Liên quan đến kiến nghị của cử tri TP. Hải Phòng đề nghị Chính phủ quan tâm, nghiên cứu, xem xét chỉ đạo xây dựng cơ chế, chính sách triển khai thực hiện xây nhà ở cho công nhân lao động để người lao động yên tâm gắn bó, làm việc lâu dài với các doanh nghiệp, mới đây Bộ Xây dựng đã có ý kiến về việc này.

Bộ Xây dựng cho biết, dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng với sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, đặc biệt là vai trò của các địa phương, các doanh nghiệp, trong thời gian vừa qua, đã có nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) được ban hành và đi vào cuộc sống, tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, đảm bảo hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phát triển NƠXH.

Cụ thể, các dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, cho vay ưu đãi lãi suất thấp.

Theo Bộ Xây dựng, với các chính sách ưu đãi nêu trên, việc phát triển NƠXH, trong đó có nhà ở công nhân đã đạt được một số kết quả quan trọng.

Đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155 nghìn căn, với tổng diện tích hơn 7,7 triệu m2. 

Đang tiếp tục triển khai với các dự án đã được chấp thuận đầu tư và đang triển khai đầu tư xây dựng 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454 nghìn căn, với tổng diện tích khoảng 22,7 triệu m2. Qua đó, giúp cho hàng trăm nghìn người thu nhập thấp, công nhân được cải thiện nhà ở, có chỗ ở an toàn.

Mặc dù việc phát triển NƠXH đã đạt được một số kết quả quan trọng như nêu trên, tuy nhiên theo Bộ Xây dựng, quá trình triển khai thực hiện vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc về cơ chế chính sách, nguồn vốn ưu đãi, lợi nhuận… chưa hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH.

Những nội dung này cũng đã được Thủ tướng chỉ ra tại Hội nghị thúc đẩy phát triển NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp ngày 01/8/2022.

Tại hội nghị này, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.

Triển khai nhiệm vụ được Thủ tướng Chính phủ giao, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện Đề án và có Tờ trình số 34/TTr-BXD ngày 17/10/2022 báo cáo Thủ tướng Chính phủ. 

Tại Đề án, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp về hoàn thiện chính sách, bố trí nguồn vốn, tăng thêm các ưu đãi, phát triển nhà ở cho thuê để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NƠXH đạt mục tiêu đề ra.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang được giao chủ trì, nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và thông qua tại kỳ họp thứ 6.

Trong đó, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các chính sách ưu đãi thông thoáng, có chính sách riêng đối với nhà lưu trú để công nhân, người lao động thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NƠXH trong thời gian tới./.

Liên quan đến vấn đề nhà ở cho công nhân, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đề xuất, trước mắt, trong khi chưa sửa đổi các luật, Chính phủ giao Tổng Liên đoàn và các bộ liên quan nghiên cứu, trình Chính phủ đề xuất với Quốc hội ban hành nghị quyết về chính sách xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Qua đó để giải quyết kịp thời các bức xúc hiện nay do các vướng mắc liên quan đến chồng chéo, khoảng trống của pháp luật.

Cơ quan này cũng kiến nghị Chính phủ xem xét, lồng ghép phần xây dựng nhà ở tại Đề án “Đầu tư xây dựng các thiết chế của công đoàn tại các khu công nghiệp, khu chế xuất” vào Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở cho công nhân, cho người có thu nhập thấp do Bộ Xây dựng chủ trì, để đảm bảo quyền lợi cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Tổng Liên đoàn đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nội dung liên quan đến vấn đề nhà ở cho công nhân vào góp ý dự thảo Luật đất đai sửa đổi. Theo đó làm rõ các nội dung như: Bổ sung Tổng Liên đoàn là đối tượng được giao đất xây dựng nhà ở công nhân.

Đề xuất quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để xây dựng nhà ở công nhân thuê trong và ngoài khu công nhiệp, khu chế xuất. Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Trong trường hợp khu đất phát triển nhà ở, công trình công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp nằm liền kề khu công nghiệp, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp gắn với quy hoạch xây dựng khu nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp.

Tại địa phương có đông lao động ngoại tỉnh đến làm việc, nhu cầu nhà ở của công nhân rất lớn, bà Nguyễn Thị Vân Hà, Chủ tịch Liên đoàn Lao động tỉnh Bắc Ninh cho biết, Bắc Ninh hiện có 12/16 khu công nghiệp đi vào hoạt động, với hơn 330.000 công nhân lao động làm việc trong các khu công nghiệp, trong đó hơn 75% là lao động ngoại tỉnh, hơn 100.000 công nhân lao động có nhu cầu về nhà ở.  

Vấn đề nhà ở cho công nhân luôn rất bức thiết, vì thế để giải quyết vấn đề này, Bắc Ninh đã quy hoạch 22 dự án nhà ở công nhân, hiện 7 dự án đã đi vào hoạt động, số căn đã bán và cho thuê của các dự án đạt từ 10-50%. Hiện có gần 100.000 công nhân đang phải thuê trọ trong các khu dân cư, nhiều khu chất lượng và an ninh chưa được đảm bảo.  

Trước những thực tế này, Liên đoàn Lao động tỉnh Bắc Ninh kiến nghị Nhà nước cần đầu tư một phần ngân sách xây dựng nhà ở cho công nhân thuê; có chính sách hỗ trợ công nhân lao động tiền thuê nhà ở, thông qua các hình thức như: Hỗ trợ trực tiếp người lao động thuê nhà ở của các dự án nhà ở công nhân, hoặc hỗ trợ thông qua doanh nghiệp khi thuê lại các dự án nhà ở công nhân, cho công nhân của họ ở theo nhu cầu. 

Đơn vị này cũng đề nghị cần có quy định nếu doanh nghiệp không bố trí được nhà ở cho công nhân, phải hỗ trợ người lao động tiền thuê nhà, tối thiểu 500.000 đồng/tháng/người và được hạch toán vào chi phí của doanh nghiệp.

Trao đổi về vấn đề nhà ở cho công nhân lao động, ông Vũ Minh Tiến, Viện trưởng Viện Công nhân và Công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cho rằng, trong lúc đợi xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở thì trước mắt ngay và luôn là cải thiện chỗ ở, chất lượng nhà ở cho người lao động hiện đang đi thuê trọ trong các khu dân cư. Đó là bằng việc Nhà nước có chính sách đầu tư, hỗ trợ cơ sở hạ tầng như điện, đường, trường, trạm y tế, văn hóa…, bảo đảm an ninh ở những nơi công nhân thuê trọ.

Cùng với đó, cần hỗ trợ vay tài chính cho những hộ dân gần các khu công nghiệp xây dựng, cung cấp dịch vụ nhà thuê cho người lao động thuê; giảm giá điện, nước, vệ sinh môi trường, thuế, để chất lượng cuộc sống của người lao động được cải thiện./.

Theo đó, Hà Nội bổ sung quy hoạch phân khu 4 khu công nghiệp (KCN) tại một số huyện trên địa bàn thành phố.

Cụ thể, danh mục được bổ sung gồm 4 đồ án gồm: Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp sạch Sóc Sơn (thuộc các xã Minh Trí, Tân Dân của huyện Sóc Sơn) có quy mô 302,8ha.

Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp Đông Anh (thuộc các xã Nguyên Khê, Xuân Nộn, Thụy Lâm, Liên Hà và thị trấn Đông Anh của huyện Đông Anh), quy mô 300ha.

Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp Bắc Thường Tín (thuộc các xã Liên Phương, Văn Bình, Ninh Sở và Văn Phú của huyện Thường Tín), quy mô 112ha.

Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp Phụng Hiệp (thuộc các xã Tô Hiệu, Thắng Lợi, Nghiêm Xuyên và Dũng Tiến của huyện Thường Tín), quy mô 174,8ha.

UBND Thành phố giao Ban Quản lý các khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội chịu trách nhiệm tổ chức lập 4 quy hoạch nói trên. Thời gian lập quy hoạch dự kiến kéo dài từ năm 2023 – 2025. Ranh giới, quy mô các quy hoạch được xác định cụ thể trong giai đoạn lập quy hoạch.

Hiện trên địa bàn Hà Nội có tổng số 10 KCN đang hoạt động có 4 dự án nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN đã và đang tiến hành xây dựng (một phần đã đưa vào khai thác sử dụng) với tổng công suất thiết kế khoảng 22.420 chỗ ở; đã hoàn thành được 8.388 chỗ ở, và đã bố trí cho công nhân thuê được 8.082 chỗ, bao gồm: Dự án nhà ở công nhân thí điểm tại Kim Chung, huyện Đông Anh; dự án nhà ở công nhân tại KCN Phú Nghĩa; dự án nhà ở công nhân của Công ty TNHH điện tử Meiko Việt Nam và dự án nhà ở công nhân Công ty TNHH Young Fast (tại KCN Thạch Thất – Quốc Oai) và 1 dự án nhà ở công nhân tại KCN Quang Minh đang được triển khai./.

Nhà ở xã hội dẫn dắt thị trường

Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc NƠXH, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện chiếm khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị. Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển NƠXH vừa để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của hàng chục ngành nghề khác có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị, với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông. Trên thực tế, nguồn cung NƠXH đạt được còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển NƠXH còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, cải thiện nguồn cung cho phân khúc này. Tuy nhiên, hệ thống chính sách vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đầu tư, triển khai các dự án. Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, nhiều chuyên gia cho rằng, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án NƠXH.

Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình trung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.

Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Việc kết hợp nhiều nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống không thực sự phù hợp. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.

Vì vậy, theo giới chuyên gia, thứ nhất nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch. Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.

Ví dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê NƠXH khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại đất nước này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoản đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá thấp theo 1 trong 3 cách: Tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.

Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho NƠXH. Trước hết là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua NƠXH, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. Trên thực tế, hiện nay các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án NƠXH cũng khó lòng triển khai.

Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua – bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.

Cuối cùng là giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán NƠXH còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá NƠXH xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá NƠXH tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH có khả năng lỗ nặng. Do đó, không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Nếu chính sách phát triển NƠXH tương tự với chính sách dành cho nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường thì rõ ràng các nhà đầu tư sẽ không quan tâm. Doanh nghiệp phải xin phê duyệt giá bán trong khi thủ tục triển khai thậm chí còn phức tạp hơn làm nhà ở thương mại. Lợi thế duy nhất có lẽ là được miễn tiền sử dụng đất”.

Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy trong hoạch định chính sách phát triển NƠXH. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài và khi có điều kiện tốt hơn thì có thể chuyển quyền sở hữu cho các đối tượng khác phù hợp. 

Doanh nghiệp tham gia muốn tiết kiệm chi phí thì phải thực hiện các dự án quy mô lớn. Nếu không làm quy mô lớn, chi phí xây dựng khoảng 20 triệu đồng/m2 là bình thường. Nếu khống chế giá bán có thể làm giảm chất lượng nhà, khi người dân vào ở được một thời gian ngắn thì công trình sẽ xuống cấp.

Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây dựng NƠXH giá rẻ mà cần có cơ chế, quy định chuyển quyền sở hữu NƠXH linh hoạt hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi./.