Mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội về một số nội dung tiếp thu, giải trình về dự án Luật Đất đai sửa đổi sau phiên thảo luận tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV. Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm của dư luận, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đó là quy định thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhà nước thực hiện thu hồi đất đối với dự án đô thị, nhà ở thương mại

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, cơ quan soạn thảo đã hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng phân chia việc sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại có 2 nhóm.

Cụ thể, nhóm 1, dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở thì Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nhóm 2 là trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại điều 128 Dự thảo.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà nêu rõ, Nghị quyết 18-NQ/TW xác định “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Điều 125 và Điều 126 dự thảo Luật đã quy định dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong trường hợp này Nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng nhận định, việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ngoài việc tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai còn tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, nhằm điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest), Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho biết, thông tin này cho thấy ban soạn thảo đã tiếp thu những phản ánh của cộng đồng và nếu được Quốc hội thông qua, quy định này ít nhất sẽ tháo gỡ được một số nút thắt trong vấn đề thu hồi đất và giải phóng mặt bằng triển khai dự án cho doanh nghiệp.

“Chúng tôi cũng đã kiến nghị nhiều, đối với các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nếu không có Nhà nước đứng ra cân bằng lợi ích, hỗ trợ thu hồi, doanh nghiệp sẽ rất khó triển khai giải phóng mặt bằng. Khi đất đai là sở hữu cá nhân như các nước khác, việc doanh nghiệp phải mua của từng cá nhân và tự thỏa thuận là chuyện bình thường. Còn ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và người dân chỉ nhận quyết định giao đất, sử dụng nhưng lại yêu cầu doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù, mà không có trọng tài thì rất khó”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Chủ tịch GP.Invest cũng nêu rõ, đối với những dự án ở khu đô thị và cụm công nghiệp, tức là các loại dự án để phát triển kinh tế – xã hội nói chung, mà có đất nông nghiệp, đất lúa, đất công nghiệp và những loại đất khác, không phải đất ở, thì Nhà nước phải đứng ra thu hồi và giải phóng mặt bằng, nếu không sẽ tạo ra vướng mắc khó có thể tháo gỡ cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng cho biết, việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và tiến hành đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất để giao cho doanh nghiệp là đúng quy trình. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn băn khoăn ở chỗ đất công nghiệp đã có chủ sử dụng lâu dài, như đất của nhà máy hay khu công nghiệp, liệu có ưu đãi gì cho chủ sử dụng cũ. Do vậy, cần quy định rõ hơn về tiêu chí tham gia đấu thầu, đấu giá trong trường hợp này.

Cần duy trì chế định thu hồi đất 

Trao đổi với Reatimes, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, việc thu hồi đất sẽ luôn tiềm ẩn sự bất công nhất định, nhưng vẫn cần duy trì chế định thu hồi đất, với điều kiện các điều luật phải thiết kế chặt chẽ, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư, người dân có đất bị thu hồi và tránh trục lợi chính sách.

Lý giải thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, hiện nay phần lớn diện tích đất đai của nước ta đã có người sử dụng. Với nhóm đất nông nghiệp, cả nước có 14 triệu hộ nông dân sản xuất trên khoảng 70 triệu thửa đất nông nghiệp, đa số thửa đất nhỏ manh mún dưới 1.000m2. Để phục vụ tăng trưởng kinh tế thì cần phải “gom” các thửa đất nhỏ lẻ lại, đồng thời cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Pháp luật không thể xây dựng theo khuynh hướng bảo lưu trật tự, ai có đất thì tiếp tục sử dụng mà cần thiết phải có cơ chế “chuyển dịch” quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhằm phát triển kinh tế – xã hội nhưng vẫn phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

“Sự tăng trưởng về mọi lĩnh vực: Kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, quốc phòng, an ninh… đều gắn với sự gia tăng tỷ lệ đô thị hóa. Các quốc gia có tỷ lệ đô thị hóa cao luôn phát triển mạnh mẽ hơn ở hầu hết các mặt so với các quốc gia có tỷ lệ đô thị hóa thấp.

Nếu không cho phép thu hồi đất, đặc biệt với dự án khu đô thị thì không thể gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, không thể tăng trưởng kinh tế. Nền kinh tế sẽ thụt lùi và không bao giờ tạo ra những khu đô thị quy mô hàng trăm, hàng nghìn hec-ta đẳng cấp quốc tế. Tôi cho rằng với tỷ lệ đô thị hóa còn thấp, trình độ phát triển kinh tế – xã hội chưa cao như Việt Nam hiện nay, cần ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thì thu hồi đất theo cơ chế hành chính là bắt buộc phải làm”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu.

Trước ý kiến cho rằng, dự án khu đô thị, nhà ở thương mại là hoạt động kinh tế đơn thuần, không phục vụ lợi ích công cộng, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại nếu được triển khai với những tiêu chí chuẩn xác, có chế tài mạnh mẽ để thực sự mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội thì vẫn là dự án vì lợi ích quốc gia công cộng và phù hợp với quy định Nhà nước thu hồi đất.

“Đơn cử như dự án ở khu vực đang là nông thôn, có quy mô đủ lớn 50 – 100ha, mà Nhà nước thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư thỏa đáng và thông qua cơ chế đấu giá hoặc đầu thầu sử dụng đất để giao đất cho nhà đầu tư có năng lực triển khai đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả, tạo điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm cho người dân có đất bị thu hồi thì rõ ràng, lợi ích chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là rất lớn.

Nếu dự án quy mô đủ lớn, đủ điều kiện tham gia đấu giá như Dự thảo Luật Đất đai quy định, thì sẽ có sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và góp phần thay đổi diện mạo cho địa phương”, ông Đỉnh nêu quan điểm.

Song, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh vẫn cho rằng, quy định dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở thì Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ mới tháo gỡ được một phần khó khăn cho doanh nghiệp.

“Điều quan trọng nhất là, khi gom một phần đất ở, và một phần đất khác thì bao nhiêu là đủ? Nếu trong dự án 100ha đất lúa mà chỉ có một căn nhà 30m2 chẳng hạn nhưng vẫn được chấp thuận thì không có sự khác biệt. Vậy nên, nếu đã quy định thì cần đưa ra tỷ lệ cụ thể là bao nhiêu? Tôi cho rằng nên mở rộng hết cho cả đất lúa, đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại mà không cần đất ở”, ông Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất./.

HĐND tỉnh Nghệ An vừa ban hành Nghị quyết số 64/NQ-HĐND về việc thông qua danh mục công trình, dự án cần thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Cụ thể, HĐND tỉnh Nghệ An quyết nghị chấp thuận danh mục 341 công trình, dự án với tổng diện tích 766,56ha (bao gồm: 330,55ha đất trồng lúa; 16,87ha đất rừng phòng hộ và 419,14ha đất khác) cần thu hồi theo quy định.

Những dự án phải thu hồi đất trải đều ở 21/21 huyện, thành, thị với nhiều lĩnh vực khác nhau, như: Khu đô thị mới, khu tái định cư, đường giao thông, trường học, nhà văn hóa… Trong đó, TP. Vinh và huyện Quỳnh Lưu có nhiều dự án cần thu hồi đất nhất với 45 dự án; tiếp đó là các huyện: Đô Lương (40 dự án), Yên Thành (39 dự án), Nghi Lộc (24 dự án),…

HĐND tỉnh Nghệ An giao UBND tỉnh tổ chức thực hiện Nghị quyết này. Bên cạnh đó, giao Thường trực HĐND tỉnh, các Ban của HĐND tỉnh, các Tổ đại biểu HĐND tỉnh giám sát việc thực hiện Nghị quyết này. Ngoài ra, HĐND tỉnh Nghệ An cũng bãi bỏ Nghị quyết số 27/NQ-HĐND ngày 12/12/2019 của HĐND tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án cần thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Được biết, trong những năm qua, kết quả thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện công trình, dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An vẫn còn đạt tỷ lệ thấp cả về số lượng công trình, dự án lẫn diện tích thu hồi, chuyển đổi. Số công trình, dự án cần thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa thực hiện, không có khả năng thực hiện bị hủy bỏ hoặc quá thời hạn phải trình chuyển tiếp còn nhiều.

Theo số liệu thống kê, trong giai đoạn 2016 – 2021, HĐND tỉnh Nghệ An ban hành 15 nghị quyết về thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai. Tuy nhiên, kết quả mới thực hiện thu hồi đất của 2.446/5.789 công trình, dự án (đạt 42,25%) với tổng diện tích 4.802,4/15.491,34ha (đạt 31%).

Tại giai đoạn này, HĐND tỉnh cũng đã ban hành 16 nghị quyết về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai để thực hiện công trình, dự án trên địa bàn tỉnh.

Kết quả đã thực hiện 1.298/3.389 công trình, dự án (đạt 38,3%); chuyển mục đích sử dụng 1.404,54/3.862,55ha đất trồng lúa (đạt 36,36%); 190,71/343,56ha đất rừng phòng hộ (đạt 55,5%) và 4,47/5,57ha đất rừng đặc dụng (đạt 80,25%).

Có thể thấy rằng, công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án thường rất khó khăn và kéo dài thời gian hơn nhiều so với quy định. Nguyên nhân được các sở, ban ngành, chính quyền địa phương chỉ ra là do vướng mắc mức giá đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng cho người dân. Đây là vấn đề nan giải khi giá đất tại một số khu vực thường bị đẩy lên cao nếu có thông tin sẽ thực hiện các công trình, dự án, nhất là dự án xây dựng đường giao thông, khu đô thị mới.

Bên cạnh đó, thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An cho biết, tính đến ngày 27/12, trên địa bàn toàn tỉnh có 85 dự án đã được Sở này ban hành văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán và 10 dự án đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Một số dự án được Sở Xây dựng có thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai, đơn cử như: Công trình Chung cư 7 tầng thuộc dự án Khu nhà ở xã hội và nhà ở dịch vụ tổng hợp tại xã Hưng Lộc, TP. Vinh do CTCP TECCO Miền Trung làm chủ đầu tư; Chung cư TA2 thuộc dự án Khu nhà ở và dịch vụ công cộng Vinh Tân tại phường Vinh Tân, TP. Vinh do CTCP đầu tư và xây dựng Tràng An làm chủ đầu tư; Chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và nhà ở thấp tầng (khối chung cư phía Tây) thuộc dự án Khu đô thị mới Cửa Tiền – Vinh Tân, TP. Vinh do CTCP Danatol làm chủ đầu tư.

Ngoài ra, còn có các dự án: Khối dịch vụ – chung cư thuộc dự án Tổ hợp trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở đô thị tại khu đất số 215 đường Lê Lợi, TP. Vinh do CTCP Đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới làm chủ đầu tư; Chung cư 18 tầng thuộc dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở xã hội phía Tây phường Cửa Nam, TP. Vinh do CTCP TECCO Hà Nội làm chủ đầu tư; Chung cư Đệ Nhất thuộc dự án Tổ hợp TTTM, Văn phòng cho thuê và Nhà ở liền kề tại số 78, đường Nguyễn Thị Minh Khai do CTCP Vật tư tổng hợp Nghệ Tĩnh làm chủ đầu tư;…

Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An lưu ý, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Các dự án được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì chưa được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có văn bản thông báo dự án đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An cũng công bố 10 dự án đã được Sở này có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể là: Dự án Khu nhà ở và dịch vụ thương mại tại xã Diễn Ngọc, huyện Diễn Châu do Công ty TNHH Hải Vân làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở thấp tầng tại xã Hưng Lộc, TP. Vinh do Doanh nghiệp TN Dương Quốc Anh làm chủ đầu tư; Dự án Khu dân cư xóm 8, xã Nghi Liên, TP. Vinh do Công ty TNHH Tiến Thanh làm chủ đầu tư; Khu đô thị thương mại và dịch vụ tổng hợp tại xã Diễn Kỷ, huyện Diễn Châu do Công ty TNHH Oleco – NQ làm chủ đầu tư;

Khu nhà ở và dịch vụ thương mại tại xã Diễn Ngọc, huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An do Công ty TNHH Hải Vân làm chủ đầu tư (399 nhà ở thấp tầng); Dự án Khu thương mại, siêu thị kết hợp nhà phố (shophouse) tại khối 8, phường Long Sơn, thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An do Công ty Cổ phần Vincom Retail làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở đô thị Sơn Hà tại xã Nghi Liên, TP. Vinh do CTCP Xây dựng Sơn Hà (142 nhà ở thấp tầng); Khu đô thị Long Sơn 2 tại phường Long Sơn, thị xã Thái Hòa do CTCP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh làm chủ đầu tư; Khu đô thị Long Sơn 4 tại phường Long Sơn, thị xã Thái Hòa do CTCP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh làm chủ đầu tư.

Tại danh mục này, Sở Xây dựng lưu ý: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Các dự án này chưa được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu chưa được Sở Xây dựng có văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai./.