Thị trường bất động sản đang dần ổn định với nhu cầu an cư tăng cao

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản đang cho thấy những dấu hiệu tích cực với nhu cầu an cư tăng cao. Kết quả khảo sát từ Batdongsan.com.vn cho thấy tâm lý thị trường đang có dấu hiệu ổn định trở lại, với nhu cầu thực chiếm tỷ trọng lớn. Cụ thể, 64% người mua hướng đến mục tiêu an cư, trong khi chỉ 36% có động cơ đầu tư. Đây là dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường đang dịch chuyển sang hướng bền vững hơn.

Người mua chú trọng đến yếu tố pháp lý, chất lượng sống và môi trường xanh

Khi khảo sát về loại hình bất động sản được quan tâm trong 12 tháng tới, chung cư và nhà riêng cùng chiếm 31%, tiếp theo là đất nền (19%), nhà mặt phố (12%) và biệt thự (11%). Người mua cũng cho thấy mức độ sẵn sàng tiếp cận tín dụng cao, với 66% sẵn sàng hoặc rất sẵn sàng vay mua nhà, chủ yếu trong khung từ 30-70% giá trị bất động sản.

Về tiêu chí lựa chọn sản phẩm, người mua nhà sơ cấp quan tâm nhất đến hệ thống tiện ích nội – ngoại khu, sau đó là pháp lý, chất lượng sống và tiêu chuẩn xây dựng. Với thị trường thứ cấp, yếu tố môi trường sống, pháp lý, an ninh khu vực và chất lượng công trình được đặt lên hàng đầu.

Khảo sát cũng cho thấy 64% nhà đầu tư hướng đến thị trường thứ cấp, trong khi 36% tìm kiếm cơ hội ở phân khúc sơ cấp, với yêu cầu rõ ràng về pháp lý (78%), hạ tầng kết nối (71%) và tiện ích (66%). Đặc biệt, khảo sát ghi nhận sự quan tâm ngày càng lớn đến yếu tố ‘bất động sản xanh’. Có đến 64% người tham gia cho biết rất chú trọng đến các tiêu chí như không gian xanh, thiết kế bền vững, khả năng chống ngập và chứng chỉ công trình xanh.

Chính sách sáp nhập địa giới hành chính và kỳ vọng của người mua

Về các yếu tố vĩ mô, chính sách sáp nhập địa giới hành chính nhận được sự quan tâm lớn từ người mua, với 53% cho rằng giá bất động sản sẽ tăng, 37% tin giá sẽ ổn định và chỉ 10% lo ngại giảm giá. Mức độ sẵn sàng đầu tư tại khu vực sáp nhập cũng khá cao: Hà Nội có 39% đã sẵn sàng, TP HCM là 35%, các khu vực miền Bắc, Nam và Trung lần lượt dao động từ 33-48%.

Thách thức của thị trường bất động sản

Tuy nhiên, để biến nhu cầu thành giao dịch, thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức: từ khả năng tiếp cận vốn vay, nguồn cung phù hợp túi tiền, đến vấn đề thủ tục pháp lý và sự thiếu minh bạch trong nhiều phân khúc. Chính sách nhà ở xã hội vốn là ‘cứu cánh’ cho nhóm thu nhập trung bình vẫn chưa thật sự hiệu quả.

Xu hướng mới của thị trường bất động sản

Tín hiệu tích cực là người mua đã bắt đầu quan tâm hơn đến chất lượng sống, thay vì chỉ so sánh giá cả hay lợi suất đầu tư. Xu hướng lựa chọn sản phẩm có thiết kế xanh, không gian mở và tích hợp nhiều tiện ích cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi các chủ đầu tư cần nâng cấp tiêu chuẩn để đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng.

Giá nhà ở tại Việt Nam hiện nay đang liên tục tăng cao do nhiều yếu tố tác động, từ quy định về thuế phí, sự phức tạp của thủ tục pháp lý, đến gánh nặng chi phí tài chính và tâm lý chung của thị trường. Điều này không chỉ gây ra thách thức cho những người muốn sở hữu một căn nhà, mà còn ảnh hưởng đến sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trong quý II/2025, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục chứng kiến giá căn hộ cao, thậm chí có xu hướng tăng. Theo báo cáo từ Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Tại Hà Nội, các dự án cao cấp dù dịch chuyển ra xa trung tâm vẫn duy trì mức giá cao, với mức giá tiệm cận khu trung tâm từ 79,9 – 100,5 triệu đồng/m2. Điều này kéo mặt bằng giá sơ cấp trung bình toàn thị trường lên ngưỡng 80,9 – 130,5 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng 4 – 6% với dự án mới và 2 – 4% với dự án hiện hữu. Giá bán sơ cấp trung bình của bất động sản khu vực Bình Dương cũ đã tăng đáng kể so với giai đoạn 2018 – 2020 và có xu hướng tăng nhanh. Báo cáo từ Savills cũng cho thấy trong quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch thành công, đều tăng so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường đón nhận 14.900 căn hộ mới và 13.100 giao dịch, cho thấy sức hấp thụ của thị trường vẫn khá tốt.

Giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng ấn tượng 16% theo quý và 40% theo năm. Tại Hà Nội, nhiều dự án nằm ở vị trí đắc địa, do các chủ đầu tư uy tín phát triển, khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. Mức giá từ 100 triệu đồng/m2 đã trở nên phổ biến. Trong quý III/2025, dự kiến sẽ có thêm nhiều dự án mới tại những khu vực đẹp được tung ra thị trường, với mức giá chủ yếu từ trên 100 triệu đồng/m2. Vì vậy, trong ngắn hạn, khó có khả năng giảm mặt bằng giá trung bình căn hộ.

Giá nhà vẫn ‘leo thang’ do nhiều yếu tố, trong đó có sự tăng cao của chi phí đầu vào, tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá và tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh. Viện Nghiên cứu Tài chính – Bất động sản thuộc Dat Xanh Services dự báo đưa ra 3 kịch bản giá nhà trong 6 tháng cuối năm nay. Dù ở bất kỳ kịch bản nào, từ thuận lợi nhất đến khó khăn nhất, xu hướng chung của giá nhà vẫn là tăng. Sự tăng giá liên tục, dù là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư và người sở hữu bất động sản nhưng lại tạo áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) lý giải hiện tượng giá nhà cao bắt nguồn từ 4 nguyên nhân chính: nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thực, đặc biệt thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền; chi phí đầu vào tăng cao, nhất là chi phí đất; tâm lý đầu cơ, kỳ vọng tăng giá vẫn phổ biến; và tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh tiếp tục đẩy nhu cầu lên cao. VARS cảnh báo, thực trạng giá nhà cao đang khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Về lâu dài, điều này có thể gây mất cân đối trong thị trường và tạo áp lực cho công tác quản lý nhà nước.

Để hạ nhiệt giá nhà và tái cân bằng cơ cấu giá bất động sản trên thị trường, các chuyên gia đồng quan điểm rằng cần cắt giảm thủ tục hành chính, tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt cần có cơ chế ưu đãi thuế phí đặc biệt cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.