Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro. Ngày 17/11/2022 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. 

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Theo giới chuyên gia, doanh nghiệp, Công điện 1164/CĐ-TTg của Chính Phủ sẽ là “kim chỉ nam” trong tháo gỡ khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, giúp nhà đầu tư gia tăng chỉ số niềm tin. Đặc biệt, đây sẽ là “bàn đạp” cho thị trường bất động sản 2023 có cơ hội phục hồi. 

Nhằm ghi nhận những ý kiến đánh giá về loạt động thái này của Chính Phủ, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia tài chính và bất động sản; TS. Nguyễn Hữu Huân – Trưởng Bộ môn Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cùng đại diện doanh nghiệp bất động sản TP.HCM. 

Chính phủ quyết tâm tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản

PV: Ngày 14/12 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Trước đó, ngày 17/11 Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Theo ông, những động thái liên tục này từ phía Chính phủ đang cho thấy điều gì?

TS. Đinh Thế Hiển: Động thái mới đây của Chính phủ cho thấy cơ quan này đang từng bước đưa thị trường bất động sản trở về lành mạnh và phát triển bền vững. Công điện đã tập trung chủ yếu vào các vấn đề như đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; quản lý dòng vốn cho vay hiệu quả, giải ngân kịp thời, nhanh chóng, đúng đối tượng; cần phát triển những sản phẩm phù hợp với thị trường… Chứng tỏ, Chính phủ đã nhận thấy rất rõ những vấn đề mà thị trường bất động sản gặp phải và cần thiết có các biện pháp nhanh chóng tháo gỡ. 

TS. Nguyễn Hữu Huân: Những động thái này cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc giải quyết các vấn đề tồn đọng của thị trường bất động sản để từ đó có thể giúp thị trường hồi phục và phát triển bền vững trong thời gian tới. Và theo tôi, đây là một tín hiệu đáng mừng cho thị trường và kỳ vọng với những giải pháp trong thời gian tới từ phía Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ được “tháo băng” và bắt đầu sôi động trở lại.

Đại diện doanh nghiệp bất động sản TP.HCM: Năm 2022 là một năm thách thức đối với cộng đồng doanh nghiệp phát triển bất động sản như chúng tôi. Khi đa số doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam là doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng nên khi trải qua nhiều những “sóng gió” từ đầu năm cho đến nay thì việc tồn tại cũng đủ khó đối với nhiều doanh nghiệp.

Không ít doanh nghiệp đã phải cắt giảm nhân sự, rút gọn bộ máy hoạt động, nhấn nút tạm ngưng các dự án đang dang dở. Điều này đối với các doanh nghiệp không khác gì “cắt máu” để duy trì, để tồn tại. Và tôi cho rằng, nếu thị trường không khởi sắc trong khoảng 2 quý tiếp theo thì hàng loạt doanh nghiệp địa ốc sẽ không còn trên thị trường. 

Vì vậy, theo tôi, việc ban hành Công điện hay thành lập Tổ công tác mới đây từ phía Chính phủ là động thái cần thiết ở thời điểm hiện tại nhằm hỗ trợ thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp hồi phục, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn. 

Hơn hết, các động thái hỗ trợ thị trường bất động sản liên tục ở thời điểm cuối năm 2022 chứng tỏ Chính phủ đã thấy rõ những vướng mắc tồn đọng đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản, cũng như thị trường này là một bộ phận vô cùng quan trọng trong nền kinh tế vĩ mô và nếu không “cứu” ngay lúc này thì hậu quả là vô cùng lớn. 

Nhà đầu tư vực dậy niềm tin, doanh nghiệp địa ốc được “cấp cứu”

PV: Vậy Công điện 1164/CĐ-TTg của Chính phủ có được xem là “liều thuốc” vực dậy niềm tin nhà đầu tư giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023?

TS. Đinh Thế Hiển: Trong năm 2022, Chính phủ đã chỉ đạo nhiều chính sách kiểm soát thị trường như: Kiểm soát về tín dụng ngân hàng, chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. Những động thái này làm cho các nhà đầu tư bất động sản thấy rằng, chính sách của Nhà nước đang làm tổn thương đến thị trường bất động sản. Vì vậy, tâm lý nhà đầu tư thời gian qua vẫn đang dè chừng. Tuy nhiên, với động thái hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn từ các chính sách mới đây của Chính phủ, tâm lý nhà đầu tư sẽ khởi sắc trở lại, niềm tin thị trường sẽ có điểm tựa để vực dậy. 

TS. Nguyễn Hữu Huân: Theo tôi là cần thời gian cũng như độ trễ của chính sách. Và chỉ khi các chính sách này được thể hiện một cách rõ ràng thông qua các giải pháp và đi vào thực tế thì mới có thể giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư. Và điều này chắc chắn không thể là câu chuyện một sớm một chiều.

Đại diện doanh nghiệp bất động sản TP.HCM: Niềm tin của nhà đầu tư không phải tự nhiên mà có cũng không phải tự nhiên mà mất đi. Thị trường ghi nhận những tín hiệu tích cực thì niềm tin sẽ xuất hiện và tăng cao, khi thị trường ghi nhận những thông tin tiêu cực, niềm tin nhà đầu tư tất yếu sẽ sụt giảm. Vì vậy, không còn cách nào khác để hồi phục niềm tin cho cộng đồng nhà đầu tư là doanh nghiệp phải làm ăn chân chính, đảm bảo chữ tín, đảm bảo lợi nhuận cam kết, bên cạnh đó, Chính phủ cũng không ngừng hỗ trợ và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, lành mạnh. 

Do đó, những chính sách, động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ phía Chính phủ chắc chắn sẽ lấy lại ít nhiều niềm tin cho giới đầu tư. 

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, những động thái của Chính phủ cuối năm 2022 là “bàn đạp” cho thị trường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục. Quan điểm của ông như thế nào?

Đinh Thế Hiển: Nếu chúng ta có cùng quan điểm với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – thị trường 2022 bị chững lại do những chính sách của Nhà nước khi thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, những vướng mắc pháp lý trong triển khai dự án bất động sản hay thủ tục hành chính quá phức tạp thì những động thái của Chính phủ mới đây sẽ là “bàn đạp” để thị trường bất động sản sẽ lạc quan hơn ở năm 2023. Bởi nguyên nhân khiến thị trường “đứng bánh” là do cơ chế chính sách của Nhà nước thì khi Nhà nước “sửa sai”, chấp nhận tháo gỡ thì thị trường sẽ hồi phục. 

Tuy nhiên, ở một nhận định khác, nếu chúng ta cho rằng, thị trường bất động sản 2022 khó khăn là do yếu tố nội tại chứ không phải tác động từ chính sách kiểm soát của Nhà nước; các chính sách kiểm soát của Chính phủ hồi giữa năm là để giữ thị trường không bị “đổ vỡ”, giúp thị trường “hạ cánh mềm” trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô có nhiều biến động thì loạt động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ sẽ cần phải đẩy mạnh hơn nữa thì thị trường địa ốc 2023 mới có chuyển biến tích cực. Còn không, năm 2023 vẫn sẽ là năm khó khăn mà doanh nghiệp cho đến nhà đầu tư phải thận trọng.

TS. Nguyễn Hữu Huân: Như tôi đã chia sẻ, chỉ khi những quyết tâm này hiện thực hóa bằng những giải pháp và đi vào thực tế, ví dụ là giải pháp cho thị trường trái phiếu, xử lý triệt để những bất cập và tồn tại của thị trường trái phiếu mà chủ yếu là từ các doanh nghiệp bất động sản, hay các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản và người dân. Và những giải pháp này phải được thực thi và có hiệu quả thì lúc đó thị trường mới có thể phục hồi và phát triển trở lại. Nên có thể thấy, động thái hiện tại đóng vai trò là bước khởi đầu cho những nỗ lực sắp tới hơn là một “bàn đạp” giúp thị trường thăng hoa ngay lập tức.

Đại diện doanh nghiệp bất động sản TP.HCM: Thị trường bất động sản ở thời điểm này rất cần được “cấp cứu” và việc Chính phủ có các chính sách giải quyết kịp thời chính là biện pháp “cấp cứu” nhanh nhất. 

Có thể, thị trường bất động sản 2023 sẽ còn nhiều khó khăn, những vướng mắc đang tồn tại không một sớm một chiều là giải quyết được. Chưa kể, thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố từ bên ngoài. Tuy nhiên, việc Chính phủ nhìn nhận một cách thẳng thắn, trực tiếp những khó khăn và vai trò của thị trường bất động sản, từ đó có các chính sách giải quyết kịp thời sẽ là cơ sở rất lớn để hy vọng năm 2023 sẽ “đảo chiều” khởi sắc. 

Tất nhiên, tôi cũng đồng tình với quan điểm của TS. Nguyễn Hữu Huân – chỉ khi những quyết tâm của Chính phủ được hiện thực hóa bằng những giải pháp và đi vào thực tế thì thị trường mới ghi nhận những kết quả tích cực. Ngoài ra, trên ban hành thì dưới cũng phải gấp rút làm theo mới đảm bảo được được kết quả như mong muốn. Từ Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước cùng các địa phương phải phối hợp thực hiện tốt chỉ đạo của Chính phủ, cùng chung tay gỡ khó cho doanh nghiệp, cho thị trường thì quyết tâm, chính sách của Chính phủ mới thành hiện thực. 

PV: Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ phía Chính phủ, thị trường bất động sản 2023 còn ghi nhận tín hiệu tích cực nào khác từ bên ngoài hay không, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Huân: Một tín hiệu tích cực từ bên ngoài là FED đã bắt đầu giảm tốc độ tăng lãi suất và dự kiến là đến năm 2024 sẽ bắt đầu ngưng việc tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Việc này sẽ hỗ trợ cho chính sách tiền tệ của Việt Nam có nhiều dư địa hơn trong việc giảm lãi suất trong thời gian tới cũng như giảm áp lực về tỷ giá. Điều đó sẽ giúp chúng ta chủ động ổn định kinh tế vĩ mô hơn cũng như xem xét trong việc nới lỏng tiền tệ, bơm thanh khoản cho thị trường. Tuy nhiên điều này cũng sẽ phải thực hiện rất thận trọng và theo tín hiệu của thị trường. Nếu nóng vội sẽ dễ dẫn đến việc lạm phát quay trở lại và ảnh hưởng không tốt đến ổn định vĩ mô trong dài hạn.

– Trân trọng cảm ơn các chuyên gia, doanh nghiệp!

Thị trường bất động sản 2022 và tín hiệu tích cực dịp cuối năm

Theo báo cáo quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung còn gặp nhiều khó khăn sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, tuy nhiên bất động sản vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể. Bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A (mua bán, chuyển nhượng) bất động sản quý I/2022 cũng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Tuy nhiên, từ nửa cuối quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng lớn đến tâm lý chung của nhà đầu tư.

Trước thực tế này, mới đây, Chính phủ cũng đã có loạt động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ngày 17/11/2022 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên, góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Trước đó, đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%.

Theo giới chuyên gia đánh giá, đây chính là những tín hiệu tích cực, là cơ sở để thị trường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục, chuyển biến, thậm chí là “đảo chiều” từ trầm lắng sang khởi sắc.

Thị trường chọn lọc, dự án “sạch” khẳng định vị thế và tiềm năng dài hạn

Những biến động và khó khăn của nền kinh tế được đánh giá là có những tác động tiêu cực nhưng cần thiết để tái thiết và thanh lọc thị trường bất động sản. Các con số thống kê giai đoạn cuối năm chứng minh, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn được ưu tiên, do ít chịu ảnh hưởng nặng nề bởi biến động vĩ mô, đặc biệt là khả năng hồi phục nhanh chóng sau khủng hoảng.

Điển hình, giới siêu giàu (những người sở hữu từ 30 triệu USD trở lên), trong thời kỳ “bất ổn” luôn ưu tiên đầu tư bất động sản.

Theo báo cáo Thịnh vượng 2022 (Wealth Report 2022) của Tập đoàn tư vấn BĐS Knight Frank (Anh), tại Việt Nam, số lượng giới siêu giàu UHNWI (Ultra-High Net Worth Individuals) năm 2021 là 1.234 người, và số triệu phú đô la (có tài sản từ 1 triệu USD) là 72.135 người. Con số này, vào năm 2026, dự báo sẽ lần lượt tăng khoảng 26%, đạt 1.551 người và 59%, đạt 114.807 người.

Cũng theo Knight Frank điều giúp gia tăng tài sản nhanh chóng của nhóm dân số này là do các UHNWI (giới siêu giàu) dành tới 27% tài sản để đầu tư BĐS, cao hơn tất cả các kênh đầu tư khác.

Trong đó, bất động sản hạng sang tại những tuyến phố trung tâm thành phố biển luôn là “khẩu vị” ưa thích của giới thượng lưu. Việc sở hữu bất động sản tại thành phố Miami, nơi có những bãi biển quyến rũ nhất hành tinh tại Bang Mặt trời mọc Florida Mỹ, hay Vancouver, thành phố duyên hải nổi tiếng tại Canada luôn là đích đến và niềm kiêu hãnh của giới tỷ phú. Yếu tố trung tâm kết hợp cùng tính chất hạng sang, vừa phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng vừa đảm bảo yếu tố thương mại là điểm mấu chốt giúp dòng tiền luôn sinh sôi bền vững.

Tại Việt Nam, Phú Quốc đang nổi lên sánh ngang tiềm năng với Florida – Mỹ hay Vancouver – Canada, bất động sản tại thành phố đảo này chính là “đích đến” của dòng tiền đầu tư trong và ngoài nước.

Để tối ưu hóa lợi nhuận, các sản phẩm mang tính hình mẫu, dẫn dắt thị trường… đang lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư. Đáng chú ý phải kể tới Meyhomes Capital Crystal City – dự án được phát triển bởi thương hiệu Tân Á Đại Thành – Meyland, với mô hình “quận đổi mới sáng tạo” đã rất thành công tại các nước phát triển. Đặc biệt, pháp lý vững vàng, thuộc số hiếm bất động sản được cấp quyền sở hữu lâu dài trên hòn đảo đẹp nhất hành tinh, shophouse Crystal City không chỉ sinh lời vượt trội, hưởng lợi cực lớn từ tốc độ phát triển du lịch “thần tốc” của Phú Quốc mà còn là tài sản gia tăng giá trị theo thời gian truyền đời cho thế hệ sau.

Hiện tại, chủ đầu tư đang giới thiệu bộ sưu tập giới hạn gồm 50 căn shophouse trên trục đại lộ Pha Lê, nơi hội tụ toàn bộ giá trị đắt giá nhất của Meyhomes Capital Crystal City. Đây là bộ sưu tập đang được nhiều nhà đầu tư đặt kỳ vọng và săn đón. Bên cạnh việc là “viên pha lê vĩnh cửu” làm giàu cho danh mục tài sản, shophouse đại lộ Pha Lê còn thôi thúc mong muốn sở hữu bởi được coi như “tấm vé” danh giá gia nhập cộng đồng cư dân tinh hoa, tri thức bậc nhất đảo ngọc.