Mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội về một số nội dung tiếp thu, giải trình về dự án Luật Đất đai sửa đổi sau phiên thảo luận tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV. Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm của dư luận, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đó là quy định thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhà nước thực hiện thu hồi đất đối với dự án đô thị, nhà ở thương mại

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, cơ quan soạn thảo đã hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng phân chia việc sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại có 2 nhóm.

Cụ thể, nhóm 1, dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở thì Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nhóm 2 là trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại điều 128 Dự thảo.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà nêu rõ, Nghị quyết 18-NQ/TW xác định “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Điều 125 và Điều 126 dự thảo Luật đã quy định dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong trường hợp này Nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng nhận định, việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ngoài việc tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai còn tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, nhằm điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest), Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho biết, thông tin này cho thấy ban soạn thảo đã tiếp thu những phản ánh của cộng đồng và nếu được Quốc hội thông qua, quy định này ít nhất sẽ tháo gỡ được một số nút thắt trong vấn đề thu hồi đất và giải phóng mặt bằng triển khai dự án cho doanh nghiệp.

“Chúng tôi cũng đã kiến nghị nhiều, đối với các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nếu không có Nhà nước đứng ra cân bằng lợi ích, hỗ trợ thu hồi, doanh nghiệp sẽ rất khó triển khai giải phóng mặt bằng. Khi đất đai là sở hữu cá nhân như các nước khác, việc doanh nghiệp phải mua của từng cá nhân và tự thỏa thuận là chuyện bình thường. Còn ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và người dân chỉ nhận quyết định giao đất, sử dụng nhưng lại yêu cầu doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù, mà không có trọng tài thì rất khó”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Chủ tịch GP.Invest cũng nêu rõ, đối với những dự án ở khu đô thị và cụm công nghiệp, tức là các loại dự án để phát triển kinh tế – xã hội nói chung, mà có đất nông nghiệp, đất lúa, đất công nghiệp và những loại đất khác, không phải đất ở, thì Nhà nước phải đứng ra thu hồi và giải phóng mặt bằng, nếu không sẽ tạo ra vướng mắc khó có thể tháo gỡ cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng cho biết, việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và tiến hành đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất để giao cho doanh nghiệp là đúng quy trình. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn băn khoăn ở chỗ đất công nghiệp đã có chủ sử dụng lâu dài, như đất của nhà máy hay khu công nghiệp, liệu có ưu đãi gì cho chủ sử dụng cũ. Do vậy, cần quy định rõ hơn về tiêu chí tham gia đấu thầu, đấu giá trong trường hợp này.

Cần duy trì chế định thu hồi đất 

Trao đổi với Reatimes, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, việc thu hồi đất sẽ luôn tiềm ẩn sự bất công nhất định, nhưng vẫn cần duy trì chế định thu hồi đất, với điều kiện các điều luật phải thiết kế chặt chẽ, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư, người dân có đất bị thu hồi và tránh trục lợi chính sách.

Lý giải thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, hiện nay phần lớn diện tích đất đai của nước ta đã có người sử dụng. Với nhóm đất nông nghiệp, cả nước có 14 triệu hộ nông dân sản xuất trên khoảng 70 triệu thửa đất nông nghiệp, đa số thửa đất nhỏ manh mún dưới 1.000m2. Để phục vụ tăng trưởng kinh tế thì cần phải “gom” các thửa đất nhỏ lẻ lại, đồng thời cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Pháp luật không thể xây dựng theo khuynh hướng bảo lưu trật tự, ai có đất thì tiếp tục sử dụng mà cần thiết phải có cơ chế “chuyển dịch” quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhằm phát triển kinh tế – xã hội nhưng vẫn phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

“Sự tăng trưởng về mọi lĩnh vực: Kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, quốc phòng, an ninh… đều gắn với sự gia tăng tỷ lệ đô thị hóa. Các quốc gia có tỷ lệ đô thị hóa cao luôn phát triển mạnh mẽ hơn ở hầu hết các mặt so với các quốc gia có tỷ lệ đô thị hóa thấp.

Nếu không cho phép thu hồi đất, đặc biệt với dự án khu đô thị thì không thể gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, không thể tăng trưởng kinh tế. Nền kinh tế sẽ thụt lùi và không bao giờ tạo ra những khu đô thị quy mô hàng trăm, hàng nghìn hec-ta đẳng cấp quốc tế. Tôi cho rằng với tỷ lệ đô thị hóa còn thấp, trình độ phát triển kinh tế – xã hội chưa cao như Việt Nam hiện nay, cần ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thì thu hồi đất theo cơ chế hành chính là bắt buộc phải làm”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu.

Trước ý kiến cho rằng, dự án khu đô thị, nhà ở thương mại là hoạt động kinh tế đơn thuần, không phục vụ lợi ích công cộng, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại nếu được triển khai với những tiêu chí chuẩn xác, có chế tài mạnh mẽ để thực sự mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội thì vẫn là dự án vì lợi ích quốc gia công cộng và phù hợp với quy định Nhà nước thu hồi đất.

“Đơn cử như dự án ở khu vực đang là nông thôn, có quy mô đủ lớn 50 – 100ha, mà Nhà nước thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư thỏa đáng và thông qua cơ chế đấu giá hoặc đầu thầu sử dụng đất để giao đất cho nhà đầu tư có năng lực triển khai đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả, tạo điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm cho người dân có đất bị thu hồi thì rõ ràng, lợi ích chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là rất lớn.

Nếu dự án quy mô đủ lớn, đủ điều kiện tham gia đấu giá như Dự thảo Luật Đất đai quy định, thì sẽ có sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và góp phần thay đổi diện mạo cho địa phương”, ông Đỉnh nêu quan điểm.

Song, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh vẫn cho rằng, quy định dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở thì Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ mới tháo gỡ được một phần khó khăn cho doanh nghiệp.

“Điều quan trọng nhất là, khi gom một phần đất ở, và một phần đất khác thì bao nhiêu là đủ? Nếu trong dự án 100ha đất lúa mà chỉ có một căn nhà 30m2 chẳng hạn nhưng vẫn được chấp thuận thì không có sự khác biệt. Vậy nên, nếu đã quy định thì cần đưa ra tỷ lệ cụ thể là bao nhiêu? Tôi cho rằng nên mở rộng hết cho cả đất lúa, đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại mà không cần đất ở”, ông Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất./.

Nguồn vốn nhỏ giọt, thị trường “đóng băng”

Giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản tại trên địa bàn tỉnh Nghệ An được đánh giá là “sốt” nhất từ trước tới nay. Nhiều nhà đầu tư thắng lợi khi gom được số lượng lớn diện tích đất ở, khu chung cư, biệt thự… bán ra thị trường; giá cả ở tất cả các phân khúc tăng vọt lên gấp hai, gấp ba lần so với các năm trước đây.

Tuy nhiên, đến quý II/2022, thị trường bất động sản khu vực Nghệ An bắt đầu lắng xuống và gần như “đóng băng”. Số lượng giao dịch bất động sản rất ít và chủ yếu là khách có nhu cầu thực hoặc sản phẩm bán “cắt lỗ” quá sâu mới có thể hấp dẫn các nhà đầu tư. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự.

Thời điểm đó, Nghệ An đánh dấu việc hàng loạt dự án bất động sản phải tạm dừng hoạt động, chây ì, không triển khai thực hiện. Thay vào đó là việc xuất hiện nhiều hơn các hiện tượng chào mời, chuyển nhượng dự án chưa đủ pháp lý hoặc các dự án chưa được phép mở bán, huy động vốn trên địa bàn. Điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của các nhà đầu tư, gây dư luận xấu và hệ lụy xã hội.

Trao đổi với phóng viên Reatimes, ông Trần Ngọc Ba, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản tỉnh Nghệ An cho biết: “Thị trường bất động sản “đóng băng” thời gian qua không chỉ xảy ra tại Nghệ An mà các địa phương khác trong cả nước cũng rơi vào tình trạng trên. Nhìn chung, thời gian qua thị trường bất động sản liên tiếp đón nhận nhiều yếu tố tiêu cực, trong đó có có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan như tình hình thế giới biến động phức tạp, lạm phát toàn cầu gia tăng, dịch Covid-19 gây ảnh hưởng nặng nề…

Trong khi đó, ở trong nước nhiều ngân hàng siết chặt room tín dụng, lãi suất tăng cao, dẫn đến nguồn vốn bất động sản gặp khó khăn, giá bán liên tục giảm, thanh khoản cũng vì đó mà “lao dốc không phanh”. Chính sách tiền tệ không được kiểm soát tốt, phát hành trái phiếu của doanh nghiệp kém hiệu quả cũng là một nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản gặp khó khăn trong năm vừa qua. Điều này làm cho việc tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp bị hạn chế, doanh thu bán hàng bất động sản giảm mạnh. Mặt khác, dòng tiền của người dân đổ vào trái phiếu nhiều, cũng khiến cho nhu cầu đầu tư trên lĩnh vực bất động sản bị ảnh hưởng”.

Nhiều tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản Nghệ An

Mặc dù bức tranh thị trường bất động sản ở Nghệ An có phần ảm đạm trong năm 2022, tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia nhận định, năm 2023, thị trường bất động sản Nghệ An sẽ có nhiều tín hiệu lạc quan và dần lấy lại sự ổn định.

Nguyên nhân được các chuyên gia đánh giá bởi thời gian vừa qua tỉnh Nghệ An đã đầu tư hàng nghìn tỷ đồng để đồng bộ, hiện đại cơ sở hạ tầng như: Điện, đường, trường, trạm, điều này góp phần không nhỏ thu hút ngày càng nhiều các tập đoàn, doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước.

Thời gian vừa qua, Nghệ An liên tiếp đón nhận hàng loạt dự án lớn như: Vingroup, T&T Group, Vinaconex, Mường Thanh, Bảo Sơn Group… Bên cạnh các thương hiệu “nội” trên là sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư ngoại vào triển khai các siêu dự án như: VSIP – Singapore, Tập đoàn Hemaraj – Thailand, Tập đoàn Kovinet – Korea… Sự hiện diện mạnh mẽ này sẽ thúc đẩy nguồn cung cầu các loại hình bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Ngoài ra, với những kết về kinh tế – xã hội mà tỉnh Nghệ An đạt được trong năm 2022 đang là tiền đề, bàn đạp vững chắc để đưa thị trường bất động sản Nghệ An ổn định và phát triển trong những năm tiếp theo.

Điều đó được minh chứng bởi hàng loạt số liệu thống kê như: Tính đến ngày 30/11/2022, tổng số vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm đạt gần 42.000 tỷ đồng, tăng 49,16% so với cùng kỳ năm 2021, Nghệ An đã thu hút 108 dự án FDI thuộc 14 quốc gia, vùng lãnh thổ, chủ yếu thuộc khu vực Đông Bắc Á và ASEAN với tổng số vốn đăng ký hơn 2,2 tỷ USD.

Đặc biệt, trong năm 2022, lần đầu tiên Nghệ An lọt vào nhóm 10 địa phương thu hút đầu tư FDI lớn nhất cả nước, tổng vốn cấp mới và điều chỉnh tính đến ngày 30/11/2022 là gần 940 triệu USD. Gần đây, tỉnh đang được nhiều nhà đầu tư lớn trong nước và nước ngoài quan tâm. Các dự án đầu tư trong nước, FDI vào Nghệ An đang có xu hướng tăng nhanh, quy mô ngày càng lớn và tiếp tục mở rộng, phát triển, đóng góp rất quan trọng vào sự phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh.

Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn tỉnh Nghệ An năm 2022 nước đạt 20.300 tỷ đồng, vượt 35,6% so với dự toán điều chỉnh. Đây là năm đầu tiên, thu ngân sách nhà nước của tỉnh này vượt mốc 20.000 tỷ đồng, đứng thứ 17/63 địa phương trong cả nước.

Bên cạnh đó, với những động thái quyết liệt và liên tục của Chính phủ trong thời gian qua, đặc biệt tại Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022, chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội, được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các nút thắt cho thị trường bất động sản cả nước nói chung, tỉnh Nghệ An nói riêng mà còn là “liều thuốc” vực dậy tâm lý nhà đầu tư, khách hàng tiềm năng.

Những tín hiệu khả quan trên sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản Nghệ An dần lấy lại sự ổn định vào cuối năm 2023 và phát triển bền vững ở những năm tiếp theo./.