Nhìn lại một năm đã qua, thị trường bất động sản Việt Nam tựa như một bản nhạc đa nhịp với chương đầu sôi động, chương giữa và chương sau trầm lắng.

Cụ thể, những tín hiệu khởi sắc trong giai đoạn đầu năm là minh chứng cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau 2 năm gồng mình gánh chịu những ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19. Đơn cử như trong quý I/2022, theo số liệu của Bộ Xây dựng, nhà ở xã hội có 98 dự án đang triển khai với 122.990 căn, số lượng dự án bằng khoảng 124% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 136% so với cùng kỳ năm 2021; nhà ở công nhân có 18 dự án đang triển khai với 14.348 căn, số lượng dự án bằng khoảng 128% so với quý IV/2021…

Tuy nhiên, sức duy trì của “những con số đẹp” đã giảm dần trong 3 quý còn lại. Theo thông cáo 123/TC-BXD của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2022, nguồn cung nhà ở thương mại chưa được cải thiện, số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Bước sang quý III và quý IV/2022, các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn. Một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu đã bị xử lý, gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Có thể thấy, các khó khăn ập đến liên tiếp với thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nên nhìn nhận mọi thách thức dưới góc nhìn lạc quan, nhất là trong thời khắc chuyển giao từ năm cũ sang năm mới.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá – Kinh doanh Bất động sản, Trường Đại học Tài chính – Marketing (TP.HCM) để cùng độc giả nhìn lại tình hình thị trường bất động sản năm 2022 và đưa ra một số thông tin dự báo trong năm 2023.

Hết thời đầu cơ, phân lô “thổi giá”

PV: Theo ông, đâu là những “điểm sáng” nổi bật của thị trường bất động sản 2022?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: “Điểm sáng” nổi bật đầu tiên phải nhắc đến trong năm 2022 chính là câu chuyện chính sách. Nhìn lại một năm qua, có thể thấy Chính phủ đã có những nỗ lực rất lớn trong việc ban hành kịp thời các chính sách, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển ngày càng minh bạch hơn.

Cá nhân tôi đánh giá rất cao thành quả của việc ban hành 3 nghị quyết, bao gồm: Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về nông nghiệp, nông dân, nông thôn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Nghị quyết số 20-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả kinh tế tập thể trong giai đoạn mới của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Đây có thể coi là 3 nghị quyết “bản lề” cho thị trường bất động sản trong vòng 20 đến 30 năm tới, đặc biệt là Nghị quyết 18.

“Điểm sáng” thứ hai là trong Nghị quyết số 18-NQ/TW có một vấn đề được kỳ vọng sẽ mở ra hướng đi mới cho thị trường bất động sản trong vòng 5 – 10 năm tới, đó chính là phát triển đất nông nghiệp.

Trong Nghị quyết 18 đã định hướng rõ rằng, đất nông nghiệp sẽ không chỉ tập trung làm nông nghiệp, thay vào đó sẽ được quy hoạch, chú trọng đầu tư vào giá trị nội tại để có thể mang lại nhiều chức năng sử dụng, khai thác tiềm năng. Đơn cử như ngoài việc làm nông, nếu quỹ đất đó có tiềm năng và giá trị về du lịch thì sẽ được định hướng để phát triển thêm về du lịch; nếu nằm trong vùng có thể khai thác dịch vụ tốt thì có thể cho phép một tỷ lệ phù hợp chuyển đổi trở thành đất thương mại dịch vụ.

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn về những tác động tích cực mà các “điểm sáng” trên mang đến cho thị trường bất động sản?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Thứ nhất là điểm sáng của câu chuyện chính sách.

Trong năm vừa qua, những vấn đề liên quan đến chính sách được điều hành tương đối nhịp nhàng. Đơn cử như các chính sách liên quan đến tiền tệ, sửa đổi Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản… Đây đều là những “bản lề” quan trọng, được đưa ra đúng lúc thị trường và nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, trở thành chất xúc tác giúp đem lại những tác động tích cực và mạnh mẽ hơn.

Còn nếu giả sử chính sách ra đời trong bối cảnh thị trường đang “bùng cháy”, đang phát triển thuận lợi thì sẽ không thu hút được nhiều sự chú ý của người dân cũng như lực lượng lao động trong lĩnh vực bất động sản. Lý do là bởi khi đó, nhiều người đang mải mê say chiến thắng nên họ sẽ giảm sự quan tâm đến những động thái điều chỉnh vĩ mô. Ngoài ra, nhà đầu tư sẽ có tâm lý ngại thay đổi cách thức vận hành, tư duy trong làm ăn cũng như góc nhìn về thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản đã có quãng thời gian trượt dài trong 2 năm đại dịch Covid-19 hoành hành. Vì vậy, cá nhân tôi đánh giá thời điểm đưa ra chính sách và đưa ra cảnh báo về những thay đổi lớn trong năm 2022 là rất phù hợp.

Thứ hai là điểm sáng về phát triển đất nông nghiệp được nhắc đến trong Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Thực tế từ trước kia, đã có nhiều người thực hiện các hoạt động dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng ở trên đất nông nghiệp, tuy nhiên, đó vẫn là hành động trái luật. Nhưng với Nghị quyết 18, sau khi Luật Đất đai mới được thực thi (dự kiến đầu năm 2024) thì người đầu tư có thể khai thác đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp dưới góc độ phù hợp với thực tế hơn và hoàn toàn hợp lệ (đương nhiên tùy thuộc vào nội dung Luật Đất đai tới đây). Đây là hướng đi “mở” có tiềm năng rất lớn mà các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nên chú ý.

Tôi cho rằng trong những năm tới, đặc biệt trong năm 2023, sẽ có một sự “chuyển mình” về xu hướng đầu tư trên thị trường khi ngày càng có nhiều người để mắt tới bất động sản nông nghiệp một cách thực chất (tức là đầu tư làm nông nghiệp). Nên nhớ tỷ phú Bill Gates hiện là chủ sở hữu tư nhân lớn nhất về đất nông nghiệp ở Mỹ khi nắm giữ 270.000 mẫu Anh (tức 109.265ha). 

Đặc biệt, đây sẽ là xu hướng đầu tư đi kèm hành động, tức là nhà đầu tư sẽ không chỉ mua rồi để đó mà sẽ phát triển bằng cách khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lời. Xu hướng này trước mắt quy mô có thể không lớn, nhưng là một kênh đầu tư tốt trong trung và dài hạn, sẽ ngày càng có nhiều người tham gia.

Nói một cách chi tiết hơn, tôi lấy ví dụ về nhà đầu tư đất nông nghiệp. Trong thời gian chờ giá trị đất tăng giá và có giao dịch thì họ hoàn toàn có thể khai thác trồng trọt từ một số loại cây năng suất cao. Đơn cử như sầu riêng giống Musang King hay Black Thorn, loại quả này có thể đem lại doanh thu từ 1 – 3 tỷ đồng/ha nếu có quy trình chăm sóc thật tốt. Tuy nhiên để làm được điều đó, đòi hỏi nhà đầu tư phải cất công đi tìm những vùng đất nông nghiệp có khí hậu, thổ nhưỡng phù hợp; biết kết hợp với các chuyên gia nông nghiệp, thương mại, biết ứng dụng công nghệ cao trong đầu tư nông nghiệp. Ngoài ra, có thể kết hợp thêm các yếu tố dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng đi kèm ở trong những vùng đó.

Đây cũng là hướng đi phù hợp bởi Việt Nam vốn dĩ là quốc gia có thế mạnh về phát triển nông nghiệp. Ở nước ta, diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn và vô cùng phong phú, dồi dào. Phát huy được tiềm lực nội tại này sẽ tạo ra “cú hích” thúc đẩy sự chuyển mình cho thị trường bất động sản trong tương lai, khi người dân nhận thức được tầm quan trọng của việc mua đất đai để vận hành, khai thác thay vì để đấy.

Thêm vào đó, đầu tư bài bản và có định hướng, mục tiêu rõ ràng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn so với việc “băm nát” đất đai chỉ để phân lô, bán nền. Một thực trạng đáng buồn là nhiều bất động sản nông nghiệp nói riêng và bất động sản nói chung bị phân lô bừa bãi đã đem lại cảm giác sốt “ảo”, tưởng chừng để phục vụ nhu cầu ở thực cho người dân nhưng cuối cùng không có người ở. Hậu quả, nhiều mảnh đất sau khi bị “băm nát” thì hiện nay đang có xu hướng được gom lại với nhau thành một thửa lớn để canh tác hoặc khai thác các dịch vụ tổng hợp.

Vì lẽ đó, tôi cho rằng đây sẽ là hướng đi mới trong năm 2023 và thậm chí có thể phát triển kéo dài trong vòng 5 – 10 năm tiếp theo. Với cách thức đầu tư kèm theo mục tiêu phát triển rõ ràng, có thể đưa đất đai vào vận hành, khai thác, kinh doanh; “hạt sạn” đầu cơ sẽ dần bị lấn át.

Biến khó khăn thành cơ hội

PV: Bên cạnh những “điểm sáng”, theo ông còn tồn tại những “điểm mờ” nào gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản trong năm vừa qua?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Về cơ bản trong giai đoạn nửa cuối năm, tâm lý nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng bối rối, băn khoăn và hoang mang. Theo tôi, đây là hậu quả tất yếu của nạn đầu cơ và xu hướng đổ xô đầu tư theo đám đông mà không có sự nghiên cứu kỹ càng đã diễn ra từ nhiều năm nay.

Trong năm vừa qua, các vấn đề liên quan đến lãi suất tăng cao, hạn chế cho vay, thị trường trái phiếu gặp khó, tình trạng doanh nghiệp phải bán tháo tài sản,… đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Mặc dù những tiêu cực này chỉ xảy ra đối với một số doanh nghiệp ở một số vùng nhưng nó đã lan rộng, khiến niềm tin của nhà đầu tư bị vơi đi. Ngoài ra, thị trường đi xuống cũng khiến cho không ít lao động dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản như môi giới địa ốc hay nhân viên công ty định giá rơi vào cảnh không có việc làm trong 3 tháng cuối năm.

Tuy nhiên, cá nhân tôi lại cho rằng những tiêu cực này ở góc độ nào đó lại chính là yếu tố tích cực. Những khó khăn của hiện tại có thể coi là cơ hội giúp thị trường chuyển mình để trở nên thực chất hơn, logic hơn, khoa học hơn và phát triển lành mạnh hơn.

Nếu tất cả đất đai chỉ được đầu tư bằng cách mua rồi để nằm im chờ tăng giá thì sẽ rất nguy hiểm, mỗi khi thị trường biến động thì nhà đầu tư đều khó tránh khỏi rủi ro.

Do đó, nhà đầu tư sau khi vấp ngã thì họ sẽ phải tỉnh táo hơn để tự đưa ra nhìn nhận, đánh giá. Nếu như ngay từ đầu, bên cạnh việc mua bất động sản, người dân cũng dành thêm nguồn lực, công sức để khiến dòng tiền sinh lời đều đặn ngay trên chính sản phẩm địa ốc đó thì ít ra đây vẫn là hoạt động mang lại hy vọng, là điểm sáng trong đầu tư.

PV: Thời điểm cận Tết nguyên đán thường là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư đón sóng chờ tăng giá vào đầu năm mới. Vậy câu chuyện này có xảy ra với năm nay không, thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Chắc chắn là không. Theo tôi, thanh khoản sẽ chỉ xuất hiện ở những sản phẩm được mua để sử dụng, phục vụ cho nhu cầu thực của người dân.

Tôi thấy hiện nay cơ cấu sản phẩm trên thị trường được chia ra thành 2 loại: mua để dùng và mua để đầu cơ. Trong đó, tỷ lệ mua để đầu cơ chiếm từ 80 – 90% và trong bối cảnh khó khăn như hiện nay thì những sản phẩm này rất ít giao dịch.

Chỉ những sản phẩm bất động sản mua để dùng mới có thể chốt được giao dịch, tuy nhiên giá bán sẽ có xu hướng giảm. Trong đó, bất động sản có yếu tố sử dụng càng cao thì mức độ giảm của giá bán càng ít, thậm chí có trường hợp còn tăng nhẹ. Đơn cử như nhà liền kề, nhà phố trong nội đô với nhiều công năng sử dụng thì hiện nay không những không giảm mà nhiều nơi còn nhích đôi chút.

Do đó, theo tôi những tháng cuối năm trước thềm Tết nguyên đán sẽ không còn xuất hiện câu chuyện tấp nập người tranh thủ đi “săn” bất động sản nữa. Lý do là bởi lúc này, dòng tiền của cả cá nhân lẫn các tổ chức đều đang gặp khó.

PV: Trong năm 2023, theo ông giải pháp nào cần được thực hiện để giúp thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh, ổn định và bền vững hơn?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Như tôi đã đề cập ở trên, năm vừa qua Chính phủ đã có những nỗ lực rất lớn trong việc ban hành kịp thời các chính sách. Bản chất các chính sách đưa ra đều rất tốt nhưng điều quan trọng còn nằm ở việc phải thực thi ra sao để đạt hiệu quả cao? Một thực trạng đáng buồn là khả năng thực thi và giám sát ở một số địa phương còn rất yếu kém.

Do đó, khi các cấp ở trên rất quyết liệt về mặt tinh thần, thì ở dưới cũng phải hành động thực thi thật mạnh mẽ để đem lại giá trị. Đặc biệt, phải làm sao để ngoài các tổ chức lớn thì các tổ chức nhỏ lẻ và đông đảo quần chúng nhân dân cũng đều được hưởng lợi ích, giá trị từ chính sách đem lại.

Tôi mong rằng bước sang năm 2023, hiệu quả của việc thực thi và giám sát thực thi sẽ được cải thiện mạnh mẽ hơn nữa. Ngoài ra, các chế tài xử phạt đối với những trường hợp không chịu thực thi cũng phải được thực hiện nghiêm túc, khi đó chính sách đưa ra mới thực sự đi đến được với người dân và các tổ chức xã hội một cách rộng rãi.

Bên cạnh đó, để giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững thì cũng cần phải dẹp bỏ tình trạng đội ngũ công chức cấp cơ sở ở một số nơi còn gây nhũng nhiễu, khó khăn cho người dân; còn dựa hơi vào cơ chế, vào quyền lực để gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Bất động sản nông nghiệp đa dụng sẽ bứt phá mạnh mẽ

PV: Ông dự báo phân khúc nào sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong năm 2023?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Theo tôi, phân khúc đất nông nghiệp ở những vùng có tiềm năng, giá trị để khai thác du lịch, nghỉ dưỡng sẽ phát triển mạnh mẽ. Đất đai ở những khu vực này thường có địa hình gắn liền với hồ nước ngọt lớn, sông ngòi, cao nguyên, núi cao, rừng bản địa… do đó sẽ có thể là nơi đem lại dòng tiền cho nhà đầu tư.

Thực chất chúng ta cần nhìn vào và hướng tới là cố gắng phát triển những sản vật có thể sản sinh ra từ đất, là dòng tiền từ việc khai thác đất đai thay vì hiện tượng đầu cơ, chỉ chờ tăng giá và tâm lý bị ảnh hưởng theo đám đông của nhiều nhà đầu tư hiện nay.

Nhà đầu tư sáng suốt là những người biết chuyển đổi vào phân khúc mới mẻ này. Song song với đó, nếu có sự khai thác thì thật sự sẽ rất tiềm năng và dòng tiền đem lại sẽ rất tốt.

Đơn cử như một vài mô hình tôi nghiên cứu trong 2 tháng gần đây ở huyện Sông Hinh (tỉnh Phú Yên) và huyện Khánh Sơn (tỉnh Khánh Hòa), có những nơi mà 1 hộ gia đình có năm doanh thu lên đến 60 tỷ đồng chỉ với việc trồng trọt và khai thác trái sầu riêng. Như vậy, chỉ với loại trái cây nhiệt đới này, ngoài việc sở hữu quỹ đất thì nhà đầu tư hoàn toàn có thể trở nên tự do tài chính. Trong khi đó, giá trị đất đai cũng vẫn tăng lên theo thời gian.

Lẽ ra người làm bất động sản hiện nay phải tích cực đi săn tìm những mảnh đất như vậy, thay vì quá phụ thuộc vào biến động của thị trường và chỉ biết ngồi im chờ đất đai tăng giá.

PV: Vậy ông có lời khuyên gì dành cho các nhà đầu tư nếu họ quyết định lựa chọn phân khúc bất động sản này làm nơi trú ẩn dòng tiền trong thời gian tới?

PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc: Các nhà đầu tư nên có sự tìm hiểu kỹ càng, lựa chọn những quỹ đất là vùng tập trung dân cư, có chất đất tốt, có khí hậu và thổ nhưỡng phù hợp, thích hợp với các sản phẩm đem lại doanh thu cao như dứa, chanh dây, nha đam, sâm ngọc, bơ, sầu riêng… Nếu biết tận dụng và khai thác, những sản phẩm này hoàn toàn có thể cho dòng tiền từ 500 triệu đồng/năm/ha trở lên.

Đồng thời, cần có năng lực phân tích, phát hiện giá trị để kết hợp trong mô hình nông nghiệp những dịch vụ có giá trị gia tăng cao. Nếu biết đầu tư, tìm được địa điểm phù hợp thì lượng tiền thu được từ dịch vụ còn lớn hơn nhiều lần lượng tiền từ nông nghiệp, cho dù đó là loại sầu riêng cho doanh thu cao nhất.

Bất động sản nông nghiệp đa dụng sẽ là một lựa chọn sáng giá khi vừa có thể khai thác nông nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng hay các dịch vụ chuyên đề khác như chữa lành, luyện tập yoga, khí công, trại nghiên cứu sáng tác… Khi đó dòng tiền hoàn toàn có thể “double” (gấp hai lần), thậm chí “triple” (gấp ba lần).

Ở Việt Nam, diện tích đất nông nghiệp rất lớn nhưng chỉ có 0,01% trong đó được coi là đất nông nghiệp đa dụng. Trong quỹ đất nông nghiệp đa dụng, lại chỉ có 0,01% diện tích đất được chấm điểm 7 trở lên trong thang điểm 10, tức là những quỹ đất đặc biệt chất lượng và quý hiếm.

Do đó, nếu nhà đầu tư mà “săn” được những mảnh đất “0,01 của 0,01” thì dòng tiền sẽ có khả năng sinh lời rất tốt, tất nhiên là phải đi kèm với những năng lực toàn diện, cụ thể để khai thác, kinh doanh… thay vì để đất đai “nằm im” một chỗ.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Nhiều nhà đầu tư vẫn dự đoán giá bất động sản còn tăng

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản (Consumer Sentiment Study – CSS) đầu năm 2023 cho thấy, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2023 là 36 điểm, giảm khá nhiều so với mức 47 và 40 điểm của nửa đầu và nửa cuối năm 2022. Trong đó, mức độ lạc quan của người mua/bán bất động sản sụt giảm mạnh nhất đối với lãi suất vay mua bất động sản (giảm 15 điểm).

Nếu như nửa năm trước, 41% người tham gia khảo sát cho rằng lãi suất ngân hàng đang ở mức hợp lý, thì hiện tại, chỉ còn 26% đồng tình với chính sách lãi suất, hầu hết đều đánh giá lãi suất đang ở mức cao hoặc quá cao. 

Đầu năm 2023, chỉ số đo lường mức độ hài lòng của người tiêu dùng bất động sản về thị trường, về triển vọng tăng giá bất động sản trong tương lai và khả năng mua nhà cũng giảm từ 12 đến 14 điểm so với nửa cuối năm 2022. 

Tuy chỉ số về triển vọng tăng giá bất động sản trong tương lai không còn cao như đầu năm 2022, nhưng 80% người tham gia khảo sát vẫn nhận định giá địa ốc sẽ tăng trong 1 – 5 năm tới, với 40% dự báo mức tăng là 5 – 10% và 23% cho rằng giá nhà, đất sẽ tăng trên 10%.

Những số liệu này cho thấy sự hy vọng và chợ đợi tín hiệu từ thị trường bất động sản ở năm 2023 của các nhà đầu tư vẫn luôn ở mức cao.

Anh Đặng Thanh Hoàng, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho biết, 3 tháng cuối năm anh được nhiều môi giới tư vấn giới thiệu cho nhiều dự án ở Bình Phước và Bình Dương.

“Dù thị trường đang khó khăn nhưng tôi vẫn cho rằng bất động sản là kênh đầu tư an toàn và tiềm năng. Mặc khác, tôi cũng tìm hiểu thị trường bất động sản Bình phước tiềm năng và giá sẽ tăng nên đã ôm số vốn tự có nắm bắt thời cơ, mua 2 lô đất tại một dự án ở Bình Phước. 2 lô này được cắt lỗ từ nhà đầu tư trước đó”, anh Hoàng chia sẻ.

Nhiều người Việt sẵn sàng chi từ 40 – 60% tổng thu nhập để trả góp vay mua nhà

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, ở những người có thu nhập hộ gia đình dưới 40 triệu/tháng, tỷ lệ sẵn sàng dành khoảng 40 – 60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà là 46%. Tỷ lệ này tăng lên với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, cụ thể là 67% ở những người có thu nhập 40 – 70 triệu/tháng, 73% ở những người có thu nhập 70 – 100 triệu/tháng và 74% với những người có thu nhập hàng tháng trên 100 triệu.

Trao đổi với PV, ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, bất chấp những biến động trong năm qua, nhiều người vẫn mua nhà, đất, thậm chí là mua đến 3 hoặc 4 sản phẩm bất động sản. Báo cáo CSS cho thấy 70% người có thu nhập hộ gia đình 40 – 70 triệu/tháng đã mua ít nhất 1 bất động sản trong năm 2022. Tỷ lệ này lên đến 75% và 86% đối với những người có thu nhập từ 70 – 100 triệu/tháng và trên 100 triệu/tháng.

Gần 70% người tham gia khảo sát muốn mua bất động sản trong năm tới

Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, 68% người tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Tỷ lệ người dự định mua bất động sản trong năm 2023 là 46% với đối tượng chưa có bất động sản nào, 79% với những người đang sở hữu 2 bất động sản và lên đến 87% ở những người đã có trên 3 sản phẩm địa ốc.

Về lý do mua, 61% những người có ý định mua bất động sản trong tương lai gần tiết lộ họ muốn mua để đầu tư. Báo cáo CSS của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra giá và vị trí là 2 yếu tố người tiêu dùng quan tâm hàng đầu khi đưa ra quyết định mua bán bất động sản, sau đó mới đến diện tích, loại hình bất động sản, an ninh, mức độ phát triển và quy hoạch tương lai của khu vực. 

Đa số người mua sẽ lựa chọn bất động sản quanh khu vực sinh sống, chỉ một bộ phận nhỏ có xu hướng “đánh bắt xa bờ”. Khẩu vị đầu tư của người ở các vùng miền khác nhau có sự khác biệt. Trong khi vẫn có 16% người sống ở Hà Nội dự định mua bất động sản ở TP.HCM, Đà Nẵng hoặc các tỉnh miền Trung, thì chỉ 7% người ở TP.HCM muốn mua bất động sản thuộc các tỉnh ngoài miền Nam.

Đáng chú ý, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt về mối quan tâm đối với loại hình bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Nửa cuối năm 2022, tỷ lệ mong muốn mua bất động sản sơ cấp và thứ cấp là tương đương nhau. Tuy nhiên, sang đến đầu năm 2023, cán cân đã lệch, 60% người tham gia khảo sát cho biết họ sẽ mua bất động sản sơ cấp, tỷ lệ người muốn mua bất động sản thứ cấp chỉ còn 37%.

Ông Lê Bảo Long cũng lý giải có sự thay đổi này vì gần đây, chủ đầu tư các dự án đã đưa ra những chính sách thanh toán linh hoạt hơn hoặc có động thái giảm giá khiến thị trường bất động sản sơ cấp trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua và nhà đầu tư bất động sản./.

3 kịch bản tăng trưởng của thị trường bất động sản 2023

Theo các chuyên gia, năm 2023 dù nền kinh tế thế giới hậu Covid-19 phục hồi không đồng đều và đang phải đối mặt với nhiều thử thách nhưng Việt Nam vẫn là một trong những điểm sáng khi Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng kinh tế đạt 6,2% năm 2023.

Bên cạnh đó, Việt Nam còn rất nhiều triển vọng để trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư toàn cầu, xét từ tình hình chính trị ổn định với các chính sách điều hành linh hoạt của Nhà nước; môi trường đầu tư; chất lượng nguồn lực liên tục được cải thiện; chính sách ngoại giao đa phương và linh hoạt phù hợp với thực tiễn.

Vai trò, vị thế của Việt Nam đối với khu vực và thế giới ngày càng lớn. Việt Nam còn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn với tiềm năng từ thị trường tiêu dùng quy mô lớn. Đặc biệt, nền kinh tế trong nước sẽ hưởng lợi khi các hiệp định thương mại bắt đầu có hiệu lực.

Các yếu tố vĩ mô đều có tác động nhất định tới sự hồi phục và tăng trưởng của thị trường bất động sản trong năm 2023.

Tại sự kiện “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022, dự báo năm thị trường 2023 – Tìm kiếm cơ hội trong thách thức”, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đưa ra dự báo, nguồn cung trong năm 2023 phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường bất động sản, chính sách điều hành của Nhà nước. Ở hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường.

Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc các chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua bất động sản có thể xem xét. Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường địa ốc năm 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh.

Theo đó, đại diện FERI đưa ra ba kịch bản dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dưới những tác động của kinh tế vĩ mô, chính sách.

Ở kịch bản tích cực, tình hình thế giới ổn định khi chiến tranh Nga – Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát. FED tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%. Trong nước, chiến dịch thanh tra và xử lý sai phạm nhưng trong tầm kiểm soát của Nhà nước. Luật Đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có vài động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng cho ngành bất động sản. GDP năm 2023 dự báo đạt mức 6,5%, lạm phát trong khoảng 5 – 5,5%. Room tín dụng cho bất động sản chưa được nới thêm. Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt mức 10 – 11%.

Tuy nhiên, lúc này, tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi bất động sản giảm giá thêm. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp lúc này sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào các nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.

Vớikịch bản kỳ vọng, tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh leo thang giữa Nga và Ukraine khiến khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng quy mô toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn.

Trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn. GDP năm 2023 mức 5,5%, lạm phát 6 – 7%. Room tín dụng dành cho bất động sản không được nới thêm. NHNN nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14 – 16%. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật Đất đai dời sang năm 2024. Chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý.

Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư lúc này sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, có xu hướng sáp nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm có thanh khoản kém trong ngắn hạn.

Vớikịch bản thách thức, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang. Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước sử dụng USD.

Kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP năm 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Room tín dụng cho bất động sản không được nới thêm, lãi suất cho vay tăng mức 17 – 20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Theo đại diện FERI, lúc này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. Nhiều chủ đầu tư ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu.

Chủ đầu tư trong bối cảnh này sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Đồng thời, đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Còn nhà đầu tư thì cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch.

Ông Khôi nhận định: “Xét theo các yếu tố thực tế, kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với các diễn biến hiện tại. Trên thế giới, chiến tranh Nga – Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng leo thang. FED chưa có dấu hiệu hạ lãi suất cho đến hết 2023. Trong khi đó, nội lực kinh tế trong nước đã bền vững hơn, cộng với sự linh hoạt của nhà nước trong công tác điều hành là những nền tảng cơ bản để thị trường giải quyết những vướng mắc tồn đọng và đối mặt với thách thức.

Năm 2023 sẽ là năm của sự tích lũy để tăng trưởng khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản đều có sự chuẩn bị về giải pháp ứng phó; nhu cầu thị trường vẫn lớn, đa dạng”.

Những phân khúc dẫn dắt thị trường 2023

Dự báo xu hướng và triển vọng của từng phân khúc, FERI cho hay, bất động sản nhà ở thực tiếp tục là loại hình tiềm năng trong năm 2023 bởi nhu cầu ở thật rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này cũng giúp chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.

Đáng chú ý, một khảo sát của FERI còn cho thấy, kỳ vọng của khách hàng về sản phẩm phù hợp trong năm 2023 là căn hộ trung cấp từ 2 – 3,5 tỷ, loại căn hộ từ 1 – 2 phòng ngủ, dự án có pháp lý minh bạch. Về tài chính, khách hàng kỳ vọng NHNN sẽ nới room tín dụng, NHNH điều chỉnh lãi suất vay và có thêm nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Khách hàng cũng ưu tiên nhiều đến các dự án thuộc đô thị vệ tinh, loại hình bất động sản sơ cấp và có thể thuận lợi để cho thuê.

Các lý do ưu tiên khi khách hàng chọn mua bất động sản là: Giá trị sản phẩm (22%), vị trí, tiềm năng phát triển hạ tầng (20%), uy tín chủ đầu tư (18%), pháp lý dự án (15%).

Bất động sản công nghiệp – logistics cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Bất động sản nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ “bắt đáy”, hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.

Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho chủ đầu tư.

Các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/secondhome…, bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.

Bất động sản hạng sang cũng chịu cảnh tương tự, do chịu ảnh hưởng bởi siết tín dụng và pháp lý dự án, trong khi giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân và tính thanh khoản thấp trong hiện tại.

Bất động sản đất nền nhỏ lẻ, đất nông nghiệp cũng là loại hình không tiềm năng, khi nguồn cung sản phẩm còn rất lớn, sự tăng giá đã cao hơn giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng FERI cho rằng, bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội và thị trường năm 2023 cũng vậy. Các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các bất động sản đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, nhà đầu tư cần cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông, hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Nhà đầu tư nên cân nhắc chọn loại hình sản phẩm phù hợp nhu cầu, khả năng. Đặc biệt, cần liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường.

Đối với các chủ đầu tư, trải qua sàng lọc cho thấy, những đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội.

FERI khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.

Đối với các đơn vị môi giới, FERI cho rằng đây là thời điểm để người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường. Thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới bất động sản sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với chủ đầu tư, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.

FERI khuyến nghị người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Kiên định trong định hướng nghề nghiệp. Nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề.

Ông Nguyễn Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, thị trường năm 2023 có phục hồi được hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc tháo gỡ tâm lý của các nhà đầu tư. Ngoài việc tháo gỡ những khó khăn từ chính thị trường, việc khôi phục niềm tin để nhà đầu tư ở lại thị trường và nhà đầu tư mới sẵn sàng tham gia sẽ là động lực cho thị trường phục hồi ở thời điểm này.

Bên cạnh đó, các chính sách của Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, bảo vệ doanh nghiệp và nhà đầu tư, hỗ trợ thị trường phát triển bền vững là cần thiết. Theo Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện Việt Nam có quy mô tăng trưởng kinh tế tốt, thu hút FDI cao, nếu tháo gỡ được những khó khăn thì thị trường sẽ phục hồi rất nhanh./.