TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho biết, nguồn vốn tín dụng những tháng đầu năm 2022 đã tăng rất nhanh, đến quý III, Ngân hàng Nhà nước buộc phải dừng lại do những lo ngại về vấn đề lạm phát và những vấn đề về thanh khoản của hệ thống ngân hàng.

Ngày 5/12/2022, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng năm nay thêm khoảng từ 1,5% – 2% cho toàn bộ hệ thống tín dụng, như vậy sẽ có 240.000 tỷ đồng được cung ứng thêm cho nền kinh tế kể từ nay đến hết năm.

Nhận định về quyết định điều chỉnh tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, động thái này xuất phát từ 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, tình hình kinh tế thế giới hiện nay đã tương đối ổn định, lạm phát, lãi suất, tỷ giá trên toàn cầu đã có sự giảm nhiệt, lạm phát của một số nước như Mỹ đã qua đỉnh từ hồi tháng 8, lạm phát tại các nước châu Âu cũng đã qua đỉnh từ hồi tháng 10 vừa qua. Chính vì vậy, tốc độ tăng lãi suất của các nước bắt đầu giảm, kéo theo đó áp lực tỷ giá đối với VNĐ đã giảm rất mạnh trong tháng 11 vừa qua.

Thứ hai, thanh khoản hệ thống ngân hàng đã được cải thiện, tín dụng Ngân hàng Nhà nước vừa báo cáo đã tăng 12,2%, huy động vốn tăng ở mức khoảng 5,5%, dòng tiền người dân quay trở lại gửi ngân hàng nhiều hơn.

Thứ ba, do nhu cầu vốn của doanh nghiệp vào cuối năm rất lớn, bao gồm cả vốn để đáp ứng nhu cầu thanh khoản, vốn để đáp ứng các khoản nợ đáo hạn, vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Có thể thấy thị trường vốn là bài toán rất lớn của năm nay nên thời điểm này cấp thêm là phù hợp và cũng đáp ứng phần nào nhu cầu vốn rất quan trọng của doanh nghiệp vào thời điểm cuối năm cũng như đầu năm tới.

Có ý kiến cho rằng, dòng vốn này chỉ mang tính chất tháo gỡ về mặt tâm lý trên thị trường bất động sản, còn thực tế lượng vốn chảy vào bất động sản sẽ không nhiều, chủ yếu phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Bàn luận về ý kiến này, TS. Cấn Văn Lực cho biết, dòng vốn lần này đã đi vào sản xuất kinh doanh, trong đó với bất động sản là tương đối nhanh do số lượng hồ sơ đã chờ sẵn. Điều đáng nói, những hồ sơ đang chờ đợi được giải ngân đều đã được ngân hàng rà soát vô cùng kỹ lưỡng trong thời gian qua. Đồng thời, những hồ sơ này phải đảm bảo tính pháp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực.

“Theo tính toán sơ bộ, giả định lượng vốn tín dụng bình quân hiện nay vẫn khoảng 20% dành cho thị trường bất động sản, trong đó có 67% cho vay để mua nhà, còn 33% cho vay để đầu tư thị trường bất động sản thì sẽ có khoảng 40.000 tỷ đồng trong số 200.000 tỷ đồng có thể dành cho thị trường bất động sản, đó là một lượng tiền tương đối lớn. Còn nhớ vào thời điểm năm 2013, chúng ta đã có gói giải cứu bất động sản chỉ có 30.000 tỷ đồng và sau đó thị trường bắt đầu bứt phá”, ông Lực nói.

Trong năm qua, nhiều trường hợp người mua nhà đã phải xếp hàng hồ sơ tín dụng để chờ ngân hàng được cấp hạn mức tín dụng mới. Có nhiều trường hợp người dân mua nhà để ở, phục vụ nhu cầu thực và đã nộp 70 – 80% giá trị hợp đồng nhà. Việc Ngân hàng Nhà nước nới room lần này đã tạo ra niềm tin rất lớn đối với người dân và doanh nghiệp, được coi là “cơn mưa” giữa thị trường đang khát vốn, đặc biệt đối với những người mua nhà đã xếp hồ sơ từ rất lâu nhưng chưa được duyệt vay.

Chưa kể, nhiều dự án đang dở đang rất cần nguồn vốn để có thể hoàn thiện, trong khi các doanh nghiệp cũng có những kiến nghị với ngân hàng về việc xem xét giải ngân cho những dự án sắp hoàn thiện, có tính hiệu quả và cũng hướng đến người dùng có nhu cầu nhà ở thật.

Chuyên gia này nhận định thêm, việc nới room tín dụng là động thái hết sức tích cực, là chất xúc tác khiến nhiều người “xuống tiền” trở lại thị trường bất động sản cùng với các dòng tiền khác hợp cộng vào. Bên cạnh đó, khi bước sang năm mới 2023, room tín dụng năm mới sẽ được mở, chúng ta hoàn toàn có hy vọng về sự ấm lên của thị trường bất động sản.

Theo ông Đào Minh Tú – Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, lượng vốn tín dụng được tăng thêm này sẽ tập trung cho vay trước hết là lĩnh vực nông nghiệp – nông thôn, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp phục vụ cho xuất khẩu, công nghiệp phụ trợ. Đặc biệt, vốn ưu tiên cho lĩnh vực có vai trò động lực cho tăng trưởng của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, thời gian qua, Thủ tướng cũng chỉ đạo quan tâm đến lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực giúp cho người dân có tiền mua nhà ở xã hội cũng như nhà ở phục vụ thực sự cho nhu cầu đời sống.

Anh Lê Cảnh (32 tuổi, Hà Nội) cho biết, vào giữa năm anh tìm được căn hộ ưng ý tại vùng ven phía Tây Hà Nội, tuy nhiên số tiền tích luỹ sẵn có vẫn chưa đủ để mua. Anh Cảnh chật vật đi tìm địa chỉ để vay thêm số tiền còn thiếu. “Thời điểm tìm mua nhà khó khăn vì giá quá cao, tôi chấp nhận ở xa chỗ làm để có được căn hộ phù hợp với năng lực tài chính của 2 vợ chồng và vay thêm ngân hàng trong khả năng chi trả được gốc lãi hàng tháng. Tôi đã nộp hồ sơ vào 4 ngân hàng nhưng đều trong trạng thái phải chờ đợi”, anh Cảnh chia sẻ.

Sự trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng dường như ngày càng khó khăn khi các ngân hàng liên tục tăng lãi suất cho vay. Nhưng khi room tín dụng trong năm được nới thêm, hy vọng sớm sở hữu được căn nhà của riêng mình lại được thắp lên.

Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, tâm lý chung với người đang mua nhà đều đang rất kỳ vọng vào việc room tín dụng được mở thêm này. Với những hồ sơ mua nhà phục vụ nhu cầu thực, mua nhà là tài sản đầu tiên dùng để ở đã được tổ chức tín dụng xem xét đánh giá các tiêu chí cần thiết và được chấp thuận, đang trong trạng thái chờ room tín dụng sẽ có khả năng được giải ngân. Tuy nhiên, người vay sẽ phải đối mặt với việc lãi suất vay cao hơn so với trước đó, bởi hiện nay đã có những ngân hàng tăng lãi suất cho vay mua nhà lên tới 13 – 15%. Cũng từ vấn đề lãi suất cho vay đang tăng cao, ông Hoàng đưa ra lời khuyên đối với những cá nhân có dự định mua nhà trong thời gian tới nên có nguồn lực tài chính sẵn từ 70% trở lên để đảm bảo khả năng chi trả hàng tháng, tránh phải gánh áp lực tài chính quá lớn về sau./.

Động thái nới room tín dụng thêm khoảng 1,5 – 2% của Ngân hàng Nhà nước hôm 5/12 vừa qua được đánh giá là giải pháp linh hoạt, phù hợp trong tình hình hiện nay. Đây sẽ là chính sách đem lại tác động tích cực cho thanh khoản thị trường, tâm lý nhà đầu tư, hỗ trợ giải quyết những khó khăn của cộng đồng doanh nghiệp. 

Đặc biệt, cùng với việc nới room tín dụng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng yêu cầu các tổ chức tín dụng cân đối vốn phù hợp để cấp tín dụng, tập trung vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụ trợ… các động lực tăng trưởng theo đúng chủ trương của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. 

Ngoài ra, việc mở rộng tín dụng đi đôi với việc kiểm soát rủi ro kỳ hạn để đảm bảo thanh khoản, an toàn hoạt động, đảm bảo khả năng chi trả cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dịp Tết Nguyên đán. 

Để có những đánh giá cụ thể hơn về động thái này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Đỗ Bảo Ngọc – Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam (CSI).

Thanh khoản nền kinh tế cải thiện, nhà đầu tư rời bỏ tâm lý bi quan

PV: Ông có đánh giá như thế nào về động thái nới room tín dụng thêm 1,5 – 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng của Ngân hàng Nhà nước mới đây?

Ông Đỗ Bảo Ngọc: Theo tôi, đây là chính sách tiền tệ khá linh hoạt của Ngân hàng Nhà nước ở giai đoạn hiện tại. 

Room tín dụng tăng thêm 1,5 – 2% sẽ giúp cung tiền cải thiện hơn, tạo ra một không gian thanh khoản rộng hơn cho các ngân hàng nói riêng và doanh nghiệp nói chung. 

Theo giải thích của Ngân hàng Nhà nước, việc đưa ra chính sách này ở thời điểm hiện tại là phù hợp với bối cảnh thế giới khi lạm phát có tín hiệu giảm, quá trình tăng lãi suất của Fed hay các nước trên thế giới cũng có dấu hiệu chậm lại. Vì vậy, sức ép lên tỷ giá cũng giảm đi nhiều. Đây là những biểu hiện cho thấy đủ điều kiện để Ngân hàng Nhà nước đưa ra chính sách nới room tín dụng. 

Còn về tình hình trong nước, nền kinh tế Việt Nam hiện tại đang gặp vấn đề lớn về thanh khoản trong hệ thống ngân hàng cũng như thanh khoản trong nền kinh tế. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến điều này. Đơn cử là việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ, kiểm soát khung tiền khá chặt chẽ từ đầu năm đến nay (quy định room tín dụng, trần tín dụng, bán ngoại tệ để bình ổn tỷ giá). Có những thời điểm Nhà nước phát hành tín phiếu để hút tiền khỏi hệ thống liên ngân hàng, do đó cung tiền trong nền kinh tế khá hạn chế. Ngoài ra còn có nguyên nhân liên quan đến việc đầu tư công không giải ngân được. Tất cả những yếu tố này khiến thanh khoản trong nền kinh tế sụt giảm. 

Trong khi đó, càng về cuối năm nhu cầu thanh khoản càng cao, vì vậy để đáp ứng được nhu cầu thanh khoản của hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế thì việc nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước được xem là phù hợp ở thời điểm này.

PV: Cụ thể hơn, động thái này sẽ tạo ra những tác động như thế nào đến nền kinh tế?

Ông Đỗ Bảo Ngọc: Để nói về mức độ tác động thì việc nới room thêm 1,5 – 2% tương đương khoảng 150.000 – 200.000 tỷ đồng. Đây là con số không quá lớn đối với nền kinh tế. Với lượng tiền này, có thể giải quyết được câu chuyện thanh khoản cho nền kinh tế cuối năm, tuy nhiên tôi cho rằng sẽ chưa tạo ra sự đột biến hay bùng nổ lớn cho nền kinh tế hay những biến động trên thị trường tài sản. Cụ thể, thanh khoản này hướng chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, chứ không hướng vào những lĩnh vực không ưu tiên như chứng khoán, bất động sản. 

PV: Thưa ông, có ý kiến cho rằng, trong bối cảnh thị trường tài chính, bất động sản đang gặp không ít khó khăn cùng với việc tâm lý nhà đầu tư có cuộc khủng hoảng nhẹ như hiện nay thì chính sách nới room được xem là điểm sáng tích cực. Vậy ông có quan điểm như thế nào?

Ông Đỗ Bảo Ngọc: Chính xác là như vậy. Dù việc nới room tín dụng thêm 1,5 – 2% sẽ chưa tạo ra những tác động trực tiếp quá lớn tới nền kinh tế, nhưng sẽ tác động gián tiếp. Động thái này cho thấy rằng Chính phủ quan tâm đến tình hình thị trường hiện tại và đang tìm mọi cách để tháo gỡ những khó khăn. Và như thế, nhà đầu tư sẽ lấy lại được ít nhiều niềm tin và trở nên lạc quan hơn vào thị trường. 

Bên cạnh tăng room tín dụng thì Ngân hàng Nhà nước cũng đang duy trì thanh khoản hệ thống trong mọi tình huống, thậm chí có thể kéo dài các khoản tái cấp vốn cho các ngân hàng đến sau Tết. Đây chính là động lực khiến các nhà đầu tư rời bỏ tâm lý bi quan.

PV: Riêng đối với thị trường chứng khoán, chính sách này sẽ tạo ra sự hỗ trợ như thế nào, thưa ông?

Ông Đỗ Bảo Ngọc: Ở thị trường chứng khoán, việc nới room tín dụng cũng sẽ mang lại hiệu ứng tích cực. Biểu hiện là thanh khoản trên thị trường chứng khoán ở thời điểm hiện tại đã tăng khá mạnh, trở lại mức 17.000 – 20.000 tỷ đồng mỗi phiên. Đây là mức khá cao so với bình quân trong quý III/2022.

Thực tế, thông tin nới room đã được phản ánh vào giá, bởi kỳ vọng về việc nới room tín dụng đã xuất hiện trong tháng 11. Kết quả, thị trường chứng khoán đã hồi phục kể từ cuối tháng 11 cho tới nay và nhóm cổ phiếu ngân hàng cũng là một trong những nhóm tăng khá mạnh, giúp cho VN-Index hồi phục lên mức như hiện nay (tăng gần 200 điểm so với đáy).

PV: Vậy đâu là nhóm cổ phiếu sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ chính sách này?

Ông Đỗ Bảo Ngọc: Trước hết, những doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh thuộc đối tượng ưu tiên của chính sách này sẽ là những doanh nghiệp được hưởng lợi nhiều nhất. Bởi họ sẽ được cải thiện về thanh khoản, được vay mới trong thời gian tới. 

Có thể những doanh nghiệp này trước đây vẫn đủ điều kiện vay mới nhưng các ngân hàng liên kết cùng hết room tín dụng khiến họ không thể vay được. Vì vậy, khi hệ thống ngân hàng được nới room thì những doanh nghiệp này sẽ hưởng lợi đầu tiên.

Thứ hai, chính các ngân hàng thương mại cũng sẽ hưởng lợi từ chính sách nới room tín dụng. Bởi họ sẽ có không gian tín dụng rộng hơn, có thể giúp cho các khách hàng cũ trả được nợ cũ. Như vậy, lãi cũ vẫn thu được mà lãi mới sẽ phát sinh, ghi sổ trong tương lai. Điều này sẽ giúp các nợ xấu, nợ có rủi ro không bị chuyển nhóm, cải thiện được vấn đề nợ xấu gia tăng và cũng giúp lãi cho vay của các ngân hàng tăng thêm trong tương lai, cải thiện hiệu quả hoạt động của ngân hàng. 

Nới room tín dụng không đe dọa đến tình hình lạm phát

PV: Theo ông, liệu việc điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 – 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng có trở thành mối đe dọa đối với lạm phát của Việt Nam hay không?

Ông Đỗ Bảo Ngọc: Theo tôi, đối với nước ta hiện nay thì lạm phát chưa phải là vấn đề quá lớn. Bởi thứ nhất, đến thời điểm này, lạm phát Việt Nam vẫn đang ở mức dưới 4%. 

Thứ hai, những sức ép lên lạm phát cũng bắt đầu giảm bớt. Đơn cử như tỷ giá liên tục giảm, giá xăng dầu trên thế giới cũng đang giảm mạnh, giá lương thực, thực phẩm cũng có chiều hướng đi xuống…

Thứ ba là ở Việt Nam hiện nay, lạm phát vẫn được kiểm soát tốt, do đó vấn đề cải thiện thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư cấp thiết hơn. Thời gian qua, thanh khoản rất khó khăn, niềm tin nhà đầu tư xuống dốc nên nền kinh tế đã chịu rất nhiều sức ép. Nhiều doanh nghiệp sản xuất kinh doanh gặp khó khăn vì thiếu vốn lưu động, nhà đầu tư có tâm lý bán tháo trên các thị trường tài chính, thị trường tài sản. Tất cả những hệ lụy này là vấn đề lớn của nền kinh tế hiện nay. Do đó, chính sách nới room lúc này là hợp lý và không những không đe dọa gì đến tình hình lạm phát mà còn giảm bớt áp lực về lạm phát.

PV: Vậy nới room tín dụng ở thời điểm này sẽ tác động như thế nào đến cuộc đua tăng lãi suất huy động cũng như lãi suất cho vay?

Ông Đỗ Bảo Ngọc: Đối với việc các ngân hàng đua lãi suất, theo quan sát của tôi, thời gian qua cuộc đua lãi suất đã diễn ra rất rõ nét. Cuộc đua này diễn ra từ trước, không phải đến bây giờ các ngân hàng mới đua lãi suất. Kể cả không tăng trưởng tín dụng, hầu hết các ngân hàng vẫn đẩy lãi suất lên cao để hút tiền vào, đảm bảo thanh khoản cuối năm khi nhu cầu rút tiền mặt của người dân, doanh nghiệp tăng lên.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Trả lời những câu hỏi này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Thị trường Tài chính – Đại học Kinh tế TP.HCM.

PV: Tại Hội nghị công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú đã khẳng định lại, NHNN không siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ đang kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo an toàn hệ thống, hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, theo chia sẻ của đại diện các doanh nghiệp tại hội nghị, phần lớn doanh nghiệp trong lĩnh vực này vẫn rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vậy theo ông, đâu là giải pháp để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa giảm thiểu được rủi ho hệ thống cho ngân hàng?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi, NHNN đã làm đúng trách nhiệm của mình, nhưng cũng cần làm tốt hơn nữa để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vì thực tế, họ đang gặp rất nhiều khó khăn về thanh khoản.

Cụ thể, NHNN cần có những tín hiệu đối với ngân hàng thương mại (NHTM) để cùng các doanh nghiệp bất động sản giải quyết khó khăn về thanh khoản trước mắt như giãn nợ, giảm nợ hoặc có các chính sách giảm lãi vay để hỗ trợ các doanh nghiệp này. Giúp các doanh nghiệp bất động sản cũng là giúp chính hệ thống NHTM trong tương lai vì hơn 80% tài sản đảm bảo của ngân hàng là bất động sản.

PV: Bản chất kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản là gì, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Bản chất rủi ro bất động sản đến từ rủi ro thanh khoản và rủi ro về kỳ hạn. Cụ thể, rủi ro thanh khoản là khi thị trường đóng băng sẽ khiến các doanh nghiệp không bán được hàng để thu hồi vốn và nếu tình trạng này diễn ra trong một thời gian dài thì rõ ràng các doanh nghiệp sẽ mất khả năng thanh toán và ngân hàng sẽ phải hứng chịu nợ xấu.

Thông thường những khoản vay bất động sản có kỳ hạn dài, trong khi vốn ngân hàng lại chủ yếu là vốn ngắn hạn. Vì vậy, nếu ngân hàng cho vay kỳ hạn dài quá nhiều thì có thể gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao và thanh khoản trong nền kinh tế sụt giảm. Đây được gọi là rủi ro kỳ hạn.

Chính vì vậy, NHNN kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản là đang kiểm soát rủi ro thanh khoản và rủi ro kỳ hạn.

PV: Bên cạnh việc khó tiếp cận các khoản vay tín dụng, các doanh nghiệp địa ốc cũng bày tỏ lo lắng với vấn đề nhảy nhóm nợ. Vì vậy, các doanh nghiệp mong muốn NHNN có các chính sách hỗ trợ trong việc cơ cấu lại nhóm nợ, giãn nợ. Ông có cho rằng, bối cảnh thị trường đang khó khăn như hiện tại, việc cho phép doanh nghiệp cơ cấu lại nhóm nợ hay hoãn, giãn nợ là cần thiết?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Như chia sẻ ở trên, tôi cho rằng, việc cơ cấu hay giãn, hoãn nợ là hết sức cần thiết. Các NHTM cần chia sẻ khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản vì đây là mối quan hệ cộng sinh. Nếu doanh nghiệp bất động sản phá sản thì ngân hàng cũng sẽ không tránh khỏi nợ xấu.

Ngoài ra, còn phải xem xét hỗ trợ về lãi suất các khoản vay cũ cho các doanh nghiệp bất động sản để giảm bớt áp lực lãi vay trong thời điểm hiện tại. Có như vậy, các doanh nghiệp bất động sản mới có khả năng để vượt qua giai đoạn “sống còn” này.

PV: Thống đốc NHNN cho biết, năm 2023 dự kiến tăng trưởng tín dụng sẽ khoảng 14 – 15%. Đây có phải mức tăng trưởng tín dụng phù hợp, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Tôi cho rằng, đây là mức tăng phù hợp và chưa chắc nền kinh tế sẽ sử dụng hết room tín dụng này. Bởi vì hiện tại, mức lãi suất đang quá cao nên sẽ khó để người dân hay doanh nghiệp sẵn sàng đi vay nhằm tái đầu tư sản xuất, tiêu dùng. Các khoản vay hiện tại chủ yếu để bù đắp thanh khoản là chính hoặc có vay thì cũng vay ở mức tối thiểu để không bị gánh nặng lãi vay cao.

PV: Theo nhìn nhận của ông, tại sao NHNN vẫn lựa chọn tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Tôi không hẳn đồng tình với việc tiếp tục sử dụng room tín dụng, bởi cơ chế cấp room tín dụng hiện nay không thực sự rõ ràng các tiêu chí, cũng như việc phân biệt giữa các ngân hàng với nhau về vấn đề này. Nhưng có vẻ đây là công cụ dễ dàng để NHNN kiểm soát dòng tiền từ hệ thống ngân hàng ra nền kinh tế ở thời điểm hiện tại.

PV: Hiện nhiều ngân hàng đã có xu hướng điều chỉnh giảm nhẹ lãi suất, tuy nhiên xét từ các yếu tốt vĩ mô, liệu có khả năng lãi suất sẽ giảm mạnh trong thời gian tới không, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Việc Cục Dự trữ liên bang Mỹ tiếp tục tăng lãi suất thì sẽ khó để Việt Nam có thể giảm mạnh lãi suất vì nó sẽ tác động ngay đến tỷ giá. Chính vì thế, theo tôi thời gian tới lãi suất sẽ giảm nhưng không mạnh và tùy theo tình hình cán cân thanh toán và tỷ giá Việt Nam có ổn định hay không. Nếu cán cân thanh toán liên tục dương thì NHNN sẽ bắt đầu mua USD vào để tăng dự trữ ngoại hối và bơm tiền đồng ra nền kinh tế.

PV: Ngân hàng Nhà nước đã có một số yêu cầu chi tiết đối với các tổ chức tín dụng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cùng với đó là thể hiện rõ quan điểm, không siết tín dụng đổ vào bất động sản. Đây có phải sẽ là tín hiệu tích cực để doanh nghiệp, nhà đầu tư trong lĩnh vực này có cơ hội hy vọng vào khả năng khơi thông dòng vốn, giúp thị trường hồi phục?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Tôi nghĩ cần chờ động thái thực sự của NHNN và các NHTM. Đặc biệt các quyết định này phải hiện thực hóa thành văn bản và giải pháp cụ thể, rõ ràng thì lúc đó chúng ta mới có thể tự tin hy vọng vào thời điểm thị trường hồi phục trong tương lai gần.

Trân trọng cảm ơn ông!

Những khó khăn về vốn và pháp lý tiếp tục đeo đẳng doanh nghiệp từ 2022 đến đầu 2023 và dự kiến sẽ trầm trọng hơn trọng thời gian tới. Theo ghi nhận từ nhiều đơn vị doanh nghiệp, dù mới đầu năm, doanh nghiệp bất động sản không phải lo lắng vấn đề room tín dụng, nhưng chính sách của Ngân hàng Nhà nước vẫn nhất quán là thắt chặt đối với phân khúc rủi ro, đầu cơ. Chưa kể, lãi tình hình lãi suất cao, khách hàng cũng ngần ngại trong việc ra quyết định vay mua nhà, đầu tư.

Đặc biệt, từ ngày 1/10/2022, Thông tư 22/2019/TT-NHNN đã giới hạn tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng, giảm từ 37% xuống 34% và tháng 10/2023 sẽ tiếp tục giảm còn 30%. Điều này khiến các doanh nghiệp chịu thêm áp lực, khó khăn nguồn vốn.

Ngoài ra, áp lực đối với doanh nghiệp vẫn rất lớn từ việc không phát hành được trái phiếu doanh nghiệp (trong khi lượng trái phiếu đáo hạn sắp tới lớn) do niềm tin của nhà đầu tư xuống thấp và các quy định chặt chẽ trong Nghị định 65 bó hẹp cả phía cung lẫn phía cầu. Do đó, vấn đề nguồn vốn là thách thức rất lớn của nhiều doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện nay.

Ngày 8/2 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức cuộc họp lắng nghe ý kiến của các ngân hàng và các doanh nghiệp với nhiều nội dung liên quan đến tín dụng, lãi suất, nới room tín dụng… những nội dung có tác động tới thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, sau cuộc họp, nhiều quan điểm cho rằng, Ngân hàng Nhà nước chưa đưa ra được những giải pháp cụ thể tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Chia sẻ về vấn đề này với Reatimes, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước tổ chức mới đây gần như là một cuộc họp nhằm chốt lại các nội dung đang vướng mắc của thị trường, doanh nghiệp bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Ngân hàng Nhà nước.

“Chúng ta thời đang tìm hướng để có thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ở câu chuyện nhiều doanh nghiệp không thể trả được nợ cho ngân hàng đúng hạn. Thế nhưng việc gia hạn thêm thời gian vay, thời gian trả nợ, cơ cấu nợ không phải là điều dễ dàng, bởi các doanh nghiệp, nhà đầu tư phải đưa ra được phương án khả thi. Bởi sau khi gia hạn trả nợ, doanh nghiệp liệu có thể trả nợ được không? Nếu không có phương án rõ ràng thì các ngân hàng sẽ khó có thể thực hiện việc gia hạn.

Mỗi dự án có đặc thù riêng, Ngân hàng Nhà nước sẽ không bơm tiền ồ ạt vào các dự án. Do đó phương án tốt nhất là ưu tiên cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân vay vốn phát triển dự án. Cùng với đó, các dự án trọng điểm, quan trọng gắn với đời sống an sinh, xã hội có các tiêu chí rõ ràng sẽ được vay vốn”, ông Thanh nói. 

Ông Nguyễn Chí Thanh cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản khi vay vốn sẽ cần có các tài sản đảm bảo, đặc biệt là phải chủ động có giải pháp cho hàng tồn kho. Chỉ khi khơi thông được hàng tồn kho, việc vay vốn để làm tiếp dự án mới dễ dàng hơn.

Nếu giảm lãi suất cho vay, chắc chắn thị trường sẽ xảy ra xung lực nhất định; trước mắt là ổn định và sau đó là quá trình phục hồi và phát triển. Thế nhưng việc hạ lãi suất cho vay bất động sản có thực hiện được hay không vẫn phải dựa trên diễn biến của tình hình thực tế và cần có giải pháp thực tiễn hơn, không để thị trường được vay một cách ồ ạt, làm phá vỡ hệ thống. 

Ông Thanh đặc biệt nhấn mạnh: “Việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường trong bối cảnh ảm đạm là cần thiết, cấp thiết. Giải pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản từ phía Nhà nước là điều cần có song đầu tiên việc chủ động tái cấu trúc của doanh nghiệp vẫn là quan trọng nhất. Nhìn vào bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn, phù hợp với khả năng chi trả của người mua có nhu cầu sử dụng thật. Doanh nghiệp cũng phải quản trị tốt được dòng tiền của mình để tránh rơi vào nhóm nợ xấu”.

Còn theo ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản, rõ ràng bài toán xử lý trái phiếu như nhiều doanh nghiệp đề xuất hay việc khoanh, giãn nợ, giảm lãi vay cho doanh nghiệp trong bối cảnh diễn biến của thị trường hiện nay là khó khả thi và Ngân hàng nhà nước cũng không thể quyết định được. Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô cũng đang chịu nhiều sức ép khác nhau cần giải quyết.

Do đó, lúc này doanh nghiệp vẫn cần tập trung tự thân vận động, giải quyết tồn kho thông qua giảm giá, tái cấu trúc lại sản phẩm, giảm nguồn dự trữ quỹ đất, thu hút vốn qua kênh đối tác khác trong và ngoài nước, thực hiện các nghiệp vụ M&A để giải quyết dòng vốn… Đồng thời xem xét thương lượng hoán đổi trái phiếu bằng sản phẩm tồn kho hiện hữu, tập trung hoàn thiện các sản phẩm dở dang có thể đưa vào thị trường.

Cũng theo ông Lập, Nhà nước cần tập trung đẩy nhanh việc thực hiện các thủ tục pháp lý để hỗ trợ doanh nghiệp đưa các sản phẩm ra thị trường. Đối với các dự án đã ách tắc lâu năm do sai phạm pháp lý từ trước cũng cần sớm giải quyết triệt để giúp cho doanh nghiệp và cả những người dân đã đầu tư có được sản phẩm để khơi thông thế bế tắc, tạo tâm lý và niềm tin tốt hơn cho thị trường.

Cần sớm đẩy nhanh tiến độ giải ngân đầu tư công các dự án hạ tầng trọng điểm để phát triển hạ tầng, gia tăng giá trị bất động sản, hỗ trợ thúc đẩy kinh tế, đưa tiền vào lưu thông, tạo xung lực kích thích kinh tế phát triển, góp phần tạo động lực cho thị trường bất động sản hồi phục.

Ngoài ra, cần sớm hoàn thành các đồ án quy hoạch để khơi thông nguồn cung dự án cho thị trường.

Riêng với bài toán gỡ khó dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản, ông Lập kiến nghị, hàng năm, Ngân hàng Nhà nước cần sớm công bố các chỉ tiêu tín dụng trong năm để các doanh nghiệp có cơ sở định hướng chiến lược và kế hoạch kinh doanh cho mình.

Bên cạnh đó, cần có giải pháp khơi thông và bổ sung các nguồn vốn đang tắt nghẽn ở các kênh trái phiếu của cả doanh nghiệp và của Nhà nước nhưng chưa được đưa vào lưu thông trên thị trường để bổ sung bù đắp cho sự thiếu hụt của nền kinh tế.

“Tôi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên cân nhắc đánh giá toàn diện về hệ số an toàn về vốn cho vay bất động sản với các chỉ số chuyên biệt cho từng dự án, giao ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm về việc đánh giá này. Không đưa ra chỉ số kiểu cào bằng cho tất cả dự án, sản phẩm…”, ông Lập nhận định.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước không được như kỳ vọng của doanh nghiệp cũng như người dân. Theo thông điệp của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, những dự án có pháp lý, chủ đầu tư có uy tín mới được vay vốn. Bên cạnh đó, người mua muốn vay cũng phải chứng minh khả năng trả nợ và mua dự án có tính thanh khoản tốt. Như vậy, việc vay vẫn là khó khăn với nhiều chủ đầu tư và người mua nhà.

Theo ông Quê, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cần hạ lãi suất tiết kiệm và cho vay. Hiện lãi suất tiết kiệm đang hấp dẫn hơn nhiều kênh đầu tư khác nên dòng tiền chảy vào ngân hàng lớn. Khi lãi suất tiết kiệm không còn hấp dẫn, dòng tiền sẽ chảy sang bất động sản. Đồng thời, ngân hàng cũng nên hạ lãi suất cho vay để gỡ khó cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.