Sáng nay (8/2), Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS), nhằm tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư và cả người dân có nhu cầu mua nhà ở.

Theo Ngân hàng Nhà nước, dòng vốn vào thị trường BĐS đến từ nhiều nguồn như vốn tự có của doanh nghiệp, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài và vốn tín dụng ngân hàng. Đối với ngành ngân hàng, những diễn biến trên thị trường cũng như những khó khăn của doanh nghiệp có tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô. Do đó, NHNN luôn theo dõi chặt chẽ diễn biến tín dụng BĐS và điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng với mục tiêu vừa đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường.

Dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế cao nhất trong 05 năm qua. Trong đó chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng/tự sử dụng: Kinh doanh BĐS tăng 11,5% chiếm tỷ trọng 31,28%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 31,1% chiếm tỷ trọng 68,72%.

Theo phân khúc dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở nhà hội 0,71%, khác là 13,77%. Như vậy, có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng (TCTD) vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi thì được TCTD cho vay theo đúng quy định.

Trong thời gian tới, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, NHNN định hướng:

Tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững theo đúng các chủ trương định hướng của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực BĐS.

– Tiếp tục chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Tiếp tục chỉ đạo TCTD kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD,… đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Tiếp tục rà soát và phối hợp với các Bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của TCTD.

Bên cạnh đó, theo báo cáo của các TCTD, Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh; khó khăn vướng mắc của thị trường BĐS tập trung chủ yếu ở các vấn đề về thủ tục pháp lý (chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường), trình tự thủ tục đầu tư, về nguồn vốn trái phiếu. Do đó, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.

Năm 2022 là khoảng thời gian mà thị trường BĐS gặp rất nhiều khó khăn về dòng vốn, áp lực ngày càng lớn khi thời hạn thanh toán khối lượng lớn trái phiếu tới gần. Vào đầu tháng 12/2022, NHNN đã nới room tín dụng thêm 1,5 – 2%, tức là có thêm khoảng 150 – 200 nghìn tỷ đồng vốn tín dụng bơm vào nền kinh tế, những người có nhu cầu mua nhà ở thực cũng sẽ có điều kiện tiếp cận tốt hơn với vốn vay.

Trước đó vào ngày 17/01/2023, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2023. Theo đó, Thống đốc NHNN yêu cầu các đơn vị thuộc NHNN và các tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện nghiêm túc các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng năm 2023 nhằm kiểm soát lạm phát, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế hợp lý, bao gồm:

Một là, điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm kiểm soát lạm phát mục tiêu năm 2023 bình quân khoảng 4,5%, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ trưởng kinh tế hợp lý. Năm 2023, định hướng tín dụng tăng khoảng 14-15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế.

Hai là, kiểm soát tăng trưởng tín dụng hợp lý nhằm góp phần kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, hướng nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng theo chủ trương của Chính phủ; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Triển khai với nỗ lực cao nhất các nhiệm vụ của ngành Ngân hàng tại Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội, các chương trình mục tiêu quốc gia.

Ba là, triển khai quyết liệt Đề án “Cơ cấu lại hệ thống các TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021-2025”; đẩy mạnh công tác xử lý, thu hồi nợ xấu, nợ đã sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro, ngăn ngừa, hạn chế tối đa nợ xấu mới phát sinh nhằm bảo đảm tỷ lệ nợ xấu nội bảng ở mức dưới 3%; tập trung triển khai chỉ đạo các cấp có thẩm quyền về việc cơ cấu lại, xử lý các TCTD yếu kém, bảo đảm ổn định tình hình hoạt động và hỗ trợ các TCTD này từng bước phục hồi. Nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý đối với các TCTD; trong đó tập trung chỉ đạo TCTD tăng cường minh bạch trong hoạt động, khắc phục tình trạng sở hữu cổ phần giới hạn quy định, rà soát, xử lý và ngăn ngừa tình trạng sở hữu chéo tại các TCTD. Tăng cường hiệu quả, hiệu lực công tác thanh tra, giám sát đối với các TCTD.

Bốn là, thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt (TTKDTM), đẩy mạnh chuyển đổi số trong hoạt động ngân hàng gắn với đảm bảo an ninh, an toàn; tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, cơ chế, chính sách nhằm tạo điều kiện cho việc cung ứng các mô hình kinh doanh mới, sản phẩm, dịch vụ tiện ích, an toàn đáp ứng nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Năm là, tập trung xây dựng, hoàn thiện thể chế, chính sách; nâng cao hiệu lực, hiệu quả chỉ đạo điều hành và thực thi pháp luật. Tăng cường kỷ cương, kỷ luật thị trường trong việc chấp hành chỉ đạo điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thống đốc NHNN và các quy định trong hoạt động ngân hàng.

Sáu là, cải cách mạnh mẽ quy định, thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, bảo đảm kỷ luật, kỷ cương hành chính.

Bảy là, tiếp tục triển khai thực hiện hiệu quả Chiến lược phát triển ngành Ngân hàng Việt Nam đến năm 2025, định hướng đến năm 2030; Chiến lược tài chính toàn diện Quốc gia đến năm 2025, định hướng đến năm 2030; các Chương trình/Kế hoạch hành động và các Đề án của Ngành đã ban hành.

Phó Thống đốc Thường trực NHNN – ông Đào Minh Tú cho biết: “Định hướng điều hành năm 2023, NHNN sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, linh hoạt, hiệu quả và kịp thời, nhận diện, đánh giá khó khăn, tác động ngay từ đầu năm để có những biện pháp phù hợp. Đồng thời, sẵn sàng đón nhận những tác động đột xuất từ nền kinh tế thế giới cũng như những khó khăn nội tại trong nước bất ngờ tới như năm 2022, để có chính sách linh hoạt, phù hợp trong vấn đề xác định và điều hành tỷ giá, lãi suất, lượng tiền cung ứng nhằm đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, ổn định giá trị đồng tiền, ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế”.

Ngành Ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh triển khai các nhiệm vụ tại Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội, các Chương trình mục tiêu quốc gia. Trong đó, chú trọng triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 2% theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ, các chương trình tín dụng chính sách thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội. Ngoài ra, hoạt động cấp tín dụng của tổ chức tín dụng được theo dõi, giám sát, kiểm tra chặt chẽ, đảm bảo dòng vốn hướng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên.

Việc cấp tín dụng sẽ được xem xét ưu tiên theo Danh mục phân loại xanh, cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ, đáp ứng điều kiện theo quy định.

Tín dụng bất động sản tăng trưởng cao

Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú cho biết, thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng có tác động lẫn nhau. Nguồn vốn tín dụng cũng là một trong những nguồn vốn quan trọng, tài trợ cho cả bên cung và bên cầu của thị trường.

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua.

Trong đó, tín dụng vào bất động sản chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng với tỷ trọng 68,7% tổng dư nợ, tăng 31,1% năm qua; tín dụng vào kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 31,3%, tăng 11,5%.

Nếu chia theo phân khúc, dư nợ tín dụng cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,2%, quyền sử dụng đất chiếm 20,7%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,7%, nhà ở xã hội 0,7% và các lĩnh vực khác là 13,7%.

Chia sẻ về vấn đề room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết room tín dụng vẫn là một công cụ quản lý cần thiết của NHNN. Công cụ này vẫn đang phát huy hiệu quả trong điều kiện quản lý của ngành ngân hàng với mục tiêu cao nhất là kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Năm 2022, chỉ số room tín dụng đến cuối năm cho thấy nhu cầu vốn của nền kinh tế đã gần đáp ứng phù hợp với mục tiêu kiểm soát lạm phát, cũng như nhu cầu vốn kỳ vọng cho tất cả lĩnh vực chứ không riêng lĩnh vực bất động.

Ở thời điểm nhiều doanh nghiệp đề nghị nới room tín dụng thì thực tế các ngân hàng vẫn chưa hết room. Đến cuối năm 2022, khi gần hết room, NHNN đã quyết định nới thêm 1,5-2% hạn mức tăng trưởng, nhưng thực tế hệ thống cũng không dùng hết mức tăng thêm này.

“Điều này cho thấy nhu cầu tín dụng thực tế của nền kinh tế so với dự báo NHNN đưa ra đầu năm cũng không có nhiều sai số và nhu cầu vốn của nền kinh tế vẫn được đáp ứng đủ”, ông Tú nói.

Về room tín dụng năm 2023 Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết định hướng của NHNN là tăng khoảng 14-15%. Trong số này, không có room cho các lĩnh vực ngành kinh tế cụ thể và chỉ có room chung đặt ra để định hướng điều hành chính sách tiền tệ, phù hợp với thực trạng của thị trường, đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

“Đầu năm không ngân hàng nào thiếu room, nên hiện tại nếu doanh nghiệp không vay được vốn không phải câu chuyện của room tín dụng”, ông Tú cho biết.

Chia sẻ về hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản chiếm trên 20% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng, số này bao gồm cả tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và khách hàng cá nhân vay mua nhà, đất. So với năm 2021, tín dụng bất động sản của Vietcombank tăng 17%.

Tổng giám đốc Vietcombank cho biết trong mọi thời điểm của năm 2022, ngân hàng không thiếu room cho doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi theo quy định của ngân hàng, cũng như nhu cầu của người dân với mục đích mua bất động sản để sử dụng.

Hiện Vietcombank cũng chia dư nợ tín dụng bất động sản theo đối tượng với dư nợ cho vay người dân mua nhà, đất chiếm 90%, còn lại 10% là dư nợ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Ông Tùng cho biết, năm 2023, Vietcombank vẫn có định hướng tiếp tục tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó ngân hàng sẽ tập trung cho vay vào một số phân khúc như bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất; khu du lịch, nghỉ dưỡng; văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại… đây là các ngành nghề đang ghi nhận tăng trưởng cao và phục hồi tích cực sau dịch Covid-19.

“Trong phân khúc nhà ở, các chủ đầu tư bất động sản lớn, có uy tín, có chất lượng tài sản tốt vẫn được ngân hàng áp dụng các ưu đãi về chính sách cho vay, lãi suất. Với cá nhân mua nhà, ngân hàng cũng hướng dòng vốn tín dụng vào việc mua để tự sử dụng và thắt chặt phân khúc nhà ở cao cấp”, ông Tùng nói.

Tìm giải pháp cho doanh nghiệp, cá nhân tiếp cận nguồn vốn

Chia sẻ về khó khăn trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong vấn đề thay đổi thủ tục pháp lý và các chính sách, quy định liên quan lĩnh vực bất động sản các thời kỳ.

Có trường hợp ngân hàng cấp tín dụng xong thì chủ đầu tư bị thay đổi về hồ sơ pháp lý, giấy phép dự án. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản mà tác động tới cả ngân hàng cấp tín dụng. Do đó, khi thẩm định dự án, ngân hàng cũng phải đưa ra các quy định chặt chẽ hơn.

Với cá nhân vay mua nhà, do mặt bằng giá nhà so với thu nhập của cá nhân vẫn ở mức cao, nên khi ngân hàng cho vay phải thận trọng trong việc xác minh nguồn trả nợ của khách hàng.

Ông Nguyễn Thanh Tùng cho biết thêm, thời gian qua các doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc huy động vốn trái phiếu, nên áp lực nguồn vốn lại dồn vào kênh tín dụng ngân hàng. Trong khi nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu mang tính dài hạn, vốn tín dụng của các ngân hàng lại mang tính chất ngắn hạn và phải đáp ứng tỷ lệ an toàn theo quy định. Do đó, ông Tùng kiến nghị các cơ quan quản lý cần hỗ trợ, tìm giải pháp tháo gỡ cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh để hỗ trợ dòng vốn tín dụng từ ngân hàng.

Trong vấn đề lãi suất, lãnh đạo Vietcombank cho biết, năm 2023 ngân hàng sẽ tiếp tục chủ trương tiết giảm chi phí, giảm lãi suất cho vay với người dân, doanh nghiệp.

“Trước cuộc họp này, ban lãnh đạo Vietcombank cũng đã họp bàn để tìm giải pháp tiếp tục giảm lãi suất huy động, từ đó có dư địa giảm lãi suất cho vay thời gian tới, trong đó có lĩnh vực bất động sản”, ông Tùng nói thêm.

Thông tin tại hội nghị, bà Hà Thu Giang – Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế NHNN cho biết, trong thời gian tới, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, NHNN sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác. Từ đó, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững.

Cơ quan quản lý tiền tệ cũng sẽ hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời, tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

“Có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Trong đó, các dự án, phương án vay vốn khả thi vẫn được tổ chức tín dụng cho vay theo đúng quy định”, bà Giang cho biết.