

Theo đó, lãi suất ưu đãi trong năm đầu ghi nhận ở các ngân hàng quốc doanh tăng từ 0% đến 1,3% so với thời điểm đầu năm. Khối ngân hàng thương mại ngoài quốc doanh ghi nhận tăng 2,5% – 3,9% trong khi nhóm ngân hàng quốc tế ghi nhận tăng 0,3 – 1,7% so với đầu năm.

Ở thời điểm hiện tại, sau khi điều chỉnh, mức lãi suất phải trả sau thời gian hưởng lãi suất ưu đãi ở các ngân hàng dao động từ 7,5 – 14,1%. Trong đó: Ngân hàng quốc doanh từ 10,4 – 10,9%; ngân hàng ngoài quốc doanh từ 10,6 – 14,1%; ngân hàng nước ngoài từ 7,5 – 9,6%.

Lãi suất tăng mạnh và leo thang từng ngày như hiện nay làm cho thị trường bất động sản vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài có thể đây sẽ là cú “knock out” thị trường sau đại dịch.

Có 3 tác động rõ nét nhất của việc lãi suất tăng đến thị trường bất động sản:

Thứ nhất, sức cầu thị trường giảm mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản trên 11 – 14%/năm như hiện nay khiến nhà đầu tư e dè, thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Ngay cả việc nhiều nhà đầu tư có dòng thu nhập tốt muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư, nhưng việc tiếp cận được nguồn vốn vay hiện nay lại cực kỳ khó khăn khi “room” tín dụng bị hạn chế.

Thứ hai, hiện tượng cắt lỗ diễn ra trên diện rộng. Trong những năm gần đây khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mà không có khả năng trả nợ, chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn đang kẹt hàng mặc dù đã giảm giá sâu.

Cuối cùng, người bán kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Trong khi, người mua thấy lãi suất cao e ngại, nếu có nhà đầu tư chấp nhập lãi suất cao để vay lại khó tiếp cận nguồn vốn do hết “room”.

Với vòng luẩn quẩn như hiện nay, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp can thiệp kịp thời.

Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, nhất là cuối tháng 4/2022, sau khi cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM có Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 chỉ đạo “Quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản”, nhất là trong tình hình hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang tập trung nỗ lực để kiểm soát lạm phát đồng thời với thúc đẩy tăng trưởng.

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2022, tăng trưởng tín dụng đạt gần 11,6 triệu tỷ đồng, tăng 10,83%. Riêng trong 8 tháng đầu năm 2022, lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% cao hơn mức bình quân và tăng 3,7% so với 3 tháng trước đó, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng lĩnh vực bất động sản chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng (là tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà) tăng trưởng đến 20,1%. Trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án chỉ tăng trưởng có 7,35%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 10,83%, điều này cho thấy các chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn trước đây.

Lãi suất tăng mạnh trong thời gian qua chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản và cả nhà đầu tư, họ phải tính toán lại bài toán đầu tư sao cho hiệu quả. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, vấn đề khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm nhất là làm sao tiếp cận được vốn vay khi “room” tín dụng hạn chế. Trong trường hợp doanh nghiệp, nhà đầu tư đủ điều kiện và được ngân hàng cho vay thì họ còn “có cửa” tính toán tiết giảm chi phí, tiết giảm lợi nhuận để duy trì hoạt động.

Doanh nghiệp bất động ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ: Trong 9 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 44,1 nghìn tỷ đồng với lãi suất trung bình khoảng 10,2%, chiếm 19,6% tổng giá trị trái phiếu phát hành, xếp thứ hai sau lĩnh vực ngân hàng nhưng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021.

Riêng trong quý III/2022 nhóm các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu có tổng giá trị 8,091 nghìn tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ trong kỳ, giảm 39,5% so với quý trước, giảm 90,9% so với cùng kỳ năm trước.

Tính đến cuối tháng 9 tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn lưu hành trên thị trường ước khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, tương đương với hơn 13% GDP năm 2021. Trong đó dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khoảng 455 nghìn tỷ đồng.

Có tín hiệu khá đáng chú ý là tỷ trọng trái phiếu có tài sản đảm bảo (TSĐB) có xu hướng tăng từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2022.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, riêng trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành có 87,9% khối lượng phát hành là trái phiếu có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán cao hơn mức bình quân của thị trường 65,3%, dẫn đầu toàn thị trường chiếm 22,7% lượng trái phiếu có tài sản đảm bảo trên thị trường. Tuy nhiên, vấn đề lo ngại ở đây là việc định giá tài sản bảo đảm của doanh nghiệp bất động sản bằng chính dự án bất động sản liệu có còn đủ giá trị bảo đảm khi thị trường đang sụt giảm như hiện nay.

Nhà nước tăng cường kiểm soát, siết lại thị trường trái phiếu: Việc ban hành Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 153 về chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ có hiệu lực kể từ ngày 16/09/2022, Nhà nước vẫn cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với mục đích để “cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp”, đồng thời bổ sung một số quy định về hồ sơ, phương án phát hành và chế độ công bố thông tin, báo cáo, để tăng cường tính minh bạch và hạn chế nguy cơ xảy ra “rủi ro” trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp nhằm tăng cường “kiểm soát”, quản lý chặt chẽ ngay từ “đầu vào” là khâu phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp. 

Trong đó, có các quy định rất chặt chẽ như yêu cầu “doanh nghiệp phải nêu cụ thể mục đích phát hành trái phiếu, quy định mệnh giá trái phiếu là 100 triệu đồng hoặc bội số của 100 triệu đồng, quy định người mua trái phiếu phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp…”.

Có thể từ nay đến năm 2023, một số doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay các quy định “bổ sung” này nên khó hội đủ điều kiện để được phép phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó tiếp cận thị trường vốn trái phiếu hơn so với trước đây.

Nghị định 65 còn quy định doanh nghiệp phát hành “bắt buộc mua lại trái phiếu theo yêu cầu của nhà đầu tư” khi doanh nghiệp phát hành vi phạm pháp luật về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp theo quyết định của cấp có thẩm quyền, vi phạm phương án phát hành trong đó có phương án sử dụng vốn. Đây là lý do xu hướng mua lại trái phiếu trước hạn diễn ra rầm rộ thời gian gần đây. Theo số liệu thống kê của VBMA, trong 9 tháng đầu năm tổng giá trị trái phiếu được các doanh nghiệp mua lại trước hạn lên đến 142 nghìn tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ năm 2021. Riêng trong tháng 9 tổng giá trị mua lại đạt 28,8 nghìn tỷ đồng, tăng 199% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, áp lực đáo hạn trái phiếu trong những năm tới là rất lớn: Tổng giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 374,3 nghìn tỷ đồng và 381,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 nghìn tỷ đồng (chiếm 32.1%) và 121,1 nghìn tỷ đồng (chiếm 32%).

Với tình hình hiện tại, khi các kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp “kênh trái phiếu, ngân hàng, huy động từ khách hàng” gần như bị “tắc nghẽn”, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước nguy cơ sống còn. Thực tế, trong thời gian qua thị trường chứng kiến nhiều chủ đầu tư đã có động thái cắt giảm quy mô để giảm định phí: Cắt giảm nhân sự, giảm lương, trả lại văn phòng tìm kiếm văn phòng nhỏ hơn hoặc có giá thuê tốt hơn… Bên cạnh đó, để thu hút khách hàng có lượng tiền mặt dồi dào, nhiều chủ đầu tư đưa ra chương trình chiết khấu lên đến 40 – 50% giá bán khi khách hàng chọn phương thức thanh toán nhanh. Tuy nhiên, tất cả các giải pháp hiện nay chỉ mang tính chất tình thế, tình hình có thể sẽ chuyển biến xấu hơn nếu tình trạng “tắc nghẽn” dòng vốn trên thị trường kéo dài.

Trong ngắn hạn, tình trạng thiếu vốn ở đa số các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp diễn và có nguy cơ xấu hơn, đặc biệt là những doanh nghiệp có phát hành trái phiếu sắp đến kỳ đáo hạn. Hiện nay, hầu hết các kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó: Kênh trái phiếu hiện rất khó phát hành, kênh ngân hàng hiện tại đang hết “room” và không thuộc diện ưu tiên giải ngân, kênh huy động từ khách hàng đang gặp khó khăn khi thị trường sụt giảm mạnh.

Về dài hạn, để thị trường vốn trở nên minh bạch và thông thoáng hơn cần có sự tháo gỡ từ phía cơ quan quản lý Nhà nước:

Thứ nhất, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản của các chủ đầu tư có uy tín, đầy đủ pháp lý, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.

Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước xem xét lại, nên sửa đổi Thông tư số 20/2021/TT-NHNN để cho phép các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agrikbank) được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Thứ ba, về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ: Xem xét, mở rộng nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

Bên cạnh đó, đẩy nhanh tháo gỡ quy trình thủ tục cấp phép dự án mới để giải tỏa việc khan hiếm nguồn cung mới trên thị trường, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Về phía doanh nghiệp: Trong điều kiện bức tranh kinh tế chưa có dấu hiệu khởi sắc, để tồn tại và vượt qua giông bão, chủ đầu tư cần tối ưu chi phí, tập trung ngành nghề cốt lõi và phát triển sản phẩm/dự án thuộc phân khúc thế mạnh của mình. Với những doanh nghiệp đang phát hành trái phiếu sắp đáo hạn mà chưa thu xếp được nguồn vốn cần chủ động đàm phán, thương lượng với trái chủ phương án trả nợ (có thể xem xét việc hoán đổi bất động sản đang có) trước khi quá muộn./.

Bài viết cùng tác giả Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group »

Mười năm (2012 – 2022) là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển với nhiều biến động và cung bậc. Nhiều doanh nghiệp tìm cách rẽ sóng để ngày càng lớn mạnh và có cả những doanh nghiệp đã rời bỏ thị trường. 

****

Trong một cuộc trò chuyện gần đây với PVReatimes, khi nhìn lại một thập niên phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) gọi thời kỳ này là “thập kỷ vượt khó” xuất sắc của toàn ngành. Là người gắn bó, đồng hành với những chính sách và chứng kiến những thăng trầm của thị trường bất động sản trong nhiều giai đoạn, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chia sẻ, những người lạc quan nhất cũng không thể tưởng tượng được thị trường và nhiều doanh nghiệp thành công như ngày hôm nay.

“10 năm qua, ngành bất động sản đã thực sự thay đổi bộ mặt của nhiều lĩnh vực, cải thiện đáng kể chất lượng cuộc sống của người dân và góp công lớn trong việc thay đổi diện mạo đô thị. Lĩnh vực bất động sản trở thành đầu tàu của tăng trưởng, lôi cuốn và tạo ra sức lan toả đến nhiều ngành nghề kinh doanh khác tại Việt Nam. Doanh nghiệp bất động sản ngày càng có giá về thương hiệu, góp mặt trong Top các doanh nghiệp kinh tế có đóng góp hàng đầu về thuế tại Việt Nam…”.

Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản đã có bước phát triển vượt bậc cả về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường.

Để nhìn nhận thấu rõ cả một chu kỳ vượt khó của thị trường, có lẽ phải quay về thời điểm được coi là vực sâu. Từ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản đã “xì hơi” mạnh trên diện rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường. Bất động sản bị đặt vào nhóm không sản xuất vật chất. Nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng và các doanh nghiệp rời bỏ thị trường. Hàng loạt doanh nghiệp lâm vào tình trạng nợ nần, mất vốn và phá sản. Các giao dịch thưa vắng, chỉ một số sản phẩm giá thấp là có giao dịch. Các gói khuyến mại được áp dụng khá mạnh mẽ nhưng không đánh thức được “giấc ngủ đông” của thị trường. Giai đoạn này, tổng mức dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại cho bất động sản dao động quanh ngưỡng 200.000 tỷ đồng. Thị trường trầm lắng, đóng băng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ nền kinh tế, các ngành nghề khác.

Từ cuối năm 2013, đầu 2014, thị trường bắt đầu dần phục hồi trở lại nhờ hàng loạt các chính sách, giải pháp, gói cứu trợ của Nhà nước được đưa ra và quyết liệt thực thi. Ngân hàng xem xét đẩy mạnh thực hiện giải ngân cho bất động sản. Thị trường dần sôi động hơn với các giao dịch thành công. Nhiều dự án “đóng băng” được tái khởi động xây dựng. Những tháng cuối năm 2014, cùng với sự phục hồi kinh tế, mở rộng, nới lỏng nhiều điều khoản pháp luật. Trong đó, Luật Nhà ở 2014 có ban hành nhiều quy định cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt nam, kéo theo đó đầu tư nước ngoài tăng mạnh, kiều hối lớn…, bất động sản có dấu hiệu hồi sinh.

Từ 2014 – 2018 có thể coi là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, thăng hoa nhất cả ở chất và lượng. Đó là khi đất nền diễn ra cơn sốt cục bộ tại 3 đặc khu kinh tế tương lai: Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn và nhiều khu vực tỉnh lẻ. Nguồn cung nhà ở gia tăng nhanh, chỉ riêng trong năm 2018, Hội Môi giới Bất động sản nghi nhận nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và lượng giao dịch thành công ở gần 50.000 sản phẩm.

Đồng thời, giai đoạn này thị trường bất động sản cũng chứng kiến sự xuất hiện của nhiều sản phẩm mới, đại đô thị mới như: Đô thị thông minh, công trình xanh. Đặc biệt là sự bùng nổ ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Ấn tượng nhất là “ngôi nhà thứ hai” đã tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Khánh Hoà, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh…

Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh có thể thấy thị trường vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.

Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan khiếm, giao dịch “lặng sóng”, giá đi ngang.

Và vào giai đoạn cuối của chu kỳ, thời điểm 2021 – 2022, thị trường bất động sản đứng trước nhiều biến động và rủi ro. Đó là khi nền kinh tế đang ở giai đoạn phục hồi hậu Covid-19, đồng thời sau một thời gian thị trường phát triển quá nóng, cùng những sai phạm và rủi ro thì các dòng tiền chính vào bất động sản bị quản lý chặt, niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm.

Trong một chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “10 năm vừa qua là giai đoạn thị trường bất động sản có tốc độ phát triển nhanh nhất. Ở thời kỳ đầu, thị trường bất động sản Việt Nam so với thế giới là một thị trường non trẻ, không khác gì một đứa trẻ với những bước đi chập chững đầu tiên. Tiếp đó là giai đoạn đi chậm một chút nếu không là vấp ngã. Càng về sau, thị trường càng có những bước đi nhanh hơn, có những giai đoạn tăng trưởng nóng đến mức chúng ta nghe đến khái niệm ‘bong bóng bất động sản'”.

Với ông Nguyễn Quốc Anh, chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản có những giai đoạn lên và xuống. Tiếp đến chu kỳ 20 hay 30 năm nữa cũng sẽ có những lúc lên – xuống và điều đó sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ phát triển của thị trường. 

Song nhìn một cách tổng thể vẫn nhận thấy rằng, trong 10 năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh.

Đáng chú ý, trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 10 năm qua, thị trường bất động sản còn đóng vai trò quan trọng khi mỗi năm cung cấp hàng ngàn căn hộ nhà ở cho người dân. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, đến này, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc đạt 24,4m2. Trong đó, khu vực đô thị đạt 25,1m2 sàn/người (tăng 3,8m2 so với năm 2011); khu vực nông thôn đạt 24,0m2 sàn/người (tăng 6,2m2 so với năm 2011). 

Trong sự “thay da, đổi thịt” của ngành bất động sản, không thể không nhắc đến những nhà phát triển bất động sản là những doanh nghiệp tư nhân đã để lại dấu ấn lớn trên thị trường. Đây đều là những doanh nghiệp tên tuổi trong ngành, có đóng góp lớn về phát triển hình thức bất động sản; tạo ra chuẩn chất lượng mới; làm thay đổi quy mô, phương thức bán hàng hay được ghi nhận về chất lượng sản phẩm và dịch vụ…

Doanh nghiệp số 1 về lĩnh vực bất động sản hiện nay không thể không nhắc đến là Vingroup. Doanh nghiệp này đã phát triển mạnh mẽ trở thành tập đoàn kinh doanh đa ngành với hệ sinh thái toàn diện từ bất động sản nhà ở, thương mại, du lịch đến các dịch vụ tiêu dùng gồm bán lẻ, y tế, giáo dục, nông nghiệp và đặc biệt là sản xuất ô tô.

Trụ cột của Vingroup trong thập kỷ qua là bất động sản nhà ở, với thương hiệu Vinhomes. Thương hiệu này được Vingroup cho ra mắt vào tháng 11/2013 và đến thời điểm hiện tại, Vinhomes là thương hiệu bất động sản số một Việt Nam, hoạt động trong lĩnh vực phát triển, cho thuê và vận hành bất động sản nhà ở phức hợp phân khúc trung và cao cấp.

Về tổng tài sản: Năm 2012, tổng giá trị tài sản của Vingroup đạt 55.825 tỷ đồng. Tại thời điểm cuối quý III/2022, tổng tài sản Vingroup đạt 555.571 tỷ đồng.

Trong 10 năm qua, Sun Group ghi dấu ấn trên thị trường thông qua những công trình nổi tiếng như Bà Nà Hill, Fantasy Park, Asia Park, công viên đại dương Hạ Long, cáp treo Fansipan… Hầu hết các công trình của Sun Group được đánh giá cao về yếu tố thẩm mỹ và có sức ảnh hưởng lớn ở cả các phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở.

Nhắc đến Tập đoàn BRG là nhắc đến một hệ sinh thái đa ngành rộng lớn mà trong đó BRG là sự kết hợp của các lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, bao gồm B – Banking (Tài chính – Ngân hàng), R – Real Estate (Bất Động Sản) và G – Golf (Gôn).

Tên tuổi của BRG được khẳng định sau hàng loạt thương vụ mua lại khách sạn Hilton Hanoi Opera, khách sạn Sedona Suites Hanoi nay là Diamond Westlake Suit, đầu tư cổ phần gián tiếp sở hữu khách sạn Thắng Lợi nay là Hilton Hanoi Westlake…

Khởi đầu bằng tổ hợp dự án Sunrise City (quận7, TP.HCM) được khởi công năm 2009, trong khoảng 10 năm Novaland đã đưa ra thị trường hơn 40 dự án phân khúc trung cao cấp như Galaxy 9, Icon 56, Lexington Residence, The Prince Residence… với gần 15.000 sản phẩm bàn giao cho khách hàng. Một số dự án tiêu biểu khác của Novaland có thể được điểm tên như NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet, NovaHills Mũi Né Resort & Villas, NovaBeach Cam Ranh… Tổng tài sản tới quý III/2022 của Novaland là 259.590 tỷ đồng. 

Ngoài ra, tới tháng 11/2022, số liệu báo cáo cho thấy 10 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất trên thị trường chứng khoán được xếp theo thứ tự bao gồm: Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (mã: BCM), Công ty Cổ phần Vincom Retail (mã: VRE), Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH), Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest (mã: VPI), Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã: DIG), Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã: SIP) và Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG).

Tuy nhiên, thị trường cũng chứng kiến “cuộc chia tay buồn” của những thương hiệu lớn như: Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát. Không thể phủ nhận, trong thập kỷ qua, những các doanh nghiệp này cũng đã kiến tạo được những công trình bất động sản có dấu ấn riêng.

Chỉ trong vòng 10 năm, Tập đoàn FLC đã triển khai hàng loạt quần thể nghỉ dưỡng trải dài từ Bắc vào Nam với tốc độ xây dựng thần tốc như: FLC Sầm Sơn, FLC Vĩnh Phúc,  FLC Quy Nhơn,  FLC Hạ Long…

Tân Hoàng Minh nổi với những dự án sở hữu các ưu điểm đắt giá: Vị trí “đất vàng”, thiết kế sang trọng, kiến trúc đậm chất mỹ thuật, vật liệu đắt tiền. Những dự án tiêu biểu của tập đoàn này hầu hết tọa lạc tại những vị trí đắc địa tại Hà Nội, có thể kể đến như tòa căn hộ D’. Palais Louis, trung tâm thương mại D’. Le Roi Soleil, tòa căn hộ D’. Le Pont D’or, D’. El Dorado, trung tâm thương mại D’. Capitale…

Vạn Thịnh Phát cũng gắn liền với một loạt các siêu dự án tại TP.HCM. Nổi bật như tòa nhà Sherwood Residence, Khách sạn 5 sao Thương mại An Đông (Windsor Plaza Hotel) hay Trung tâm thương mại và căn hộ dịch vụ The Garden Complex… 

Nhiều chuyên gia trong ngành và lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đều cho rằng, 10 năm qua dù trải qua nhiều thăng trầm nhưng ngành bất động sản đã “vượt khó” xuất sắc và có sự tăng trưởng vượt bậc, là đầu tàu kéo nhiều ngành nghề kinh doanh khác phát triển theo.

Nhìn nhận một cách công tâm, một thập niên với những thăng trầm, lĩnh vực bất động sản trở thành niềm cảm hứng và đem đến nhiều đóng góp cho nền kinh tế Việt Nam. GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội đã nhận định: Thực tế, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu Ngân sách Nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế – xã hội.

Giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, tức là nơi để người mua và người bán trao đổi thông tin. Nếu quá trình giao dịch thành công đồng nghĩa với việc các sản phẩm chuyển sang hình thái giá trị vô hình – tác động đến quá trình luân chuyển vốn của chủ thể kinh doanh.

Ngoài ra, quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường tạo ra giá trị thặng dư giúp nhà đầu tư giải quyết vấn đề vay lãi, trả lương và tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.

Báo cáo về kinh tế Việt Nam của các đơn vị nghiên cứu nước ngoài luôn nhấn mạnh đến động lực tăng trưởng cho kinh tế Việt Nam đến từ các yếu tố chiều sâu: Thị trường tiêu dùng rộng lớn 100 triệu dân, sự gia tăng tầng lớp trung lưu trong xã hội, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, việc đầu tư cho cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa… Tất cả những xu hướng này đều dẫn đến sự đi lên của thị trường bất động sản dù có thể điều chỉnh trong các chu kỳ ngắn hạn.

Tổng cục Thống kê ghi nhận tới giữa năm 2022, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP đối với nền kinh tế, và ngành xây dựng là 5,44%. Còn Hiệp hội Bất động sản khẳng định: “Bất động sản là lĩnh vực có khả năng lan tỏa đến hơn 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, đặc biệt là những ngành có mối liên hệ trực tiếp như công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, lưu trú – ăn uống, du lịch và tài chính – ngân hàng. Ước tính đến năm 2030, tổng giá trị tài sản của ngành bất động sản vào khoảng hơn 28,6 triệu tỷ đồng, chiếm 22% giá trị tài sản của toàn nền kinh tế”.

Sức hấp dẫn của lĩnh vực bất động sản là không thể chối từ khi nhiều doanh nghiệp ngoài ngành đang ở giai đoạn đỉnh cao đã quyết định “dốc hầu bao” vào lĩnh vực này.

Đơn cử như Công ty Cổ phần Ô tô Trường Hải (THACO), trong bối cảnh của những ngày tháng vinh quang, các báo cáo tài chính trong nhiều năm liên tục ghi nhận kết quả kinh doanh ấn tượng, doanh nghiệp này đã lấn sân sang lĩnh vực bất động sản bằng những khoản đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Cụ thể, từ năm 2016, Thaco đã nâng sở hữu tại Công ty Đại Quang Minh lên mức 90% vốn điều lệ. Đến nay, sau đợt phát hành riêng lẻ, Thaco nắm gần 85% vốn ở Đại Quang Minh. Đây là doanh nghiệp đang đầu tư nhiều dự án ở Thủ Thiêm (quận 2, TP.HCM). Đáng chú ý, bất động sản còn là chỗ dựa cho Thaco khi doanh thu bán xe trong năm 2017 bị giảm sút.

Một “tay ngang làm nên cơ đồ” khác là công ty Cổ phần Tập đoàn Hòa Phát đã chính thức bước chân vào thị trường bất động sản khi thông qua chủ trương góp thêm 3.300 tỷ đồng vào công ty trong lĩnh vực này. Phát biểu tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2021, ông Trần Đình Long, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Hòa Phát, cho biết: “Không ai có thể làm thép mãi được. Với quy mô như hiện nay, Hòa Phát sớm muộn cũng phải đa ngành, một trong những hướng đó là bất động sản”.

Trải qua thời kỳ kinh doanh thăng hoa với lượng tiền mặt lớn nhất sàn chứng khoán, “vua thép” quyết định triển khai chiến lược mới, tích cực tích lũy quỹ đất, đồng thời tiến hành nghiên cứu, khảo sát dự án ở Cần Thơ, Khánh Hòa, Quảng Ngãi và Thừa Thiên – Huế, hướng đến phân khúc khu công nghiệp và đại đô thị cao cấp với quy mô 500ha.

Riêng với lĩnh vực bất động sản nông nghiệp gắn với công nghệ cao phải kể đến sự góp mặt của các doanh nghiệp lớn khác như Tập đoàn TH hay Vinamilk, Tập đoàn GFS, T&T… Tất cả các doanh nghiệp đều kỳ vọng sẽ mang lại sự thay đổi đáng kể trong bộ mặt của nông nghiệp Việt và thị trường bất động sản nông nghiệp trong tương lai.

Sức hút của lĩnh vực bất động sản tiếp tục lan rộng và tác động đến cả những công ty vốn hóa vừa và nhỏ. Đáng chú ý, hàng loạt doanh nghiệp dệt may đều đã đặt một chân vào lĩnh vực bất động sản, với hàng loạt dự án khu đô thị và khu công nghiệp. Danh sách trải dài từ Dệt may Thành Công (TCM) đến Damsan (ADS), TNG hay Gilimex (GIL). Các dự án cũng đang được đầu tư khá quyết liệt như dự án Khu Đô thị Núi Cốc Escape của TNG với mức đầu tư 6.800 tỷ đồng, hay Khu Công nghiệp Gilimex Quảng Ngãi có diện tích 730 ha của Gilimex. “Các doanh nghiệp dệt may như GIL, ADS, TCM, TNG đã mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản và bất động sản khu công nghiệp. Chúng tôi kỳ vọng mảng kinh doanh mới sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp duy trì tăng trưởng lợi nhuận trong giai đoạn 2022 – 2025”, Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định.

Trong cuốn sách “Phục hồi kinh tế sau khủng hoảng Covid-19”, nhà kinh tế học Joshua Gans đã phân tích: “Có một thứ gì đó sẽ xảy ra “gợi ý” đây không còn là một bữa tiệc nữa. Giống như chó sói Wile. E. Coyote trong phim hoạt hình, thị trường nhận ra nó đã đi qua vách đá và cả bữa tiệc kết thúc từ một vụ sụp đổ…”. Joshua Gans chỉ rõ hiện tượng sau khi bữa tiệc kết thúc chính là thanh khoản bị đóng băng, mọi người không muốn làm gì ngoại trừ giữ tiền mặt, dòng tiền của doanh nghiệp bị tổn hại và đầu tư bị hạn chế.

Soi chiếu ở thời điểm hiện tại, dưới góc nhìn vĩ mô thì lĩnh vực bất động sản đang gặp khá nhiều khó khăn chính từ nút thắt dòng vốn. Việc “làm xiếc” với dòng tiền của một số doanh nghiệp bất động sản chính là “thứ gì đó” khiến cho “bữa tiệc” của thị trường bất động sản rơi vào một thời kỳ trầm lắng và lộ ra những khuyết điểm.

Sau một thời gian phát triển quá nóng, dòng tiền ồ ạt đổ vào thị trường bất động sản thông qua các kênh huy động vốn như trái phiếu, chứng khoán nhưng không được kiểm soát chặt chẽ đã dẫn đến nhiều rủi ro, sai phạm. Ví như FLC Faros (mã ROS) thành lập từ năm 2011 với số vốn điều lệ ở dạng khiêm tốn khoảng 1,5 tỷ đồng, nhưng chỉ trong vòng 5 năm, vốn điều lệ của ROS đã tăng “khủng” lên tới 4.300 tỷ đồng, tương ứng mức tăng tới hơn 2.860 lần so với số vốn ban đầu. Với những bất thường về cả giá cổ phiếu lẫn thông số trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước đã khởi tố lãnh đạo FLC để điều tra về tội “Thao túng thị trường chứng khoán”. 

Hay như sai phạm tại Tân Hoàng Minh, doanh nghiệp này đã phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỷ đồng, để huy động tiền của nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu.

Do đó, trước những rủi ro xảy ra, cơ quan quản lý Nhà nước đã thực hiện nhiều hoạt động siết chặt nguồn cung. Từ đây đã và đang tạo một áp lực rất lớn cho cộng đồng doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Việc siết chặt diễn ra lâu dài được cho là có thể khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải thanh lý tài sản với mức chiết khấu đáng kể để có thể trả các khoản nợ vay ngân hàng cũng như các khoản trái phiếu đáo hạn.

PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế nhận định, trong năm 2021 và đầu năm 2022, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu áp lực về vốn cả từ phía tín dụng ngân hàng, huy động qua trái phiếu doanh nghiệp và vốn tự có. Theo đó, vốn tín dụng và vốn huy động trên thị trường tài chính bị siết chặt quản lý, còn vốn tự có hẹp dần do cạn nguồn thu… Thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn về vốn. Thời gian chịu tác động của đại dịch Covid-19 là minh chứng rõ nhất cho doanh nghiệp nào có nguồn vốn lớn, dồi dào sẽ có sức đề kháng tốt hơn so với các doanh nghiệp vốn ít, mỏng và khó huy động vốn. Đó cũng là lý do nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong hai năm vừa qua. Sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, thị trường sẽ “sàng lọc” những doanh nghiệp có thực lực để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản đúng hướng.

Tuy nhiên, ông Long cho biết, những chiêu trò của một số doanh nghiệp nhằm thao túng thị trường chứng khoán, trái phiếu sẽ để lại nhiều hậu quả khôn lường cho thị trường và nền kinh tế nói chung. Trong đó, thiệt hại trước mắt là làm đảo lộn diễn biến thị trường trái phiếu, chứng khoán, bất động sản, khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ gánh thiệt hại nặng về tài sản. Xa hơn, điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến niềm tin, lợi ích của nhà đầu tư, tính bền vững, công khai, minh bạch của các kênh đầu tư tại Việt Nam.

Dù thời gian qua có nhiều vụ việc thao túng giá bị phát hiện và xử phạt, nhưng với chế tài của Việt Nam còn rất thấp, chưa tương xứng với mức độ nghiêm trọng của hành vi thì chưa đủ tính răn đe.

“Những doanh nghiệp bị loại bỏ khỏi thị trường là những doanh nghiệp phát triển thiếu bền vững về dòng tiền. Doanh nghiệp bị thụ động hoặc phụ thuộc quá nhiều vào các dòng vốn bên ngoài như vốn tín dụng, vốn khách hàng trong khi vốn tự có lại không đảm bảo duy trì kinh doanh trong dài hạn. Và khi các tác động bên ngoài từ kinh tế vĩ mô, siết tín dụng… doanh nghiệp sẽ khó duy trì hoạt động trong bối cảnh khó khăn. Những doanh nghiệp bị thanh lọc trên thi trường đặt ra một bài toán rằng đã đến lúc thị trường phải phát triển bền vững, doanh nghiệp cũng phải có chiến lược dài hạn, chủ động và thích ứng trong mọi hoàn cảnh”, PGS.TS. Ngô Trí Long nói.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang trải qua những chuỗi ngày khó khăn, đòi hỏi mỗi doanh nghiệp phải có những thay đổi tái cấu trúc để có thể trụ vững và đi tiếp. Đặc biệt, tái cấu trúc thường chỉ được thực hiện khi đà phát triển của doanh nghiệp bị chặn lại hoặc ở trường hợp xấu hơn là bắt buộc phải làm để tồn tại tránh bị phá sản. Có nhiều trường hợp tái cấu trúc trong hoàn cảnh bắt buộc như vậy đã giúp doanh nghiệp chuyển mình thành công. Lịch sử của thị trường bất động sản 10 năm trước là minh chứng rõ ràng nhất.

“Trong giai đoạn thị trường chững lại, tôi cho rằng, bản thân doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian này như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư. Đó là bước đệm “nghỉ chân” để doanh nghiệp có thể “bật tăng” và sẵn sàng bắt đầu chu kỳ mới – 10 năm tới”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Đón đọc bài 2: “Đi qua vách đá”, tái cấu trúc để đón vận hội mới

Bài viết cùng tác giả An Vũ »