Tín hiệu lạc quan trên thị trường

Trước những biến động của thị trường bất động sản trong năm 2022, Nhà nước đã và đang nhìn thấy các vướng mắc, khó khăn để đưa ra các chính sách hỗ trợ trong cả dài hạn, trung hạn và ngắn hạn.

Cụ thể, về trung hạn, dài hạn Nhà nước đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định mục tiêu cụ thể là “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản.

Từ đó, Chính phủ đã có nhiều Nghị quyết, Chỉ thị, mà điển hình là Nghị quyết số 156/NQ-CP ngày 06/12/2022 về “Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11 năm 2022”, Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/08/2022 “Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” và Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 về “Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương doanh nghiệp”.

Mới đây ngày 10/12/2022, Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2% để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng của room tín dụng 14% còn lại thì sẽ có tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng để bơm vào nền kinh tế ngay trong tháng 12/2022.

Đặc biệt trong 03 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 03 công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường bất động sản, bao gồm: Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 “về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế”; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 “về thị trường trái phiếu doanh nghiệp”; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 “về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở”.

Về giải pháp ngắn hạn, Chính phủ đang khẩn trương xem xét ban hành 02 Nghị định theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định gồm có Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai”, đi đôi với sửa đổi một số Thông tư liên quan để khắc phục ngay một số bất cập, vướng mắc nhưng vẫn phải bảo đảm phù hợp với luật hiện hành, trong thời gian chờ các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) và một số luật liên quan được ban hành và có hiệu lực.

Chính phủ đã đề nghị và đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất triệu tập Cuộc họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội dự kiến tổ chức vào tháng 01/2023 để xem xét, quyết định những vấn đề thật cấp bách, đã được chuẩn bị kỹ lưỡng, đã chín, đủ rõ và có sự đồng thuận, thống nhất cao trong ngắn hạn, trung hạn, dài hạn.

Chính phủ cũng đang xem xét bổ sung nội dung giải quyết tình hình thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay cũng là vấn đề rất cấp bách trong Cuộc họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội để hỗ trợ doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư và thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn rất khó khăn hiện nay để phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đặc biệt, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ xem xét Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để bình ổn thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Có thể thấy, Nhà nước đang thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết và chính cộng đồng doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu. Hơn hết, loạt động thái hỗ trợ từ phía Nhà nước đang giúp thị trường địa ốc lấy lại niềm tin của nhà đầu tư – yếu tố quyết định đến vấn đề thanh khoản thị trường. Theo nhiều quan điểm, đây là những động lực quan trọng để thị trường bất động sản năm 2023 có cơ hội hồi phục và chuyển biến tích cực.

Nhiều dự báo cho thị trường bất động sản 2023

Trước những chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ ở thời điểm cuối năm 2022 đã khiến nhiều người từng mất niềm tin vào khả năng hồi phục của thị trường bất động sản cũng đã cho rằng, thị trường điạ ốc năm 2023 sẽ có triển vọng “vực dậy”. Đặc biệt, khi nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn, nổi bật là nhu cầu thực thì các doanh nghiệp vẫn còn cơ hội để tái cấu trúc sản phẩm, dự án. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định và trở về quỹ đạo vốn có của nó.

“Tôi đồng tình là thị trường bất động sản hiện nay rất khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Cũng có thể nói, giai đoạn này khá giống với giai đoạn khủng hoảng năm 2012. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản hiện nay đang khủng hoảng.

Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện tại thị trường không hề thừa nguồn hàng mà thậm chí là thiếu nguồn hàng, khan hiếm nguồn hàng. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là thị trường có thể vực dậy”, ông Đính nhìn nhận.

Tất nhiên để thị trường chuyển biến khởi sắc, bên cạnh những hỗ trợ của Chính phủ, ông Đính cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cũng phải chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Các doanh nghiệp có thể đẩy mạnh quá trình chuyển đổi số trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Có chung quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, khả năng phục hồi thị trường bất động sản bắt đầu từ năm tới là có cơ sở. Thứ nhất, các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, áp lực tỷ giá và lãi suất cũng bớt đi; hay những vụ việc đang diễn ra đến thời điểm đó đã được xử lý xong. Thứ hai là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản lúc đó sẽ rõ ràng hơn nhiều và sẽ lấy lại được niềm tin của các nhà đầu tư.

“Năm 2023, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng hồi phục của nền kinh tế. Cụ thể, kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng xuất hiện nhiều hơn, trong đó phải kể đến sự phục hồi của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng.

Đồng thời, đầu tư công, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn sẽ được đẩy mạnh, cộng với việc cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được thúc đẩy. Ngoài ra, còn có những động lực tích cực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý. Hiện tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đang rà soát hàng nghìn dự án đang gặp khó khăn về pháp lý. Việc đáo hạn trái phiếu, Chính phủ cũng đang vào cuộc để tháo gỡ khó khăn”, ông Lực phân tích.

Ở một góc nhìn khác, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương lại đưa ra 3 phương án cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Phương án 1, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế này.

Phương án 2, nhìn ở góc độ tích cực, trường có động năng mới do ban hành bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kì đi lên mới. Thị trường bất động sản sẽ vượt qua điểm lõm. Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Phương án 3, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phướng án này khó xảy ra nhưng không phải không có khả năng. 

Ở thời khắc chuyển giao năm cũ và năm mới, nhiều dự đóan được đưa ra cho bức tranh thị trường bất động sản 2023. Tuy nhiên, dù các quan điểm đưa ra như thế nào, nhưng với nỗ lực hỗ trợ thực chất và không ngừng từ phía Chính phủ cùng những cố gắng tự thân, chủ động của các doanh nghiệp, nhà đầu tư khôn ngoan hơn trước khi xuống tiền, thị trường bất động sản 2023 sẽ được điều chỉnh theo chiều hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững./.

Năm 2022, M&A “tăng nhiệt” chưa từng có

Năm 2022 là một năm thành công của hoạt động M&A khi liên tục ghi nhận các thượng vụ triệu đô đình đám. Điển hình có thể kể đến thương vụ bắt tay giữa Danh Khôi Group và Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỷ đồng từ tháng 8/2022.

Trước đó, vào tháng 6/2022, Warburg Pincus (Mỹ) đã rót 250 triệu USD vào phân khu Tropicana – dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland. Đây được đánh giá nằm trong top 5 thương vụ giao dịch lớn nhất ngành bất động sản châu Á trong 6 tháng đầu năm 2022.

Cũng trong tháng 6, một thương vụ đình đám khác đã diễn ra giữa Công ty Cổ phần Công nghiệp Logistics KTG & Bousteak với Công ty Bousteak Projects (Singapore) ghi nhận con số thoả thuận lên tới 6,9 triệu USD.

Còn trong tháng 7, một trong những sự kiện gây chú ý nhất là việc CapitaLand Development mua lại một khu đất dự án phức hợp 8ha tại TP. Thủ Đức, với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 1 tỷ đô la Singapore (khoảng 716 triệu USD).

Cushman & Wakefield ước tính, khối lượng giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua, chủ yếu tập trung tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Từ quan sát về lịch sử giao dịch, phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch Covid-19 và đạt được thỏa thuận trong năm 2022, thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng qua gia tăng.

Bước vào 3 tháng cuối năm, hoạt động M&A diễn biến chậm lại do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của một số “đại án” liên quan đến các công ty bất động sản và chứng khoán, cùng việc tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, trong bối cảnh trầm lắng chung của thị trường bất động sản, M&A vẫn được đánh giá là “điểm sáng” dẫn dắt thị trường và là giải pháp hữu hiệu cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư muốn cơ cấu sản phẩm, dự án, huy động vốn trong thời buổi khó khăn. 

Giới chuyên gia nhìn nhận, trên đà phát triển mạnh mẽ trong năm 2022, M&A sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” và “nóng” hơn trong năm 2023. Đây là một trong những động lực giúp thị trường bất động sản 2023 có cơ hội “đảo chiều” từ trầm lắng, suy giảm sang hồi phục, khởi sắc. 

Đặc biệt, việc nguồn vốn nội đang khan hiếm cũng là tiền đề để các hoạt động M&A diễn ra nhiều hơn, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn mạnh và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam. Theo đó, 2023 có thể sẽ là năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án và doanh nghiệp trong ngành. Bởi lúc đó, nhu cầu vốn đi đến giới hạn, người bán sẽ có quyết tâm bán, người mua quyết tâm mua hơn.

Cuộc chơi sẽ “nóng” hơn trong năm 2023

Chia sẻ tại một diễn đàn M&A mới đây, ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital cho biết, sang năm 2023, khi lạm phát và lãi suất tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức cho thị trường. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng mở ra những cơ hội M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

“Sự phát triển của thị trường tài chính, yêu cầu tiếp cận nguồn vốn đa dạng cho các bất động sản, đã giúp M&A lĩnh vực này luôn sôi động trong vài năm gần đây. Dễ nhận thấy, bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong bối cảnh hiện nay, khơi thông nguồn vốn là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường bất động sản và M&A đang là lựa chọn khả dĩ nhất trong các kênh”, ông Peter Chi Lok Woo nhận định.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản năm 2022 chứng kiến nhiều hoạt động M&A. Điều này kỳ vọng mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan nhờ tiềm năng phục hồi dự án cao, giúp tiếp thêm năng lượng cho thị trường trong tình thế khó khăn. Hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để giải cứu các nhà phát triển trong nước cũng như phù hợp tâm lý đầu tư của các nhà giao dịch tin tưởng vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam.Chính vậy, bước sang năm 2023, M&A sẽ tiếp tục được đẩy mạnh và là động lực hồi phục cho thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng nhấn mạnh, điều này không có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ ồ ạt, tham gia M&A một cách dễ dàng trong năm tới. Những biến động vĩ mô trong khoảng thời gian gần đây và năm 2023 liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, pháp lý dự án… sẽ khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng, quan sát tình hình thị trường kỹ càng hơn.

Cùng đưa ra quan điểm, trong lần chia sẻ mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, M&A bất động sản sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường năm 2023.

“Những nhà đầu tư nội đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng khi tham gia vào dự án”, bà Trang nhấn mạnh.

Theo bà Trang, thời gian tới các nhà đầu tư cần đánh giá lại và điều chỉnh các chiến lược M&A theo hướng linh hoạt nhằm thích ứng với môi trường kinh doanh mới. M&A không chỉ đơn thuần là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà trở thành giải pháp nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, mục tiêu của các thương vụ cũng dần dịch chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” đến “đầu tư, hợp tác” nhằm tạo những giá trị cộng hưởng cùng phát triển.

Do đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp nào biết nắm bắt, khả năng thành công là rất lớn. Khi đó, doanh nghiệp sẽ có cơ hội để hồi phục, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

“Thị trường như trò chơi những chiếc ghế âm nhạc, mỗi khi âm thanh dừng lại, sẽ có người phải thua cuộc khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ là một trong những người ngồi xuống đầu tiên nếu phán đoán tốt”, bà Trang Bùi ví von./.

Năm 2022, tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt 8,02%, được coi là một kỳ tích, vượt khá nhiều mục tiêu kế hoạch. Nếu quyết tâm nâng cao năng lực thể chế, tính minh bạch và niềm tin của nhà đầu tư, kinh tế Việt Nam hoàn toàn có thể giành thêm kỳ tích mới trong năm 2023.

********

Điểm sáng kinh tế Việt Nam 2022 và triển vọng 2023

Vượt qua những khó khăn sau hai năm liền ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, kinh tế Việt Nam năm 2022 phát triển khá toàn diện, đạt và vượt kế hoạch 14/15 chỉ tiêu kinh tế xã hội được Quốc hội giao, GDP tăng trưởng 8,02%. Đặc biệt, số doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2022 đạt 148,5 nghìn; doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đạt 59,8 nghìn. Đây là những kết quả rất ấn tượng, là nền tảng quan trọng để nền kinh tế vượt qua những khó khăn được dự báo trong năm 2023 và giành thêm những kỳ tích mới.

Trước đó vào tháng 9/2022, Ngân hàng Thế giới (WB) nhấn mạnh: Hơn 90% các nền kinh tế phát triển, 80% các nền kinh tế đang phát triển và thị trường mới nổi đều bị hạ dự báo tăng trưởng cho năm 2022 và 2023. 

Ngày 7/10/2022, WB nhấn mạnh: Thế giới đang đối mặt với “làn sóng thứ 5 của cuộc khủng hoảng nợ”, nhiều quốc gia đang phải đối mặt hoặc có nguy cơ mắc nợ trong bối cảnh lạm phát toàn cầu gia tăng và lãi suất tăng cao. Ngay các nền kinh tế lớn cũng lúng túng trước bài toán tăng mạnh lãi suất có thể gây ra suy thoái kinh tế toàn cầu, nhưng việc thả lỏng cho lạm phát tiếp tục tăng cao sẽ còn tồi tệ hơn.

Ngày 11/10/2022, Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cảnh báo: Thế giới đang ở trong giai đoạn “rất mong manh”, với lạm phát tiếp tục gia tăng tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày một chậm lại (năm 2022 chỉ tăng 3,2% GDP, so với 6% GDP năm 2021 và năm 2023 chỉ còn là 2,7%); năm 2023 có 25% khả năng tăng trưởng kinh tế toàn cầu sẽ giảm xuống dưới mức 2% và hơn 1/3 nền kinh tế toàn cầu sẽ chứng kiến ​​hai quý liên tiếp tăng trưởng âm; cả 3 nền kinh tế lớn nhất là Mỹ, Liên minh châu Âu và Trung Quốc đều sẽ đều tăng chậm lại.

Tuy nhiên, IMF và WB trong dự báo mới nhất đều nâng triển vọng tăng trưởng kinh tế của Việt Nam năm 2022 từ 7-7,5% GDP. Nikkei Asia đánh giá Việt Nam dẫn đầu khu vực Đông Nam Á và đứng thứ 8 thế giới về đà phục hồi sau đại dịch COVID-19. Moody’s vào tháng 9/2022 đã nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia dài hạn của Việt Nam từ mức Ba3 lên mức Ba2, triển vọng ổn định (chỉ kém mức đầu tư một bậc). Fitch cũng đang xếp Việt Nam ở hạng BB và triển vọng tích cực.  Việt Nam được kỳ vọng trở thành thị trường tiêu dùng toàn cầu lớn thứ 10 thế giới vào năm 2030, vượt qua cả Đức và Anh…

Theo báo cáo của Chính phủ trong phiên khai mạc ngày 20/10 kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV, năm 2022, kinh tế nước ta phục hồi mạnh mẽ và sẽ là năm đầu tiên trong giai đoạn 3 năm dịch Covid-19 qua, Việt Nam đạt và vượt 14/15 chỉ tiêu kinh tế kế hoạch đặt ra, với tăng trưởng GDP khoảng 8%.

Đặc biệt, xuất khẩu của Việt Nam nổi lên như điểm sáng cả về kim ngạch, mức xuất siêu, cơ cấu hàng xuất và sự phục hồi thị trường. Chỉtrong 11 tháng năm 2022, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa ước đạt 673,8 tỷ USD, tăng 11,8% so với cùng kỳ năm trước, vượt kết quả năm 2021 (668,5 tỷ USD). Trong đó, xuất khẩu ước đạt 342,2 tỷ USD, tăng 13,4%; nhập khẩu ước đạt 331,6 tỷ USD, tăng 10,1%; xuất siêu ước đạt 10,6 tỷ USD. 35 mặt hàng đạt kim ngạch xuất khẩu trên 1 tỷ USD, chiếm 93,7% tổng kim ngạch xuất khẩu; trong số này có 8 mặt hàng xuất khẩu đạt trên 10 tỷ USD. Lần đầu tiên xuất khẩu thủy sản Việt Nam có thể đạt mức 11 tỷ USD, tức về đích trước hẹn so với mục tiêu Chính phủ đặt ra là đạt 10 tỷ USD vào năm 2025.

Tất cả các thị trường xuất khẩu đều phục hồi so với năm 2021. Trong đó, các thị trường là đối tác ký kết Hiệp định Thương mại tự do (FTA) với Việt Nam có tăng trưởng ở mức cao, như: Liên minh châu Âu (EU) tăng 23,5%; khu vực Đông Nam Á tăng 23,3%.

Sau hơn 35 năm thực hiện đường lối đổi mới và 15 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 khóa X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn, từ một nước luôn thiếu đói, Việt Nam đã khẳng định vị thế cường quốc nông nghiệp, với hàng chục nông sản hàng hóa xuất khẩu thuộc tốp dẫn đầu thế giới, như lúa gạo, cafe, chè, cao su, hạt điều và tôm, cá basa… Việt Nam xuất khẩu nông sản năm 2021 đạt trên 48 tỷ USD và đang tự tin cán mốc xuất khẩu trên 50 tỷ USD trong năm 2022, với 7 sản phẩm/nhóm sản phẩm có giá trị xuất khẩu trên 2 tỷ USD, gồm: cà phê, cao su, gạo, rau quả, điều, tôm, sản phẩm gỗ…

Đặc biệt, nông nghiệp là ngành duy nhất xuất siêu từ khu vực kinh tế trong nước, với mức xuất siêu có năm tới 6-7 tỷ USD. Xuất khẩu nông sản tăng mạnh trực tiếp góp phần để Việt Nam đạt kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa năm 2022 trên 700 tỉ USD (tăng 7 lần so với năm 2007 và duy trì vị trí vững chắc trong xếp hạng cao của Việt Nam trên thế giới cả về xuất và nhập khẩu, với vị trí thứ 23 xuất khẩu hàng hóa và thứ 20 về nhập khẩu năm 2021, so với mức tương ứng của năm 2006 là thứ 50 và thứ 44).

Chương trình mỗi xã một sản phẩm (OCOP) được chính thức triển khai trên phạm vi toàn quốc từ năm 2018, với trọng tâm là phát triển sản phẩm nông nghiệp, phi nông nghiệp, dịch vụ có lợi thế ở mỗi địa phương theo chuỗi giá trị, có khả năng cạnh tranh cao trên thị trường trong nước và quốc tế. Đến nay, cả nước đã có gần 7.500 sản phẩm OCOP đạt 3 sao trở lên được thị trường đón nhận tích cực, giúp mở rộng quy mô sản xuất, tăng giá trị sản phẩm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nông dân.

Thu từ cân đối hoạt động xuất nhập khẩu đạt gần 264.000 tỷ đồng, tăng tới 25,1%; từ đó, góp phần thu ngân sách Nhà nước 11 tháng đã vượt hơn 16% so với dự toán, trong đó ngân sách trung ương tăng gần 15% dự toán.

Những thành quả trên là hội tụ sự nỗ lực chung của cả hệ thống chính trị và cộng đồng doanh nghiệp, sự đoàn kết và ủng hộ của người dân, đặc biệt là từ việc chuyển hướng chiến lược từ “zero COVID” sang mở cửa, phục hồi kinh tế hiệu quả và bám sát các nguyên tắc nền tảng xuyên suốt trong quá trình phát triển kinh tế của Việt Nam, nổi bật là xây dựng nền dân chủ, Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thực hiện chính sách ngoại giao độc lập tự chủ, đa dạng hóa, đa phương hóa, là bạn, đối tác tin cậy, trách nhiệm vì mục tiêu hòa bình, hợp tác, phát triển; hướng đến con người, lấy con người là trung tâm, chủ thể, nguồn lực và mục tiêu của phát triển.

Tăng cường kiểm soát, lành mạnh hóa thị trường tín dụng, trái phiếu và bất động sản

Năm 2023, Việt Nam đạt ngưỡng 100 triệu dân và quy mô GDP cán mốc 10 triệu tỷ đồng. Dù nền kinh tế Việt Nam đang có đà phục hồi mạnh mẽ, nhưng những bất định cũng gia tăng khiến tăng trưởng kinh tế và xuất nhập khẩu có thể chậm lại và thu hút vốn đầu tư nước ngoài chưa có đột phá rõ rệt.

Là nền kinh tế có độ mở cao, Việt Nam đang đối diện với áp lực điều hành giá, lãi suất, tỷ giá trước xu hướng lạm phát toàn cầu tăng cao và chính sách thắt chặt tiền tệ của các ngân hàng trung ương Mỹ và châu Âu (hai thị trường chính chiếm 41% thị phần xuất khẩu của Việt Nam).

Sự cảnh báo nóng gắn với các thách thức về triển vọng kinh tế thế giới và nội lực kinh tế cùng những rủi ro và bất cập trong quản lý thị trường, đòi hỏi chúng ta kiên định mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, đảm bảo các cân đối lớn của nền kinh tế; triển khai đồng bộ chương trình phục hồi và các chương trình mục tiêu quốc gia; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, phát triển và nâng cao năng lực thể chế, tính minh bạch và hiệu quả cho thị trường, củng cố tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư.

Hơn nữa, thực tiễn cũng đòi hỏi cần có nhiều đột phá thực sự và đồng bộ, thực chất cả trong nhận thức và thể chế trong tháo gỡ điểm nghẽn về ổn định cung cầu, giá cả các mặt hàng thiết yếu (nổi bật là xăng dầu) cho sản xuất, đời sống; đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công; tăng cường kiểm soát và lành mạnh hóa các thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản và thị trường tín dụng, thị trường lao động, cũng như trong tái cơ cấu kinh tế và định hướng lại hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng cường thu hút FDI đầu tư mới và chuyển giao công nghệ, thúc đẩy liên kết giữa khu vực FDI và kinh tế trong nước; tiếp tục đẩy mạnh kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, kiểm soát nợ xấu, nợ thuế và chi phí vốn của doanh nghiệp; thực hiện hiệu quả chính sách an sinh xã hội, chăm lo đời sống nhân dân, nhất là vùng sâu, vùng xa, vùng biên giới, hải đảo…

Đồng thời, chủ động khai thác tốt hơn các cơ hội kinh tế gắn với việc tham gia các FTA thế hệ mới, từ mối quan hệ đối tác chiến lược toàn diện giữa Việt Nam – Hàn Quốc và Mỹ – ASEAN mới được thiết lập cuối năm 2022, cũng như từ sự nồng ấm trở lại quan hệ Việt – Đức được ghi nhận từ sau chuyến thăm chính thức Việt Nam của Thủ tướng Đức trung tuần tháng 11/2022.

Đặc biệt, tiếp tục theo dõi sát diễn biến thị trường, chủ động đánh giá các tác động và thông tin dự báo tình hình thị trường hàng hóa trong nước và thế giới, chính sách, quy định mới của các quốc gia đến sản xuất, xuất, nhập khẩu của Việt Nam; tăng năng lực phản ứng chính sách và phản ứng thị trường linh hoạt, kịp thời và hiệu quả, hướng tới hài hòa về cơ cấu hàng hóa, cơ cấu thị trường và cán cân thương mại với từng thị trường, khu vực; hài hòa giữa các mục tiêu ngắn hạn và dài hạn; hài hòa cơ hội tham gia và hưởng thụ thành quả tăng trưởng; Nâng cao hàm lượng đổi mới sáng tạo trong sản phẩm xuất khẩu; xây dựng và phát triển thương hiệu hàng hóa Việt Nam; phát triển xuất, nhập khẩu phải gắn với quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành và địa phương theo tinh thần Chương trình hành động triển khai chiến lược xuất, nhập khẩu hàng hóa đến năm 2030 theo Quyết định số 1445/QĐ-TTg ngày 19/11/2022.

Phát huy các thành công, không chủ quan, tự mãn và các khai thác tốt hơn các động lực từ nền tảng đã có, chủ động nhận diện và linh hoạt vượt qua các thách thức, vừa chia sẻ niềm vui, tự tin và tự hào, vừa tỉnh táo nhận diện đúng để hành động đúng cả trong kinh doanh và trong quản lý, cả vĩ mô và vĩ mô, cả nước mắt và lâu dài, nhằm tiếp tục hoàn thành kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2023 mà Chính phủ đề ra, với tăng trưởng GDP khoảng 6,5%; GDP bình quân đầu người đạt khoảng 4.400 USD.

Tỷ trọng công nghiệp chế biến, chế tạo trong GDP đạt khoảng 25,4-25,8%; Tốc độ tăng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân khoảng 4,5%; Tốc độ tăng năng suất lao động xã hội bình quân khoảng 5-6%; Tỷ trọng lao động nông nghiệp trong tổng lao động xã hội đạt 26,2%; Tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 68%, trong đó có bằng, chứng chỉ đạt khoảng 27,5%; Tỷ lệ thất nghiệp ở khu vực thành thị dưới 4%; Tỷ lệ hộ nghèo (theo chuẩn nghèo đa chiều) giảm khoảng 1-1,5%; Số bác sĩ trên 10.000 dân đạt khoảng 12 bác sĩ; Tỷ lệ tham gia bảo hiểm y tế đạt 93,2% dân số; Tỷ lệ số xã đạt chuẩn nông thôn mới đạt 78%.

Một yếu tố khác đó là cuộc xung đột Nga – Ukraina cũng đang và sẽ tiếp tục ảnh hưởng chung tới sự phát triển của kinh tế thế giới, giá nhiên liệu tăng cao đang có những tác động nhất định tới thị trường Việt Nam. Đồng thời, để đối phó với sự biến động thì một số quốc gia đã liên tục điều chỉnh lãi suất tiền tệ, cũng sẽ có tác động tới các hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam. Trong bối cảnh đó, chúng ta cần tiếp tục phát huy sức mạnh của các doanh nghiệp nội địa, nhằm tạo động lực trong năm 2023 và giai đoạn tiếp theo. Điểm thuận lợi là hiện nay Việt Nam có quỹ đầu tư công lên tới hơn 900 nghìn tỷ đồng, có nghĩa là chúng ta đang có nguồn lực rất mạnh, tuy nhiên vấn đề quan trọng nhất mang tính then chốt là phải nâng cao được năng lực thể chế, các chính sách phải thật sự thông thoáng để khôi phục niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư. Vận dụng linh hoạt được các chính sách và nguồn lực hiện có, kinh tế Việt Nam hoàn toàn có thể đạt được kết quả tăng trưởng 6,5 – 6,7% trong năm 2023. 

Tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản 2023

Thị trường bất động sản trong năm 2022 đối mặt nghịch lý lớn là lực cầu của thị trường rất mạnh, nhưng giao dịch ít. Sự suy thoái của thị trường bất động sản đã gây ra những hệ lụy lớn với gần 40 ngành nghề liên đới, như sắt thép xây dựng, cát đá, máy móc, logistics, hàng hoá tiêu dùng phục vụ nhà ở…

Thị trường ảm đạm xuất phát từ nhiều điểm nghẽn. Điểm nghẽn thứ nhất là vấn đề pháp lý, với sự chồng chéo của các luật và việc thắt chặt vấn đề pháp lý dự án, khiến khoảng 70% doanh nghiệp hiện nay bị vướng vào các vấn đề về pháp lý, dẫn đến nguồn cung sụt giảm mạnh, nhiều dự án đình trệ.

Điểm nghẽn thứ hai là thiếu hụt dòng tiền cho doanh nghiệp phát triển. Thực trạng nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát, các kênh tạo vốn cho doanh nghiệp như trái phiếu cũng đang trục trặc, khiến doanh nghiệp đói vốn, còn người dân có nhu cầu mua nhà ở không tiếp cận được các gói tài chính. 

Xem thông tin chi tiết tại đây

“Bắt mạch” thị trường bất động sản Việt Nam 2023

Phát biểu tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo 2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, từ cuối quý II/2022, thị trường bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… đã tác động tới tâm lý nhà đầu tư, nhiều giao dịch bị trì hoãn. 

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. 

Ông Hà cho biết, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Nâng cao năng lực thể chế, tính minh bạch và niềm tin của nhà đầu tư

Vượt qua những khó khăn sau hai năm liền ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, kinh tế Việt Nam năm 2022 phát triển khá toàn diện, đạt và vượt kế hoạch 14/15 chỉ tiêu kinh tế xã hội được Quốc hội giao, GDP tăng trưởng 8,02%. Đặc biệt, số doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2022 đạt 148,5 nghìn; doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đạt 59,8 nghìn. Đây là những kết quả rất ấn tượng, là nền tảng quan trọng để nền kinh tế vượt qua những khó khăn được dự báo trong năm 2023 và giành thêm những kỳ tích mới.

Trước đó vào tháng 9/2022, Ngân hàng Thế giới (WB) nhấn mạnh: Hơn 90% các nền kinh tế phát triển, 80% các nền kinh tế đang phát triển và thị trường mới nổi đều bị hạ dự báo tăng trưởng cho năm 2022 và 2023. 

Xem thông tin chi tiết tại đây

Địa ốc phía Nam tìm điểm sáng năm mới

Bối cảnh dân số tăng nhanh, hạ tầng nội đô quá tải, nguồn cung mới khan hiếm và giá neo cao tại những đô thị lớn như TP.HCM đang khiến nhiều người trẻ có xu hướng lựa chọn mua nhà ở tại các khu vực lân cận với đa dạng sản phẩm và mức giá hợp lý hơn. Nắm bắt được xu thế đó, các doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng đổ về các địa phương trong vùng TP.HCM để đầu tư những đô thị quy mô lớn, hiện đại.

Theo đó, tại những địa phương lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương… xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm nhà ở, vừa cung cấp cho người dân địa phương, vừa có thể dành cho người làm việc ở TP.HCM. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối liên tục được đầu tư mở rộng đã và đang tạo điều kiện cho xu hướng di dân từ khu vực trung tâm thành phố về vùng ven.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Không thể dùng mệnh lệnh hành chính định đoạt quyền sở hữu nhà chung cư

Trước đó, tại bản dự thảo lấy ý kiến vào tháng 9/2022, Bộ Xây dựng nêu 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư; trong đó cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất chọn phương án 1: Thời hạn sở hữu được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình. Theo phương án này, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế và được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo pháp luật về xây dựng; khi thẩm định, cơ quan có thẩm quyền phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế.

Xem thông tin chi tiết tại đây

3 kịch bản tăng trưởng của thị trường bất động sản 2023

Theo các chuyên gia, năm 2023 dù nền kinh tế thế giới hậu Covid-19 phục hồi không đồng đều và đang phải đối mặt với nhiều thử thách nhưng Việt Nam vẫn là một trong những điểm sáng khi Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng kinh tế đạt 6,2% năm 2023.

Bên cạnh đó, Việt Nam còn rất nhiều triển vọng để trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư toàn cầu, xét từ tình hình chính trị ổn định với các chính sách điều hành linh hoạt của Nhà nước; môi trường đầu tư; chất lượng nguồn lực liên tục được cải thiện; chính sách ngoại giao đa phương và linh hoạt phù hợp với thực tiễn.

Vai trò, vị thế của Việt Nam đối với khu vực và thế giới ngày càng lớn. Việt Nam còn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn với tiềm năng từ thị trường tiêu dùng quy mô lớn. Đặc biệt, nền kinh tế trong nước sẽ hưởng lợi khi các hiệp định thương mại bắt đầu có hiệu lực.

Các yếu tố vĩ mô đều có tác động nhất định tới sự hồi phục và tăng trưởng của thị trường bất động sản trong năm 2023.

Tại sự kiện “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022, dự báo năm thị trường 2023 – Tìm kiếm cơ hội trong thách thức”, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đưa ra dự báo, nguồn cung trong năm 2023 phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường bất động sản, chính sách điều hành của Nhà nước. Ở hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường.

Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc các chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua bất động sản có thể xem xét. Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường địa ốc năm 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh.

Theo đó, đại diện FERI đưa ra ba kịch bản dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dưới những tác động của kinh tế vĩ mô, chính sách.

Ở kịch bản tích cực, tình hình thế giới ổn định khi chiến tranh Nga – Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát. FED tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%. Trong nước, chiến dịch thanh tra và xử lý sai phạm nhưng trong tầm kiểm soát của Nhà nước. Luật Đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có vài động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng cho ngành bất động sản. GDP năm 2023 dự báo đạt mức 6,5%, lạm phát trong khoảng 5 – 5,5%. Room tín dụng cho bất động sản chưa được nới thêm. Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt mức 10 – 11%.

Tuy nhiên, lúc này, tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi bất động sản giảm giá thêm. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp lúc này sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào các nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.

Vớikịch bản kỳ vọng, tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh leo thang giữa Nga và Ukraine khiến khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng quy mô toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn.

Trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn. GDP năm 2023 mức 5,5%, lạm phát 6 – 7%. Room tín dụng dành cho bất động sản không được nới thêm. NHNN nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14 – 16%. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật Đất đai dời sang năm 2024. Chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý.

Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư lúc này sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, có xu hướng sáp nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm có thanh khoản kém trong ngắn hạn.

Vớikịch bản thách thức, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang. Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước sử dụng USD.

Kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP năm 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Room tín dụng cho bất động sản không được nới thêm, lãi suất cho vay tăng mức 17 – 20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Theo đại diện FERI, lúc này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. Nhiều chủ đầu tư ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu.

Chủ đầu tư trong bối cảnh này sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Đồng thời, đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Còn nhà đầu tư thì cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch.

Ông Khôi nhận định: “Xét theo các yếu tố thực tế, kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với các diễn biến hiện tại. Trên thế giới, chiến tranh Nga – Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng leo thang. FED chưa có dấu hiệu hạ lãi suất cho đến hết 2023. Trong khi đó, nội lực kinh tế trong nước đã bền vững hơn, cộng với sự linh hoạt của nhà nước trong công tác điều hành là những nền tảng cơ bản để thị trường giải quyết những vướng mắc tồn đọng và đối mặt với thách thức.

Năm 2023 sẽ là năm của sự tích lũy để tăng trưởng khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản đều có sự chuẩn bị về giải pháp ứng phó; nhu cầu thị trường vẫn lớn, đa dạng”.

Những phân khúc dẫn dắt thị trường 2023

Dự báo xu hướng và triển vọng của từng phân khúc, FERI cho hay, bất động sản nhà ở thực tiếp tục là loại hình tiềm năng trong năm 2023 bởi nhu cầu ở thật rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này cũng giúp chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.

Đáng chú ý, một khảo sát của FERI còn cho thấy, kỳ vọng của khách hàng về sản phẩm phù hợp trong năm 2023 là căn hộ trung cấp từ 2 – 3,5 tỷ, loại căn hộ từ 1 – 2 phòng ngủ, dự án có pháp lý minh bạch. Về tài chính, khách hàng kỳ vọng NHNN sẽ nới room tín dụng, NHNH điều chỉnh lãi suất vay và có thêm nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Khách hàng cũng ưu tiên nhiều đến các dự án thuộc đô thị vệ tinh, loại hình bất động sản sơ cấp và có thể thuận lợi để cho thuê.

Các lý do ưu tiên khi khách hàng chọn mua bất động sản là: Giá trị sản phẩm (22%), vị trí, tiềm năng phát triển hạ tầng (20%), uy tín chủ đầu tư (18%), pháp lý dự án (15%).

Bất động sản công nghiệp – logistics cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Bất động sản nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ “bắt đáy”, hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.

Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho chủ đầu tư.

Các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/secondhome…, bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.

Bất động sản hạng sang cũng chịu cảnh tương tự, do chịu ảnh hưởng bởi siết tín dụng và pháp lý dự án, trong khi giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân và tính thanh khoản thấp trong hiện tại.

Bất động sản đất nền nhỏ lẻ, đất nông nghiệp cũng là loại hình không tiềm năng, khi nguồn cung sản phẩm còn rất lớn, sự tăng giá đã cao hơn giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng FERI cho rằng, bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội và thị trường năm 2023 cũng vậy. Các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các bất động sản đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, nhà đầu tư cần cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông, hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Nhà đầu tư nên cân nhắc chọn loại hình sản phẩm phù hợp nhu cầu, khả năng. Đặc biệt, cần liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường.

Đối với các chủ đầu tư, trải qua sàng lọc cho thấy, những đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội.

FERI khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.

Đối với các đơn vị môi giới, FERI cho rằng đây là thời điểm để người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường. Thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới bất động sản sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với chủ đầu tư, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.

FERI khuyến nghị người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Kiên định trong định hướng nghề nghiệp. Nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề.

Ông Nguyễn Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, thị trường năm 2023 có phục hồi được hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc tháo gỡ tâm lý của các nhà đầu tư. Ngoài việc tháo gỡ những khó khăn từ chính thị trường, việc khôi phục niềm tin để nhà đầu tư ở lại thị trường và nhà đầu tư mới sẵn sàng tham gia sẽ là động lực cho thị trường phục hồi ở thời điểm này.

Bên cạnh đó, các chính sách của Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, bảo vệ doanh nghiệp và nhà đầu tư, hỗ trợ thị trường phát triển bền vững là cần thiết. Theo Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện Việt Nam có quy mô tăng trưởng kinh tế tốt, thu hút FDI cao, nếu tháo gỡ được những khó khăn thì thị trường sẽ phục hồi rất nhanh./.

Theo Colliers, các nhà đầu tư bất động sản đang giữ thái độ thận trọng và dự đoán cuối năm 2023 sẽ là thời điểm tăng trưởng kinh tế ổn định và đầu tư sinh lời dài hạn. Mặc dù lo ngại suy thoái do ảnh hưởng của biến động kinh tế thế giới, nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng như doanh nghiệp đã và đang chuẩn bị kế hoạch đầu tư vào bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương, do khu vực này vẫn sở hữu những lợi thế nhất định. 

Dưới đây là một số yếu tố quan trọng thúc đẩy và định hình hoạt động đầu tư của cá nhân và doanh nghiệp vào thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương. 

Lạm phát, lãi suất và kinh tế thế giới 

Các ngân hàng trung ương trên toàn cầu được dự đoán sẽ tiếp tục tăng lãi suất để chống lạm phát vào năm 2023 nhưng tốc độ sẽ chậm hơn. Lạm phát dai dẳng, bên cạnh việc làm tăng giá hàng hóa, gián đoạn chuỗi cung ứng, cản trở sự phục hồi nhu cầu và sức mua trong nước, còn khiến các đồng tiền châu Á suy yếu so với đô la Mỹ. Điều này dẫn đến việc bất động sản châu Á – Thái Bình Dương trở nên rẻ hơn tính theo đồng đô la, nên có khả năng thúc đẩy các thỏa thuận mua bán hiện đang bị trì hoãn. 

Những thị trường lớn như Hoa Kỳ và châu Âu được dự đoán sẽ chững lại do sự suy yếu của kinh tế toàn cầu. Báo cáo Triển vọng Kinh tế thế giới tháng 10/2022 của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho biết, tăng trưởng toàn cầu chậm lại từ 6% năm 2021 xuống 3,2% năm 2022 và dự báo giảm xuống 2,7% năm 2023. Đây là mức tăng trưởng yếu nhất kể từ năm 2001, trừ thời điểm xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và đại dịch Covid-19. Lạm phát toàn cầu cũng tăng từ 4,7% vào năm 2021 lên 8,8% vào năm 2022 nhưng sẽ giảm xuống 6,5% vào năm 2023 và 4,1% vào năm 2024.

Do đó, đối với nhà đầu tư, thị trường châu Á và khu vực châu Á – Thái Bình Dương sẽ trở thành điểm đến an toàn hơn của dòng tiền đổ vào bất động sản. 

Tái định giá tài sản

Khi hoạt động đầu tư bất động sản bước vào giai đoạn tiến triển chậm; nhà phát triển, nhà đầu tư phải đối mặt với lãi suất tăng cao thì việc định giá lại tài sản trên thị trường sẽ được tiến hành. Điều này đang thúc đẩy sự thay đổi trong chiến lược của các nhà đầu tư, với giá trị vốn dự kiến điều chỉnh tới 30%. 

Các chuyên gia về thị trường vốn của Colliers nhận định, thị trường có thể hấp thụ được phần lớn cú sốc hiện tại và không lặp lại cuộc khủng hoảng tài chính trong quá khứ khi mức cho vay trên giá trị tăng cao. Tái định giá tài sản và tái cấu trúc thị trường cũng tạo ra những cơ hội mới cho nhà đầu tư với chiến lược cẩn trọng. 

Ông Chris Pilgrim, Giám đốc điều hành khu vực châu Á – Thái Bình Dương của Colliers khẳng định: “Nếu các nhà đầu tư lựa chọn thị trường, tài sản và chiến lược của họ một cách cẩn thận, thì đây là thời điểm tốt để đầu tư vốn. Những người đầu tư dựa trên vốn chủ sở hữu, đặc biệt là người mua tư nhân, có thể đấu giá tài sản trong một môi trường cạnh tranh thấp từ bên mua. Những thị trường có trạng thái trú ẩn an toàn sẽ hoạt động sôi nổi và những khu vực có mức vốn tư nhân thâm nhập sâu sẽ phát triển thịnh vượng”.

Khả năng phục hồi của khu vực châu Á – Thái Bình Dương 

Tháng 6/2022, Viện Đất đai Đô thị (Urban Land Institute – một tổ chức giáo dục và nghiên cứu phi lợi nhuận) nhận định, lĩnh vực bất động sản châu Á – Thái Bình Dương sẽ duy trì khả năng phục hồi trong vài năm tới với tỷ lệ vốn hóa tương đối ổn định. Trong số các thị trường thuộc khu vực được khảo sát, Singapore dẫn đầu trong phân khúc bất động sản logistics, với tỷ lệ vốn hóa ước tính đạt 6,4% trong năm 2022. Những điểm đến hàng đầu khác trong khu vực như Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc) và Sydney (Úc) dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ vốn hóa ổn định, dao động từ 3,2 – 3,8% trong khoảng thời gian từ năm 2022 đến năm 2024. 

Theo các chuyên gia phân tích, châu Á – Thái Bình Dương là điểm đến tiềm năng của đầu tư bất động sản dài hạn nhờ vào tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, tầng lớp người tiêu dùng đông đảo và đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với sự dẫn đầu về công nghệ trong thương mại điện tử, trí tuệ nhân tạo, phân tích dữ liệu và truyền thông.

Công nghệ “xâm nhập” đời sống bất động sản 

Sau đại dịch Covid-19, công nghệ đã tác động sâu rộng hơn đến cách con người sinh hoạt, mua sắm, làm việc, học tập. Trong tương lai, công nghệ sẽ tiếp tục củng cố vai trò của nó trong việc tạo ra những thay đổi xã hội đáng kể. Đối với lĩnh vực bất động sản, công nghệ giúp chủ sở hữu giao tiếp và tương tác nhanh hơn với người sử dụng, quản lý cơ sở vật chất theo thời gian thực và tích hợp các công cụ giúp tối đa hóa trải nghiệm người dùng. 

Cùng với xu hướng đầu tư Proptech (công nghệ ứng dụng vào lĩnh vực bất động sản) trên toàn cầu, thị trường Proptech tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương cũng chứng kiến quá trình phát triển năng động trong khoảng gần 1 thập kỷ qua. Trong năm 2020 – 2021, những thị trường hàng đầu tại châu Á – Thái Bình Dương như Trung Quốc, Singapore, Nhật Bản… cũng đã nhận về dòng vốn đầu tư Proptech lên đến 700 triệu USD. Theo số liệu thống kê mới nhất từ Statista, từ năm 2010 đến năm 2022, tổng khối lượng giao dịch đầu tư vào các công ty Proptech tại Trung Quốc và Ấn Độ lần lượt đạt 12.500 tỷ USD và 9.100 tỷ USD – dẫn đầu khu vực châu Á – Thái Bình Dương. 

Mỗi phân khúc bất động sản đều phải thích ứng với sự thay đổi trong hành vi con người do công nghệ mang lại. Ví dụ, với bất động sản văn phòng, công nghệ giúp con người làm việc từ xa, giảm diện tích sử dụng thường xuyên tại văn phòng, nhưng cũng đồng thời yêu cầu văn phòng cho thuê phải có đủ cơ sở vật chất và thiết kế đáp ứng được các yêu cầu của làm việc kết hợp trực tuyến và trực tiếp. Sự phát triển rầm rộ của các nền tảng thương mại điện tử cũng tạo điều kiện thuận lợi cho bất động sản logistics, trong khi đó đặt ra yêu cầu tái cơ cấu sản phẩm với bất động sản thương mại, mặt bằng bán lẻ. 

Chiến lược phòng thủ và kênh trú ẩn an toàn 

Sau những biến động của kinh tế thế giới và khu vực, nhiều nhà đầu tư lựa chọn theo đuổi chiến lược tài sản phòng thủ và tìm đến các sản phẩm bất động sản ít rủi ro. Khảo sát của Colliers cho thấy, nhà đầu tư có nhu cầu cao với bất động sản văn phòng, công nghiệp và hậu cầu. Bên cạnh đó, nhà ở đa gia đình (multifamily) cũng là phân khúc được ưa chuộng. 

Cụ thể, báo cáo Dự đoán Nhà đầu tư toàn cầu năm 2023 (2023 Global Investor Outlook) khảo sát 365 nhà đầu tư đến từ châu Á – Thái Bình Dương (trên tổng số 750 nhà đầu tư toàn cầu) đã chỉ ra, lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư khu vực APAC là văn phòng và công nghiệp hậu cần với tỷ lệ có kế hoạch đầu tư lần lượt là 68% và 65%, bao gồm trung tâm dữ liệu, trung tâm thương mại ngoại ô, khách sạn quy mô trung bình. Tiếp sau là chung cư đa gia đình với 42%. Đặc biệt, khoảng 1/4 nhà đầu tư quan tâm đến các tài sản chuyên biệt như một lựa chọn thay thế. 

Đề cao các tiêu chí bền vững 

Ngày càng có nhiều nhà đầu tư chú trọng đến các tiêu chí và xếp hạng về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đối với bất động sản. Điều này không chỉ xuất phát từ nguyên nhân về pháp lý và uy tín thương hiệu, mà bất động sản cần phải đáp ứng nhu cầu của người thuê về nơi làm việc xanh và bền vững, cũng như giúp chủ đầu tư tối ưu chi phí vận hành tài sản trong dài hạn. 

Khi tìm kiếm sản phẩm bất động sản văn phòng và thương mại, 53% nhà đầu tư được khảo sát tập trung vào các tài sản được xếp hạng cao nhất về hiệu quả năng lượng và phát thải carbon. Tương tự, 51% nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản ngoại thành đạt tiêu chuẩn xếp hạng về hiệu quả năng lượng và carbon.

Các nhà đầu tư đang tập trung tìm kiếm bất động sản đáp ứng tốt các tiêu chí bền vững với kỳ vọng tăng giá trong vài năm tới. Trái lại, dòng sản phẩm không tuân thủ những tiêu chí bền vững sẽ nằm trong danh mục giảm giá và chỉ được nhắm đến trong chiến lược tái phát triển, thanh lý hoặc mua lại.

Như vậy có thể thấy, châu Á – Thái Bình Dương vẫn được dự đoán là điểm đến tiềm năng của dòng tiền đầu tư vào bất động sản trong năm 2023. Những sản phẩm có lợi thế về công nghệ và đáp ứng các tiêu chí bền vững, đặc biệt là phân khúc nhà ở, văn phòng và công nghiệp sẽ nhận được sự quan tâm lớn từ nhiều nhà đầu tư./.

Nhiều dự đoán khởi sắc

Sau quãng thời gian cuối năm 2022 bị ảnh hưởng bởi kinh tế giới và việc thắt chặt room tín dụng, bước sang năm 2023, thị trường bất động sản đang có nhiều tín hiệu tích cực.

Cụ thể, ngay cuối tháng 1, Thủ tướng đã chỉ đạo ngành ngân hàng cần tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Cùng với động thái tích cực từ cấp quản lý, lãi suất cũng có xu hướng ổn định hơn, tạo tâm lý tích cực cho người mua để ở lẫn đầu tư.

Trong bối cảnh ấy, theo giới chuyên gia, tâm điểm của thị trường sẽ là nhóm sản phẩm bất động sản có giá trị thực, chất lượng cao. Thực tế, ngay cả trong thời điểm thị trường biến động, những dự án có quy hoạch bài bản với chuẩn sống cao vẫn luôn nằm trong tầm ngắm của khách mua. 

Đơn cử, tại Đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức), ngay trong thời gian trầm lắng nhất của thị trường vào quý III và IV vừa qua, lượng giao dịch vẫn giữ ở mức khả quan. Theo giới đầu tư, nhờ lợi thế về quy hoạch giao thông, chất lượng cảnh quan, tiện ích vượt trội và mức giá phù hợp, các căn hộ tại Vinhomes Grand Park luôn có tính thanh khoản cao trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp và giữ tốc độ tăng giá đều đặn.

Bởi thế, trong thời gian tới, trong bối cảnh quỹ đất ít ỏi, chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, giới đầu tư cho rằng, đây là thời điểm “chớp thời cơ” trước khi thị trường hồi phục hoàn toàn và thiết lập mặt bằng giá mới.

Người mua ưu tiên các tiêu chí phát triển dài hạn  

Chung cái nhìn trên, tại khu vực phía Nam, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, vùng sáng của thị trường trong thời gian tới là những dự án đảm bảo pháp lý tại TP.HCM và vùng phụ cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Tất nhiên, đây phải là những dự án đáp ứng được những yêu cầu của bên mua về chất lượng sản phẩm, giá bán, chính sách bán hàng, hậu mãi… mới thực sự thu hút khách hàng. Nguồn cung như trên chủ yếu rơi vào những sản phẩm của các nhà phát triển có kinh nghiệm và uy tín trên thị trường.

“Nhà đầu tư không còn nhìn trong ngắn hạn. Với bất động sản vùng ven, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân sẽ được đón nhận. Nhu cầu ở thực và tích luỹ tài sản luôn có. Ví dụ, các sản phẩm của các tập đoàn lớn, uy tín, pháp lý sạch bán giá hàng chục tỷ đồng mỗi căn vẫn có giao dịch. Đây là những khách hàng có nguồn tiền dồi dào. Họ đa phần nhìn về tương lai nhiều hơn, không lướt sóng. Họ cũng thuộc nhóm khách hàng không mua bán vì số đông, rất tỉnh táo và có tiêu chí rõ ràng khi mua bất động sản”, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Theo giới chuyên gia, điều nhiều người mua nhà nhìn thấy ở những dự án như Vinhomes Grand Park là giá trị gia tăng theo thời gian. “Thành phố Thông minh – Công viên” có tổng diện tích lên đến 271ha nằm ở vị cửa ngõ phía Đông TP.HCM. Trong tương lai, khu vực này sẽ trở thành trung tâm của mạng lưới đô thị sáng tạo theo quy hoạch phát triển của thành phố.

Ngoài ra, thế mạnh nổi bật của Vinhomes Grand Park là hệ thống tiện ích “all in one”, bao gồm hơn 150 sân thể thao như bóng đá mini, tennis, cầu lông, bóng rổ, bóng chuyền hơi…; hệ thống hồ bơi ngoài trời cung cấp hàng chục ngàn m2 mặt nước; hơn 60 sân chơi trẻ em cùng hàng loạt sân chơi vận động liên hoàn và hàng loạt tiện ích đa chủ đề trong mỗi phân khu.

Với chuẩn mực sống vượt trội, vị trí tâm điểm kết nối, từ khi ra đời, Vinhomes Grand Park trở thành lựa chọn sống đẳng cấp cho cư dân TP.HCM và khu vực lân cận, đồng thời, trở thành tiêu chuẩn “chọn mặt gửi vàng” của đông đảo nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đây được xem là một trong những động lực tích cực của thị trường bất động sản TP.HCM trong dài hạn./.

Bất động sản tạo cơ hội đầu tư dài hạn 

Trên nhiều diễn đàn đầu tư, hiện có nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản hiện vẫn chưa tạo đáy và nhà đầu tư nên chờ những đợt bán tháo, cắt lỗ sâu của những người trót sử dụng đòn bẩy tài chính lớn giai đoạn trước nay không còn chịu được áp lực trả lãi ngân hàng. Dẫu vậy, theo ghi nhận của người viết, hoạt động “gom hàng” trên thị trường bất động sản vẫn âm thầm diễn ra ở nhóm nhà đầu tư có sẵn tiềm lực.

Anh Nguyễn Trọng Hòa, sống tại TP. Thủ Đức, TP.HCM chia sẻ, từ sau Tết Nguyên đán, anh liên tục đi “săn đất” vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận. Theo khảo sát của anh, giá đất tại huyện Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè… đang giảm nhẹ so với đầu năm 2022.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Tình trạng “sốt nhanh, hạ nhiệt sốc” có lặp lại trong năm 2023?

Nhớ lại hồi đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã “đảo chiều” và rơi vào trạng thái trầm lắng, thậm chí còn nghiêm trọng hơn cả giai đoạn giãn cách vì dịch bệnh Covid-19 hai năm về trước. Minh chứng là theo báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể trong năm 2022 tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước. 

Thực tế cũng cho thấy, không ít doanh nghiệp đã buộc phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, cắt chi phí lương thưởng, truyền thông dự án… Một số doanh nghiệp còn gửi đơn “kêu cứu” lên cơ quan chức năng khi đứng trước tình trạng “đóng băng” các dự án, dòng tiền đổ về gần như âm.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Cổ phiếu bất động sản không cưỡng lại được xu hướng chung của thị trường

Sau 4 tuần tăng điểm liên tiếp, VN-Index đã có tuần điều chỉnh đầu tiên sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Trong tuần, VN-Index đã để mất 39,95 điểm, tương ứng với -3,6% để chốt tuần tại 1.077,15. Diễn biến giảm điểm đã xuất hiện ngay trong phiên đầu tuần, chỉ số sau đó đã có phiên hồi phục tuy nhiên áp lực bán đã kéo VN-Index giảm điểm trong 3 phiên còn lại của tuần.

So với diễn biến của các thị trường chứng khoán lớn trong tuần thì VN-Index có mức giảm mạnh thứ 3 trên thế giới và ngược chiều với hầu hết các thị trường châu Á, trừ 2 chỉ số quan trọng của thị trường Trung Quốc là Hangseng và Shanghai.

VHM và VIC là 2 cổ phiếu dẫn đầu diễn biến giảm điểm trong tuần với mức ảnh hưởng đến VN-Index lần lượt là -5,7 điểm và -3,1 điểm. Nhóm cổ phiếu ngân hàng cũng có 5 đại diện trong top đi xuống -28,1 điểm là VPB, TCB, ACB, CTG và BID. Chiều tăng điểm, trong top 10 xuất hiện 2 cổ phiếu thuộc nhóm vốn hóa trung bình là SBT và ACG với mức tăng lần lượt 11,8% và 13,4% trong tuần.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Savills: 6 tháng cuối năm là thời điểm nhà đầu tư bất động sản ra quyết định

Chia sẻ về thị trường bất động sản đầu năm 2023, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam cho rằng, năm 2023 là năm có nhiều triển vọng hơn 2022. Tuy nhiên, thị trường chưa thoát khỏi những thách thức vốn đã tồn tại khá lâu. Đó phải kể đến sự mất cân đối nguồn cung bất động sản.

Sự sụt giảm nguồn cung mới ngày càng rõ nét. Điều này không đáng nói bằng sự mất cân đối giữa nguồn cung hạng phổ thông và bất động sản cao cấp, hạng sang. Theo ghi nhận của Savills, thị trường ngày càng thiếu hụt những bất động sản vừa túi tiền. Nhu cầu vì thế đẩy mạnh sang các vùng ven phụ cận là điều dễ hiểu. Suốt thời gian qua, tỷ lệ hấp thụ tốt rơi chủ yếu vào loại hình bất động sản tầm trung, giá hợp lý.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Thị trường vốn cần điều chỉnh những bất cập trong quá khứ

Chưa bao giờ tinh thần điều hành chủ động, chắc chắn, linh hoạt, hiệu quả, với phương châm “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” và mục tiêu phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững lại được nhấn mạnh như thời gian qua và sẽ tiếp tục được Chính phủ thực hiện trong thời gian tới.

Phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững là một trong những mục tiêu trọng tâm đặt ra trong các văn kiện Đại hội Đảng khóa XIII, các Nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ về phát triển kinh tế – xã hội, nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, huy động nguồn lực phát triển kinh tế – xã hội. Song song với đó, tín dụng ngân hàng cũng được kiểm soát một cách thận trọng, cùng với chính sách tài khóa linh hoạt.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Thị trường bất động sản thời điểm này vẫn còn đối mặt với không ít khó khăn, thách thức và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố: room tín dụng siết chặt, lãi suất ngân hàng cao, trái phiếu và thị trường chứng khoán vẫn biến động phức tạp. Tuy nhiên, năm 2023 hứa hẹn chứng kiến những điểm sáng đem lại cơ hội cho doanh nghiệp và nhà đầu tư địa ốc trên thị trường.

Loạt “ông lớn” vẫn trụ vững

Theo các báo cáo tài chính mới công bố, nhiều doanh nghiệp đầu ngành bất động sản vẫn lãi lớn từ hoạt động kinh doanh trong năm 2022, cho thấy dòng tiền vẫn duy trì hoạt động trong bối cảnh khó khăn. Điều này đã tạo ra động lực cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tìm hướng đi phù hợp để thích nghi phát triển và vượt qua “sóng gió” trong năm 2023.

Mới đây, trong Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022, Tập đoàn Vingroup đã công bố doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ của Tập đoàn đạt 41.168 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ và đạt kỷ lục cao nhất từ trước tới nay. Trong đó, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản chiếm 71% với 29.153 tỷ đồng và hoạt động sản xuất đạt 3.601 tỷ đồng, đóng góp gần 9% vào tổng doanh thu Tập đoàn.

Vingroup cho biết doanh thu bất động sản trong quý chủ yếu đến từ các giao dịch bất động sản thấp tầng tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire. Bên cạnh đó, các mảng hoạt động khác như cho thuê bất động sản đầu tư, dịch vụ khách sạn, du lịch, vui chơi giải trí, y tế và giáo dục đều tăng so với cùng kỳ.

Lũy kế cả năm 2022, Vingroup ghi nhận doanh thu thuần đạt 101.523 tỷ đồng, giảm 19% và lãi ròng 8.352 tỷ đồng, trái ngược với kết quả lỗ 2.514 tỷ đồng trong năm 2021. Trong đó, kinh doanh chuyển nhượng bất động sản vẫn là mảng mang về doanh thu chủ yếu của Vingroup với 54.861 tỷ đồng doanh thu thuần (chiếm 54% doanh thu thuần cả năm).

Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2022 của Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) công bố cũng cho thấy, lũy kế năm 2022, doanh nghiệp ghi nhận gần 11.152 tỷ đồng tổng doanh thu hợp nhất. Trong đó, doanh thu từ bán hàng đạt gần 9.221 tỷ đồng, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaHills Mui Ne, Soho Residence và Victoria Village.

CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO Group) công bố báo cáo cũng cho thấy lũy kế cả năm 2022, doanh nghiệp đạt 2.549 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 278 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt cao gấp 2,8 lần và gần 3 lần năm trước.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt ghi nhận doanh thu tài chính trong năm 2022 tăng đột biến lên 1.267 tỷ đồng, nhờ ghi nhận gần 1.249 tỷ đồng lãi chuyển nhượng hơn 72% cổ phần tại CTCP Địa ốc Sài Gòn KL.

Theo giới chuyên gia, dù còn nhiều khó khăn, đặc biệt về dòng tiền, nhưng các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư vẫn hy vọng vào sự phục hồi của thị trường trong năm 2023 khi lợi nhuận vẫn được duy trì.

FDI ồ ạt vào bất động sản

Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, trở thành điểm sáng giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường trong năm 2023.

Theo Bộ Xây dựng, FDI vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu tập trung ở thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn. Số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính từ đầu năm đến ngày 20/1/2023, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam (bao gồm cả vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài) đạt 1,69 tỷ USD. Đáng chú ý, vốn đầu tư mới cũng như số dự án mới và số lượt dự án điều chỉnh vốn vẫn tăng so với cùng kỳ.

Cụ thể, có 153 dự án mới được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tăng 48,5% so với cùng kỳ; tổng vốn đăng ký đạt hơn 1,2 tỷ USD, tăng hơn 3,1 lần so với cùng kỳ.

Đồng thời có 89 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 25,4% so với cùng kỳ; tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt gần 306,3 triệu USD, giảm 75,9% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó còn có 204 lượt góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, tổng giá trị vốn góp đạt hơn 174,1 triệu USD.

Theo giới chuyên gia, sự quan tâm ngày càng lớn của các doanh nghiệp, tổ chức nước ngoài đã và đang góp phần tạo nên sự sôi động của hoạt động M&A trong ngành bất động sản, từ đó mang lại những tác động tích cực, hứa hẹn cho sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2023.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng thị trường Việt Nam vẫn có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư bất chấp bối cảnh kinh tế thế giới có nhiều biến động. Nhà đầu tư coi Việt Nam là một nơi hấp dẫn để kinh doanh với dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách hấp dẫn. Việt Nam còn là thị trường có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp để kinh doanh, tiếp tục đầu tư trong thời gian dài với rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn.

Cơ hội phía trước của thị trường bất động sản

Đánh giá tích cực về thị trường bất động sản năm 2023, PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, ngành địa ốc đang đứng trước cơ hội của chu kỳ 10 năm.

Đây là thời điểm hàng loạt bộ luật liên quan tới thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở dự kiến sẽ được sửa đổi, thông qua và dần đi vào cuộc sống. Nhiều vấn đề vướng mắc kỳ vọng sẽ được giải quyết như tình trạng nhà siêu mỏng, phát triển hành lang công trình hạ tầng… hay nhiều vấn đề pháp lý liên quan tới nguồn cung thị trường.

Bài học tương tự đã từng diễn ra khi năm 2013, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cùng một số luật liên quan tới bất động sản. Tác động đã thấy rõ ngay sau đó khi thị trường đang ở giai đoạn đáy năm 2012 nhanh chóng phục hồi và liên tục phát triển từ đó tới nay.

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, thời điểm này, cơ hội còn nằm ở luồng dịch chuyển vốn trên thế giới đang hướng tới những nước có kinh tế và xã hội ổn định như Việt Nam.

“Nguồn vốn thế giới tuân theo quy luật ở đâu tăng trưởng ổn định, kinh tế xã hội ổn định, đất nước con người muốn vươn lên thì vốn đến. Trong khi thế giới chao đảo, xung đột, lạm phát cao, tăng trưởng thấp thì nước ta ngược lại”, PGS.TS. Trần Kim Chung nhận định.

Ngoài vốn ngoại, nhiều dòng tiền theo chuyên gia này cũng sẽ đổ vào thị trường bất động sản như lượng kiều hối ổn định, vốn tín dụng, trái phiếu hay nguồn vốn từ chính các doanh nghiệp đầu tư bất động sản khi khó khăn qua đi…

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, bức tranh tương lai của thị trường bất động sản gắn với những cơ hội phát triển. Cơ hội đó đến từ việc kinh tế phục hồi khá (dự báo 6 – 6,5% năm 2023); quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy; chiến lược phát triển nhà ở 2021 – 2030; pháp lý đã và đang được tháo gỡ về phát triển thị trường bất động sản…

Cùng với đó là tốc độ đô thị hóa tăng (từ 35% năm 2019 lên 37% năm 2021, kế hoạch tăng lên 45% năm 2025, 50% năm 2030); chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ; các quỹ REITs (quỹ tín thác đầu tư bất động sản) được thành lập; thị hiếu khách hàng thay đổi sau dịch Covid-19.

Đặc biệt, chương trình phục hồi, phát triển kinh tế – xã hội 2022 – 2023 với quy mô 350.000 tỷ đồng; đầu tư hạ tầng giao thông được chú trọng cũng là cơ hội tốt thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, cùng với cơ hội thì thách thức đối với thị trường bất động sản năm 2023 là nguồn cung còn khan hiếm, chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu tăng nhanh và còn ở mức cao; việc sửa đổi các luật liên quan (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu giá tài sản công…) cũng sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản trong tương lai./.