Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro. Ngày 17/11/2022 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. 

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Theo giới chuyên gia, doanh nghiệp, Công điện 1164/CĐ-TTg của Chính Phủ sẽ là “kim chỉ nam” trong tháo gỡ khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, giúp nhà đầu tư gia tăng chỉ số niềm tin. Đặc biệt, đây sẽ là “bàn đạp” cho thị trường bất động sản 2023 có cơ hội phục hồi. 

Nhằm ghi nhận những ý kiến đánh giá về loạt động thái này của Chính Phủ, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia tài chính và bất động sản; TS. Nguyễn Hữu Huân – Trưởng Bộ môn Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cùng đại diện doanh nghiệp bất động sản TP.HCM. 

Chính phủ quyết tâm tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản

PV: Ngày 14/12 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Trước đó, ngày 17/11 Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Theo ông, những động thái liên tục này từ phía Chính phủ đang cho thấy điều gì?

TS. Đinh Thế Hiển: Động thái mới đây của Chính phủ cho thấy cơ quan này đang từng bước đưa thị trường bất động sản trở về lành mạnh và phát triển bền vững. Công điện đã tập trung chủ yếu vào các vấn đề như đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; quản lý dòng vốn cho vay hiệu quả, giải ngân kịp thời, nhanh chóng, đúng đối tượng; cần phát triển những sản phẩm phù hợp với thị trường… Chứng tỏ, Chính phủ đã nhận thấy rất rõ những vấn đề mà thị trường bất động sản gặp phải và cần thiết có các biện pháp nhanh chóng tháo gỡ. 

TS. Nguyễn Hữu Huân: Những động thái này cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc giải quyết các vấn đề tồn đọng của thị trường bất động sản để từ đó có thể giúp thị trường hồi phục và phát triển bền vững trong thời gian tới. Và theo tôi, đây là một tín hiệu đáng mừng cho thị trường và kỳ vọng với những giải pháp trong thời gian tới từ phía Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ được “tháo băng” và bắt đầu sôi động trở lại.

Đại diện doanh nghiệp bất động sản TP.HCM: Năm 2022 là một năm thách thức đối với cộng đồng doanh nghiệp phát triển bất động sản như chúng tôi. Khi đa số doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam là doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng nên khi trải qua nhiều những “sóng gió” từ đầu năm cho đến nay thì việc tồn tại cũng đủ khó đối với nhiều doanh nghiệp.

Không ít doanh nghiệp đã phải cắt giảm nhân sự, rút gọn bộ máy hoạt động, nhấn nút tạm ngưng các dự án đang dang dở. Điều này đối với các doanh nghiệp không khác gì “cắt máu” để duy trì, để tồn tại. Và tôi cho rằng, nếu thị trường không khởi sắc trong khoảng 2 quý tiếp theo thì hàng loạt doanh nghiệp địa ốc sẽ không còn trên thị trường. 

Vì vậy, theo tôi, việc ban hành Công điện hay thành lập Tổ công tác mới đây từ phía Chính phủ là động thái cần thiết ở thời điểm hiện tại nhằm hỗ trợ thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp hồi phục, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn. 

Hơn hết, các động thái hỗ trợ thị trường bất động sản liên tục ở thời điểm cuối năm 2022 chứng tỏ Chính phủ đã thấy rõ những vướng mắc tồn đọng đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản, cũng như thị trường này là một bộ phận vô cùng quan trọng trong nền kinh tế vĩ mô và nếu không “cứu” ngay lúc này thì hậu quả là vô cùng lớn. 

Nhà đầu tư vực dậy niềm tin, doanh nghiệp địa ốc được “cấp cứu”

PV: Vậy Công điện 1164/CĐ-TTg của Chính phủ có được xem là “liều thuốc” vực dậy niềm tin nhà đầu tư giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023?

TS. Đinh Thế Hiển: Trong năm 2022, Chính phủ đã chỉ đạo nhiều chính sách kiểm soát thị trường như: Kiểm soát về tín dụng ngân hàng, chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. Những động thái này làm cho các nhà đầu tư bất động sản thấy rằng, chính sách của Nhà nước đang làm tổn thương đến thị trường bất động sản. Vì vậy, tâm lý nhà đầu tư thời gian qua vẫn đang dè chừng. Tuy nhiên, với động thái hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn từ các chính sách mới đây của Chính phủ, tâm lý nhà đầu tư sẽ khởi sắc trở lại, niềm tin thị trường sẽ có điểm tựa để vực dậy. 

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi là cần thời gian cũng như độ trễ của chính sách. Và chỉ khi các chính sách này được thể hiện một cách rõ ràng thông qua các giải pháp và đi vào thực tế thì mới có thể giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư. Và điều này chắc chắn không thể là câu chuyện một sớm một chiều.

Đại diện doanh nghiệp bất động sản TP.HCM: Niềm tin của nhà đầu tư không phải tự nhiên mà có cũng không phải tự nhiên mà mất đi. Thị trường ghi nhận những tín hiệu tích cực thì niềm tin sẽ xuất hiện và tăng cao, khi thị trường ghi nhận những thông tin tiêu cực, niềm tin nhà đầu tư tất yếu sẽ sụt giảm. Vì vậy, không còn cách nào khác để hồi phục niềm tin cho cộng đồng nhà đầu tư là doanh nghiệp phải làm ăn chân chính, đảm bảo chữ tín, đảm bảo lợi nhuận cam kết, bên cạnh đó, Chính phủ cũng không ngừng hỗ trợ và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, lành mạnh. 

Do đó, những chính sách, động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ phía Chính phủ chắc chắn sẽ lấy lại ít nhiều niềm tin cho giới đầu tư. 

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, những động thái của Chính phủ cuối năm 2022 là “bàn đạp” cho thị trường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục. Quan điểm của ông như thế nào?

Đinh Thế Hiển: Nếu chúng ta có cùng quan điểm với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – thị trường 2022 bị chững lại do những chính sách của Nhà nước khi thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, những vướng mắc pháp lý trong triển khai dự án bất động sản hay thủ tục hành chính quá phức tạp thì những động thái của Chính phủ mới đây sẽ là “bàn đạp” để thị trường bất động sản sẽ lạc quan hơn ở năm 2023. Bởi nguyên nhân khiến thị trường “đứng bánh” là do cơ chế chính sách của Nhà nước thì khi Nhà nước “sửa sai”, chấp nhận tháo gỡ thì thị trường sẽ hồi phục. 

Tuy nhiên, ở một nhận định khác, nếu chúng ta cho rằng, thị trường bất động sản 2022 khó khăn là do yếu tố nội tại chứ không phải tác động từ chính sách kiểm soát của Nhà nước; các chính sách kiểm soát của Chính phủ hồi giữa năm là để giữ thị trường không bị “đổ vỡ”, giúp thị trường “hạ cánh mềm” trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô có nhiều biến động thì loạt động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ sẽ cần phải đẩy mạnh hơn nữa thì thị trường địa ốc 2023 mới có chuyển biến tích cực. Còn không, năm 2023 vẫn sẽ là năm khó khăn mà doanh nghiệp cho đến nhà đầu tư phải thận trọng.

TS. Nguyễn Hữu Huân: Như tôi đã chia sẻ, chỉ khi những quyết tâm này hiện thực hóa bằng những giải pháp và đi vào thực tế, ví dụ là giải pháp cho thị trường trái phiếu, xử lý triệt để những bất cập và tồn tại của thị trường trái phiếu mà chủ yếu là từ các doanh nghiệp bất động sản, hay các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản và người dân. Và những giải pháp này phải được thực thi và có hiệu quả thì lúc đó thị trường mới có thể phục hồi và phát triển trở lại. Nên có thể thấy, động thái hiện tại đóng vai trò là bước khởi đầu cho những nỗ lực sắp tới hơn là một “bàn đạp” giúp thị trường thăng hoa ngay lập tức.

Đại diện doanh nghiệp bất động sản TP.HCM: Thị trường bất động sản ở thời điểm này rất cần được “cấp cứu” và việc Chính phủ có các chính sách giải quyết kịp thời chính là biện pháp “cấp cứu” nhanh nhất. 

Có thể, thị trường bất động sản 2023 sẽ còn nhiều khó khăn, những vướng mắc đang tồn tại không một sớm một chiều là giải quyết được. Chưa kể, thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố từ bên ngoài. Tuy nhiên, việc Chính phủ nhìn nhận một cách thẳng thắn, trực tiếp những khó khăn và vai trò của thị trường bất động sản, từ đó có các chính sách giải quyết kịp thời sẽ là cơ sở rất lớn để hy vọng năm 2023 sẽ “đảo chiều” khởi sắc. 

Tất nhiên, tôi cũng đồng tình với quan điểm của TS. Nguyễn Hữu Huân – chỉ khi những quyết tâm của Chính phủ được hiện thực hóa bằng những giải pháp và đi vào thực tế thì thị trường mới ghi nhận những kết quả tích cực. Ngoài ra, trên ban hành thì dưới cũng phải gấp rút làm theo mới đảm bảo được được kết quả như mong muốn. Từ Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước cùng các địa phương phải phối hợp thực hiện tốt chỉ đạo của Chính phủ, cùng chung tay gỡ khó cho doanh nghiệp, cho thị trường thì quyết tâm, chính sách của Chính phủ mới thành hiện thực. 

PV: Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ phía Chính phủ, thị trường bất động sản 2023 còn ghi nhận tín hiệu tích cực nào khác từ bên ngoài hay không, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Một tín hiệu tích cực từ bên ngoài là FED đã bắt đầu giảm tốc độ tăng lãi suất và dự kiến là đến năm 2024 sẽ bắt đầu ngưng việc tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Việc này sẽ hỗ trợ cho chính sách tiền tệ của Việt Nam có nhiều dư địa hơn trong việc giảm lãi suất trong thời gian tới cũng như giảm áp lực về tỷ giá. Điều đó sẽ giúp chúng ta chủ động ổn định kinh tế vĩ mô hơn cũng như xem xét trong việc nới lỏng tiền tệ, bơm thanh khoản cho thị trường. Tuy nhiên điều này cũng sẽ phải thực hiện rất thận trọng và theo tín hiệu của thị trường. Nếu nóng vội sẽ dễ dẫn đến việc lạm phát quay trở lại và ảnh hưởng không tốt đến ổn định vĩ mô trong dài hạn.

– Trân trọng cảm ơn các chuyên gia, doanh nghiệp!

Năm 2021 là khoảng thời gian thăng hoa của thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng đối với nhiều doanh nghiệp. Tổng giá trị TPDN phát hành trong năm 2021 đạt 623.616 tỷ đồng (tăng 34,9% so với năm 2020), trong đó nhóm ngành bất động sản chiếm 34,8% tổng giá trị phát hành, tăng 36,2% so năm 2020.

Tuy nhiên, kể từ tháng 3/2022, thị trường TPDN bắt đầu chững lại lại. Theo số liệu của Bộ Tài chính, lũy kế 10 tháng của năm 2022, thị trường có 23 đợt phát hành trái phiếu ra công chúng với giá trị 10.599 tỷ đồng (chiếm 4% tổng giá trị phát hành) và 413 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ trị giá 240.761 tỷ đồng (chiếm 96% tổng giá trị phát hành). So với cùng kỳ năm trước, giá trị trái phiếu phát hành ra công chúng đã giảm 56% và giá trị phát hành riêng lẻ giảm 51%.

Theo các chuyên gia, thị trường TPDN chậm lại một phần do chờ đợi Nghị định sửa đổi 153/NĐ-CP/2020, với mục tiêu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư cũng như nâng cao chất lượng của thị trường vốn; phần khác là do nhiều vụ việc sai phạm liên quan đến hoạt động phát hành, sử dụng nguồn vốn trái phiếu ở một số doanh nghiệp đã bị cơ quan chức năng phát hiện, xử lý gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường. Mặc dù các sai phạm bị xử lý chỉ xuất hiện ở một số trường hợp nhất định, song tính “nhạy cảm” của thông tin đã vô tình tạo tâm lý bất an, khiến các nhà đầu tư có xu hướng dè chừng đối với TPDN. Đây chính là nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường trái phiếu vốn đang “phất lên” lại “chìm xuống” một cách nhanh chóng. 

Hơn hết, chia sẻ tại Hội thảo “Phát hành trái phiếu doanh nghiệp: Niềm tin và giải pháp” mới đây, chuyên gia kinh tế – TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, nhà đầu tư Việt Nam mua trái phiếu không phải vì lãi suất cao mà họ muốn tìm một kênh đầu tư ổn định, như một định chế tài chính vững chắc song lãi suất vẫn ở mức cao hơn tiền gửi ngân hàng.

“Chung quy lại đối với nhà đầu tư, uy tín và tên tuổi của công ty là những vấn đề ưu tiên khi tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, doanh nghiệp phát hành cần giữ vững chữ tín và tạo dựng niềm tin trên thị trường, niềm tin đối với nhà đầu tư. Chỉ cần một thông tin xấu về hình ảnh doanh nghiệp là sẽ ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Vì vậy, hơn lúc nào hết, thời điểm này niềm tin nhà đầu tư cần được “vá lành” để sớm đưa thị trường TPDN trở lại guồng quay vốn có của nó”, ông Hiển nói. 

Đưa ra quan điểm, Luật sư Phạm Ngọc Hưng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) cho biết, nguyên nhân quan trọng khiến nhà đầu tư mất niềm tin vào trái phiếu doanh nghiệp là do những công ty phát hành công bố thông tin sai sự thật, thông tin giả, chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu hạn chế, không có tài sản đảm bảo.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp không có phương án phát hành trái phiếu được phê duyệt và chấp thuận theo quy định, không có báo cáo tài chính năm trước liền kề của năm phát hành được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán.

Đồng thời, đơn vị môi giới, các ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán cần minh bạch hơn trong quá trình tư vấn phát hành trái phiếu. Thậm chí, nhiều đơn vị hoạt động môi giới đầu tư trái phiếu khi chưa được cơ quan thẩm quyền cấp phép.

“Các công ty chào bán không tuân thủ quy định, chưa xác nhận minh bạch thông tin đơn vị phát hành trái phiếu. Thậm chí, các đơn vị tư vấn và đại lý phát hành đã có động thái để “hỗ trợ” nhà đầu tư không đủ tiêu chuẩn tham gia mua TPDN phát hành riêng lẻ để thu hút dòng tiền”, ông Hưng cho biết. 

Vị chuyên gia này cho rằng, để hồi phục niềm tin nhà đầu tư, trước hết cần lành mạnh hoá thị trường TPDN. Các thông tin của doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải được công khai minh bạch, doanh nghiệp phải luôn giữ chữ tín và đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Cũng theo Luật sư Phạm Ngọc Hưng, thị trường trái phiếu nói chung vẫn còn nhiều doanh nghiệp lành mạnh, những trái phiếu có tài sản đảm bảo thì tính an toàn vẫn cao. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng tích cực điều phối như vụ việc SCB để đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư. Còn nếu nhà đầu tư cảm thấy có dấu hiệu lừa đảo thì có thể tố cáo đến cơ quan công an để được thụ lý hồ sơ. Tất nhiên, trước khi tiến hành đầu tư, nhà đầu tư cũng cần quan sát thực trạng doanh nghiệp và ghi nhận thông tin từ những nguồn tin chính thống, rõ ràng. Trên thực tế rất nhiều nhà đầu tư nghe tin đồn thổi, tin hành lang và tiến hành đầu tư dẫn đến rủi ro.

Có cùng quan điểm, chuyên gia tài chính ngân hàng – TS. Trịnh Đoàn Tuấn Linh nhìn nhận, các công ty bất động sản nếu muốn bàn bạc với nhà đầu tư để hợp tác kinh doanh thì cần minh bạch các dự án, các vấn đề pháp lý, quy mô và tiến độ. Đồng thời, nhà đầu tư quan tâm đến hoán đổi từ trái phiếu sang cổ phiếu thì doanh nghiệp cũng cần có những quy định, chính sách rõ ràng về định giá tài sản như thế nào, dựa trên cơ sở nào để định giá, làm thế nào để đảm bảo quyền lợi của trái chủ.

Doanh nghiệp cần làm gì để giải toả áp lực trái phiếu đáo hạn?

Áp lực đáo hạn trái phiếu cũng là một vấn đề vô cùng quan trọng lúc này, nếu không có giải pháp xử lý khéo léo nguy cơ vỡ nợ của các doanh nghiệp là rất lớn và kéo theo nhiều hệ lụy lâu dài cho thị trường.

Theo ông Mã Thanh Danh, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tư vấn Quốc tế (CIB), áp lực trái phiếu đáo hạn một phần có nguyên nhân từ các công ty chứng khoán và ngân hàng. Các tổ chức này để bán được trái phiếu, họ hứa với nhà đầu tư sẽ mua lại trong 3 – 6 tháng sau khi phát hành. Đến khi trái chủ yêu cầu mua lại thì họ không mua hoặc không đủ năng lực mua, nhưng nếu đẩy trách nhiệm này cho nhà phát hành thì không đúng quy định, bởi thời hạn phát hành thường ít nhất là 1 năm.

Theo đó, để giúp doanh nghiệp giải tỏa áp lực trái phiếu đáo hạn, ông Mã Thanh Danh đề xuất 3 nhóm giải pháp:

Thứ nhất, phải tính toán khả năng từ nội tại chính doanh nghiệp.

Doanh nghiệp nên liệt kê xem tài sản còn lại những gì. Đối với doanh nghiệp đang kinh doanh tốt nhưng trái chủ yêu cầu mua lại thì có thể dùng nguồn tiền mặt để mua lại, giúp giải tỏa bớt áp lực. Nếu không đủ tiền, doanh nghiệp có thể đi vay thêm hoặc thế chấp một phần trái phiếu với lãi suất cao hơn để vay tiền mua lại phần còn lại. Bên cạnh đó, với tình hình kinh doanh ổn định, doanh nghiệp có thể thương lượng trực tiếp với trái chủ để họ chờ đến hạn.

Trong trường hợp trái chủ nhất quyết yêu cầu mua lại, doanh nghiệp có thể thương lượng để trái chủ chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu. Vừa qua, một ngân hàng đã đồng ý chuyển đổi trái phiếu một tập đoàn thành cổ phiếu với giá 85.000 đồng/cổ phiếu, trong khi thị giá chỉ hơn 20.000 đồng/cổ phiếu.

Riêng với những doanh nghiệp có tài chính không đủ mạnh hoặc kinh doanh kém khả quan, yêu cầu mua lại trái phiếu thực sự là áp lực không nhỏ. Vì vậy, doanh nghiệp cần chuẩn bị một kế hoạch tái cấu trúc rõ ràng để thương lượng với trái chủ. Nếu không được, doanh nghiệp buộc phải bán các tài sản đang có để hàn thành nghĩa vụ với trái chủ, đó có thể là đất đai, thương hiệu, hệ thống phân phối…

Thứ hai, doanh nghiệp cũng có thể tìm giải pháp từ bên ngoài thị trường.

Gần đây, sau khi thị trường chứng khoán rớt điểm liên tiếp đã có những tín hiệu sáng hơn, dòng tiền tăng trở lại đáng kể. Doanh nghiệp vì thế có thể tính toán phương án huy động vốn qua thị trường này để thanh toán trái phiếu, thậm chí có thể bán bớt cổ phiếu quỹ để thu tiền về.

Doanh nghiệp phát hành trái phiếu là cần nguồn vốn trung và dài hạn để phát triển, sau khi không huy động được bằng kênh cổ phiếu và vay ngân hàng. Vì thế thị trường Việt Nam rất cần những ngân hàng đầu tư (Investment Banking) có nguồn vốn lớn cho vay trung và dài hạn. Khi doanh nghiệp gặp khó khăn, họ sẽ đồng hành lâu dài bằng cách chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu.

“Thực tế thì các doanh nghiệp lớn ở Việt Nam chưa nhiều, chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Thị trường chứng khoán cũng chưa được nâng hạng. Khi thị trường được nâng hạng sẽ đón thêm nhiều dòng vốn lớn đổ vào, giúp doanh nghiệp đỡ áp lực về nguồn vốn”, ông Danh chia sẻ.

Cuối cùng, doanh nghiệp cần tính đến phương án tham gia thị trường mua bán nợ. Tuy nhiên, các công cụ mua bán nợ tại thị trường Việt Nam hiện vẫn chưa phổ biến. Đồng thời, nếu có một thị trường trái phiếu thứ cấp hoạt động bài bản thì các trái chủ khi cần bán lại sẽ giao dịch trực tiếp trên thị trường này, giảm bớt áp lực cho doanh nghiệp.

Cũng theo ông Mã Thanh Danh, doanh nghiệp cần vốn là để tăng trưởng là điều hiển nhiên, nhưng cần thay đổi cấu trúc, tối ưu hóa mô hình kinh doanh sản xuất để tận dụng nguồn vốn. Để hoán đổi trái phiếu thành cổ phiếu, doanh nghiệp cần minh bạch thông tin về tình hình hoạt động và kế hoạch kinh doanh để tạo niềm tin cho nhà đầu tư./.

Càng về cuối năm, câu chuyện đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp càng “nóng”, đặc biệt là với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị sụt giảm, việc cân đối dòng tiền khó khăn, khả năng xử lý khối lượng nợ lớn từ trái phiếu không phải là điều dễ dàng.

Chưa kể, với một số giải pháp được cho là khả thi trong những năm trước thì nay chưa chắc đã thực hiện được do lòng tin của nhà đầu tư đang lung lay và dần quay lưng với thị trường.

Vậy đâu là hướng đi phù hợp nhằm giải quyết dư nợ này? Để ngăn chặn khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, cơ quan quản lý cần có giải pháp gì chống “bond run”?  Trước những vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

PV: Tính từ đầu tháng 11, toàn thị trường vẫn còn khoảng 58.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ đến hạn thanh toán trong năm 2022, trong đó có tới 35.000 tỷ đồng thuộc nhóm ngành bất động sản. Theo ông, việc đáo hạn TPDN trong bối cảnh hiện nay tạo nên áp lực thế nào đối với các doanh nghiệp địa ốc?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Do các thông tin tiêu cực từ các vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại một số doanh nghiệp nên tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng rất lớn và làm cho thị trường trái phiếu trầm lắng trong suốt thời gian vừa qua, song song với đó là chính sách hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. 

Chưa kể, thị trường bất động sản đóng băng từ đầu năm đến nay, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp khó bán được hàng và lại càng khó trong khâu huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu hay vay nợ ngân hàng. 

Như vậy, nhiều khó khăn đang bủa vây các doanh nghiệp này và khả năng thu xếp vốn để trả nợ trái phiếu đến hạn hoặc vay nợ mới để trả nợ cũ là khó khả thi ở thời điểm hiện tại. Nếu như không thể thu xếp các khoản nợ này thì doanh nghiệp hoàn toàn phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, phá sản hàng loạt trong thời gian tới.

PV: Mới đây, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP đã chính thức cho phép doanh nghiệp đảo nợ trái phiếu. Tuy nhiên, khả năng đảo nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay có lớn hay không, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Cho dù Nghị định có cho phép, nhưng tâm lý nhà đầu tư hiện nay dường như đã mất nhiều niềm tin với trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, chính vì thế sẽ rất khó khăn để tìm được người mua.

Các doanh nghiệp lớn có thể cân nhắc phát hành trái phiếu quốc tế để đảo nợ, tuy nhiên với sự không chắc chắn về tỷ giá trước các diễn biến kinh tế vĩ mô thế giới khá phức tạp như hiện nay, họ phải cân nhắc thêm việc phòng ngừa rủi ro tỷ giá và cũng phải chấp nhận một mức lãi suất cao nếu muốn phát hành thành công.

PV: Nếu không sớm giải quyết câu chuyện trái phiếu đáo hạn nói trên, các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản sẽ lâm vào trạng thái như thế nào?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Nếu như không có các giải pháp kịp thời và hiệu quả, thị trường bất động sản sẽ rơi tình trạng giống giai đoạn 2009-2013, tức là sẽ đóng băng trong một thời gian dài, thậm chí là một số nơi giá bất động sản đã bị đẩy lên cao trước đây thì sẽ có hiện tượng bán tháo để thu hồi vốn, và giá sẽ giảm mạnh, đặc biệt là ở các khu vực tỉnh xa. 

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ và phá sản vì sản phẩm bán không được nhưng nợ thì lại đến hạn phải thanh toán.

PV: Vậy theo ông, đâu là giải pháp cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Các doanh nghiệp bất động sản nên cơ cấu lại nợ cho phù hợp, nếu như không có khả năng trả nợ thì cố gắng thương lượng với nhà đầu tư để chuyển nợ thành vốn cổ phần hoặc chuyển nợ thành sản phẩm với giá chiết khấu cao, việc này cũng mang lại lợi ích cho nhà đầu tư khi họ có thể mua cổ phần hay tài sản bất động sản với giá rẻ hơn so với giá thị trường, để giúp cơ cấu lại nợ trong thời điểm hiện tại.

Cùng với đó, những dự án nào chưa thể triển khai hay chưa có vốn để triển khai thì nên cân nhắc tìm kiếm đối tác chuyển nhượng lại để có nguồn vốn tập trung vào các dự án hiện tại hay cơ cấu lại nợ.

PV: Để ngăn chặn khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, cơ quan quản lý cần có giải pháp chống “bond run” như thế nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi, Bộ Tài chính có thể tính đến phương án thành lập 1 ủy ban chuyên trách xử lý nợ xấu trái phiếu, mua lại các khoản nợ trái phiếu từ người dân, ngân hàng để tập trung xử lý triệt để thì mới có khả năng lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư. Một số ý kiến cho rằng, nên để NHTM làm việc này nhưng theo tôi là không khả thi vì sẽ không đạt được tính tập trung, mỗi ngân hàng làm 1 kiểu và các NHTM cũng sẽ không mấy mặn mà trong việc xử lý nợ xấu trái phiếu, bởi bản thân họ cũng đã có quá nhiều việc phải làm, đặc biệt là nợ xấu trong hệ thống NHTM có khả năng tăng cao. 

Ngoài ra, nếu được cho phép thì Tổng công ty kinh doanh vốn Nhà nước cũng có thể tham gia vào quá trình xử lý với trái phiếu để đạt hiệu quả cần thiết, tháo gỡ khó khăn cho thị trường và nền kinh tế. Về việc này có thể tham khảo cách làm mà Chính phủ Mỹ đã từng thực hiện trong cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới giai đoạn 2007-2009 khi mua lại các trái phiếu doanh nghiệp để giải cứu thị trường tài chính và sau đó khi thị trường ổn định thì bán ra và thu về lợi nhuận nhất định.

PV: Ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn hiện nay?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Ở thời điểm này, các nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp có thể bình tĩnh trông chờ vào các quyết định sắp tới của Chính phủ. Tôi tin là Chính phủ sẽ có những giải pháp kịp thời để hỗ trợ cho nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc với lời đề nghị của tổ chức phát hành như chuyển nợ thành tài sản. Tuy nhiên cũng cần xem xét là sản phẩm đó có tiềm năng hay không và cũng xác định luôn đó phải là một khoản đầu tư dài hạn trong bối cảnh hiện nay, việc chuyển nợ thành cổ phiểu của tổ chức phát hành cũng tương tự. Ngoài ra, chúng ta cũng hoàn toàn có thể chủ động thỏa thuận mức giá tốt nhất để có được nhiều lợi ích nhất khi thực hiện chuyển đổi.

PV: Trên cơ sở những diễn biến hiện tại, ông có dự báo gì về thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2023?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi, thị trường 2023 sẽ còn rất khó khăn và các doanh nghiệp phải chuẩn bị tâm thế đối đầu với những thách thức sắp tới khi dự báo vào thời kỳ “tiền đắt”. Sẽ mất nhiều thời gian cùng nỗ lực của các bên mới có thể vực dậy được thị trường này./.

Trân trọng cảm ơn ông!

 

Cần khôi phục niềm tin cho thị trường trái phiếu

Ngày 17/12, trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5, Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam, Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo chuyên đề với chủ đề “Lành mạnh hóa thị trường tài chính và thị trường bất động sản để phát triển kinh tế nhanh và bền vững”.

Tại Hội thảo, một trong những nội dung được nhắc đến nhiều nhất đó là vấn đề về thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua.

Bà Vũ Thị Chân Phương, Phó Chủ tịch Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cho biết, nhìn chung toàn thị trường, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp có xu hướng giảm trong thời gian qua. Cụ thể, quý 1 đạt 134,8 nghìn tỷ đồng; quý 2 đạt 122,4 nghìn tỷ đồng; quý 3 đạt 65,9 nghìn tỷ đồng; tháng 10 đạt 6,8 nghìn tỷ đồng; tháng 11 đạt 1,8 nghìn tỷ đồng. Luỹ kế từ đầu năm đến 25/11/2022, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 331.811 tỷ đồng, giảm 31,6% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong tháng 12/2022, thị trường có khoảng 42,2 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Trong năm 2023, khối lượng đáo hạn cả năm là 282,167 nghìn tỷ đồng. Riêng quý 1/2023, dự kiến đến hạn 35,9 nghìn tỷ đồng.

Trước thực tế này, hoạt động mua lại trước hạn gia tăng, với tổng khối lượng trái phiếu mua lại lũy kế từ đầu năm là 161.656 tỷ đồng, tăng 14,1% so với cả năm 2021.

Với số liệu trên, lãnh đạo Uỷ ban Chứng khoán đánh giá, thị trường trái phiếu thời gian qua có nhiều khó khăn, chủ yếu xuất phát từ sự sụt giảm niềm tin của thị trường do sai phạm của một số doanh nghiệp vừa bị xử lý, cũng như việc một số phương tiện đưa tin không chính thống, tin thất thiệt về một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư…

“Thanh khoản của thị trường cũng gặp khó khăn trong thời gian qua khi lãi suất ngân hàng tăng, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang hệ thống ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp khó khăn trong cân đối nguồn vốn kinh doanh và trả nợ trái phiếu đến hạn. Thực tế, tại cuộc họp với Bộ Tài chính ngày 23/11/2022, các doanh nghiệp và công ty chứng khoán cũng nhận định thanh khoản là một trong các vấn đề chính dẫn đến khó khăn của thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp”, bà Phương nhấn mạnh.

Phát biểu về vấn đề trái phiếu, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cũng bày tỏ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang khá khó khăn. Lượng trái phiếu phát hành mới gần như bị đóng băng trong 2 tháng gần nhất với giá trị lần lượt chỉ ở mức 6,8 nghìn tỷ đồng và 1,8 nghìn tỷ đồng.

Trái lại, vì lo lắng pháp lý, giá trị mua lại trái phiếu doanh nghiệp lại tăng mạnh. Tổng khối lượng trái phiếu mua lại lũy kế từ đầu năm đến 25/11/2022 đạt 161.656 tỷ đồng, tăng 14,1% so với cả năm 2021.

Ông Thuân cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phải đối mặt với hàng loạt rủi ro. Điển hình nhất là việc tâm lý nhà đầu tư tiếp tục tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường tài chính bởi loạt sự kiện vi phạm trái phiếu.

Ngoài ra, doanh nghiệp phát hành, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực đáo hạn, mua lại trước hạn lớn. Điều này khiến nghĩa vụ nợ trái phiếu cũng như nợ xấu ngân hàng dễ dàng bị vi phạm. Hơn nữa, với môi trường lãi suất cao và các kênh vốn bị thắt chặt, đầu tư khối tư nhân liên tục giảm sút.

Để giải quyết các vấn đề và hướng tới khôi phục thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ông Thuân đã đưa ra 4 giải pháp ngắn hạn, cấp thiết. 

Thứ nhất, có liệu pháp riêng cho các nhà phát hành có rủi ro cao. Trong đó, cơ quan quản lý tích cực rà soát, đánh giá, phân loại xác định cụ thể nhà phát hành có rủi ro cao. Khu trú các doanh nghiệp yếu và sở hữu bởi nhiều nhà đầu tư cá nhân nhằm đưa ra phương án ổn định tâm lý.

Thứ hai, nhóm doanh nghiệp yếu phải chuẩn bị phương án hoặc tự tái cấu trúc nợ sớm nhất có thể. Riêng với trường hợp vi phạm cần đẩy nhanh hoàn thiện thủ tục và quyết toán nghĩa vụ nợ. Muốn làm được điều này, vai trò của tòa án nên cần phát huy hơn nữa.

Thứ ba, nếu trái phiếu được bảo lãnh bởi ngân hàng, các quy định về nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể hoãn lại. Cơ quan quản lý nên theo hướng thoáng hơn, tức không hạn chế mục đích sử dụng vốn theo chương trình dự án và bỏ yêu cầu kiểm toán mục đích sử dụng vốn.

Thứ tư, đẩy nhanh quá trình phê duyệt trái phiếu phát hành ra đại chúng khi hồ sơ doanh nghiệp đáp ứng điều kiện. Đồng thời, nhà phát hành muốn giải quyết hồ sơ nhanh cũng nên thuộc nhóm doanh nghiệp niêm yết, có xếp hạng tín nhiệm ở mức cao, áp dụng nhiều cơ chế hậu kiểm lớn.

“Đây là các giải pháp trong ngắn hạn. Còn về trung và dài hạn, tôi cho rằng Nghị quyết 65 đã giải quyết được cơ bản các vấn đề của thị trường. Mặt khác, Nghị quyết 65 cũng đã đi đúng hướng theo quy chuẩn quốc tế”, ông Thuân chia sẻ.

Bổ sung thêm một số giải pháp, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đề nghị, về lâu dài, cơ quan quản lý phải tăng cường củng cố niềm tin của nhà đầu tư, tăng cường giáo dục tài chính. Mặt khác, đội ngũ nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp cần được phát triển mạnh hơn. Trong đó, cần đặc biệt chú trọng đến việc thu hút các quỹ đầu tư nước ngoài và phát triển các quỹ đầu tư, nhà đầu tư tổ chức trong nước (gồm cả công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư mở, quỹ hưu trí…).

“Các tổ chức này có đủ nguồn lực cũng như kiến thức tài chính để có thể phân tích thị trường một cách chính xác hơn, từ đó đưa ra các quyết định dựa trên những căn cứ khoa học”, ông Lực nói.

Sau khi nghe các kiến nghị, giải pháp, ông Nguyễn Đức Chi, Thứ trưởng Bộ Tài chính nhìn nhận để thị trường phát triển đúng nghĩa thì cần sự đồng lòng của tất cả các chủ thể tham gia. Tuy nhiên, trách nhiệm quan trọng hơn cả phải thuộc về các doanh nghiệp phát hành.

“Thị trường đang thiếu đi niềm tin vào các tổ chức phát hành. Do đó, bản thân doanh nghiệp phát hành có thể không cần minh bạch với thị trường nhưng cần minh bạch với nhà đầu tư. Để làm được vậy thì họ phải tự thuê kiểm toán độc lập, phải xếp hạng tín nhiệm… Khi niềm tin trở lại thì thị trường cũng tự khôi phục”, ông Chi nhấn mạnh.

Về trách nhiệm của cơ quan quản lý, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho biết trong thời gian tới, Bộ Tài chính sẽ tăng cường thông tin đầy đủ, chính xác và kịp thời tới công chúng đầu tư để ổn định tâm lý thị trường, giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư an tâm tham gia huy động và đầu tư trên thị trường vốn… Đồng thời, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước đang chỉ đạo các bên liên quan chuẩn bị nền tảng giao dịch trái phiếu doanh nghiệp chào bán riêng lẻ nhằm phát triển một thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp minh bạch, an toàn, tăng cường khả năng quản lý, giám sát, giảm thiểu rủi ro.

Hỗ trợ tích cực thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh hoá

Tại Hội thảo, các chuyên gia cũng bàn luận sâu về những khó khăn mà thị trường bất động sản đang gặp phải, từ đó đưa ra những khuyến nghị giúp thị trường phục hồi, phát triển lành mạnh, hiệu quả, bền vững.  

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) nhận định, tổng quát thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn. Sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Theo đó, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở, mà nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô. 

Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để “tồn tại” trước đã và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới, như phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với mức chiết khấu đến 40-50% giá hợp đồng…

Đại diện HOREA cho rằng, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay sẽ giúp lành mạnh hoá thị trường nhưng cũng cần đi đôi với hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản. 

Gần đây, Chính phủ cũng thực hiện loạt các chính sách, giải pháp để ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ thị trường nói chung bao gồm cả thị trường bất động sản. Đơn cử như ngày 10/12/2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2%. Hay trong 3 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường bất động sản gồm: Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 “về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế”; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 “về thị trường trái phiếu doanh nghiệp”; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 “về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở”.

Về giải pháp ngắn hạn, Chính phủ đang khẩn trương xem xét ban hành 2 Nghị định theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định gồm có Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai”, đi đôi với sửa đổi một số Thông tư liên quan để khắc phục ngay một số bất cập, vướng mắc nhưng vẫn phải bảo đảm phù hợp với luật hiện hành, trong thời gian chờ các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) và một số luật liên quan được ban hành và có hiệu lực.

Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã cho thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm Tổ trưởng và các Tổ công tác khác khẩn trương vào cuộc để nắm tình hình nhằm tháo gỡ nhanh vướng mắc của thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, Nhà nước thực hiện đồng bộ các giải pháp trên đây không phải là để “giải cứu” thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết và chính cộng đồng doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững./.

Tín hiệu lạc quan trên thị trường

Trước những biến động của thị trường bất động sản trong năm 2022, Nhà nước đã và đang nhìn thấy các vướng mắc, khó khăn để đưa ra các chính sách hỗ trợ trong cả dài hạn, trung hạn và ngắn hạn.

Cụ thể, về trung hạn, dài hạn Nhà nước đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định mục tiêu cụ thể là “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản.

Từ đó, Chính phủ đã có nhiều Nghị quyết, Chỉ thị, mà điển hình là Nghị quyết số 156/NQ-CP ngày 06/12/2022 về “Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11 năm 2022”, Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/08/2022 “Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” và Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 về “Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương doanh nghiệp”.

Mới đây ngày 10/12/2022, Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2% để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng của room tín dụng 14% còn lại thì sẽ có tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng để bơm vào nền kinh tế ngay trong tháng 12/2022.

Đặc biệt trong 03 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 03 công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường bất động sản, bao gồm: Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 “về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế”; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 “về thị trường trái phiếu doanh nghiệp”; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 “về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở”.

Về giải pháp ngắn hạn, Chính phủ đang khẩn trương xem xét ban hành 02 Nghị định theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định gồm có Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai”, đi đôi với sửa đổi một số Thông tư liên quan để khắc phục ngay một số bất cập, vướng mắc nhưng vẫn phải bảo đảm phù hợp với luật hiện hành, trong thời gian chờ các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) và một số luật liên quan được ban hành và có hiệu lực.

Chính phủ đã đề nghị và đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất triệu tập Cuộc họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội dự kiến tổ chức vào tháng 01/2023 để xem xét, quyết định những vấn đề thật cấp bách, đã được chuẩn bị kỹ lưỡng, đã chín, đủ rõ và có sự đồng thuận, thống nhất cao trong ngắn hạn, trung hạn, dài hạn.

Chính phủ cũng đang xem xét bổ sung nội dung giải quyết tình hình thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay cũng là vấn đề rất cấp bách trong Cuộc họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội để hỗ trợ doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư và thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn rất khó khăn hiện nay để phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đặc biệt, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ xem xét Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để bình ổn thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Có thể thấy, Nhà nước đang thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết và chính cộng đồng doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu. Hơn hết, loạt động thái hỗ trợ từ phía Nhà nước đang giúp thị trường địa ốc lấy lại niềm tin của nhà đầu tư – yếu tố quyết định đến vấn đề thanh khoản thị trường. Theo nhiều quan điểm, đây là những động lực quan trọng để thị trường bất động sản năm 2023 có cơ hội hồi phục và chuyển biến tích cực.

Nhiều dự báo cho thị trường bất động sản 2023

Trước những chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ ở thời điểm cuối năm 2022 đã khiến nhiều người từng mất niềm tin vào khả năng hồi phục của thị trường bất động sản cũng đã cho rằng, thị trường điạ ốc năm 2023 sẽ có triển vọng “vực dậy”. Đặc biệt, khi nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn, nổi bật là nhu cầu thực thì các doanh nghiệp vẫn còn cơ hội để tái cấu trúc sản phẩm, dự án. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định và trở về quỹ đạo vốn có của nó.

“Tôi đồng tình là thị trường bất động sản hiện nay rất khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Cũng có thể nói, giai đoạn này khá giống với giai đoạn khủng hoảng năm 2012. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản hiện nay đang khủng hoảng.

Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện tại thị trường không hề thừa nguồn hàng mà thậm chí là thiếu nguồn hàng, khan hiếm nguồn hàng. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là thị trường có thể vực dậy”, ông Đính nhìn nhận.

Tất nhiên để thị trường chuyển biến khởi sắc, bên cạnh những hỗ trợ của Chính phủ, ông Đính cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cũng phải chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Các doanh nghiệp có thể đẩy mạnh quá trình chuyển đổi số trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Có chung quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, khả năng phục hồi thị trường bất động sản bắt đầu từ năm tới là có cơ sở. Thứ nhất, các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, áp lực tỷ giá và lãi suất cũng bớt đi; hay những vụ việc đang diễn ra đến thời điểm đó đã được xử lý xong. Thứ hai là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản lúc đó sẽ rõ ràng hơn nhiều và sẽ lấy lại được niềm tin của các nhà đầu tư.

“Năm 2023, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng hồi phục của nền kinh tế. Cụ thể, kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng xuất hiện nhiều hơn, trong đó phải kể đến sự phục hồi của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng.

Đồng thời, đầu tư công, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn sẽ được đẩy mạnh, cộng với việc cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được thúc đẩy. Ngoài ra, còn có những động lực tích cực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý. Hiện tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đang rà soát hàng nghìn dự án đang gặp khó khăn về pháp lý. Việc đáo hạn trái phiếu, Chính phủ cũng đang vào cuộc để tháo gỡ khó khăn”, ông Lực phân tích.

Ở một góc nhìn khác, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương lại đưa ra 3 phương án cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Phương án 1, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế này.

Phương án 2, nhìn ở góc độ tích cực, trường có động năng mới do ban hành bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kì đi lên mới. Thị trường bất động sản sẽ vượt qua điểm lõm. Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Phương án 3, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phướng án này khó xảy ra nhưng không phải không có khả năng. 

Ở thời khắc chuyển giao năm cũ và năm mới, nhiều dự đóan được đưa ra cho bức tranh thị trường bất động sản 2023. Tuy nhiên, dù các quan điểm đưa ra như thế nào, nhưng với nỗ lực hỗ trợ thực chất và không ngừng từ phía Chính phủ cùng những cố gắng tự thân, chủ động của các doanh nghiệp, nhà đầu tư khôn ngoan hơn trước khi xuống tiền, thị trường bất động sản 2023 sẽ được điều chỉnh theo chiều hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững./.

Năm 2022, giải ngân vốn đầu tư công còn “bấp bênh”

Đẩy nhanh tiến độ giải ngân và nâng cao hiệu quả đầu tư công là những vấn đề quan trọng bởi đây là một kênh có tác động lan tỏa tốt, giúp thúc đẩy tăng trưởng, phục hồi kinh tế và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, nhất là trong tình hình kinh tế trong nước và thế giới tiếp tục biến động nhanh, phức tạp, khó lường với các yếu tố rủi ro gia tăng.

Thế nhưng, trong nhiều năm qua, đặc biệt là trong năm 2022, tiến độ giải ngân đầu tư công còn chậm và kém hiệu quả. Phát biểu tại Hội thảo chuyên đề 3 “Đẩy nhanh tiến độ giải ngân và nâng cao hiệu quả đầu tư công tạo động lực tăng trưởng kinh tế năm 2023” trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5, ông Nguyễn Duy Hưng – Phó Trưởng ban Kinh tế Trung ương đã thẳng thắn chỉ ra, tỷ lệ giải ngân đầu tư công qua các năm vẫn rất “bấp bênh”. Đây không phải là vấn đề mới mà “đã bàn nhiều, nói nhiều” nhưng chưa giải quyết được căn cơ.

Dẫn chứng tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công hiệu quả chưa cao qua các năm, ông Hưng cho biết, năm 2017, đầu tư công giải ngân đạt 73%, đến năm 2018 tỷ lệ này giảm xuống 66%, năm 2019 tăng lên là 67%, năm 2020 là 82%, sang năm 2021 lại giảm xuống 72% và đặc biệt 11 tháng năm 2022 mới đạt trên 53,8%.

Theo Phó Trưởng ban Kinh tế Trung ương, nguyên nhân dẫn đến tình trạng giải ngân vốn đầu tư công “bấp bênh” nói trên đã được các bộ, ngành, địa phương có báo cáo Chính phủ với 25 – 30 khó khăn, vướng mắc, trong đó chia ra 3 nhóm lĩnh vực.

Nhóm thứ nhất liên quan đến thể chế, pháp luật chính sách thiếu đồng bộ, quy định phức tạp về ngân sách, đất đai, đấu thầu, môi trường, giải phóng mặt bằng…

Nhóm thứ hai là tổ chức thực thi, cùng hệ thống pháp luật như nhau, nhưng có tỉnh triển khai rất tốt, có bộ, ngành, địa phương còn kém. Chẳng hạn như: Thanh tra Chính phủ có tỷ lệ giải ngân đạt 100%, Tiền Giang đạt 82%… trong khi đó có 12 bộ và 1 địa phương có tỷ lệ giải ngân đạt rất thấp chỉ hơn 30%. Thực tế này cho thấy, quá trình tổ chức thực thi của các cơ quan cũng là một trở ngại, cần sự quyết tâm vào cuộc trong việc quyết liệt triển khai đầu tư công.

Nhóm thứ ba là các yếu tố khách quan, đặc thù trong năm 2022. Đơn cử như giá nguyên vật liệu, xăng dầu, cước phí vận chuyển hàng hóa quốc tế tăng cao… Bối cảnh này đã ảnh hưởng lớn đến kết quả giải ngân vốn đầu tư công chậm trong năm 2022.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cũng nhìn nhận, Chính phủ đã có chủ trương đúng đắn là tập trung đẩy mạnh đầu tư công để phục hồi và phát triển kinh tế trong năm 2022. Quyết tâm rất cao của Chính phủ thể hiện rõ là nguồn vốn luôn sẵn sàng để tung ra thị trường, đồng thời luôn đôn đốc quyết liệt các bộ, ngành, địa phương thực hiện chỉ tiêu kế hoạch giải ngân vốn đầu tư công. Mặc dù vậy, kế hoạch giải ngân đầu tư công dù được cải thiện nhưng vẫn rất chậm so với yêu cầu.

Đến hết tháng 11/2022 giải ngân kế hoạch đầu tư vốn ngân sách nhà nước là 338 nghìn tỷ đồng chỉ đạt 58,33% kế hoạch năm mặc dù kế hoạch được chuẩn bị là 550 nghìn tỷ đồng.

“Đây thật sự là một vấn đề đáng ngạc nhiên khi có tiền mà không tiêu được”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Với vai trò là động lực tăng trưởng của nền kinh tế, việc chậm triển khai giải ngân vốn đầu tư công chắc chắn sẽ ảnh hưởng không tốt đến tốc độ phát triển kinh tế, cũng như thực hiện các mục tiêu xã hội. Vì vậy, giới chuyên gia cho rằng, năm 2023 phải khắc phục thực trạng này, đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công một cách hiệu quả. Đặc biệt, khi năm 2023 được dự báo sẽ đối diện với không ít thách thức và biến động từ bối cảnh bên ngoài, đầu tư công càng cần thể hiện rõ vai trò của mình.

Năm 2023 trông chờ vào đầu tư công

Đưa ra những dự đoán về bức tranh kinh tế năm 2023, PGS.TS. Vũ Sỹ Cường, giảng viên Học viện Tài chính cho biết, năm 2023 tổng cầu suy giảm, dự báo tăng trưởng của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cho các nước đều giảm. Kinh tế Trung Quốc tăng trưởng năm 2022 thấp nhất trong mấy chục năm qua. Năm 2023 dự báo sẽ khá hơn, nhưng vẫn thấp hơn trung bình 10 năm trước. Đây là những thách thức rất lớn, ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam.

Theo đó, PGS.TS. Vũ Sỹ Cường cho rằng, năm 2023 Việt Nam sẽ có thể đối diện với một số thách thức:

Thứ nhất, thách thức với tăng trưởng năm 2023 do tổng cầu quốc tế suy giảm mà Việt Nam lại là quốc gia phụ thuộc xuất khẩu.

Thứ hai là tốc độ lạm phát bên ngoài đã chậm lại, nhưng vẫn ở mức cao, một số chi phí đầu vào đang có sức ép tăng như giá điện.

Thứ ba, lãi suất của Việt Nam cao so với các nước trong khu vực sẽ làm tăng chi phí đầu vào, giảm đầu tư. 

Vì vậy, chuyên gia này cho rằng, để đảm bảo chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế 2023 đạt 6,5% mà Quốc hội đề ra, rất cần các giải pháp đúng đắn, đồng bộ và kịp thời. Cần có các giải pháp nhằm củng cố lòng tin của người dân, doanh nghiệp vào chính sách, đặc biệt là vào các chính sách của Chính phủ. Đối với các gói hỗ trợ về chính sách tài khóa và tiền tệ, chính sách tài khóa cần tiếp tục thực hiện các gói hỗ trợ phục hồi sau Covid-19 như miễn giảm thuế, phí… cần có sự quyết liệt để thực thi các chính sách, đảm bảo tính nhất quán từ hoạch định đến thực thi chính sách. Ngoài ra, chính sách tiền tệ năm 2023 cần rất linh hoạt để giữ mục tiêu là ổn định giá trị đồng tiền, nhưng không gây khó khăn cho thanh khoản của hệ thống tài chính…

Đặc biệt, PGS.TS. Vũ Sỹ Cường nhấn mạnh, cần đẩy mạnh hiệu quả triển khai công tác đầu tư công, luôn đặt đầu tư công như một động lực tăng trưởng kinh tế – xã hội. 

“Để đảm bảo mục tiêu phát triển kinh tế năm 2023, cần tiếp tục cải cách thể chế để giải ngân vốn đầu tư công được tốt hơn, đúng kế hoạch chứ không phải dồn vào cuối năm, cần giải ngân đều, nhanh trong 4 quý của năm để tăng hiệu quả hấp thụ của nền kinh tế. Đồng thời, cơ quan quản lý nhà nước cần cắt giảm bớt các thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho người dân, doanh nghiệp”, ông Cường chia sẻ.

Bày tỏ quan điểm về giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế 2023, TS. Võ Trí Thành, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, đẩy mạnh đầu tư công chính là một trong những động lực giúp thực hiện chương trình phục hồi của Chính phủ. 

“Năm 2022, chúng ta đã đạt được những thành tích đáng ghi nhận như tăng trưởng kinh tế trên 8%, lạm phát được duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, khi nhìn lại tôi cũng có sự tiếc nuối, giá như chúng ta thực hiện được chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội nhanh và mạnh hơn; nếu thực hiện được đầu tư công hiệu quả hơn, kết quả phục hồi chắc chắn sẽ còn tốt hơn và đặt thêm nền tảng cho những năm sau. 

Vì vậy, để rút kinh nghiệm cho năm 2023, tôi hy vọng thời gian tới, việc triển khai đầu tư công sẽ hoàn thành kế hoạch, sẽ được chú trọng và thực hiện có hiệu quả; chương trình phục hồi sẽ được triển khai nhanh hơn”, ông Thành nói.

Vào tháng 11 vừa qua, Quốc hội đã thông qua kế hoạch đầu tư công năm 2023 với tổng số vốn trên 700.000 tỷ đồng, tăng khoảng 25% (khoảng 140.000 tỷ đồng) so với kế hoạch năm 2022 và tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với kế hoạch năm 2021 (năm đầu tiên của kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 – 2025).

Đây cũng là năm phải giải ngân toàn bộ số vốn thuộc Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế, trong khi hoạt động đầu tư công vẫn còn nhiều hạn chế đã tồn tại từ lâu, chưa xử lý được trong thời gian ngắn như giải phóng mặt bằng, chất lượng chuẩn bị dự án, năng lực ban quản lý dự án, nhà thầu…

Có thể thấy, với kế hoạch đề ra và tinh thần quyết tâm thực hiện của cơ quan lãnh đạo, năm 2023 có cơ sở để hy vọng sẽ thực hiện tốt công tác giải ngân vốn đầu tư công, tạo động lực thúc đẩy kinh tế hồi phục và tăng trưởng mạnh mẽ./.

Năm 2022, M&A “tăng nhiệt” chưa từng có

Năm 2022 là một năm thành công của hoạt động M&A khi liên tục ghi nhận các thượng vụ triệu đô đình đám. Điển hình có thể kể đến thương vụ bắt tay giữa Danh Khôi Group và Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỷ đồng từ tháng 8/2022.

Trước đó, vào tháng 6/2022, Warburg Pincus (Mỹ) đã rót 250 triệu USD vào phân khu Tropicana – dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland. Đây được đánh giá nằm trong top 5 thương vụ giao dịch lớn nhất ngành bất động sản châu Á trong 6 tháng đầu năm 2022.

Cũng trong tháng 6, một thương vụ đình đám khác đã diễn ra giữa Công ty Cổ phần Công nghiệp Logistics KTG & Bousteak với Công ty Bousteak Projects (Singapore) ghi nhận con số thoả thuận lên tới 6,9 triệu USD.

Còn trong tháng 7, một trong những sự kiện gây chú ý nhất là việc CapitaLand Development mua lại một khu đất dự án phức hợp 8ha tại TP. Thủ Đức, với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 1 tỷ đô la Singapore (khoảng 716 triệu USD).

Cushman & Wakefield ước tính, khối lượng giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua, chủ yếu tập trung tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Từ quan sát về lịch sử giao dịch, phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch Covid-19 và đạt được thỏa thuận trong năm 2022, thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng qua gia tăng.

Bước vào 3 tháng cuối năm, hoạt động M&A diễn biến chậm lại do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của một số “đại án” liên quan đến các công ty bất động sản và chứng khoán, cùng việc tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, trong bối cảnh trầm lắng chung của thị trường bất động sản, M&A vẫn được đánh giá là “điểm sáng” dẫn dắt thị trường và là giải pháp hữu hiệu cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư muốn cơ cấu sản phẩm, dự án, huy động vốn trong thời buổi khó khăn. 

Giới chuyên gia nhìn nhận, trên đà phát triển mạnh mẽ trong năm 2022, M&A sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” và “nóng” hơn trong năm 2023. Đây là một trong những động lực giúp thị trường bất động sản 2023 có cơ hội “đảo chiều” từ trầm lắng, suy giảm sang hồi phục, khởi sắc. 

Đặc biệt, việc nguồn vốn nội đang khan hiếm cũng là tiền đề để các hoạt động M&A diễn ra nhiều hơn, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn mạnh và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam. Theo đó, 2023 có thể sẽ là năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án và doanh nghiệp trong ngành. Bởi lúc đó, nhu cầu vốn đi đến giới hạn, người bán sẽ có quyết tâm bán, người mua quyết tâm mua hơn.

Cuộc chơi sẽ “nóng” hơn trong năm 2023

Chia sẻ tại một diễn đàn M&A mới đây, ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital cho biết, sang năm 2023, khi lạm phát và lãi suất tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức cho thị trường. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng mở ra những cơ hội M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

“Sự phát triển của thị trường tài chính, yêu cầu tiếp cận nguồn vốn đa dạng cho các bất động sản, đã giúp M&A lĩnh vực này luôn sôi động trong vài năm gần đây. Dễ nhận thấy, bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong bối cảnh hiện nay, khơi thông nguồn vốn là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường bất động sản và M&A đang là lựa chọn khả dĩ nhất trong các kênh”, ông Peter Chi Lok Woo nhận định.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản năm 2022 chứng kiến nhiều hoạt động M&A. Điều này kỳ vọng mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan nhờ tiềm năng phục hồi dự án cao, giúp tiếp thêm năng lượng cho thị trường trong tình thế khó khăn. Hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để giải cứu các nhà phát triển trong nước cũng như phù hợp tâm lý đầu tư của các nhà giao dịch tin tưởng vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam.Chính vậy, bước sang năm 2023, M&A sẽ tiếp tục được đẩy mạnh và là động lực hồi phục cho thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng nhấn mạnh, điều này không có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ ồ ạt, tham gia M&A một cách dễ dàng trong năm tới. Những biến động vĩ mô trong khoảng thời gian gần đây và năm 2023 liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, pháp lý dự án… sẽ khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng, quan sát tình hình thị trường kỹ càng hơn.

Cùng đưa ra quan điểm, trong lần chia sẻ mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, M&A bất động sản sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường năm 2023.

“Những nhà đầu tư nội đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng khi tham gia vào dự án”, bà Trang nhấn mạnh.

Theo bà Trang, thời gian tới các nhà đầu tư cần đánh giá lại và điều chỉnh các chiến lược M&A theo hướng linh hoạt nhằm thích ứng với môi trường kinh doanh mới. M&A không chỉ đơn thuần là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà trở thành giải pháp nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, mục tiêu của các thương vụ cũng dần dịch chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” đến “đầu tư, hợp tác” nhằm tạo những giá trị cộng hưởng cùng phát triển.

Do đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp nào biết nắm bắt, khả năng thành công là rất lớn. Khi đó, doanh nghiệp sẽ có cơ hội để hồi phục, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

“Thị trường như trò chơi những chiếc ghế âm nhạc, mỗi khi âm thanh dừng lại, sẽ có người phải thua cuộc khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ là một trong những người ngồi xuống đầu tiên nếu phán đoán tốt”, bà Trang Bùi ví von./.

Bớt lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng

Đầu tư triển khai dự án bất động sản thường phải có kế hoạch sử dụng những khoản đầu tư lớn và dài hạn, trên thế giới, ngoài vốn của doanh nghiệp, kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản đến từ thị trường tài chính.

Tại Việt Nam, còn có thêm một kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đó là tiền trả trước của người mua. Tức doanh nghiệp bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không phải ngay từ khi bắt tay vào dự án, doanh nghiệp bất động sản đã có thể thu về khoản tiền trả trước. Muốn bán được sản phẩm hình thành trong tương lai, doanh nghiệp buộc triển khai dự án cơ bản và phải thỏa mãn nhiều điều kiện được quy định rất cụ thể tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Đơn cử như phải hoàn thiện xong phần móng đối với nhà chung cư; phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở riêng lẻ…

Chính vì vậy, doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam vẫn phải đi tìm nguồn vốn sẵn có trên thị trường tài chính – vốn tín dụng ngân hàng, giống như các nước trên thế giới. 

Theo nhóm nghiên cứu BIDV, dòng vốn tín dụng đang chiếm phần lớn cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Theo tính toán trong 10 tháng đầu năm 2022, tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%, trong khi đó cổ phiếu chỉ chiếm khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN 10%, vốn FDI 7%. 

Coi tín dụng ngân hàng là một kênh huy động vốn quan trọng cho thị trường bất động sản là không sai nhưng không có nghĩa, thị trường bất động sản hay các doanh nghiệp trong lĩnh vực này phải quá phụ thuộc vào vốn tín dụng. Bởi vốn tín dụng là dòng vốn có tính chất ngắn hạn trong khi bất động sản lại là lĩnh vực cần vốn trung và dài hạn. Do đó, thay vì để vốn tín dụng chiếm phần lớn cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản thì nên đa dạng hoá nhiều kênh huy động vốn khác nhau. Điều này vừa đảm bảo nguồn tiền cho doanh nghiệp, vừa giúp doanh nghiệp không chịu ảnh hưởng quá nhiều khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt. Những khó khăn về dòng vốn cho thị trường bất động sản trong hai quý cuối năm 2022 là minh chứng rõ nhất. 

Để tránh tình trạng phát triển “nóng”, đầu quý II/2022, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện các biện pháp kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực địa ốc. Cụ thể, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Động thái này của Ngân hàng Nhà nước đã khiến các tổ chức tín dụng thắt chặt việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Từ đó, không ít doanh nghiệp lĩnh vực này lao đao vì thiếu tiền, khát vốn. Các hoạt động đầu tư, xây dựng cũng vì thế mà bị trì hoãn, nguồn cung ra thị trường sụt giảm, giao dịch chững lại. Giới chuyên gia đánh giá, những khó khăn về dòng vốn trong năm 2022 vừa là thử thách nhưng cũng là cơ hội để cộng đồng doanh nghiệp địa ốc nhìn lại cơ cấu dòng vốn của mình để có những điều chỉnh, hướng đến đảm bảo các dòng vốn được huy động hài hoà, đưa doanh nghiệp phát triển bền vững. 

Cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến các phân khúc đáp ứng nhu cầu thật

Cùng việc đa dạng các kênh huy động vốn, tránh lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng, một lời khuyên khác được các chuyên gia đưa ra cho doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại là nhanh chóng tái cơ cấu sản phẩm, hướng đến các phân khúc đáp ứng nhu cầu thật. 

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, trong bối cảnh hiện nay, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân.

“Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu đang không đến được với người có nhu cầu. Do đó, các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng”, ông Quang nhận định.

Bày tỏ quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cũng cho rằng, lúc này các doanh nghiệp cần phải linh hoạt đối tác, tái cấu trúc, bên cạnh mục tiêu hướng tới, hãy bắt nhịp với xu thế chuyển đổi số, cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Về mặt chính sách, Chính phủ đang hỗ trợ rất nhiều cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ vẫn tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng không chỉ có đối tượng là doanh nghiệp, người lao động. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và mạnh mẽ vươn lên.

Là doanh nghiệp phát triển bất động sản lâu năm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Lê Thành cho hay: “Ở thời điểm thị trường suy giảm như hiện nay, doanh nghiệp phải xem lại những dự án nào đầu tư dài hạn, những dự án nào không phù hợp, phải điều chỉnh danh mục đầu tư để làm sao cho sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng hơn, để bán sản phẩm ra, giảm hàng tồn kho, thu được dòng tiền”./.

Ngày 29/12/2022, tại Thanh Hóa, Ban Tuyên giáo Tỉnh ủy phối hợp với Sở Thông tin và Truyền thông tổ chức Hội nghị tổng kết công tác báo chí và trao Giải Búa liềm vàng năm 2022, triển khai nhiệm vụ năm 2023.

Tại hội nghị, Chủ tịch UBND tỉnh đã tặng Bằng khen cho 9 tập thể và 23 cá nhân đạt thành tích xuất sắc. Đặc biệt, Ban Tuyên giáo Tỉnh ủy Thanh Hóa là 2 trong 63 Ban Tuyên giáo các tỉnh, thành ủy được Ban Tuyên giáo Trung ương tặng Bằng khen vì có thành tích xuất sắc trong công tác báo chí năm 2022.

Trong khuôn khổ hội nghị, Ban Tuyên giáo Tỉnh ủy đã báo cáo kết quả Giải báo chí về xây dựng Đảng (Giải Búa liềm vàng) năm 2022. Theo đó, sau 11 tháng phát động, Giải đã thu hút đông đảo các cấp, các ngành, đơn vị, địa phương và các cơ quan báo chí trên địa bàn tỉnh tham gia hưởng ứng. Kết thúc cuộc thi cấp tỉnh (ngày 15/10/2022), Ban Tổ chức đã nhận được 68 tác phẩm tham dự giải.

Trên cơ sở đó, Ban Giám khảo, Ban Tổ chức đã chấm, lựa chọn, thẩm định, quyết định khen và tặng thưởng cho 24 tác phẩm đoạt giải năm 2022, gồm: 3 Giải A, 5 giải B, 7 giải C và 9 giải Khuyến khích. Đồng thời, khen thưởng cho 5 tập thể có thành tích xuất sắc trong việc phát động, hưởng ứng giải. Trong đó, đơn vị Báo Thanh Hóa đạt 1 giải A, 3 giải B, 2 giải C và 5 giải Khuyến khích.

Đặc biệt, tham gia Giải báo chí về xây dựng Đảng toàn tỉnh Thanh Hoá năm 2022, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam vinh dự nhận giải B với loạt bài “Ấn tượng Thanh Hóa” (4 bài). Đây cũng là năm thứ 2, Tạp chí điện tử Bất Động sản Việt Nam vinh dự nhận giải thưởng này./.

Năm 2022 là năm “hoạ vô đơn chí”

Phát biểu tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo 2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, từ cuối quý II/2022, thị trường bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… đã tác động tới tâm lý nhà đầu tư, nhiều giao dịch bị trì hoãn. 

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. 

Ông Hà cho biết, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay). 

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. 

“Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ”. Thời gian tới, cơ quan quản lý sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định. Nguồn cung trong tương lai từ một lượng lớn các dự án giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD được các doanh nghiệp đầu tư trên cả nước, đặc biệt là các dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội,… sẽ dần được đưa vào thị trường ngay khi các chính sách vĩ mô được điều chỉnh”, ông Nguyễn Mạnh Hà đánh giá.

Cùng đánh giá về thị trường bất động sản 2022, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, năm 2022 là năm “hoạ vô đơn chí” cho nền kinh tế Việt Nam cũng như thị trường bất động sản. Bởi trong năm qua, nền kinh tế châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng đã phải chứng kiến 3 “cú sốc” tài chính mang nhiều yếu tố rủi ro. 

Thứ nhất là nền kinh tế Trung Quốc gần như đóng cửa, ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế của toàn cầu. 

Thứ hai là suy thoái nhẹ toàn cầu khiến giảm tổng cầu về du lịch, mua sắm, dệt may… 

Thứ ba, điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo đó là nhiều rủi ro và lợi suất tăng. Dòng tiễn dễ gần như không còn khi càng về cuối năm. 

“3 tác nhân này đã khiến kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng, từ đó thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Có thể nói, năm 2022 là năm “hoạ vô đơn chí” cho lĩnh vực địa ốc”, ông Lực kết luận. 

Báo cáo Tổng kết thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra, thị trường địa ốc năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 – thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa. 

Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Năm 2023, thị trường bất động sản hoàn toàn có cơ hội hồi phục

Bên cạnh tổng kết, đánh giá thị trường bất động sản năm 2022, các chuyên gia tại Hội thảo cũng đã đưa ra những dự báo thị trường bất động sản 2023. Đã có nhiều quan điểm khác nhau khi nói về thị trường địa ốc giai đoạn tới, tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản hoàn toàn cơ hội hồi phục, vấn đề là khả năng hồi phục sớm hay muộn.  

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn. 

“Thị tường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Đính chia sẻ. 

Vì vậy, ông Đính cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Tất nhiên bên cạnh những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng”, phát triển một cách hiệu quả, bền vững. Đặc biệt, thị trường bất động sản phải được coi là thị trường trung tâm, thị trường đặc biệt của nền kinh tế vì khả năng tác động của nó đến các ngành nghề khác là rất lớn.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cũng nhìn nhận, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ “vực dậy”. 

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand lại cho rằng, không nhất thiết phải đến quý IV mà chỉ cần những tháng cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn. 

Còn theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì vậy, kịch bản năm 2023 vẫn tăng trưởng nhưng theo chiều hướng thận trọng. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp nhìn lại mình để điều chỉnh và phát triển phù hợp./.