Giá nhà có giảm nhưng chưa về mức hợp lý

Tình trạng sốt nhanh, hạ nhiệt sốc trong năm 2022 do nhiều yếu tố tác động đã khiến thanh khoản toàn thị trường bất động sản giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp hụt hơn vì thiếu vốn. Trước thực tế này, thay vì “chờ cứu”, nhiều doanh nghiệp đã chủ động “tự cứu” lấy mình thông qua các chính sách chiết khấu, giảm giá bán nhằm kích cầu người mua, tăng thanh khoản.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quý IV/2022, đã có không ít các doanh nghiệp và tập đoàn hạ giá bán bất động sản từ 10 – 15%. Có dự án đã đưa ra chương trình chiết khấu từ 30 – 40%. Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc “xả hàng” và “bán cắt lỗ” đang diễn ra ngày càng nhiều.

Ở góc độ người bán, việc giảm giá sản phẩm, tăng chiết khấu không phải là chuyện đáng mừng nhưng với người mua, đặc biệt là những người có nhu cầu thực thì đây là tín hiệu tốt.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra lúc này là: Giá nhà giảm nhưng người dân có nhu cầu ở thực có dễ dàng tiếp cận? Câu chuyện “an cư lạc nghiệp” liệu có được giải quyết?

Trên thực tế, theo chia sẻ của những người có nhu cầu mua nhà ở thực, giá chung cư tại các dự án mới đang có nhiều chiết khấu lớn nhưng để được áp dụng các chiết khấu không phải là câu chuyện dễ dàng. Thậm chí, có những dự án khách hàng phải đóng “tiền tươi thóc thật” từ 90 – 95% mới có cơ hội sở hữu sản phẩm. 

Đơn cử như tại dự án Tổ hợp thương mại và căn hộ Hà Nội Melody thuộc Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai), theo đơn vị môi giới, khách hàng chỉ được chiết khấu trên 32% khi thanh toán 95% giá trị căn hộ. Giá căn hộ tại đây dao động từ 45 – 50 triệu đồng/m2, tùy căn và vị trí. Như vậy, nếu có đủ tài chính để thanh toán giá căn hộ gần như chỉ trong một lần thì người mua sẽ được giảm giá lên tới 1 – 3 tỷ đồng tuỳ diện tích căn hộ. Tuy nhiên, đây là điều kiện mà không phải khách hàng nào cũng đáp ứng được. Chưa kể, lãi suất cho vay tại các ngân hàng đang ở trên mức 10% nên bài toán vay vốn ngân hàng để mua nhà thời điểm này cũng chưa thực sự hợp lý. 

Về việc “cắt lỗ”, có nhiều quan điểm cho rằng, việc này chỉ đang diễn ra với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều, còn lại đa phần là đang “cắt lãi”. Theo đó, việc hạ giá bán bất động sản hiện nay mới chỉ hạ ở phần giá bán kỳ vọng của nhà đầu tư và doanh nghiệp chứ chưa phải hạ giá bán để đưa giá sản phẩm trở về giá trị thực. Do đó, “điểm rơi” của giá nhà vẫn cách quá xa khả năng sở hữu của đại bộ phận người dân. 

Đưa ra quan điểm về vấn đề này, chuyên gia kinh tế – TS. Đinh Thế Hiển cũng từng chia sẻ, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự chênh lệch rất lớn giữa giá bán và giá trị thực của sản phẩm. Khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn, doanh nghiệp “tung” chiết khấu cao nhưng thực chất họ vẫn có lãi, bởi doanh nghiệp sẽ không bao giờ chịu bán lỗ mà chỉ giảm lãi.

Cần có cuộc cải cách thị trường

Thị trường suy yếu trong năm 2022 cũng là một cơ hội để giá nhà ở nói riêng và giá bất động sản nói chung dần quay trở về giá trị thực. Bởi lúc này, thị trường địa ốc chỉ còn biết “nương nhờ” vào nhu cầu thực. Tuy nhiên, không phải một sớm một chiều mà giá nhà sẽ rơi thẳng về điểm xuất phát vốn có của nó. Để có thể đưa về mức giá đúng của thị trường, Nhà nước cần có những chính sách can thiệp và doanh nghiệp hay nhà đầu tư cũng cần có thời gian chuẩn bị nhất định.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn. Đặc biệt trong giai đoạn khó khăn này, không phải chỉ sửa hay chỉnh. Việc vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời cần nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường “bật dậy”.

Theo đó, một trong những vấn đề mà TS. Võ Trí Thành cho rằng cần quan tâm là nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân, có mức giá hợp lý.

“Khi nguồn cung đủ lớn sẽ là yếu tố quan trọng để đưa giá nhà về điểm cân bằng của thị trường. Vì vậy, cách tốt nhất là cần có những chính sách hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tham gia phát triển đa dạng các dự án nhà ở.

Và để làm tốt điều này, cần giải quyết nhanh từ khâu cấp phép dự án, phê duyệt dự án, hỗ trợ vốn vay… Hơn hết, việc sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường nhà ở sắp tới cũng cần phải thực hiện hiệu quả, giải quyết tận gốc các “nút thắt” về chính sách đang bị nghẽn nhiều năm qua”, ông Thành nói.

Thực tế, thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chỉ đạo để khắc phục những tồn tại hạn chế, gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong năm 2022, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu cụ thể đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Đây là mục tiêu quan trọng mà hiện nay Chính phủ đang nỗ lực thực hiện.

Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ (tháng 12/2022), Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn cho biết, sắp tới cần rà soát các phân khúc thị trường, trong đó tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cần tìm cách hạ giá nhà xuống mức hợp lý hơn thì người dân sẽ bỏ tiền ra mua.

Vì vậy, có thể trong năm 2023 thị trường bất động sản sẽ đối mặt với những thách thức và áp lực từ nhiều phía, song vẫn sẽ xuất hiện các động lực giúp thị trường hồi phục, hướng thị trường đến mục tiêu phát triển lành mạnh, bền vững./.

Đúng như dự báo, Ủy ban Thị trường Mở Liên bang Mỹ (FOMC) quyết định nâng lãi suất 25 điểm cơ bản lên 4,5 – 4,75%, mức cao nhất kể từ tháng 10/2007. Động thái này tiếp tục gây sức ép lên việc ổn định lãi suất trong nước. Nhiều chuyên gia nhận định, giảm lãi suất cho vay là mục tiêu quan trọng của nền kinh tế trong năm nay nhưng trong bối cảnh kinh tế hiện nay điều này vẫn là bài toán khó.

Kiềm chế lãi suất cho vay vẫn là thách thức lớn

Đánh giá về sự điều chỉnh của Fed, các chuyên gia nhận định, Việt Nam khó đi ngược dòng chảy chung của thế giới và việc giảm lãi suất thời gian tới phải là nỗ lực lớn để duy trì ổn định mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế – TS. Đinh Thế Hiển cho biết, thế giới vẫn đang nỗ lực kiểm soát lạm phát và chính sách tiền tệ của Fed cũng như ngân hàng trung ương các nước phát triển đều ở trạng thái phòng thủ, không hỗ trợ cho việc đầu tư.

Bên cạnh sức ép đến từ việc Fed tăng lãi suất, các yếu tố nội tại trong nước như cung tiền năm 2022 giảm và thanh khoản nền kinh tế bị nghẽn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đóng băng cũng là những nguyên nhân khiến việc hạ lãi suất trong nước vẫn là vấn đề nan giải.

Hiện lãi suất huy động niêm yết công khai tại các ngân hàng đã hạ nhiệt, về mức dưới 9,5%/năm, đúng như cam kết của các ngân hàng với Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam. Nhiều ngân hàng như Techcombank, Sacombank, SaigonBank, BacABank… đã giảm 0,2 – 0,3%/năm lãi suất một số kỳ hạn so với trước Tết.

Tuy nhiên, lãi suất tiền gửi trên thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao. Báo cáo của chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho thấy, lãi suất huy động 12 tháng trung bình tại các ngân hàng trong tháng 1/2023 tiếp tục tăng thêm 0,07% điểm % so với tháng 12 năm 2022, lên mức 8,49%/năm. So với cùng kỳ năm trước thì lãi suất huy động 12 tháng đã tăng 2,68 điểm%. Đối với kỳ hạn 6 tháng, mức tăng trung bình thêm 0,11 điểm % so với tháng 12/2022, tăng 2,92 điểm % so với cùng kỳ năm 2022.

Theo tìm hiểu của phóng viên, một số ngân hàng cũng đang chào mời khách hàng VIP lãi suất tiền gửi ở mức cao hơn mức niêm yết, nếu con số tiền gửi lên đến hàng trăm tỷ đồng thì khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 12 – 13%. Mặc dù đây là mức lãi suất thỏa thuận và chỉ áp dụng với các khoản tiền gửi lớn nhưng cũng tác động không nhỏ đến mặt bằng lãi suất cho vay nói chung.

Tại Diễn đàn thường niên lần thứ 15 với chủ đề “Tối ưu nguồn lực, vượt qua thách thức” hồi tháng 1/2023, ông Phạm Chí Quang – Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ cho biết, bài toán khó nhất đối với Ngân hàng Nhà nước là tìm điểm cân bằng hài hoà giữa điều hành lãi suất và tỷ giá.

“Định hướng xuyên suốt mà Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện trong năm 2023 là theo phương châm “Dĩ bất biến, ứng vạn biến”. Mục tiêu quan trọng của Ngân hàng Nhà nước là ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát. Còn cách thức điều hành thì chúng tôi rất linh hoạt cho tất cả các công cụ và tùy từng thời điểm thị trường để đưa ra những giải pháp, chính sách, lộ trình để làm sao vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhưng cũng không lơ là lạm phát”, ông Quang nói.

Cần thiết tăng cung tiền, hạ lãi suất để doanh nghiệp tiếp cận vốn

Trao đổi về vấn đề kiểm soát lãi suất, khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp (nhất là các doanh nghiệp địa ốc), TS. Đinh Thế Hiển nhận định, đầu tư công vẫn còn nhiều dư địa để Chính phủ tăng cung tiền, tạo động lực phát triển kinh tế, hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp.

“Năm 2022, mặc dù thu ngân sách vượt chỉ tiêu nhưng đầu tư công chưa phát huy được tác dụng, mức cung tiền của Chính phủ chỉ có 7%, trong khi GDP đạt mức 8%. Như vậy đầu tư công vẫn còn nhiều dư địa để Chính phủ cung tiền”, ông Hiển nói.

TS. Đinh Thế Hiển cũng nhận định nền kinh tế nội địa sẽ bớt khó khăn từ quý II/2023 và cũng sẽ có sự tăng trưởng tích cực từ quý III/2023 bởi hiệu ứng đầu tư công và sự ổn định về tài chính tiền tệ.

“Chính phủ vẫn đang kiểm soát các ngân hàng yếu kém, từng bước ổn định cân bằng dòng tiền và các ngân hàng bắt đầu hạ lãi suất tiền gửi niêm yết. Đồng thời, Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chấn chỉnh lại hoạt động cho vay với những điều kiện chặt chẽ hơn, ưu tiên cho vay sản xuất kinh doanh, vay tiêu dùng, vay mua nhà và vay làm dự án bất động sản có pháp lý minh bạch. Trong thời gian chờ đợi các chính sách của cơ quan quản lý dần phát huy hiệu quả, chúng ta phải chủ động tháo gỡ khó khăn”, ông Hiển nêu quan điểm.

Tại đối thoại “Kinh tế 2023: Điều hành chính sách tiền tệ và giải bài toán vốn cho doanh nghiệp” hồi tháng 1, chuyên gia kinh tế – TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, phải căn cứ trên mục tiêu tăng trưởng 6,5%, lạm phát 4,5% và mặt bằng lãi suất còn đang rất cao để đưa ra trọng tâm điều hành, trong đó có vấn đề hạ lãi suất để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

“Tôi không cho rằng mục tiêu về chính sách tiền tệ trong năm 2023 quá gian nan. Thủ tướng đã chỉ đạo phải phối hợp nhiều chính sách, hài hòa cân đối để không bị trục trặc. Giải pháp khả thi nhất để giảm lãi suất hiện nay là tăng cung tiền. Với lạm phát kỳ vọng 4,5% trong năm 2023, lãi suất huy động phải kéo về mức 6 – 7%/năm là phù hợp, khi đó, lãi suất cho vay sẽ không trở nên quá sức với doanh nghiệp”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.