Ngày 8/1, Trung Quốc đã gỡ bỏ các rào cản chống dịch Covid-19 và có dấu hiệu phục hồi mạnh hơn dự báo. Các chuyên gia nhận định, sự kiện này cùng với việc lạm phát đang giảm trên toàn cầu, xung đột Nga – Ukraina mặc dù chưa dự đoán được thời điểm kết thúc, nhưng quy mô xung đột trong tương lai cũng sẽ giảm dần, do đó về cơ bản, những điều kiện đến từ bên ngoài khả năng sẽ không còn khó khăn như năm 2022.

Việc còn lại là khắc phục những vấn đề nội tại trong nước. Sự xuống dốc của thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, cộng thêm một vài trục trặc của hệ thống ngân hàng khiến vấn đề tín dụng, lãi suất vẫn căng thẳng. Trong năm 2023, đâu là những giải pháp rõ ràng, cụ thể hơn để tháo gỡ tín dụng cho doanh nghiệp?

 “Không nên có sự phân biệt quá đáng trong ngành nghề cho vay với bất động sản”

Thông điệp của Ngân hàng Nhà nước đầu năm mới 2023 vẫn là kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực rủi ro như bất động sản. Động thái này cho thấy, tín dụng bất động sản 2023 sẽ tiếp tục khó khăn, ngoại trừ các phân khúc nằm trong định hướng ưu tiên hỗ trợ.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước vẫn sử dụng hệ số rủi ro cao để kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản. Đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỷ đồng áp dụng hệ số rủi ro 150%; các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia cho rằng, không nên có sự phân biệt quá đáng trong ngành nghề cho vay với bất động sản bởi trong điều kiện bình thường, cơ quan quản lý có thể kiểm soát tín dụng bất động sản ở mức độ nhất định. Nhưng hiện tại, khi thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, nếu tiếp tục khống chế tín dụng đối với bất động sản, cộng với việc thị trường trái phiếu, cổ phiếu đang trong tình trạng suy giảm mạnh thì nguy cơ vỡ “bong bóng” thị trường rất lớn. Và nếu điều này xảy ra, sẽ tác động dữ dội tới hệ thống ngân hàng.

“Gọi là khủng hoảng thì hơi quá nhưng có thể nói thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung nghiêm trọng. Để tăng nguồn cung, thứ nhất phải có đất, có quy hoạch, có dự án nhưng để hoàn thành dự án, nhanh cũng mất 5 – 7 năm, thì rõ ràng chúng ta đang tự làm khó mình. Hai là, cần phải có vốn mới giải quyết được vấn đề nhà ở và cả vấn nạn lợi dụng nguồn cung khan hiếm để thổi giá trong thời gian qua.

Để khơi thông vốn, trước mắt cần làm dịu đi tình hình để phục hồi lại lòng tin của các nhà đầu tư và người dân. Trên nền tảng lòng tin, chúng ta mới phục hồi lại được thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đồng thời, về phía ngân hàng cũng cần làm dịu đi “cơn khát” vốn của doanh nghiệp, bằng cách đánh giá, tìm những doanh nghiệp nào có tài sản đảm bảo tốt, có khả năng quản trị tốt thì hỗ trợ vốn cho họ phục hồi như cách mà Trung Quốc và Hàn Quốc đã làm. Khi những doanh nghiệp tốt xứng đáng được hỗ trợ để tồn tại và phục hồi thì lòng tin của người dân sẽ nhanh chóng trở lại. Điều này một mặt sẽ tăng thêm nguồn cung dự án, một mặt mở thêm nguồn tín dụng, đồng thời phục hồi được thị trường cổ phiếu, và thị trường bất động sản tránh được việc vỡ bong bóng”, TS. Lê Xuân Nghĩa nêu.

Mục tiêu quan trọng nhất của chính sách tiền tệ năm 2023 là giảm lãi suất cho vay

Báo cáo chiến lược năm 2023 mới đây của Công ty Chứng khoán Mirae Asset (MASVN) cho thấy, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục tăng lãi suất. 

MASVN chỉ ra thực tế, so với lãi suất điều hành của Mỹ vốn đã vượt mức trước dịch Covid-19, mức lãi suất điều hành của Việt Nam chỉ mới ngang bằng so với trước dịch. Bên cạnh đó, FED vẫn đang có kế hoạch tăng lãi suất điều hành trong năm 2023 với mức đỉnh kỳ vọng 5,1%. Vì vậy, trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước có thể tiếp tục tăng lãi suất trong nước nhằm ổn định tỷ giá.

Nguyên nhân thứ hai, theo MASVN, tăng trưởng tiền gửi vẫn ở mức thấp, đến cuối quý III/2022 chỉ tăng 4,8% so với cuối năm 2021, do đó, lãi suất huy động vẫn tiếp tục tăng để thu hút tiền gửi. Nhất là các ngân hàng lớn, đặc biệt là ngân hàng quốc doanh sẽ có nhiều lợi thế trong việc huy động tiền gửi với mức chi phí huy động thấp.

Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cũng nhận định, lãi suất điều hành có thể tăng thêm 2%/năm trong năm 2023, trong khi lãi suất liên ngân hàng, thanh khoản hệ thống sẽ duy trì ở mức hiện tại để hỗ trợ tiền đồng. Bên cạnh đó, mặc dù Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục duy trì chênh lệch lãi suất VNĐ và USD liên ngân hàng dương để hỗ trợ tỷ giá, tuy nhiên, do FED còn duy trì chính sách lãi suất cao, Ngân hàng Nhà nước khó có thể giảm mạnh lãi suất liên ngân hàng trong thời gian tới.

Thực tế, hiện lãi suất huy động đã hạ nhiệt nhưng vẫn có những ngân hàng đưa ra mức xấp xỉ 10%/năm gồm cả khuyến mãi và thưởng. Một số ngân hàng mới điều chỉnh tăng lãi suất huy động ở một số kỳ hạn. Đơn cử, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) vừa điều chỉnh tăng lãi suất huy động một số kỳ hạn ngắn, tăng lần lượt 0,8%/năm và 0,3%/năm đối với lãi suất tiền gửi trực tuyến kỳ hạn 1 và 3 tháng, đưa mức lãi suất lên thành 6%/năm. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cũng mới đưa ra biểu lãi suất mới, tăng lãi suất huy động các kỳ hạn từ 6 tháng lên mức 9,5%/năm, kỳ hạn dưới 6 tháng lên thành 6%/năm.

Bình luận về vấn đề lãi suất, TS. Lê Xuân Nghĩa làm một phép so sánh. Với lãi suất tiền gửi khoảng 9,4%/năm, lạm phát ở mức 3,2%/năm, thì lãi suất thực lên tới 6,4%. Nếu lãi suất cho vay một năm khoảng 12,5% mà lạm phát 3,2% thì lãi suất thực cho vay lên tới trên 9%. Trong khi đó, Mỹ lạm phát 8%, nhưng lãi suất cho vay chỉ 3,5 – 4%/năm, thì lãi suất thực đang -4%/năm. Như vậy lãi suất thực ở nước ta hiện đang cao hơn lãi suất thực của Mỹ tới 13%.

“Tôi có thể chắc chắn rằng đây là lãi suất thực cao nhất thế giới hiện nay, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp Việt Nam đang kinh doanh dưới một áp lực khó có thể chấp nhận được. Phải nói thẳng thắn với nhau như vậy. Nếu so sánh với châu Âu thì chúng ta còn tệ hơn. Lạm phát ở châu Âu lên tới 10% mà lãi suất cho vay của châu Âu còn thấp hơn của Mỹ. Thử hỏi doanh nghiệp Việt Nam cạnh tranh như thế nào với doanh nghiệp Mỹ và châu Âu trong bối cảnh chi phí tài chính lớn như vậy?”, TS. Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề.

Lãi suất cao đồng nghĩa với việc doanh nghiệp Việt Nam đang dần nhường thị trường hàng hóa nội địa cho doanh nghiệp nước ngoài, trong đó có cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

TS. Lê Xuân Nghĩa thẳng thắn bày tỏ: “Chúng ta có thể bằng lòng với tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đoái trong năm 2022, nhưng sang năm 2023, thách thức rất lớn đối với nền kinh tế là lãi suất đang đứng trên đỉnh của thế giới, trong khi lạm phát của Việt Nam thuộc nhóm thấp nhất thế giới, việc mất giá của VNĐ so với USD cũng thuộc loại thấp nhất thế giới. Chúng ta cần một thái độ thực sự cầu thị đối với vấn đề tăng trưởng, phục hồi kinh tế trong năm 2023”.

Liệu năm 2023, lãi suất dành cho doanh nghiệp có giảm hay không và giảm bằng cách nào? Trả lời câu hỏi này, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, mục tiêu chính của Chính phủ và ngân hàng Trung ương trong năm nay về chính sách tiền tệ nên theo hướng giảm lãi suất. Muốn giảm lãi suất thì cần hiểu tại sao lãi suất tăng? Thực tế không phải do “room” tín dụng, mà là do cung tiền giảm và hạn mức tín dụng chỉ là biện pháp hành chính để khống chế tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thương mại, để các đơn vị này đưa ra thị trường một mức cung tiền cố định.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận, năm 2022, mức cung tiền của Việt Nam chưa cao, chỉ rơi vào khoảng  7 – 8%. Đây là điều mà ngay từ bây giờ Ngân hàng Nhà nước cần tính đến vì độ trễ của chính sách tiền tệ rất lớn, có thể tính tới 6 tháng hoặc 1 năm. Trên nền tảng của tăng trưởng cao năm 2022 thì cần nhiều tiền hơn để lưu thông hàng hóa. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần chủ động tính toán lại khối lượng tiền cung ứng, đảm bảo cho tăng trưởng kinh tế năm 2023.

“Tôi cho rằng mục tiêu quan trọng bậc nhất của chính sách tiền tệ trong năm 2023 chính là phải nghiên cứu để giảm lãi suất xuống mức hợp lý, tăng trưởng tín dụng cũng ở mức hợp lý, đảm bảo ổn định tỷ giá hối đoái, đảm bảo cho tăng trưởng kinh tế năm 2023”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định./.

Đúng như dự báo, Ủy ban Thị trường Mở Liên bang Mỹ (FOMC) quyết định nâng lãi suất 25 điểm cơ bản lên 4,5 – 4,75%, mức cao nhất kể từ tháng 10/2007. Động thái này tiếp tục gây sức ép lên việc ổn định lãi suất trong nước. Nhiều chuyên gia nhận định, giảm lãi suất cho vay là mục tiêu quan trọng của nền kinh tế trong năm nay nhưng trong bối cảnh kinh tế hiện nay điều này vẫn là bài toán khó.

Kiềm chế lãi suất cho vay vẫn là thách thức lớn

Đánh giá về sự điều chỉnh của Fed, các chuyên gia nhận định, Việt Nam khó đi ngược dòng chảy chung của thế giới và việc giảm lãi suất thời gian tới phải là nỗ lực lớn để duy trì ổn định mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế – TS. Đinh Thế Hiển cho biết, thế giới vẫn đang nỗ lực kiểm soát lạm phát và chính sách tiền tệ của Fed cũng như ngân hàng trung ương các nước phát triển đều ở trạng thái phòng thủ, không hỗ trợ cho việc đầu tư.

Bên cạnh sức ép đến từ việc Fed tăng lãi suất, các yếu tố nội tại trong nước như cung tiền năm 2022 giảm và thanh khoản nền kinh tế bị nghẽn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đóng băng cũng là những nguyên nhân khiến việc hạ lãi suất trong nước vẫn là vấn đề nan giải.

Hiện lãi suất huy động niêm yết công khai tại các ngân hàng đã hạ nhiệt, về mức dưới 9,5%/năm, đúng như cam kết của các ngân hàng với Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam. Nhiều ngân hàng như Techcombank, Sacombank, SaigonBank, BacABank… đã giảm 0,2 – 0,3%/năm lãi suất một số kỳ hạn so với trước Tết.

Tuy nhiên, lãi suất tiền gửi trên thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao. Báo cáo của chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho thấy, lãi suất huy động 12 tháng trung bình tại các ngân hàng trong tháng 1/2023 tiếp tục tăng thêm 0,07% điểm % so với tháng 12 năm 2022, lên mức 8,49%/năm. So với cùng kỳ năm trước thì lãi suất huy động 12 tháng đã tăng 2,68 điểm%. Đối với kỳ hạn 6 tháng, mức tăng trung bình thêm 0,11 điểm % so với tháng 12/2022, tăng 2,92 điểm % so với cùng kỳ năm 2022.

Theo tìm hiểu của phóng viên, một số ngân hàng cũng đang chào mời khách hàng VIP lãi suất tiền gửi ở mức cao hơn mức niêm yết, nếu con số tiền gửi lên đến hàng trăm tỷ đồng thì khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 12 – 13%. Mặc dù đây là mức lãi suất thỏa thuận và chỉ áp dụng với các khoản tiền gửi lớn nhưng cũng tác động không nhỏ đến mặt bằng lãi suất cho vay nói chung.

Tại Diễn đàn thường niên lần thứ 15 với chủ đề “Tối ưu nguồn lực, vượt qua thách thức” hồi tháng 1/2023, ông Phạm Chí Quang – Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ cho biết, bài toán khó nhất đối với Ngân hàng Nhà nước là tìm điểm cân bằng hài hoà giữa điều hành lãi suất và tỷ giá.

“Định hướng xuyên suốt mà Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện trong năm 2023 là theo phương châm “Dĩ bất biến, ứng vạn biến”. Mục tiêu quan trọng của Ngân hàng Nhà nước là ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát. Còn cách thức điều hành thì chúng tôi rất linh hoạt cho tất cả các công cụ và tùy từng thời điểm thị trường để đưa ra những giải pháp, chính sách, lộ trình để làm sao vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhưng cũng không lơ là lạm phát”, ông Quang nói.

Cần thiết tăng cung tiền, hạ lãi suất để doanh nghiệp tiếp cận vốn

Trao đổi về vấn đề kiểm soát lãi suất, khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp (nhất là các doanh nghiệp địa ốc), TS. Đinh Thế Hiển nhận định, đầu tư công vẫn còn nhiều dư địa để Chính phủ tăng cung tiền, tạo động lực phát triển kinh tế, hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp.

“Năm 2022, mặc dù thu ngân sách vượt chỉ tiêu nhưng đầu tư công chưa phát huy được tác dụng, mức cung tiền của Chính phủ chỉ có 7%, trong khi GDP đạt mức 8%. Như vậy đầu tư công vẫn còn nhiều dư địa để Chính phủ cung tiền”, ông Hiển nói.

TS. Đinh Thế Hiển cũng nhận định nền kinh tế nội địa sẽ bớt khó khăn từ quý II/2023 và cũng sẽ có sự tăng trưởng tích cực từ quý III/2023 bởi hiệu ứng đầu tư công và sự ổn định về tài chính tiền tệ.

“Chính phủ vẫn đang kiểm soát các ngân hàng yếu kém, từng bước ổn định cân bằng dòng tiền và các ngân hàng bắt đầu hạ lãi suất tiền gửi niêm yết. Đồng thời, Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chấn chỉnh lại hoạt động cho vay với những điều kiện chặt chẽ hơn, ưu tiên cho vay sản xuất kinh doanh, vay tiêu dùng, vay mua nhà và vay làm dự án bất động sản có pháp lý minh bạch. Trong thời gian chờ đợi các chính sách của cơ quan quản lý dần phát huy hiệu quả, chúng ta phải chủ động tháo gỡ khó khăn”, ông Hiển nêu quan điểm.

Tại đối thoại “Kinh tế 2023: Điều hành chính sách tiền tệ và giải bài toán vốn cho doanh nghiệp” hồi tháng 1, chuyên gia kinh tế – TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, phải căn cứ trên mục tiêu tăng trưởng 6,5%, lạm phát 4,5% và mặt bằng lãi suất còn đang rất cao để đưa ra trọng tâm điều hành, trong đó có vấn đề hạ lãi suất để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

“Tôi không cho rằng mục tiêu về chính sách tiền tệ trong năm 2023 quá gian nan. Thủ tướng đã chỉ đạo phải phối hợp nhiều chính sách, hài hòa cân đối để không bị trục trặc. Giải pháp khả thi nhất để giảm lãi suất hiện nay là tăng cung tiền. Với lạm phát kỳ vọng 4,5% trong năm 2023, lãi suất huy động phải kéo về mức 6 – 7%/năm là phù hợp, khi đó, lãi suất cho vay sẽ không trở nên quá sức với doanh nghiệp”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Hàng loạt doanh nghiệp kiến nghị giảm lãi suất

Hàng loạt các doanh nghiệp đều kiến nghị việc điều chỉnh lãi suất. Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho rằng, lãi suất vay vốn cần được điều chỉnh lại, song song với việc duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường đối với các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý.

“Đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư”, ông Hoa nói.

Đồng thời, ông Phạm Thiếu Hoa cũng đề nghị NHNN cho phép các ngân hàng tài trợ cho hoạt động mua bán, đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A.

Còn đối với Novaland, bà Đỗ Thị Phương Nam – Giám đốc phụ trách tái cấu trúc của tập đoàn cho hay khi làm việc với chủ nợ là các tập đoàn quốc tế, tất cả đều thống nhất những khó khăn hiện nay là rủi ro hệ thống, rủi ro của toàn thị trường.

Do đó, các bên chấp thuận phương án cơ cấu lại các khoản nợ cho phù hợp hơn với tình hình đang diễn ra ở Việt Nam, hỗ trợ doanh nghiệp không rơi vào tình trạng vỡ nợ hay vi phạm chéo các khoản vay.

Tuy nhiên, khi tạm thời thỏa thuận xong với các chủ nợ quốc tế, doanh nghiệp lại gặp khó khăn khi làm việc với các chủ nợ trong nước.

“Chúng tôi hi vọng NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24-36 tháng”, bà Nam nêu ý kiến.

Cùng chung đề nghị này, ông Lê Trọng Khương – Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cũng đề xuất việc cơ cấu lại nhóm khi gia hạn nợ để tránh trường hợp nhảy nhóm nợ.  

“Điều này cũng là hỗ trợ cho việc giải ngân tiếp theo trong sản xuất kinh doanh. Bởi vì hiện nay, Tập đoàn Hưng Thịnh chưa nhảy nhóm nợ chứ không phải không nhảy và nếu không có chính sách quyết liệt hỗ trợ thì đến một thời điểm nào đó, câu chuyện nhảy nhóm nợ cũng có thể xảy ra”, ông Khương nhấn mạnh.

Cũng theo ông Khương, việc nới room tín dụng cũng là điều cần thiết để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh, đồng thời qua đó gia tăng niềm tin ở các trái chủ để họ tiếp tục đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Ông cho rằng việc phát hành trái phiếu ở một số quốc gia khác là nguồn huy động lớn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên ở Việt Nam, niềm tin của thị trường đang lung lay bởi trái chủ lo ngại doanh nghiệp không thể tiếp tục tồn tại, phát triển, sản phẩm không thể đến tay người tiêu dùng.

Mặc khác, hiện nay lãi suất đang rất cao ảnh hưởng đến giá thành khi chủ đầu tư đưa ra. Năm 2022, Tập đoàn cũng có kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội, nhưng để làm được điều này thì cần phải có nguồn vốn huy động. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay, Tập đoàn cũng đang bị bế tắc trong câu chuyện xây dựng nhà ở xã hội để phát triển thêm hoặc xây dựng nhà ở phù hợp vừa túi tiền của đại đa số người dân, công nhân.

“Chúng tôi đề xuất NHNN và một số bộ ngành xem xét phương án hỗ trợ trái chủ, làm sao để họ cảm thấy an tâm rằng doanh nghiệp có thể tồn tại và phát triển tốt mới an tâm đầu tư. Trong đó, đề nghị NHNN nới room tín dụng”, ông Khương nói.

Tháo gỡ pháp lý để khơi thông dòng vốn trong bất động sản

Theo các lãnh đạo các doanh nghiệp, cần phải tháo gỡ pháp lý để phát triển các dự án bất động sản, giải quyết tình trạng mất cân đối nguồn cung trên thị trường và khơi thông dòng vốn trong bất động sản.

Về vấn đề này, ông Lê Trọng Khương cho rằng, ách tắc pháp lý đang xảy ra tại rất nhiều dự án, đặc biệt ở phía nam, khiến chính các ngân hàng thương mại quan ngại và đặt ra nhiều biện pháp phòng ngừa. Do đó, nếu giải được bài toán pháp lý, không những giá thành bất động sản được điều chỉnh mà nguồn vốn cho doanh nghiệp cũng được khơi thông.

“Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang gặp khó khăn trong phát triển condotel do vướng mắc về tín dụng đối với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Chúng tôi đề nghị NHNN nghiên cứu xem xét có phương án cho vay với condotel và các loại hình nhà ở thương mại nói chung”, ông Khương nói thêm.

Riêng với Novaland, do đặc thù tập trung phát triển các đô thị vệ tinh, cần nhiều nguồn vốn để đầu tư hạ tầng với thời gian thu hồi vốn dài hơi, bà Nam kiến nghị các cơ quan quản lý có chính sách tín dụng riêng kèm hướng dẫn chi tiết, thay vì đánh đồng với các dự án bất động sản riêng lẻ tại các thành phố lớn.

Đại diện Tập đoàn Sungroup cũng mong muốn có cơ chế riêng cho bất động sản du lịch: “Cần coi đây là một ngành sản xuất kinh doanh nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải hạn chế, kiểm soát chặt chẽ. Điều này sẽ tháo gỡ tất cả vấn đề về vốn vay, lãi suất. Hiện lãi suất người mua đang ở mức 14-17%/năm, chủ đầu tư cũng lên đến 14%/năm, chi phí tài chính cao dẫn đến hiệu quả đầu tư không có”.

Đặc biệt, đại diện Sungroup cho biết đang có hơn 100 luật, nghị định, thông tư khác nhau liên quan đến kinh doanh bất động sản với nhiều chồng chéo, mâu thuẫn. Dù các bộ, ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn không theo kịp thực tế.

Đơn cử với loại hình condotel như tập đoàn đang đẩy mạnh, hiện chưa có cơ chế nào để huy động nguồn lực, chưa kể sự chồng chéo trong các văn bản pháp lý dẫn đến vướng mắc trong thực thi của cơ quan quản lý địa phương.

“Chúng tôi đề nghị có hành lang pháp lý thông thoáng, loại bỏ hết các chồng chéo để doanh nghiệp và khách hàng có kênh đầu tư, kinh doanh hiệu quả, tạo nguồn lực cho xã hội”, đại diện Sungroup nêu ý kiến.

Ở góc độ nhà đầu tư nước ngoài, đại diện Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW cho biết quy định của Thông tư 22 và dự thảo Thông tư 39 hiện nay đều hạn chế cho vay để góp vốn cổ phần và chuyển nhượng phần vốn góp tại các công ty. Do đó các ngân hàng cũng rất thận trọng vấn đề tài trợ cho các hoạt động M&A.

Ông cho rằng NHNN không nên hạn chế việc chuyển nhượng cổ phần hay vốn góp mà nên tập trung vào quản lý bản chất giao dịch.

“Bên cạnh đó, kiến nghị NHNN làm rõ hướng dẫn quy định về mục đích được phép vay nước ngoài bởi doanh nghiệp FDI trong giai đoạn tiền đầu tư trước khi có giấy phép thường sử dụng những khoản vay ngắn hạn từ nước ngoài. Nhưng hiện nay, theo dự thảo về Thông tư cho vay trả nợ nước ngoài đang hạn chế cho vay ngắn hạn đối với hoạt động đầu tư bất động sản”, đại diện BW nói thêm.

Đồng thời, vị này đề nghị NHNN xem xét cho phép công ty con được vay các khoản vay nước ngoài để tiến hành hoạt động kinh doanh, tức sẽ đồng ý cho công ty mẹ trực tiếp vay các khoản vay nước ngoài để tiến hành để đầu tư vào các công ty con.

Riêng với các thủ tục hành chính, doanh nghiệp này lấy ví dụ một kho bãi có vốn đầu tư từ 800 tỷ đồng trở lên và dự án nhà xưởng có vốn đầu tư từ 1.000 tỷ đồng trở lên thì doanh nghiệp phải gửi hồ sơ xem xét phê duyệt lên các bộ, ngành mất 9-12 tháng hoàn thành, trong khi thời gian xây dựng cũng mất khoảng thời gian như trên.

“Việc xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công trình trên đất cũng là một thách thức lớn của doanh nghiệp. BW có một dự án mua gần 2,5 năm đã sang tên nhưng đến nay vẫn chưa có giấy quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất do cơ quan thuế chưa xác định được nghĩa vụ thuế”, đại diện BW chia sẻ.

Hàng loạt doanh nghiệp kiến nghị giảm lãi suất

Hàng loạt các doanh nghiệp đều kiến nghị việc điều chỉnh lãi suất. Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho rằng, lãi suất vay vốn cần được điều chỉnh lại, song song với việc duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường đối với các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý.

“Đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư”, ông Hoa nói.

Đồng thời, ông Phạm Thiếu Hoa cũng đề nghị NHNN cho phép các ngân hàng tài trợ cho hoạt động mua bán, đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A.

Còn đối với Novaland, bà Đỗ Thị Phương Nam – Giám đốc phụ trách tái cấu trúc của tập đoàn cho hay khi làm việc với chủ nợ là các tập đoàn quốc tế, tất cả đều thống nhất những khó khăn hiện nay là rủi ro hệ thống, rủi ro của toàn thị trường.

Do đó, các bên chấp thuận phương án cơ cấu lại các khoản nợ cho phù hợp hơn với tình hình đang diễn ra ở Việt Nam, hỗ trợ doanh nghiệp không rơi vào tình trạng vỡ nợ hay vi phạm chéo các khoản vay.

Tuy nhiên, khi tạm thời thỏa thuận xong với các chủ nợ quốc tế, doanh nghiệp lại gặp khó khăn khi làm việc với các chủ nợ trong nước.

“Chúng tôi hi vọng NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24-36 tháng”, bà Nam nêu ý kiến.

Cùng chung đề nghị này, ông Lê Trọng Khương – Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cũng đề xuất việc cơ cấu lại nhóm khi gia hạn nợ để tránh trường hợp nhảy nhóm nợ.  

“Điều này cũng là hỗ trợ cho việc giải ngân tiếp theo trong sản xuất kinh doanh. Bởi vì hiện nay, Tập đoàn Hưng Thịnh chưa nhảy nhóm nợ chứ không phải không nhảy và nếu không có chính sách quyết liệt hỗ trợ thì đến một thời điểm nào đó, câu chuyện nhảy nhóm nợ cũng có thể xảy ra”, ông Khương nhấn mạnh.

Cũng theo ông Khương, việc nới room tín dụng cũng là điều cần thiết để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh, đồng thời qua đó gia tăng niềm tin ở các trái chủ để họ tiếp tục đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Ông cho rằng việc phát hành trái phiếu ở một số quốc gia khác là nguồn huy động lớn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên ở Việt Nam, niềm tin của thị trường đang lung lay bởi trái chủ lo ngại doanh nghiệp không thể tiếp tục tồn tại, phát triển, sản phẩm không thể đến tay người tiêu dùng.

Mặc khác, hiện nay lãi suất đang rất cao ảnh hưởng đến giá thành khi chủ đầu tư đưa ra. Năm 2022, Tập đoàn cũng có kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội, nhưng để làm được điều này thì cần phải có nguồn vốn huy động. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay, Tập đoàn cũng đang bị bế tắc trong câu chuyện xây dựng nhà ở xã hội để phát triển thêm hoặc xây dựng nhà ở phù hợp vừa túi tiền của đại đa số người dân, công nhân.

“Chúng tôi đề xuất NHNN và một số bộ ngành xem xét phương án hỗ trợ trái chủ, làm sao để họ cảm thấy an tâm rằng doanh nghiệp có thể tồn tại và phát triển tốt mới an tâm đầu tư. Trong đó, đề nghị NHNN nới room tín dụng”, ông Khương nói.

Tháo gỡ pháp lý để khơi thông dòng vốn trong bất động sản

Theo các lãnh đạo các doanh nghiệp, cần phải tháo gỡ pháp lý để phát triển các dự án bất động sản, giải quyết tình trạng mất cân đối nguồn cung trên thị trường và khơi thông dòng vốn trong bất động sản.

Về vấn đề này, ông Lê Trọng Khương cho rằng, ách tắc pháp lý đang xảy ra tại rất nhiều dự án, đặc biệt ở phía nam, khiến chính các ngân hàng thương mại quan ngại và đặt ra nhiều biện pháp phòng ngừa. Do đó, nếu giải được bài toán pháp lý, không những giá thành bất động sản được điều chỉnh mà nguồn vốn cho doanh nghiệp cũng được khơi thông.

“Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang gặp khó khăn trong phát triển condotel do vướng mắc về tín dụng đối với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Chúng tôi đề nghị NHNN nghiên cứu xem xét có phương án cho vay với condotel và các loại hình nhà ở thương mại nói chung”, ông Khương nói thêm.

Riêng với Novaland, do đặc thù tập trung phát triển các đô thị vệ tinh, cần nhiều nguồn vốn để đầu tư hạ tầng với thời gian thu hồi vốn dài hơi, bà Nam kiến nghị các cơ quan quản lý có chính sách tín dụng riêng kèm hướng dẫn chi tiết, thay vì đánh đồng với các dự án bất động sản riêng lẻ tại các thành phố lớn.

Đại diện Tập đoàn Sungroup cũng mong muốn có cơ chế riêng cho bất động sản du lịch: “Cần coi đây là một ngành sản xuất kinh doanh nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải hạn chế, kiểm soát chặt chẽ. Điều này sẽ tháo gỡ tất cả vấn đề về vốn vay, lãi suất. Hiện lãi suất người mua đang ở mức 14-17%/năm, chủ đầu tư cũng lên đến 14%/năm, chi phí tài chính cao dẫn đến hiệu quả đầu tư không có”.

Đặc biệt, đại diện Sungroup cho biết đang có hơn 100 luật, nghị định, thông tư khác nhau liên quan đến kinh doanh bất động sản với nhiều chồng chéo, mâu thuẫn. Dù các bộ, ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn không theo kịp thực tế.

Đơn cử với loại hình condotel như tập đoàn đang đẩy mạnh, hiện chưa có cơ chế nào để huy động nguồn lực, chưa kể sự chồng chéo trong các văn bản pháp lý dẫn đến vướng mắc trong thực thi của cơ quan quản lý địa phương.

“Chúng tôi đề nghị có hành lang pháp lý thông thoáng, loại bỏ hết các chồng chéo để doanh nghiệp và khách hàng có kênh đầu tư, kinh doanh hiệu quả, tạo nguồn lực cho xã hội”, đại diện Sungroup nêu ý kiến.

Ở góc độ nhà đầu tư nước ngoài, đại diện Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW cho biết quy định của Thông tư 22 và dự thảo Thông tư 39 hiện nay đều hạn chế cho vay để góp vốn cổ phần và chuyển nhượng phần vốn góp tại các công ty. Do đó các ngân hàng cũng rất thận trọng vấn đề tài trợ cho các hoạt động M&A.

Ông cho rằng NHNN không nên hạn chế việc chuyển nhượng cổ phần hay vốn góp mà nên tập trung vào quản lý bản chất giao dịch.

“Bên cạnh đó, kiến nghị NHNN làm rõ hướng dẫn quy định về mục đích được phép vay nước ngoài bởi doanh nghiệp FDI trong giai đoạn tiền đầu tư trước khi có giấy phép thường sử dụng những khoản vay ngắn hạn từ nước ngoài. Nhưng hiện nay, theo dự thảo về Thông tư cho vay trả nợ nước ngoài đang hạn chế cho vay ngắn hạn đối với hoạt động đầu tư bất động sản”, đại diện BW nói thêm.

Đồng thời, vị này đề nghị NHNN xem xét cho phép công ty con được vay các khoản vay nước ngoài để tiến hành hoạt động kinh doanh, tức sẽ đồng ý cho công ty mẹ trực tiếp vay các khoản vay nước ngoài để tiến hành để đầu tư vào các công ty con.

Riêng với các thủ tục hành chính, doanh nghiệp này lấy ví dụ một kho bãi có vốn đầu tư từ 800 tỷ đồng trở lên và dự án nhà xưởng có vốn đầu tư từ 1.000 tỷ đồng trở lên thì doanh nghiệp phải gửi hồ sơ xem xét phê duyệt lên các bộ, ngành mất 9-12 tháng hoàn thành, trong khi thời gian xây dựng cũng mất khoảng thời gian như trên.

“Việc xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công trình trên đất cũng là một thách thức lớn của doanh nghiệp. BW có một dự án mua gần 2,5 năm đã sang tên nhưng đến nay vẫn chưa có giấy quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất do cơ quan thuế chưa xác định được nghĩa vụ thuế”, đại diện BW chia sẻ.