Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; trong đó có đề xuất mới về nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất quy định tại Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Về nguyên tắc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì không được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 9 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP); về thời điểm xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất) quy định tại khoản 8 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Theo phản ánh của các địa phương, trên thực tế, trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất đều có thể bao gồm đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Vì vậy, quy định không được miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá dẫn tới không công bằng giữa trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất.

Tại khoản 8 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chưa có quy định về thời điểm xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất).

Một số địa phương đề nghị quy định cụ thể việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội có thực hiện theo quy định của pháp luật nhà ở hay không.

Về việc hậu kiểm sau khi có quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất: Theo phản ánh của một số địa phương, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chưa có quy định xử lý đối với trường hợp sau khi thực hiện thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất nhưng cơ quan thuế hoặc cơ quan chức năng có liên quan rà soát, kiểm tra và phát hiện người sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định thì xử lý như thế nào?

Từ thực tế trên, dự thảo Nghị định đã quy định sửa đổi, bổ sung nội dung nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất quy định tại Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP theo nguyên tắc sau: Bỏ quy định về việc đấu giá quyền sử dụng đất thì không được miễn, giảm tiền sử dụng đất quy định tại khoản 9 Điều 10 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP). Bổ sung quy định thời điểm xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất) là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép nộp tiền sử dụng đất.

Bổ sung quy định: Trường hợp đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất nhưng trong quá trình rà soát, kiểm tra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì:

Đối với tổ chức kinh tế: Phải nộp tiền sử dụng đất được xác định lại theo chính sách và giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có văn bản xác định tổ chức kinh tế không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được trừ vào tiền sử dụng đất xác định lại.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì quy định theo 2 phương án sau: Phương án 1 quy định như đối với tổ chức kinh tế; Phương án 2: Trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất mà số tiền được miễn, giảm đã được xác định theo đúng quy định thì hộ gia đình, cá nhân phải hoàn trả số tiền đã được miễn, giảm vào ngân sách nhà nước; trường hợp số tiền được miễn, giảm chưa được xác định đúng quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất tại thời điểm được miễn, giảm tiền sử dụng đất (thời điểm tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật) thì số tiền đã được miễn, giảm phải được tính lại theo quy định.

Trình tự, thủ tục tính lại số tiền đã được miễn, giảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất phải nộp. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân phải nộp thêm một khoản tương đương với khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất của thời gian đã được miễn, giảm.

Bổ sung thêm quy định không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP đối với trường hợp giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì trường hợp này thực hiện theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai (Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thực hiện); không thực hiện theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP./.

Đến hết tháng 11/2022, Hà Nội đã tổ chức đấu giá 87 dự án, với tổng diện tích đã đấu giá khoảng 14,17ha. Tuy nhiên, theo thông tin từ nhiều quận, huyện của Hà Nội, việc mở đấu giá đất trong thời điểm này lại đang gặp rất nhiều khó khăn.

Đại diện trung tâm quỹ đất huyện Đan Phượng cho biết, cách đây gần 2 tháng, 18 lô đất tại đây đã bán hết, thậm chí mức trúng đấu giá còn cao hơn 20% mức giá khởi điểm. Tuy nhiên, cách đây mấy ngày, phiên đấu giá lần 2 với 21 lô được đưa ra thị trường lại không có người mua hồ sơ tham dự.

Không chỉ các huyện xa trung tâm, mà ngay tại các quận có thị trường được quan tâm đặc biệt như quận Long Biên cũng chỉ hấp thụ được trên 60% số lô đất đưa ra đấu giá, gần như không có bóng dáng các nhà đầu tư tham gia vào các phiên đấu giá này.

Theo phản ánh từ các quận huyện của Hà Nội, do căn cứ xây dựng mức giá khởi điểm phải dựa trên mức trúng đấu giá của phiên đấu giá trước lúc thị trường vẫn sôi động, nên tình trạng chung là giá khởi điểm cao nên ít người tham gia.

Cũng theo giới kinh doanh bất động sản, một nguyên nhân nữa đó là gần đây Hà Nội đã siết chặt các quy định. Ví dụ như tiền đặt cọc đã tăng từ 5% lên 20% phần trăm giá khởi điểm lô đất tham gia đấu, trong vòng 1 tháng đã phải thanh toán hết tiền. Tiền đặt cọc có những lô đất lên đến cả tỷ đồng khiến nhà đầu tư không mặn mà vì khó có cơ hội để lướt sóng./.

Cụ thể, theo dự thảo, đối với đất đai, công dân có quyền:

1- Tham gia xây dựng chính sách pháp luật về đất đai theo quy định của pháp luật.

2- Tham gia góp ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

3- Tham gia góp ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4- Giám sát việc tổ chức thực hiện chính sách pháp luật về đất đai.

5- Tham gia quản lý nhà nước, thảo luận và kiến nghị với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai.

6- Quyền về bình đẳng, bình đẳng giới trong quản lý, sử dụng đất đai.

7- Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

8- Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

9- Thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Quyền tiếp cận thông tin đất đai

Theo dự thảo, công dân được quyền tiếp cận các thông tin đất đai sau đây:

1- Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

2- Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

3- Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.

4- Việc tiếp cận thông tin đất đai theo quy định của Luật này và pháp luật về tiếp cận thông tin.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng nêu rõ nghĩa vụ của công dân đối với quản lý, sử dụng đất đai: Chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai; tham gia góp ý, giám sát, phản biện xã hội trong việc hoàn thiện và thực thi chính sách, pháp luật về đất đai; giữ gìn, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất; tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác./.

Giấy tờ làm căn cứ công nhận quyền sử dụng đất

Dự thảo nêu rõ, giấy tờ làm căn cứ công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất gồm:

1- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

2- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

3- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

4- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

5- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

6- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

7- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo dự thảo, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2014 mà không có các giấy tờ theo quy định trên, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. (1)

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định trên mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản (1) nêu trên thì được công nhận quyền sử dụng đất nếu có các điều kiện như sau:

1- Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai;

2- Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định trên thì được Nhà nước ghi nhận là người đang sử dụng đất tại thời điểm đăng ký, được tạm thời quản lý đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ./.