Tâm lý người mua bất động sản đầu năm 2023 có nhiều thay đổi

Kênh thông tin dịch vụ bất động sản số 1 Việt Nam Batdongsan.com.vn vừa công bố báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản đầu năm 2023, với nhiều thông tin đáng chú ý, nhất là chỉ số tâm lý nhà đầu tư mặc dù giảm, nhưng 70% số người khảo sát cho rằng, giá bất động sản vẫn sẽ tăng cao và có ý định mua bất động sản trong năm nay.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn, chỉ số tâm lý nhà đầu tư quan tâm tới thị trường bất động sản dựa trên 6 yếu tố: Mức độ hài lòng về thị trường, khả năng mua nhà, tình hình thị trường, lãi suất, chính sách của Chính phủ và giá bất động sản trong tương lai.

Theo đó, chỉ số tâm lý nhà đầu tư đầu năm 2023 là 36 điểm, giảm khá nhiều so với mức 47 và 40 điểm của nửa đầu và nửa cuối năm 2022. Trong đó, mức độ lạc quan của người mua/bán bất động sản sụt giảm mạnh nhất đối với lãi suất vay mua bất động sản (giảm 15 điểm). Nếu như nửa năm trước, 41% người tham gia khảo sát cho rằng, lãi suất ngân hàng đang ở mức hợp lý, thì hiện tại, chỉ còn 26% đồng tình với chính sách lãi suất, hầu hết đều đánh giá lãi suất đang ở mức cao.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Thị trường bất động sản năm 2023: Cần chú trọng đầu tư phát huy giá trị đất đai

Theo PGS.TS. Nguyễn Minh Ngọc, xu hướng đầu tư đi kèm hành động, tức là nhà đầu tư không chỉ mua đất rồi để đó mà sẽ phát triển bằng cách khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lời sẽ là hướng đi mới trong năm 2023.

Nhìn lại một năm đã qua, thị trường bất động sản Việt Nam tựa như một bản nhạc đa nhịp với chương đầu sôi động, chương giữa và chương sau trầm lắng.

Cụ thể, những tín hiệu khởi sắc trong giai đoạn đầu năm là minh chứng cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau 2 năm gồng mình gánh chịu những ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19. Đơn cử như trong quý I/2022, theo số liệu của Bộ Xây dựng, nhà ở xã hội có 98 dự án đang triển khai với 122.990 căn, số lượng dự án bằng khoảng 124% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 136% so với cùng kỳ năm 2021; nhà ở công nhân có 18 dự án đang triển khai với 14.348 căn, số lượng dự án bằng khoảng 128% so với quý IV/2021…

Tuy nhiên, sức duy trì của “những con số đẹp” đã giảm dần trong 3 quý còn lại. Theo thông cáo 123/TC-BXD của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2022, nguồn cung nhà ở thương mại chưa được cải thiện, số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Bước sang quý III và quý IV/2022, các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn. Một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu đã bị xử lý, gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Xem thông tin chi tiết tại đây

Hà Nội phê duyệt 3 đồ án quy hoạch phân khu đô thị vệ tinh Phú Xuyên

Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt đồ án quy hoạch 3 phân khu đô thị vệ tinh Phú Xuyên, tạo điều kiện để thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển công nghiệp, thương mại và dịch vụ.

Ngày 5/12/2022, UBND TP. Hà Nội đã ban hành các Quyết định số 4784/QĐ-UBND, phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu đô thị vệ tinh (ĐTVT) Phú Xuyên khu 1, tỷ lệ 1/2.000; Quyết định số 4786/QĐ-UBND phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu ĐTVT Phú Xuyên khu 2, tỷ lệ 1/2.000; Quyết định số 4790/QĐ-UBND phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu ĐTVT Phú Xuyên khu 3, tỷ lệ 1/2.000. 

Được biết, ĐTVT Phú Xuyên được phê duyệt quy hoạch từ năm 2015 (theo Quyết định số 3996/QĐ-UBND) và Nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị Phú Xuyên (Khu 1, Khu 2, Khu 3) cũng đã được UBND TP. Hà Nội phê duyệt vào năm 2016. Đến nay, sau nhiều năm chờ đợi, 3 đồ án phân khu ĐTVT lần đầu tiên được công bố, là dấu mốc quan trọng để huyện Phú Xuyên, Thường Tín kêu gọi đầu tư phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. 

Chiều ngày 30/12, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội đã phối hợp với UBND các huyện Phú Xuyên, Thường Tín tổ chức hội nghị công bố 3 đồ án quy hoạch phân khu thuộc ĐTVT Phú Xuyên. Theo thuyết minh của đại diện Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội (đơn vị lập quy hoạch), quy mô và định hướng phát triển của 3 phân khu cụ thể như sau: 

Xem thông tin chi tiết tại đây

Quy hoạch tổng thể quốc gia: Tránh lãng phí trong phân bổ, quản lý và sử dụng đất

“Việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất, tránh lãng phí trong phân bổ, quản lý và sử dụng đất” theo yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.

Sáng ngày 5/1, tại kỳ họp bất thường thứ 2 Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng đã trình bày tờ trình tóm tắt về Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, nêu các căn cứ và quá trình xây dựng Quy hoạch tổng thể quốc gia; Thực trạng phát triển và tổ chức không gian phát triển đất nước giai đoạn vừa qua; Kết quả đạt được, hạn chế, yếu kém chủ yếu, nguyên nhân.

Theo đó, quan điểm phát triển và tổ chức không gian phát triển thời kỳ 2021 – 2030, Quy hoạch đã quán triệt và cụ thể hóa rõ hơn 5 quan điểm về tổ chức không gian phát triển: 

Một là, không gian phát triển quốc gia phải được tổ chức một cách hiệu quả, thống nhất trên quy mô toàn quốc, bảo đảm liên kết nội vùng, liên vùng và khai thác lợi thế so sánh từng vùng, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. 

Xem thông tin chi tiết tại đây

Đề xuất trích 10% tiền trúng đấu giá đất để phát triển nhà ở xã hội

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất bổ sung quy định UBND cấp tỉnh trích 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn để phát triển nhà ở xã hội.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030.

Theo HoREA, nếu chỉ trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn thì số tiền này không lớn, nhất là đối với các tỉnh vùng sâu, vùng xa.

Như vậy sẽ khó có thể dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của các dự án; đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, nhất là Nhà nước không có đủ ngân sách để thực hiện đền bù, tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. 

Xem thông tin chi tiết tại đây

Từ “đồng tiền dễ dãi”… 

Tại buổi chia sẻ mới đây, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc kinh doanh Phú Đông Group cho rằng, sự khó khăn trên thị trường bất động sản hiện tại xuất phát từ nhiều nguyên. Do tác động nội tại trong nước hay ảnh hưởng từ quốc tế cũng có; đến từ định hướng của doanh nghiệp và một phần từ cơ chế chính sách liên quan cũng có…

Theo bà Thảo, thị trường vừa trải qua một thời kỳ “đồng tiền dễ dãi”, huy động vốn cực kỳ dễ với mặt bằng lãi suất thấp. Khi các kênh huy động được kiểm soát kỹ lưỡng hơn, lãi suất tăng cao thì đương nhiên các loại tài sản sẽ vận động tỷ lệ nghịch và đi xuống.

Hiện tại, thị trường bất động sản đang điều chỉnh để phát triển bền vững hơn. Bởi lẽ, khi thị trường phát triển đến một mức độ nào đó sẽ xuất hiện những lỗ hổng cần có thời gian khắc phục và hoàn thiện.

Nói về thách thức bức tranh thị trường bất động sản năm 2023, Giám đốc kinh doanh Phú Đông Group quan điểm: Bất động sản năm 2023 sẽ đối mặt rất nhiều khó khăn. Nếu những nút thắt chưa được xử lý triệt để thì thị trường có thể rơi vào khủng hoảng. Sản phẩm, giá có sự điều chỉnh. Đồng thời, các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu mạnh mẽ.

“Trên thực tế, bất động sản là lĩnh vực xương sống và phức tạp, có quan hệ mật thiết với rất nhiều ngành nghề khác. Bởi vậy, nếu thị trường này đình trệ, sẽ kéo theo sự khó khăn của hàng loạt thị trường liên quan. Chính vì thế, tôi kỳ vọng rằng chính phủ sẽ có những giải pháp quyết liệt và hiệu quả để thị trường sớm hồi phục, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế”, bà Thảo nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản thời gian qua chậm nhịp đó là hệ quả dây chuyền từ các năm trước. Điều này đến từ sự tăng trưởng nóng, cộng thêm tác động vĩ mô từ bên ngoài như lạm phát và lãi suất khiến tình hình từ giữa năm 2022 trở đi như giọt nước tràn ly.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận bối cảnh hiện nay có rất nhiều điểm sáng để kỳ vọng trong năm 2023. Đó là nỗ lực của Chính phủ để giữ ổn định nền tảng kinh tế vĩ mô một cách khéo léo. Điều này được nhìn thấy qua việc điều tiết dòng tiền tín dụng sang các khối ngành sản xuất; tốc độ giải ngân vốn FDI nhanh và kiểm soát lạm phát tốt. Đó là con số gần 22,4 tỷ USD vốn FDI thực hiện trong năm 2022 – cao nhất trong năm năm qua.

“Ở góc nhìn tích cực, tôi đang nhìn thấy thị trường bắt đầu tăng trưởng đồng đều, hợp lý hơn. Ví dụ, giá bán căn hộ cao cấp giữ nguyên trong quý IV/2022 và giảm nhẹ dần ở các phân khúc thấp hơn. Tốc độ tăng giá thuê KCN ở TP.HCM ổn định hơn, từ tăng 6% ở quý III còn 2% ở quý IV/2022”, chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Vị này cho rằng, dự báo thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng đến ít nhất vài quý đầu của năm 2023, phụ thuộc vào các tác nhân kinh tế vĩ mô.

Cùng góc nhìn, ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM cho rằng, không ít nhà đầu tư “tay không bắt giặc” nhưng còn thắng lớn hơn những người bỏ tiền thật. Đó là nghịch lý của thị trường địa ốc đã âm thầm diễn ra nhiều năm qua.

Vì xem bất động sản như một công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”, cho nên thị trường đã tồn tại những bất ổn. Theo đó, việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào cuộc chơi này. Trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều. Điều này gây ra mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh – hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội, với đầu cơ bất động sản – chỉ mua để không chờ tăng giá. Đó là lý do tạo nên sự trầm lắng rõ rệt của thị trường bất động sản hiện tại.

…Đến “chuyển đổi” sang trạng thái tốt hơn 

Ông David Jackson cho rằng, để đánh giá triển vọng 2023, dùng từ “chuyển đổi” là hợp lý. Đã đến lúc thị trường chuyển đổi sang hướng lành mạnh và bền vững hơn, với nhiều kinh nghiệm đã được đúc kết sau một năm 2022 đầy sóng gió. Đó là bài học về huy động vốn, vay mua, đầu tư bất động sản một cách an toàn; kiến giải về pháp lý, các hình thức đầu tư mới rõ ràng hơn.

Tùy phân khúc và vị trí địa lý, thị trường được kỳ vọng ổn định trở lại ở mức hợp lý tương đối từ giữa năm 2023 trở đi.

Ông David Jackson chỉ ra 2 kịch bản với thị trường bất động sản. Thứ nhất, tình hình kinh tế vĩ mô khi ổn định sẽ kéo theo thị trường bất động sản sôi động trở lại. Thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh để thiết lập mức giá mới, và khi thỏa mãn các điều kiện về trái phiếu, lãi suất, room tín dụng, thị trường sẽ ấm lên. Khi đó, nguồn cung cải thiện, sức mua tăng lên, tâm lý thị trường được củng cố.

Ở kịch bản thứ hai, giả sử biến động kinh tế thế giới vẫn tiếp diễn (lạm phát tăng, đứt gãy chuỗi cung ứng dẫn đến sản xuất giảm và thất nghiệp tăng), thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục trầm lắng để chờ đợi diễn biến mới.

Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, “thanh lọc” sẽ là từ khoá quan trọng trong bức tranh thị trường bất động sản năm 2023. Thị trường sẽ dần loại bỏ những đơn vị thiếu năng lực, kinh doanh theo kiểu “ăn xổi ở thì”. Thay vào đó là những doanh nghiệp có sức khoẻ tài chính tốt, chiến lược phát triển an toàn, bền vững.

Nói về kịch bản, bà Thảo cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng, mặt bằng giá tiếp tục xu hướng giảm trong 6 tháng đầu năm. Trong 6 tháng cuối năm, giai đoạn này thị trường sẽ đi ngang. Tâm lý của người mua cũng ổn định hơn sau khoảng thời gian chờ đợi. Từ cuối năm 2023 và năm 2024, khi lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất có xu hướng giảm, các vấn đề về dòng vốn đã được cơ bản xử lý xong thì khi ấy thị trường mới phát triển ổn định và bền vững trở lại.

“Chắc chắn một điều, để tồn tại và phát triển trong bối cảnh thị trường có nhiều biến số và rủi ro này, doanh nghiệp địa ốc cần phải có định hướng bền vững hơn. Trong đó, cơ cấu, kiểm soát chặt chẽ dòng tiền; kinh doanh minh bạch, chuyên nghiệp, hướng tới những lợi ích thiết thực cho khách hàng”, bà Thảo nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc năm 2023 là bước đầu của sự phát triển bền vững. Cơ hội mua nhà là rộng lớn. Người mua có cơ hội sở hữu bất động sản giá hợp lý trong năm 2023, nhất là những người có tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên, nhà đầu tư nhìn về trung – dài hạn, rất khó lướt sóng.

Theo bà Trang, năm 2023 sẽ chứng kiến sự chuyển biến của tất cả các bên tham gia. Bao gồm nhà nước, chủ đầu tư, người mua nhà. Các đối tượng sẽ có sự đồng hành với nhau. Riêng với các doanh nghiệp, họ đang có chiến lước để sống được trên thị trường. Một số chủ đầu tư có thể chuyển đổi phân hạng cao xuống thấp hơn để tạo được dòng tiền, tiếp tục phát triển mở rộng dự án.

Đáng chú ý, năm 2023 dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẽ tìm đến thị trường Việt Nam. Thời điểm này là thách thức với thị trường bất động sản Việt Nam nhưng là cơ hội của nhà đầu tư nước ngoài. Họ vẫn âm thầm tìm đối tác tin cậy, quỹ đất sạch, chính sách đầu tư rõ ràng… để rót tiền vào./.