3 “hạt sạn” khiến thị trường gặp khó

Phát biểu tại buổi họp báo thường kỳ diễn ra sáng ngày 30/12, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đưa ra dự báo trong năm 2023 rằng thị trường bất động sản sẽ ổn định và phát triển hơn.

“Những hành động từ Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, từ Bộ Xây dựng cũng như các bộ, ngành khác đã giúp những khó khăn, vướng mắc còn tồn đọng trong năm 2022 giảm áp lực lên thị trường và doanh nghiệp bất động sản. Từ đó, giúp chúng ta có thể xác định một cách đầy đủ, cụ thể các nhiệm vụ, phương hướng hoạt động trong năm 2023 để tạo ra nhiều dấu hiệu tích cực”, ông Dũng cho biết.

Qua quá trình làm việc trực tiếp với các địa phương và doanh nghiệp thì Tổ công tác đã nhận định và đánh giá được một cách đầy đủ những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua.

Theo đó, ông Dũng đã chỉ ra 3 nhóm khó khăn chính của thị trường bất động sản hiện nay bao gồm: Các quy định pháp luật còn chồng chéo; trình tự triển khai thực hiện các dự án còn vướng nhiều rào cản; các dòng vốn đang gặp khó (nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn phát hành trái phiếu,…).

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản chia sẻ để giải quyết những khó khăn, vướng mắc nêu trên, Tổ công tác, Bộ Xây dựng cũng như các bộ, ngành khác đã cố gắng đưa ra những giải pháp đồng bộ từ quy định pháp luật, quy trình thực hiện,… cho đến trình tự thủ tục, khơi thông nguồn vốn,… nhằm mục đích giúp doanh nghiệp và thị trường bất động sản “vượt ải” qua cơn nguy. 

Đối với nhóm khó khăn liên quan đến thực trạng một số quy định pháp luật còn chồng chéo hay trình tự triển khai còn gặp rào cản. Ông Dũng cho biết nếu những vướng mắc vượt thẩm quyền giải quyết thì Tổ công tác đã tổng hợp và đưa ra đề xuất sửa đổi ngay. Còn nếu những vướng mắc nằm trong thẩm quyền giải quyết thì Tổ công tác cũng đã có văn bản cụ thể gửi tới các địa phương để nghiên cứu, tháo gỡ và có kèm theo thời hạn giải quyết.

Đối với nhóm khó khăn liên quan đền hồi phục thị trường và khơi thông các nguồn vốn, Tổ công tác đều có sự rà soát, kiểm tra chặt chẽ để tháo gỡ vướng mắc, tiếp tục thực hiện dự án. Cùng với đó là sự vào cuộc kịp thời của Thủ tướng Chính phủ khi đã có những chỉ đạo giao nhiệm vụ cụ thể cho Tổ công tác. Trong thời gian qua, các bộ, ngành cũng đều đã có đề xuất gửi Chính phủ để kiến nghị biện pháp và hướng giải quyết phù hợp.

“Các hành động được triển khai với cách thức đồng bộ và quyết liệt của các cấp, từ Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành, Tổ công tác cho đến các địa phương đã đem lại những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian ngắn. Từ đó, giúp thị trường trở nên ổn định và phát triển hơn trong năm 2023, ông Vương Duy Dũng đánh giá.

Giải quyết “bài toán” nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp

Cũng theo ông Dũng, bước sang năm 2023, nhiệm vụ trọng tâm của thị trường bất động sản mà Bộ Xây dựng đặt ra chính là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.

Để hiện thực hóa điều đó, tới đây, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tập trung triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội. Trong đó lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Bên cạnh đó, vấn đề đảm bảo nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội sẽ được quan tâm. Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” sau khi được Thủ tướng phê duyệt cũng sẽ được tập trung để triển khai thực hiện một cách hiệu quả.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng về những vướng mắc doanh nghiệp gặp phải khi thực hiện đề án trên thì trình tự, thủ tục thực hiện còn khá phức tạp khiến tiến độ dự án chậm triển khai và bị kéo dài.

Về hướng giải quyết cho vấn đề này, ông Dũng cho biết: “Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, ban hành hướng dẫn cụ thể, đầy đủ về quy trình, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại. Đây sẽ là cơ sở để việc triển khai dự án trở nên nhanh gọn hơn”.

Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng cấp cho các ngân hàng thương mại để những dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có thể vay theo phương thức tái cấp vốn, từ đó cho phép các doanh nghiệp bất động sản có đủ năng lực được thực hiện dự án.

“Việc thực hiện đề án một cách hiệu quả và có chất lượng sẽ góp phần giải quyết cơ bản nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cho các đối tượng thu nhập thấp ở khu vực đô thị. Hy vọng phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới”, ông Vương Duy Dũng nhấn mạnh.

Nhà ở xã hội dẫn dắt thị trường

Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc NƠXH, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện chiếm khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị. Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển NƠXH vừa để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của hàng chục ngành nghề khác có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án NƠXH khu vực đô thị, với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông. Trên thực tế, nguồn cung NƠXH đạt được còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển NƠXH còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, cải thiện nguồn cung cho phân khúc này. Tuy nhiên, hệ thống chính sách vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đầu tư, triển khai các dự án. Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, nhiều chuyên gia cho rằng, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án NƠXH.

Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình trung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.

Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. Việc kết hợp nhiều nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống không thực sự phù hợp. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.

Vì vậy, theo giới chuyên gia, thứ nhất nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch. Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.

Ví dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê NƠXH khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại đất nước này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoản đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá thấp theo 1 trong 3 cách: Tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.

Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho NƠXH. Trước hết là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua NƠXH, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. Trên thực tế, hiện nay các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án NƠXH cũng khó lòng triển khai.

Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua – bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.

Cuối cùng là giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán NƠXH còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá NƠXH xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá NƠXH tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH có khả năng lỗ nặng. Do đó, không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Nếu chính sách phát triển NƠXH tương tự với chính sách dành cho nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường thì rõ ràng các nhà đầu tư sẽ không quan tâm. Doanh nghiệp phải xin phê duyệt giá bán trong khi thủ tục triển khai thậm chí còn phức tạp hơn làm nhà ở thương mại. Lợi thế duy nhất có lẽ là được miễn tiền sử dụng đất”.

Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy trong hoạch định chính sách phát triển NƠXH. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài và khi có điều kiện tốt hơn thì có thể chuyển quyền sở hữu cho các đối tượng khác phù hợp. 

Doanh nghiệp tham gia muốn tiết kiệm chi phí thì phải thực hiện các dự án quy mô lớn. Nếu không làm quy mô lớn, chi phí xây dựng khoảng 20 triệu đồng/m2 là bình thường. Nếu khống chế giá bán có thể làm giảm chất lượng nhà, khi người dân vào ở được một thời gian ngắn thì công trình sẽ xuống cấp.

Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây dựng NƠXH giá rẻ mà cần có cơ chế, quy định chuyển quyền sở hữu NƠXH linh hoạt hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi./.