Giá nhà có giảm nhưng chưa về mức hợp lý

Tình trạng sốt nhanh, hạ nhiệt sốc trong năm 2022 do nhiều yếu tố tác động đã khiến thanh khoản toàn thị trường bất động sản giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp hụt hơn vì thiếu vốn. Trước thực tế này, thay vì “chờ cứu”, nhiều doanh nghiệp đã chủ động “tự cứu” lấy mình thông qua các chính sách chiết khấu, giảm giá bán nhằm kích cầu người mua, tăng thanh khoản.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quý IV/2022, đã có không ít các doanh nghiệp và tập đoàn hạ giá bán bất động sản từ 10 – 15%. Có dự án đã đưa ra chương trình chiết khấu từ 30 – 40%. Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc “xả hàng” và “bán cắt lỗ” đang diễn ra ngày càng nhiều.

Ở góc độ người bán, việc giảm giá sản phẩm, tăng chiết khấu không phải là chuyện đáng mừng nhưng với người mua, đặc biệt là những người có nhu cầu thực thì đây là tín hiệu tốt.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra lúc này là: Giá nhà giảm nhưng người dân có nhu cầu ở thực có dễ dàng tiếp cận? Câu chuyện “an cư lạc nghiệp” liệu có được giải quyết?

Trên thực tế, theo chia sẻ của những người có nhu cầu mua nhà ở thực, giá chung cư tại các dự án mới đang có nhiều chiết khấu lớn nhưng để được áp dụng các chiết khấu không phải là câu chuyện dễ dàng. Thậm chí, có những dự án khách hàng phải đóng “tiền tươi thóc thật” từ 90 – 95% mới có cơ hội sở hữu sản phẩm. 

Đơn cử như tại dự án Tổ hợp thương mại và căn hộ Hà Nội Melody thuộc Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai), theo đơn vị môi giới, khách hàng chỉ được chiết khấu trên 32% khi thanh toán 95% giá trị căn hộ. Giá căn hộ tại đây dao động từ 45 – 50 triệu đồng/m2, tùy căn và vị trí. Như vậy, nếu có đủ tài chính để thanh toán giá căn hộ gần như chỉ trong một lần thì người mua sẽ được giảm giá lên tới 1 – 3 tỷ đồng tuỳ diện tích căn hộ. Tuy nhiên, đây là điều kiện mà không phải khách hàng nào cũng đáp ứng được. Chưa kể, lãi suất cho vay tại các ngân hàng đang ở trên mức 10% nên bài toán vay vốn ngân hàng để mua nhà thời điểm này cũng chưa thực sự hợp lý. 

Về việc “cắt lỗ”, có nhiều quan điểm cho rằng, việc này chỉ đang diễn ra với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều, còn lại đa phần là đang “cắt lãi”. Theo đó, việc hạ giá bán bất động sản hiện nay mới chỉ hạ ở phần giá bán kỳ vọng của nhà đầu tư và doanh nghiệp chứ chưa phải hạ giá bán để đưa giá sản phẩm trở về giá trị thực. Do đó, “điểm rơi” của giá nhà vẫn cách quá xa khả năng sở hữu của đại bộ phận người dân. 

Đưa ra quan điểm về vấn đề này, chuyên gia kinh tế – TS. Đinh Thế Hiển cũng từng chia sẻ, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự chênh lệch rất lớn giữa giá bán và giá trị thực của sản phẩm. Khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn, doanh nghiệp “tung” chiết khấu cao nhưng thực chất họ vẫn có lãi, bởi doanh nghiệp sẽ không bao giờ chịu bán lỗ mà chỉ giảm lãi.

Cần có cuộc cải cách thị trường

Thị trường suy yếu trong năm 2022 cũng là một cơ hội để giá nhà ở nói riêng và giá bất động sản nói chung dần quay trở về giá trị thực. Bởi lúc này, thị trường địa ốc chỉ còn biết “nương nhờ” vào nhu cầu thực. Tuy nhiên, không phải một sớm một chiều mà giá nhà sẽ rơi thẳng về điểm xuất phát vốn có của nó. Để có thể đưa về mức giá đúng của thị trường, Nhà nước cần có những chính sách can thiệp và doanh nghiệp hay nhà đầu tư cũng cần có thời gian chuẩn bị nhất định.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn. Đặc biệt trong giai đoạn khó khăn này, không phải chỉ sửa hay chỉnh. Việc vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời cần nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường “bật dậy”.

Theo đó, một trong những vấn đề mà TS. Võ Trí Thành cho rằng cần quan tâm là nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân, có mức giá hợp lý.

“Khi nguồn cung đủ lớn sẽ là yếu tố quan trọng để đưa giá nhà về điểm cân bằng của thị trường. Vì vậy, cách tốt nhất là cần có những chính sách hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tham gia phát triển đa dạng các dự án nhà ở.

Và để làm tốt điều này, cần giải quyết nhanh từ khâu cấp phép dự án, phê duyệt dự án, hỗ trợ vốn vay… Hơn hết, việc sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường nhà ở sắp tới cũng cần phải thực hiện hiệu quả, giải quyết tận gốc các “nút thắt” về chính sách đang bị nghẽn nhiều năm qua”, ông Thành nói.

Thực tế, thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chỉ đạo để khắc phục những tồn tại hạn chế, gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong năm 2022, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu cụ thể đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Đây là mục tiêu quan trọng mà hiện nay Chính phủ đang nỗ lực thực hiện.

Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ (tháng 12/2022), Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn cho biết, sắp tới cần rà soát các phân khúc thị trường, trong đó tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cần tìm cách hạ giá nhà xuống mức hợp lý hơn thì người dân sẽ bỏ tiền ra mua.

Vì vậy, có thể trong năm 2023 thị trường bất động sản sẽ đối mặt với những thách thức và áp lực từ nhiều phía, song vẫn sẽ xuất hiện các động lực giúp thị trường hồi phục, hướng thị trường đến mục tiêu phát triển lành mạnh, bền vững./.

Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Báo cáo thị trường quý IV/2022 của Savills Việt Nam cho thấy, ở phân khúc căn hộ tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp đạt trong năm 2022 là 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Tuy nhiên, đến 80% trong số đó là các sản phẩm ra mắt trong 6 tháng đầu năm. Quý IV/2022 vừa qua chỉ ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán. Các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM nhìn nhận, trong nửa đầu 2022, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục so với năm 2021. Tuy nhiên, đến nửa sau năm 2022, lượng giao dịch chậm hơn rất nhiều.

“Có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt cũng như chủ trương chống tham nhũng của Nhà nước đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng chậm lại. Đồng thời, nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở”, bà Trang phân tích.

Với những hạn chế trên, lượng giao dịch cũng ghi nhận diễn ra khá chậm với giá bán trung bình tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm.

Riêng trong quý cuối năm, nguồn cung sơ cấp lên đến 125 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 71% theo năm. Báo cáo Savills cũng chỉ ra các căn hộ có giá trị từ 2 – 5 tỷ đồng chiếm đến 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Ở góc độ khách hàng, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 – 10 tỷ đồng/căn.

“Chúng tôi đã có những khảo sát về tỷ lệ khách mua sử dụng nguồn vốn tài chính vay ngân hàng. Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng từ 50 – 80% giá trị căn hộ. Điều đó cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Bộ phận Nghiên cứu Thị trường của Savills cũng ghi nhận, trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ”, bà Trang thông tin thêm.

Thị trường hướng về những sản phẩm đảm bảo pháp lý

Mặc dù trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, giới chuyên gia cho biết, đã có những khảo sát đối với những giao dịch thành công để tìm ra động lực cho thị trường trong thời gian khó khăn này. Theo đó, 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

“Điều đó cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng. Chúng tôi thấy rằng nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn còn những khó khăn cho chủ đầu tư và chính sách của Nhà nước được hoàn thiện. Và chúng ta hy vọng là đến quý III và quý IV năm 2023 sẽ có những chính sách và hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn”, bà Trang nói.

Theo bà Trang, trong năm 2022, các chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chính sách ưu đãi và tất cả đều đánh vào nguồn tài chính của người mua. Ví dụ, có những chính sách giảm giá hay những chiết khấu rất cao, có thể lên đến 40% nhưng yêu cầu khách mua phải thanh toán lên đến 98 – 99% tổng giá trị của căn hộ. Điều đó gần như chỉ đánh vào một đối tượng đã có tiền chứ không phải những người cần đòn bẩy về tài chính.

Đánh giá về nguồn cung thị trường trong năm 2023, Savills Việt Nam dự kiến sẽ có 5.000 căn đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán từ trước đó. Trong ngắn hạn, tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài. Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM vẫn cao nhờ tỷ lệ di cư thuần tăng và tốc độ đô thị hóa. Đến năm 2023, nguồn cung dự kiến đạt 103.800 căn, trong đó 53% lượng căn hộ mới đến từ TP. Thủ Đức./.