Nguồn vốn nhỏ giọt, thị trường “đóng băng”

Giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản tại trên địa bàn tỉnh Nghệ An được đánh giá là “sốt” nhất từ trước tới nay. Nhiều nhà đầu tư thắng lợi khi gom được số lượng lớn diện tích đất ở, khu chung cư, biệt thự… bán ra thị trường; giá cả ở tất cả các phân khúc tăng vọt lên gấp hai, gấp ba lần so với các năm trước đây.

Tuy nhiên, đến quý II/2022, thị trường bất động sản khu vực Nghệ An bắt đầu lắng xuống và gần như “đóng băng”. Số lượng giao dịch bất động sản rất ít và chủ yếu là khách có nhu cầu thực hoặc sản phẩm bán “cắt lỗ” quá sâu mới có thể hấp dẫn các nhà đầu tư. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự.

Thời điểm đó, Nghệ An đánh dấu việc hàng loạt dự án bất động sản phải tạm dừng hoạt động, chây ì, không triển khai thực hiện. Thay vào đó là việc xuất hiện nhiều hơn các hiện tượng chào mời, chuyển nhượng dự án chưa đủ pháp lý hoặc các dự án chưa được phép mở bán, huy động vốn trên địa bàn. Điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của các nhà đầu tư, gây dư luận xấu và hệ lụy xã hội.

Trao đổi với phóng viên Reatimes, ông Trần Ngọc Ba, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản tỉnh Nghệ An cho biết: “Thị trường bất động sản “đóng băng” thời gian qua không chỉ xảy ra tại Nghệ An mà các địa phương khác trong cả nước cũng rơi vào tình trạng trên. Nhìn chung, thời gian qua thị trường bất động sản liên tiếp đón nhận nhiều yếu tố tiêu cực, trong đó có có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan như tình hình thế giới biến động phức tạp, lạm phát toàn cầu gia tăng, dịch Covid-19 gây ảnh hưởng nặng nề…

Trong khi đó, ở trong nước nhiều ngân hàng siết chặt room tín dụng, lãi suất tăng cao, dẫn đến nguồn vốn bất động sản gặp khó khăn, giá bán liên tục giảm, thanh khoản cũng vì đó mà “lao dốc không phanh”. Chính sách tiền tệ không được kiểm soát tốt, phát hành trái phiếu của doanh nghiệp kém hiệu quả cũng là một nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản gặp khó khăn trong năm vừa qua. Điều này làm cho việc tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp bị hạn chế, doanh thu bán hàng bất động sản giảm mạnh. Mặt khác, dòng tiền của người dân đổ vào trái phiếu nhiều, cũng khiến cho nhu cầu đầu tư trên lĩnh vực bất động sản bị ảnh hưởng”.

Nhiều tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản Nghệ An

Mặc dù bức tranh thị trường bất động sản ở Nghệ An có phần ảm đạm trong năm 2022, tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia nhận định, năm 2023, thị trường bất động sản Nghệ An sẽ có nhiều tín hiệu lạc quan và dần lấy lại sự ổn định.

Nguyên nhân được các chuyên gia đánh giá bởi thời gian vừa qua tỉnh Nghệ An đã đầu tư hàng nghìn tỷ đồng để đồng bộ, hiện đại cơ sở hạ tầng như: Điện, đường, trường, trạm, điều này góp phần không nhỏ thu hút ngày càng nhiều các tập đoàn, doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước.

Thời gian vừa qua, Nghệ An liên tiếp đón nhận hàng loạt dự án lớn như: Vingroup, T&T Group, Vinaconex, Mường Thanh, Bảo Sơn Group… Bên cạnh các thương hiệu “nội” trên là sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư ngoại vào triển khai các siêu dự án như: VSIP – Singapore, Tập đoàn Hemaraj – Thailand, Tập đoàn Kovinet – Korea… Sự hiện diện mạnh mẽ này sẽ thúc đẩy nguồn cung cầu các loại hình bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Ngoài ra, với những kết về kinh tế – xã hội mà tỉnh Nghệ An đạt được trong năm 2022 đang là tiền đề, bàn đạp vững chắc để đưa thị trường bất động sản Nghệ An ổn định và phát triển trong những năm tiếp theo.

Điều đó được minh chứng bởi hàng loạt số liệu thống kê như: Tính đến ngày 30/11/2022, tổng số vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm đạt gần 42.000 tỷ đồng, tăng 49,16% so với cùng kỳ năm 2021, Nghệ An đã thu hút 108 dự án FDI thuộc 14 quốc gia, vùng lãnh thổ, chủ yếu thuộc khu vực Đông Bắc Á và ASEAN với tổng số vốn đăng ký hơn 2,2 tỷ USD.

Đặc biệt, trong năm 2022, lần đầu tiên Nghệ An lọt vào nhóm 10 địa phương thu hút đầu tư FDI lớn nhất cả nước, tổng vốn cấp mới và điều chỉnh tính đến ngày 30/11/2022 là gần 940 triệu USD. Gần đây, tỉnh đang được nhiều nhà đầu tư lớn trong nước và nước ngoài quan tâm. Các dự án đầu tư trong nước, FDI vào Nghệ An đang có xu hướng tăng nhanh, quy mô ngày càng lớn và tiếp tục mở rộng, phát triển, đóng góp rất quan trọng vào sự phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh.

Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn tỉnh Nghệ An năm 2022 nước đạt 20.300 tỷ đồng, vượt 35,6% so với dự toán điều chỉnh. Đây là năm đầu tiên, thu ngân sách nhà nước của tỉnh này vượt mốc 20.000 tỷ đồng, đứng thứ 17/63 địa phương trong cả nước.

Bên cạnh đó, với những động thái quyết liệt và liên tục của Chính phủ trong thời gian qua, đặc biệt tại Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022, chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội, được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các nút thắt cho thị trường bất động sản cả nước nói chung, tỉnh Nghệ An nói riêng mà còn là “liều thuốc” vực dậy tâm lý nhà đầu tư, khách hàng tiềm năng.

Những tín hiệu khả quan trên sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản Nghệ An dần lấy lại sự ổn định vào cuối năm 2023 và phát triển bền vững ở những năm tiếp theo./.

HĐND tỉnh Nghệ An vừa ban hành Nghị quyết số 64/NQ-HĐND về việc thông qua danh mục công trình, dự án cần thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Cụ thể, HĐND tỉnh Nghệ An quyết nghị chấp thuận danh mục 341 công trình, dự án với tổng diện tích 766,56ha (bao gồm: 330,55ha đất trồng lúa; 16,87ha đất rừng phòng hộ và 419,14ha đất khác) cần thu hồi theo quy định.

Những dự án phải thu hồi đất trải đều ở 21/21 huyện, thành, thị với nhiều lĩnh vực khác nhau, như: Khu đô thị mới, khu tái định cư, đường giao thông, trường học, nhà văn hóa… Trong đó, TP. Vinh và huyện Quỳnh Lưu có nhiều dự án cần thu hồi đất nhất với 45 dự án; tiếp đó là các huyện: Đô Lương (40 dự án), Yên Thành (39 dự án), Nghi Lộc (24 dự án),…

HĐND tỉnh Nghệ An giao UBND tỉnh tổ chức thực hiện Nghị quyết này. Bên cạnh đó, giao Thường trực HĐND tỉnh, các Ban của HĐND tỉnh, các Tổ đại biểu HĐND tỉnh giám sát việc thực hiện Nghị quyết này. Ngoài ra, HĐND tỉnh Nghệ An cũng bãi bỏ Nghị quyết số 27/NQ-HĐND ngày 12/12/2019 của HĐND tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án cần thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Được biết, trong những năm qua, kết quả thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện công trình, dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An vẫn còn đạt tỷ lệ thấp cả về số lượng công trình, dự án lẫn diện tích thu hồi, chuyển đổi. Số công trình, dự án cần thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa thực hiện, không có khả năng thực hiện bị hủy bỏ hoặc quá thời hạn phải trình chuyển tiếp còn nhiều.

Theo số liệu thống kê, trong giai đoạn 2016 – 2021, HĐND tỉnh Nghệ An ban hành 15 nghị quyết về thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai. Tuy nhiên, kết quả mới thực hiện thu hồi đất của 2.446/5.789 công trình, dự án (đạt 42,25%) với tổng diện tích 4.802,4/15.491,34ha (đạt 31%).

Tại giai đoạn này, HĐND tỉnh cũng đã ban hành 16 nghị quyết về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai để thực hiện công trình, dự án trên địa bàn tỉnh.

Kết quả đã thực hiện 1.298/3.389 công trình, dự án (đạt 38,3%); chuyển mục đích sử dụng 1.404,54/3.862,55ha đất trồng lúa (đạt 36,36%); 190,71/343,56ha đất rừng phòng hộ (đạt 55,5%) và 4,47/5,57ha đất rừng đặc dụng (đạt 80,25%).

Có thể thấy rằng, công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án thường rất khó khăn và kéo dài thời gian hơn nhiều so với quy định. Nguyên nhân được các sở, ban ngành, chính quyền địa phương chỉ ra là do vướng mắc mức giá đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng cho người dân. Đây là vấn đề nan giải khi giá đất tại một số khu vực thường bị đẩy lên cao nếu có thông tin sẽ thực hiện các công trình, dự án, nhất là dự án xây dựng đường giao thông, khu đô thị mới.

Bên cạnh đó, thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An cho biết, tính đến ngày 27/12, trên địa bàn toàn tỉnh có 85 dự án đã được Sở này ban hành văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán và 10 dự án đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Một số dự án được Sở Xây dựng có thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai, đơn cử như: Công trình Chung cư 7 tầng thuộc dự án Khu nhà ở xã hội và nhà ở dịch vụ tổng hợp tại xã Hưng Lộc, TP. Vinh do CTCP TECCO Miền Trung làm chủ đầu tư; Chung cư TA2 thuộc dự án Khu nhà ở và dịch vụ công cộng Vinh Tân tại phường Vinh Tân, TP. Vinh do CTCP đầu tư và xây dựng Tràng An làm chủ đầu tư; Chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và nhà ở thấp tầng (khối chung cư phía Tây) thuộc dự án Khu đô thị mới Cửa Tiền – Vinh Tân, TP. Vinh do CTCP Danatol làm chủ đầu tư.

Ngoài ra, còn có các dự án: Khối dịch vụ – chung cư thuộc dự án Tổ hợp trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở đô thị tại khu đất số 215 đường Lê Lợi, TP. Vinh do CTCP Đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới làm chủ đầu tư; Chung cư 18 tầng thuộc dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở xã hội phía Tây phường Cửa Nam, TP. Vinh do CTCP TECCO Hà Nội làm chủ đầu tư; Chung cư Đệ Nhất thuộc dự án Tổ hợp TTTM, Văn phòng cho thuê và Nhà ở liền kề tại số 78, đường Nguyễn Thị Minh Khai do CTCP Vật tư tổng hợp Nghệ Tĩnh làm chủ đầu tư;…

Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An lưu ý, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Các dự án được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì chưa được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có văn bản thông báo dự án đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An cũng công bố 10 dự án đã được Sở này có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể là: Dự án Khu nhà ở và dịch vụ thương mại tại xã Diễn Ngọc, huyện Diễn Châu do Công ty TNHH Hải Vân làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở thấp tầng tại xã Hưng Lộc, TP. Vinh do Doanh nghiệp TN Dương Quốc Anh làm chủ đầu tư; Dự án Khu dân cư xóm 8, xã Nghi Liên, TP. Vinh do Công ty TNHH Tiến Thanh làm chủ đầu tư; Khu đô thị thương mại và dịch vụ tổng hợp tại xã Diễn Kỷ, huyện Diễn Châu do Công ty TNHH Oleco – NQ làm chủ đầu tư;

Khu nhà ở và dịch vụ thương mại tại xã Diễn Ngọc, huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An do Công ty TNHH Hải Vân làm chủ đầu tư (399 nhà ở thấp tầng); Dự án Khu thương mại, siêu thị kết hợp nhà phố (shophouse) tại khối 8, phường Long Sơn, thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An do Công ty Cổ phần Vincom Retail làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở đô thị Sơn Hà tại xã Nghi Liên, TP. Vinh do CTCP Xây dựng Sơn Hà (142 nhà ở thấp tầng); Khu đô thị Long Sơn 2 tại phường Long Sơn, thị xã Thái Hòa do CTCP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh làm chủ đầu tư; Khu đô thị Long Sơn 4 tại phường Long Sơn, thị xã Thái Hòa do CTCP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh làm chủ đầu tư.

Tại danh mục này, Sở Xây dựng lưu ý: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Các dự án này chưa được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu chưa được Sở Xây dựng có văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai./.