tín dụng bất động sản – Trithucdoanhnhan.net

Hy vọng an cư gia tăng sau khi Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:37:59 +0000

Động thái nới room 1,5 – 2% của Ngân hàng Nhà nước được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho nhiều người dân đang có nhu cầu mua nhà ở.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho biết, nguồn vốn tín dụng những tháng đầu năm 2022 đã tăng rất nhanh, đến quý III, Ngân hàng Nhà nước buộc phải dừng lại do những lo ngại về vấn đề lạm phát và những vấn đề về thanh khoản của hệ thống ngân hàng.

Ngày 5/12/2022, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng năm nay thêm khoảng từ 1,5% – 2% cho toàn bộ hệ thống tín dụng, như vậy sẽ có 240.000 tỷ đồng được cung ứng thêm cho nền kinh tế kể từ nay đến hết năm.

Nhận định về quyết định điều chỉnh tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, động thái này xuất phát từ 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, tình hình kinh tế thế giới hiện nay đã tương đối ổn định, lạm phát, lãi suất, tỷ giá trên toàn cầu đã có sự giảm nhiệt, lạm phát của một số nước như Mỹ đã qua đỉnh từ hồi tháng 8, lạm phát tại các nước châu Âu cũng đã qua đỉnh từ hồi tháng 10 vừa qua. Chính vì vậy, tốc độ tăng lãi suất của các nước bắt đầu giảm, kéo theo đó áp lực tỷ giá đối với VNĐ đã giảm rất mạnh trong tháng 11 vừa qua.

Thứ hai, thanh khoản hệ thống ngân hàng đã được cải thiện, tín dụng Ngân hàng Nhà nước vừa báo cáo đã tăng 12,2%, huy động vốn tăng ở mức khoảng 5,5%, dòng tiền người dân quay trở lại gửi ngân hàng nhiều hơn.

Thứ ba, do nhu cầu vốn của doanh nghiệp vào cuối năm rất lớn, bao gồm cả vốn để đáp ứng nhu cầu thanh khoản, vốn để đáp ứng các khoản nợ đáo hạn, vốn để phát triển sản xuất kinh doanh. Có thể thấy thị trường vốn là bài toán rất lớn của năm nay nên thời điểm này cấp thêm là phù hợp và cũng đáp ứng phần nào nhu cầu vốn rất quan trọng của doanh nghiệp vào thời điểm cuối năm cũng như đầu năm tới.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia. (Ảnh: Reatimes)

Có ý kiến cho rằng, dòng vốn này chỉ mang tính chất tháo gỡ về mặt tâm lý trên thị trường bất động sản, còn thực tế lượng vốn chảy vào bất động sản sẽ không nhiều, chủ yếu phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Bàn luận về ý kiến này, TS. Cấn Văn Lực cho biết, dòng vốn lần này đã đi vào sản xuất kinh doanh, trong đó với bất động sản là tương đối nhanh do số lượng hồ sơ đã chờ sẵn. Điều đáng nói, những hồ sơ đang chờ đợi được giải ngân đều đã được ngân hàng rà soát vô cùng kỹ lưỡng trong thời gian qua. Đồng thời, những hồ sơ này phải đảm bảo tính pháp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực.

“Theo tính toán sơ bộ, giả định lượng vốn tín dụng bình quân hiện nay vẫn khoảng 20% dành cho thị trường bất động sản, trong đó có 67% cho vay để mua nhà, còn 33% cho vay để đầu tư thị trường bất động sản thì sẽ có khoảng 40.000 tỷ đồng trong số 200.000 tỷ đồng có thể dành cho thị trường bất động sản, đó là một lượng tiền tương đối lớn. Còn nhớ vào thời điểm năm 2013, chúng ta đã có gói giải cứu bất động sản chỉ có 30.000 tỷ đồng và sau đó thị trường bắt đầu bứt phá”, ông Lực nói.

Trong năm qua, nhiều trường hợp người mua nhà đã phải xếp hàng hồ sơ tín dụng để chờ ngân hàng được cấp hạn mức tín dụng mới. Có nhiều trường hợp người dân mua nhà để ở, phục vụ nhu cầu thực và đã nộp 70 – 80% giá trị hợp đồng nhà. Việc Ngân hàng Nhà nước nới room lần này đã tạo ra niềm tin rất lớn đối với người dân và doanh nghiệp, được coi là “cơn mưa” giữa thị trường đang khát vốn, đặc biệt đối với những người mua nhà đã xếp hồ sơ từ rất lâu nhưng chưa được duyệt vay.

Chưa kể, nhiều dự án đang dở đang rất cần nguồn vốn để có thể hoàn thiện, trong khi các doanh nghiệp cũng có những kiến nghị với ngân hàng về việc xem xét giải ngân cho những dự án sắp hoàn thiện, có tính hiệu quả và cũng hướng đến người dùng có nhu cầu nhà ở thật.

Chuyên gia này nhận định thêm, việc nới room tín dụng là động thái hết sức tích cực, là chất xúc tác khiến nhiều người “xuống tiền” trở lại thị trường bất động sản cùng với các dòng tiền khác hợp cộng vào. Bên cạnh đó, khi bước sang năm mới 2023, room tín dụng năm mới sẽ được mở, chúng ta hoàn toàn có hy vọng về sự ấm lên của thị trường bất động sản.

Theo ông Đào Minh Tú – Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, lượng vốn tín dụng được tăng thêm này sẽ tập trung cho vay trước hết là lĩnh vực nông nghiệp – nông thôn, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp phục vụ cho xuất khẩu, công nghiệp phụ trợ. Đặc biệt, vốn ưu tiên cho lĩnh vực có vai trò động lực cho tăng trưởng của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, thời gian qua, Thủ tướng cũng chỉ đạo quan tâm đến lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực giúp cho người dân có tiền mua nhà ở xã hội cũng như nhà ở phục vụ thực sự cho nhu cầu đời sống.

Anh Lê Cảnh (32 tuổi, Hà Nội) cho biết, vào giữa năm anh tìm được căn hộ ưng ý tại vùng ven phía Tây Hà Nội, tuy nhiên số tiền tích luỹ sẵn có vẫn chưa đủ để mua. Anh Cảnh chật vật đi tìm địa chỉ để vay thêm số tiền còn thiếu. “Thời điểm tìm mua nhà khó khăn vì giá quá cao, tôi chấp nhận ở xa chỗ làm để có được căn hộ phù hợp với năng lực tài chính của 2 vợ chồng và vay thêm ngân hàng trong khả năng chi trả được gốc lãi hàng tháng. Tôi đã nộp hồ sơ vào 4 ngân hàng nhưng đều trong trạng thái phải chờ đợi”, anh Cảnh chia sẻ.

Sự trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng dường như ngày càng khó khăn khi các ngân hàng liên tục tăng lãi suất cho vay. Nhưng khi room tín dụng trong năm được nới thêm, hy vọng sớm sở hữu được căn nhà của riêng mình lại được thắp lên.

Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, tâm lý chung với người đang mua nhà đều đang rất kỳ vọng vào việc room tín dụng được mở thêm này. Với những hồ sơ mua nhà phục vụ nhu cầu thực, mua nhà là tài sản đầu tiên dùng để ở đã được tổ chức tín dụng xem xét đánh giá các tiêu chí cần thiết và được chấp thuận, đang trong trạng thái chờ room tín dụng sẽ có khả năng được giải ngân. Tuy nhiên, người vay sẽ phải đối mặt với việc lãi suất vay cao hơn so với trước đó, bởi hiện nay đã có những ngân hàng tăng lãi suất cho vay mua nhà lên tới 13 – 15%. Cũng từ vấn đề lãi suất cho vay đang tăng cao, ông Hoàng đưa ra lời khuyên đối với những cá nhân có dự định mua nhà trong thời gian tới nên có nguồn lực tài chính sẵn từ 70% trở lên để đảm bảo khả năng chi trả hàng tháng, tránh phải gánh áp lực tài chính quá lớn về sau./.

“Đầu năm tăng tốc nhưng cuối năm thì hết room, tăng giảm giật cục sẽ gây khó khăn cho hoạt động của ngân hàng và doanh nghiệp”, TS. Nguyễn Minh Phong cảnh báo.

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:37:57 +0000

“Đầu năm tăng tốc nhưng cuối năm thì hết room, tăng giảm giật cục sẽ gây khó khăn cho hoạt động của ngân hàng và doanh nghiệp”, TS. Nguyễn Minh Phong cảnh báo.

*********

Trong khi thị trường chứng khoán và trái phiếu đều gặp khó khăn, kênh tín dụng ngân hàng được xem là cứu cánh cho doanh nghiệp. Chiều 5/12/2022, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép nới room tín dụng cả năm lên 15,5 -16% thay vì 14% như ban đầu.

Nguyên tắc điều chỉnh tăng chỉ tiêu tín dụng theo hướng các tổ chức tín dụng có thanh khoản tốt hơn, lãi suất thấp hơn sẽ được tăng trưởng tín dụng cao hơn. Thống đốc yêu cầu các đơn vị cân đối vốn phù hợp để cấp tín dụng, tập trung vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên, như nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụ trợ. Việc mở rộng tín dụng phải đi đôi với việc kiểm soát rủi ro kỳ hạn để đảm bảo thanh khoản, an toàn, đảm bảo khả năng chi trả, nhất là dịp Tết Nguyên đán.

Theo chuyên gia kinh tế – TS. Nguyễn Minh Phong, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai khá tốt vai trò điều hành trong giai đoạn kinh tế có nhiều biến động phức tạp năm vừa qua, cần linh hoạt hơn để góp phần duy trì động lực tăng trưởng kinh tế năm 2023.

TẠO SỰ CHỦ ĐỘNG CHO CÁC NGÂN HÀNG VÀ DOANH NGHIỆP

PV: Nhiều ý kiến cho rằng Ngân hàng Nhà nước có thể nới room tín dụng ngay từ tháng 10 khi tăng trưởng GDP đã vượt yêu cầu, lạm phát đang được kiểm soát tốt, trong khi doanh nghiệp đang gặp vô vàn khó khăn về vốn. Theo ông, làm sao để chính sách tín dụng nhịp nhàng, thuận lợi hơn cho doanh nghiệp?

TS. Nguyễn Minh Phong: Khách quan mà nói thì Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện khá tốt hoạt động điều hành chính sách tiền tệ theo hướng linh hoạt, với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, vừa phục hồi tăng trưởng sau đại dịch. Thế nhưng, riêng trong điều hành về room tín dụng cũng như hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng thì có một số điểm cần lưu ý thêm:

Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước buộc phải quy định trần room tín dụng và trong bối cảnh hiện nay vẫn phải tiếp tục duy trì, nhưng phương thức điều hành cần linh hoạt hơn theo 2 hướng: Một là giao tổng room từ đầu năm; Hai là điều hành trên cơ sở để cho các ngân hàng và khách hàng chủ động lập kế hoạch với nhau, chứ không phải giao cho một con số nào đó để rồi diễn ra tình trạng nửa đầu năm tăng tốc, cuối năm hết room hoặc bị siết lại một cách đột ngột, khiến cho doanh nghiệp có thể vỡ kế hoạch. Lý do là bởi doanh nghiệp không vay ngay một khoản lớn mà đầu tư tới đâu thì vay tới đó.

Vì vậy, nếu chỉ tính một mục tiêu chung thôi thì rất nhiều doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn ở giai đoạn cuối năm, chuyện đổ vỡ hoàn toàn có thể xảy ra và ảnh hưởng tới đời sống của hàng nghìn người lao động, tạo thành gánh nặng cho xã hội.

Tôi lưu ý thêm là năm nay có điểm rất đặc biệt ở chỗ hầu hết các doanh nghiệp đều bị hạn chế hợp đồng, nhất là các ngành công nghiệp dệt may, da giầy, gỗ… Do đó nếu không giải ngân kịp để doanh nghiệp thực hiện các kế hoạch kinh doanh mới thì sẽ rất nguy hiểm, ảnh hưởng không chỉ trong năm nay mà sang cả năm 2023, không chỉ một nhóm doanh nghiệp mà cả nền kinh tế. Rõ ràng hoạt động điều hành room tín dụng, cộng với vấn đề thời kỳ phân bổ cần phải linh hoạt hơn, tạo sự chủ động hơn cho ngân hàng và doanh nghiệp.

Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần chỉ đạo phải thật linh hoạt trong điều hành chính sách tiền tệ, hướng dòng vốn đi đúng hướng. Mới nhất trong buổi làm việc tại tỉnh Bạc Liêu ngày 4/12, Thủ tướng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng tiến hành rà soát, phân loại các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng hoạt động hiệu quả, lành mạnh, an toàn, bền vững, nghiên cứu và thực hiện ngay việc nâng hạn mức tín dụng phù hợp, hiệu quả để vừa kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, tạo công ăn việc làm, tập trung vào 3 động lực tăng trưởng là tiêu dùng, đầu tư, xuất khẩu, hỗ trợ doanh nghiệp trong lúc khó khăn.

PV: Nhưng cũng có băn khoăn là nới room tín dụng thì lại phải đối diện với áp lực lạm phát và tăng dự trữ bắt buộc, thưa ông?

TS. Nguyễn Minh Phong: Thứ nhất, khi đã tính toán sớm và xác định được tổng room không đổi thì cơ bản không lo ngại tới kiểm soát lạm phát.

Thứ hai, ở giai đoạn tháng 10 tới nay các thống kê cho thấy lạm phát được kiểm soát khá tốt, vì vậy cần linh hoạt nới room cho những ngân hàng, doanh nghiệp, hợp đồng có triển vọng và kết quả kinh doanh tốt. Về nguyên tắc, lâu dài thì cần phải bỏ room, nhưng bỏ ngay thì chưa được vì có thể ảnh hưởng tới nỗ lực kiềm chế lạm phát, nhưng rõ ràng cuối năm rồi mà mức lạm phát khá thấp thì hoàn toàn có thể điều chỉnh và việc Ngân hàng Nhà nước cho phép nới room lên 15,5 – 16% là phù hợp lúc này.

Thứ ba, không chỉ room mà tốt nhất là Ngân hàng Nhà nước nên sử dụng nhiều công cụ dự trữ bắt buộc hơn và áp quy định hệ số an toàn kèm theo, sẽ giúp các ngân hàng tự điều chỉnh mà không lệ thuộc quá nhiều vào room. Nếu làm tốt công tác kiểm soát dự trữ an toàn, cộng với hệ số dự trữ bắt buộc thì Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát lạm phát rất tốt. Room chỉ là hình thức xin – cho thôi, còn tỷ lệ bắt buộc mà mỗi ngân hàng phải đảm bảo chính là hệ số an toàn trong các lĩnh vực, cộng với dự trữ bắt buộc. Tức là ngân hàng mà cho vay nhiều thì phải dự trữ nhiều hơn, cho vay ở những lĩnh vực mức độ an toàn không cao thì phải nâng hệ số đảm bảo an toàn. Với hướng quản lý như vậy thì các ngân hàng tự đảm bảo lợi ích của mình và làm tốt thì họ có thể tăng tỷ lệ cho vay.

Đấy là hướng thị trường và đảm bảo tính minh bạch cũng như tính chủ động chính sách của các ngân hàng và doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp thấy rằng hệ số an toàn cần phải cao thì sẽ thận trọng hơn. Ngân hàng cho vay thấy lĩnh vực nào rủi ro thì cũng phải thận trọng hơn, đặc biệt buộc phải đưa vào các yếu tố kiểm soát bắt buộc cao hơn. Như vậy, Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm dần được những can thiệp trực tiếp vào các hoạt động của các ngân hàng, cũng có nghĩa là loại bỏ dần tình trạng điều hành mà nhiều người cho là “giật cục”.

Trong bối cảnh hiện nay, về cơ bản Ngân hàng Nhà nước cũng đã cố gắng điều chỉnh được hệ lãi suất liên ngân hàng không tăng quá nhanh, quá nhiều, quá mạnh. Tuy nhiên, tôi cũng xin lưu ý là sự điều chỉnh nên giãn ra chứ đừng để tăng dồn dập vì cùng thời điểm nới room như vậy sẽ lại tạo ra cuộc đua lãi suất huy động, ảnh hưởng trực tiếp tới lãi suất cho vay cũng như kiểm soát lạm phát.

PV: Đây quả là một bài toán rất khó thưa ông, bởi vì mục tiêu lớn nhất vẫn phải là giữ ổn định kinh tế vĩ mô, thời gian vừa rồi Ngân hàng Nhà nước đã hai lần phải điều chỉnh tăng lãi suất. Mặc dù tăng lãi suất sẽ có tác động nhất định tới hoạt động sản xuất kinh doanh, nhưng buộc phải điều chỉnh nhằm chống lạm phát tiền tệ?

TS. Nguyễn Minh Phong: Như chúng ta đã biết, trong tháng 9, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh tăng lãi suất tái cấp vốn từ 4% lên 5%, lãi suất tái chiết khấu từ 2,5% lên 3,5%, đồng thời điều chỉnh tăng một số nhóm lãi suất khác. Đến cuối tháng 10, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tăng lãi suất tái cấp vốn từ 5% lên 6%, lãi suất tái chiết khấu từ 3,5% lên 4,5%. Lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước với tổ chức tín dụng từ 6% lên 7%.

Diễn biến lãi suất huy động vốn trong nước cũng tăng, với lãi suất cho vay các kỳ hạn trên 12 tháng của nhiều ngân hàng đã lên tới mốc xấp xỉ 10%/năm, mặt bằng lãi suất tăng cao hơn khoảng 20% so với lãi suất huy động giai đoạn từ tháng 8 trở về trước, thậm chí hiện tại một số ngân hàng đã công bố lãi suất huy động vượt 11%.

Rõ ràng để đối phó chống mất giá đồng tiền Việt Nam thì Ngân hàng Nhà nước buộc phải tăng lãi suất, nhưng cái khó ở chỗ nếu tăng quá mức thì sẽ làm tăng lãi suất cho vay và dẫn tới tăng áp lực chi phí vốn, tăng áp lực lạm phát chi phí đẩy. Tức là các doanh nghiệp buộc phải tiếp cận vốn với lãi suất cao hơn, họ sẽ cộng với chi phí sản xuất để đưa ra giá thành, như vậy mặt bằng giá cả xã hội sẽ tăng lên do tổng đồng loạt mặt bằng lãi suất cho vay tăng. Như vậy, từ mục tiêu chống lạm phát tiền tệ, chúng ta lại tạo áp lực đẩy, lạm phát chi phí lên và sau đó lại làm mất hiệu lực kiểm soát lạm phát tiền tệ. Vì vậy, sự linh hoạt trong điều hành là rất quan trọng, nếu không tinh tế thì chúng ta chống được cái này lại hỏng cái kia và cuối cùng lạm phát vẫn lên.

Đấy là chưa kể nguy hiểm ở chỗ doanh nghiệp sẽ mất động lực đầu tư, nền kinh tế mất độ tăng trưởng. Vấn đề này thì Ngân hàng Nhà nước đang có sự cân nhắc, nhưng rõ ràng việc bơm ra liên tiếp các gói qua nghiệp vụ thị trường mở cũng là một cách để các ngân hàng có thể giảm bớt huy động trực tiếp trên thị trường. Thay vào đó có thể huy động thông qua việc cho vay lại của Ngân hàng Nhà nước với lãi suất thấp hơn sẽ giảm bớt áp lực cho các ngân hàng thương mại và khi đẩy tới các doanh nghiệp thì cũng không phải chịu lãi suất cao. Việc này cũng thể hiện sự linh hoạt rất đáng ghi nhận trong điều hành của Ngân hàng Nhà nước.

CẦN CÓ CHÍNH SÁCH THÔNG THOÁNG, THU HÚT VỐN CHO CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

PV: Trên thực tế thì một số ngân hàng cũng đang phải chạy đua tăng lãi suất tiền gửi vượt 11%/năm. Nếu như xu hướng tăng lãi suất huy động tiếp tục kéo dài thì sẽ ảnh hưởng thế nào tới kế hoạch phát triển của doanh nghiệp trong năm 2023?

TS. Nguyễn Minh Phong: Về nguyên tắc, lãi suất huy động tăng lên thì có hai tác động: tích cực và tiêu cực.

Tác động tích cực ở chỗ giúp những nhu cầu tiêu dùng không cần thiết bị dừng lại để gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng. Ở một khía cạnh tốt thì nó giúp giảm bớt các tiêu dùng xã hội, từ đó giảm bớt áp lực lạm phát cầu kéo.

Thứ hai, giúp các dòng tiền được sử dụng một cách hiệu quả hơn, thí dụ vay đầu tư bất động sản, chứng khoán sẽ phải thận trọng hơn, giúp dòng tiền được định hướng một cách thận trọng và đi vào lĩnh vực nào hiệu quả hơn, tránh đầu tư theo kiểu lướt sóng rủi ro như thời kỳ vốn vay rẻ. Từ đó, giúp giảm bớt áp lực thị trường chứng khoán, bất động sản nóng quá mức.

Tác động mặt trái cũng xảy ra ở hai điểm:

Thứ nhất, như tôi đã nói, đó là làm tăng chi phí đẩy, tăng áp lực lạm phát chi phí đẩy.

Thứ hai, làm giảm tổng cầu xã hội, điều này rất quan trọng. Và khi giảm tổng cầu của xã hội trong khi tăng trưởng dựa vào tổng cầu xã hội trong nước tới 60-70%, như vậy sẽ làm giảm động lực tăng trưởng kinh tế.

Bên cạnh đó thì có thể làm tăng dòng tiền chạy loanh quanh, rút từ ngân hàng này rồi gửi ngân hàng kia và tạo ra một cuộc đua bất tận, làm tăng hệ lụy của những mặt trái đã nêu ở trên. Đây là những điều cần phải hết sức thận trọng, nếu không các ngân hàng sẽ đổ vỡ kế hoạch cho vay và doanh nghiệp thì cuối cùng “trăm dâu đổ đầu tằm”, lại phải vay với lãi suất cao, thậm chí còn không vay được. Như vậy nó tạo thành những hệ lụy liên quan tới độ tăng trưởng, tới công ăn việc làm, an sinh xã hội, thu ngân sách và cả thu nhập cá nhân nữa.

PV: Việc tăng lãi suất chắc chắn sẽ gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt hiện nay gần như không thể phát hành trái phiếu. Đồng thời lãi suất tăng cũng khiến người mua nhà không dám vay, doanh nghiệp chưa bán được hàng thì không thể triển khai dự án mới và như vậy trở thành một áp lực vòng tròn. Theo ông, cần có giải pháp gì để hoá giải những áp lực này?

TS. Nguyễn Minh Phong: Đúng là với chừng ấy những khó khăn sẽ tạo nên áp lực vòng tròn, trong bối cảnh đấy thì doanh nghiệp cần hành động:

Thứ nhất là phải thận trọng trong vấn đề sử dụng vốn theo hướng giảm bớt dòng vốn ngân hàng đi để tăng huy động vốn nội bộ, vốn từ khách hàng, vốn gọi từ các nguồn khác kể cả nguồn trái phiếu trực tiếp.

Thứ hai là nhà nước phải nới thật nhanh các quỹ hỗ trợ doanh nghiệp, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Chúng ta đã có Nghị quyết 43 của Quốc hội, hiện nay đang triển khai khá chậm, cần phải được thúc đẩy mạnh mẽ hơn.

Thứ ba là đáng lẽ phải nới phương án cho các doanh nghiệp huy động vốn từ người mua, mà có những quốc gia họ đã làm rồi. Thí dụ đối với những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp thì cần đưa ra cơ chế kiểm soát và đẩy nhanh hơn tốc độ triển khai cũng như cho phép huy động vốn sớm từ người mua thay vì triển khai theo thủ tục rồi mới xác định đúng người mua ở. Làm được như vậy thì rõ ràng doanh nghiệp cũng được lợi, ngân hàng được lợi và người dân cũng được lợi và để triển khai được thì phải có chỉ đạo, tháo gỡ ở tầm Chính phủ.

Trân trọng cảm ơn ông!

Tác giả:

Ngọc Quang

Thiết kế: Thế Công

Bài viết cùng tác giả Ngọc Quang »

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn gần như đóng băng, các doanh nghiệp không có doanh thu đứng trước nguy cơ khủng hoảng do thiếu vốn. Có thể nói, thị trường bất động sản khó có thể hết cảnh trầm lắng khi chưa giải được bài toán dòng vốn.

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:37:56 +0000

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn gần như đóng băng, các doanh nghiệp không có doanh thu đứng trước nguy cơ khủng hoảng do thiếu vốn. Có thể nói, thị trường bất động sản khó có thể hết cảnh trầm lắng khi chưa giải được bài toán dòng vốn.

*****

Tình hình chung về thị trường bất động sản trong năm 2022 có thể nhận thấy như sau: Cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại bộ phận dân chúng, hàng hoá tồn kho trên thị trường chủ yếu là bất động sản cao cấp, đắt tiền. Giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cũng như nhu cầu của người dân. Áp lực tăng giá đầu vào của phát triển bất động sản rất mạnh, từ vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc nhân công, chi phí vốn. Mặt khác, nguồn vốn được coi là mạch máu, là nguồn oxy của thị trường đang có dấu hiệu hạn chế, khoá van.

Cụ thể, tính trong quý III/2022, nguồn cung bất động sản thiếu và yếu về chất, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Tổng cung 9 tháng đầu năm đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018.

Lực cầu trong quý cũng mạnh nhưng lượng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%, giảm mạnh so với quý I và quý II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, lực cầu chủ yếu là cầu thực, cầu đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá.

Trong quý III, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại mặc dù xuất hiện nhiều hình thức khuyến mại, tặng quà, chiết khấu… đến từ các đơn vị phát hành dự án.

Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Ngoài ra, các vùng bất động sản sôi động nhất cả nước trong năm 2022: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định, Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh… đều đang rơi vào trạng thái trầm lắng, ế ẩm, giao dịch thấp.

Bước sang đầu quý IV/2022, thống kê sơ bộ cho thấy tỷ lệ hấp thụ ước đạt nhỏ hơn 10%, mức thấp kỷ lục trong năm 2022 và khá giống với tình hình năm 2010 – 2011.

Bên cạnh đó thị trường ghi nhận nhiều dự án lùi lịch mở bán, chờ đợi tín hiệu mới. Mặc dù các chủ đầu tư đã vận dụng hết cỡ chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ khách hàng nhưng tình trạng bán hàng vẫn không được cải thiện nhiều.

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng, kéo theo đó là sự ảm đạm của nhiều ngành nghề khác như trên.

Thứ nhất, ngân hàng được điều chỉnh tăng trần lãi suất làm giảm nhu cầu vay vốn của nhà đầu tư và người mua nhà.

Thứ hai, các chính sách điều chỉnh của ngân hàng tạo điểm nghẽn dòng tiền vào thị trường bất động sản. Doanh nghiệp bất động sản kể cả đối tượng vay mua nhà cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng.

Thứ ba, các dự án bất động sản bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội đều khó tiếp cận dòng vốn tín dụng.

Thứ tư, phát hành trái phiếu gặp nhiều khó khăn do niềm tin của nhà đầu tư đã sụt giảm, trong 3 tuần đầu tháng 10/2022, không có đợt phát hành TPDN nào được ghi nhận.

Thứ năm, không có nhiều kênh để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận và huy động vốn.

Tháng cuối năm 2022, mặc dù thị trường bất động sản vào mùa vụ được trông đợi nhất trong năm nhưng khả năng khó được trở lại ổn định như những năm trước. Thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều dần việc chào bán dự án bất động sản dang dở. Sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đuối sức, hụt hơi. Mặt khác, cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng giảm sâu giá trị.

Dự báo năm 2023, nếu không có những điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô thì với các vấn đề đang tồn tại và “sức khoẻ” như hiện nay, chắc chắn các doanh nghiệp bất động sản và thị trường vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với các khó khăn và hệ lụy. Nhất là khi thị trường bất động sản có sự ảnh hưởng liên thông lan toả tới rất nhiều ngành nghề. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự tính có khoảng từ 35 – 37 ngành nghề khác liên quan và có sự lan toả đến thị trường bất động sản. Trong đó có cả thị trường vốn, thị trường bảo hiểm, thị trường cổ phiếu, trái phiếu và nhiều thị trường khác có sự ảnh hưởng đi theo.

Như vậy, thị trường bất động sản năm 2023 khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.

Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh. Do đó, việc kiểm soát dòng vốn quá chặt có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để thị trường hồi phục. Nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.

Thực tế, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 – 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.

Để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách ổn định, lành mạnh và vượt qua được những vấn đề khó khăn trong năm 2023, sẽ cần những giải pháp như sau:

Cần lưu ý tới các nhóm giải pháp, đó là nhóm giải pháp cần thực hiện ngay, nhóm giải pháp trung hạn và nhóm giải pháp dài hạn. Cụ thể, lưu ý tới việc hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính, các giải pháp về tín dụng, thuế, bảo hiểm xã hội, tiền ký quỹ dự án đầu tư; chú trọng tới nhóm giải pháp về thể chế, chính sách bao gồm các vấn đề xây dựng, hoàn thiện thể chế và khung pháp lý cho thị trường bất động sản theo hướng nâng cao năng lực tổ chức, quản lý, hoàn thiện khung pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế.

Đi vào từng nhóm giải pháp cụ thể, chú ý tới quản lý và quy hoạch, trong đó xây dựng chiến lược quản lý và phát triển thị trường bất động sản đồng bộ và toàn diện; tăng cường giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản theo hướng pháp lý, công khai, minh bạch, hạn chế lạm quyền và ngăn chặn lợi ích nhóm; phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động thị trường bất động sản tập trung vào các nội dung bảo đảm tính công khai, minh bạch. Song song là phát triển cơ sở hạ tầng nhằm hỗ trợ, thúc đẩy bất động sản phát triển cần tập trung hai vấn đề: Định hướng chính sách và thu hút vốn đầu tư.

Đặc biệt lưu ý về nguồn vốn tín dụng; nguồn vốn FDI; nguồn vốn thị trường chứng khoán; nguồn vốn ngân sách cũng như các chính sách tài chính (thuế, phí) bất động sản với cách thức hoàn thiện các giải pháp theo hướng gia tăng vai trò thuế, phí bất động sản trở thành công cụ điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, giảm thiểu can thiệp hành chính, tăng nguồn thu ngân sách quốc gia. Xem xét việc xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội. Cân nhắc điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; đồng bộ hóa chính sách thuế, phí bất động sản gắn với thuế, phí đất đai và thường xuyên cập nhật.

Cụ thể: Thứ nhất, việc sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở… đang được thực hiện, cần được đẩy nhanh hơn, sửa luật phải có tính khả thi cao, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Đồng thời, thường xuyên công khai, công bố để xã hội nắm bắt, tạo sự quan tâm, tin tưởng cho thị trường, nhà đầu tư.

Thứ hai, Cơ quan quản lý Nhà nước cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, thị trường nhà ở như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động.

Thứ ba, chính sách thúc đẩy dòng vốn có kiểm soát vào dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp với nhu cầu của xã hội, thị trường, người lao động nhằm tăng cung, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực để giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Thứ tư, tạo điều kiện, hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Thứ năm, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Tác giả:

TS. Nguyễn Văn Đính

Thiết kế: Thế Công

Bài viết cùng tác giả TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam »

Ngành Xây dựng bước qua một năm phục hồi để phát triển nhanh chóng và ổn định

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:18:36 +0000

Ngành Xây dựng đánh giá năm 2022 là năm phục hồi nhưng vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn. Dự báo năm 2023, các hoạt động kinh tế, xã hội sẽ chuyển từ thích ứng, phục hồi sang phát triển nhanh chóng và ổn định hơn.

Nhìn lại một năm “phục hồi”

Theo Bộ Xây dựng, năm 2022 là một năm phục hồi, có ý nghĩa quan trọng, tạo nền tảng thực hiện các mục tiêu của Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng và Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021 – 2026.

Về công tác chỉ đạo, điều hành, năm vừa qua, Chính phủ đã ban hành một số nghị quyết bao gồm: Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 08/01/2022 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2022; Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 10/01/2022 về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2022.

Ngay sau khi Chính phủ ban hành các nghị quyết trên, ngày 20/1/2022, Bộ Xây dựng đã ban hành Chương trình hành động kèm theo Quyết định số 28/QĐ-BXD để triển khai với 15 nhóm nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu và 80 nhiệm vụ cụ thể. Tiếp đó, ngày 25/4/2022, Nghị quyết số 19-NQ/BCSĐ cũng được ban hành về tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện các nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội của ngành Xây dựng năm 2022.

Nhờ xác định đúng, đủ, tập trung chỉ đạo triển khai các nhiệm vụ then chốt mà Bộ Xây dựng đã tạo chuyển biến tích cực, cơ bản hoàn thành các nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội được đề ra trong năm 2022.

Năm 2022 là một năm phục hồi, có ý nghĩa quan trọng và tạo nền tảng để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. (Ảnh: Hà Trang)

Về tình hình thực hiện một số chỉ tiêu, kế hoạch năm 2022, ngành Xây dựng đã đạt nhiều kết quả tốt so với cùng kỳ năm 2021.

Theo đó, các chỉ số tích cực “biết nói” bao gồm: tốc độ tăng trưởng của ngành Xây dựng ước tính đạt 8 – 8,5%; tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc ước đạt 41,7%, tăng 1,2% so với năm 2021; tỷ lệ lập quy hoạch chung đô thị đạt 100%; diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 25,5m2 sàn/người, tăng 0,5m2 sàn/người so với năm 2021; tỷ lệ người dân đô thị được cung cấp nước sạch qua hệ thống cấp nước tập trung đạt 94,2%, tăng 2,2% so với năm 2021;…

Tuy nhiên, về vật liệu xây dựng, giá trị sản xuất xi măng ước tính sản lượng sản xuất đạt 85,36 triệu tấn, giảm 9,92% so với năm 2021; tiêu thụ 87,31 triệu tấn, giảm 9,81% so với năm 2021.

Về kết quả đạt được trong các lĩnh vực quản lý, trong năm vừa qua, Bộ Xây dựng đã chú trọng và tập trung vào nhiều phạm vi hoạt động của các công tác. Cụ thể, đối với công tác xây dựng, hoàn thiện thể chế và tổ chức thi hành pháp luật, Bộ đã trình Chính phủ báo cáo Quốc hội hoàn thiện hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); đã lập hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn)… Đối với công tác quản lý quy hoạch, kiến trúc, tiếp tục cho triển khai công tác lập quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050;… Đối với công tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, tăng cường nắm bắt, theo dõi, chỉ đạo, kiểm tra nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đầu tư xây dựng;…

Đặc biệt trong đó, công tác quản lý, phát triển nhà ở và thị trường bất động sản đã đạt được nhiều dấu mốc quan trọng.

“Cán cân” thị trường bất động sản đã cân đối trở lại

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV từng đưa ra đánh giá về thị trường bất động sản trong năm 2022 là “đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”.

Thật vậy, năm vừa qua là một năm lên bổng xuống trầm của thị trường bất động sản. Những ngày cuối năm, ngành địa ốc vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Trong khi đó, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn “neo” cao từ thời điểm cuối quý II/2022 đã ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường, đặc biệt là thị trường thứ cấp.

Ngoài ra, tín dụng bất động sản vẫn còn là nỗi lo của nhiều nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp khi theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 9 tháng đầu năm 2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở mức 796.689 tỷ.

Tình hình thị trường bất động sản năm 2022 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển. (Ảnh: Hà Trang)

Tuy nhiên, nhìn vào khía cạnh tích cực, theo kết quả báo cáo sơ bộ của các địa phương năm 2022 cho thấy tổng số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã khởi công là 19 dự án với tổng số khoảng 33.194 căn, tổng diện tích xây dựng khoảng 1.802.932m2.

Bên cạnh đó, các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt cũng được đẩy mạnh. Đến nay, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000m2. Đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22.718.000m2 ; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Đánh giá một cách khả quan thì tình hình thị trường bất động sản năm 2022 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn so cùng kỳ năm 2021; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần. Bộ Xây dựng đánh giá về cơ bản thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ “bóng bóng” chuyển sang nguy cơ “suy thoái”, thiếu nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường. Giá bất động sản tăng cao gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực

Hướng tới năm “bản lề” của nhiệm kỳ 2021 – 2026

Có thể thấy, năm 2022 là một bức tranh đa màu sắc khi ngành xây dựng đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng cũng đứng trước nhiều thách thức, hạn chế. Nhìn về những khó khăn vẫn còn tồn đọng, nền kinh tế trong nước đang phải ứng phó với những vấn đề lớn phát sinh và chưa có tiền lệ. Tình hình chung trên thế giới được dự báo sẽ tiếp tục diễn biến nhanh, phức tạp và khó lường hơn.

Tuy nhiên, cần phải gạt bỏ những khó khăn để nỗ lực cho tương lai. Bước sang năm 2023, ngành Xây dựng nhận định đây là năm giữa nhiệm kỳ, là năm “bản lề” để thực hiện các Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, Nghị quyết của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021 – 2025. Qua đó, cần nỗ lực thật tốt để tạo động lực cho những năm tiếp theo.

Theo đó, trong năm tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiêm túc quán triệt và tổ chức thực hiện các Nghị quyết của Đảng, Quốc hội, đặc biệt là Nghị quyết số 01/NQ-CP và Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và dự toán ngân sách năm 2023, bám sát chủ đề năm của Chính phủ để cụ thể hóa thành các nhiệm vụ, giải pháp phù hợp.

Năm 2023 là năm “bản lề” để thực hiện các Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và Nghị quyết của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021 – 2025. (Ảnh: Hà Trang)

Về các chỉ tiêu kế hoạch cụ thể trong năm 2023, ngành Xây dựng phấn đấu tốc độ tăng trưởng về xây dựng đạt 6,5 – 7%; tỷ lệ đô thị hóa cả nước tính theo khu vực nội thành/nội thị ước đạt 42,6%; tỷ lệ đô thị hóa cả nước tính theo khu vực toàn đô thị ước đạt 53,9%; tỷ lệ người dân đô thị được cung cấp nước sạch qua hệ thống cấp nước tập trung đạt khoảng 96%; diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 26m2 sàn/người; sản lượng sản xuất xi măng khoảng 93,13 triệu tấn…

Ngành Xây dựng xác định sẽ tập trung thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm như nghiên cứu, xây dựng, hoàn thiện đồng bộ thể chế, phát triển và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật; đẩy mạnh công tác các quản lý đầu tư xây dựng, giám sát chất lượng công trình, quản lý quy hoạch, kiến trúc, quản lý phát triển đô thị, quản lý hạ tầng kỹ thuật, phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, quản lý vật liệu xây dựng; chú trọng công tác cải cách hành chính, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh gắn với xây dựng Chính phủ điện tử, công tác tái cơ cấu, cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước do Bộ Xây dựng làm đại diện và sắp xếp các đơn vị sự nghiệp công lập…

Ngoài ra, Chiến lược phát triển khoa học công nghệ ngành Xây dựng giai đoạn 2022 – 2030 và Chiến lược phát triển nguồn nhân lực của ngành Xây dựng đến năm 2030 cũng sẽ được ban hành bên cạnh một số công tác quan trọng khác./.

TS. Lê Xuân Nghĩa: Mục tiêu quan trọng nhất của chính sách tiền tệ năm 2023 là giảm lãi suất cho vay

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:17:52 +0000

TS. Lê Xuân Nghĩa đưa ra nhận định trên trong bối cảnh thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp xuống dốc và một vài trục trặc của hệ thống ngân hàng khiến vấn đề tín dụng, lãi suất vẫn còn căng thẳng.

Ngày 8/1, Trung Quốc đã gỡ bỏ các rào cản chống dịch Covid-19 và có dấu hiệu phục hồi mạnh hơn dự báo. Các chuyên gia nhận định, sự kiện này cùng với việc lạm phát đang giảm trên toàn cầu, xung đột Nga – Ukraina mặc dù chưa dự đoán được thời điểm kết thúc, nhưng quy mô xung đột trong tương lai cũng sẽ giảm dần, do đó về cơ bản, những điều kiện đến từ bên ngoài khả năng sẽ không còn khó khăn như năm 2022.

Việc còn lại là khắc phục những vấn đề nội tại trong nước. Sự xuống dốc của thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, cộng thêm một vài trục trặc của hệ thống ngân hàng khiến vấn đề tín dụng, lãi suất vẫn căng thẳng. Trong năm 2023, đâu là những giải pháp rõ ràng, cụ thể hơn để tháo gỡ tín dụng cho doanh nghiệp?

“Không nên có sự phân biệt quá đáng trong ngành nghề cho vay với bất động sản”

Thông điệp của Ngân hàng Nhà nước đầu năm mới 2023 vẫn là kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực rủi ro như bất động sản. Động thái này cho thấy, tín dụng bất động sản 2023 sẽ tiếp tục khó khăn, ngoại trừ các phân khúc nằm trong định hướng ưu tiên hỗ trợ.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước vẫn sử dụng hệ số rủi ro cao để kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản. Đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỷ đồng áp dụng hệ số rủi ro 150%; các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro dưới 50%.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia cho rằng, không nên có sự phân biệt quá đáng trong ngành nghề cho vay với bất động sản bởi trong điều kiện bình thường, cơ quan quản lý có thể kiểm soát tín dụng bất động sản ở mức độ nhất định. Nhưng hiện tại, khi thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, nếu tiếp tục khống chế tín dụng đối với bất động sản, cộng với việc thị trường trái phiếu, cổ phiếu đang trong tình trạng suy giảm mạnh thì nguy cơ vỡ “bong bóng” thị trường rất lớn. Và nếu điều này xảy ra, sẽ tác động dữ dội tới hệ thống ngân hàng.

TS. Lê Xuân Nghĩa,Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia. (Ảnh: IT)

“Gọi là khủng hoảng thì hơi quá nhưng có thể nói thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung nghiêm trọng. Để tăng nguồn cung, thứ nhất phải có đất, có quy hoạch, có dự án nhưng để hoàn thành dự án, nhanh cũng mất 5 – 7 năm, thì rõ ràng chúng ta đang tự làm khó mình. Hai là, cần phải có vốn mới giải quyết được vấn đề nhà ở và cả vấn nạn lợi dụng nguồn cung khan hiếm để thổi giá trong thời gian qua.

Để khơi thông vốn, trước mắt cần làm dịu đi tình hình để phục hồi lại lòng tin của các nhà đầu tư và người dân. Trên nền tảng lòng tin, chúng ta mới phục hồi lại được thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đồng thời, về phía ngân hàng cũng cần làm dịu đi “cơn khát” vốn của doanh nghiệp, bằng cách đánh giá, tìm những doanh nghiệp nào có tài sản đảm bảo tốt, có khả năng quản trị tốt thì hỗ trợ vốn cho họ phục hồi như cách mà Trung Quốc và Hàn Quốc đã làm. Khi những doanh nghiệp tốt xứng đáng được hỗ trợ để tồn tại và phục hồi thì lòng tin của người dân sẽ nhanh chóng trở lại. Điều này một mặt sẽ tăng thêm nguồn cung dự án, một mặt mở thêm nguồn tín dụng, đồng thời phục hồi được thị trường cổ phiếu, và thị trường bất động sản tránh được việc vỡ bong bóng”, TS. Lê Xuân Nghĩa nêu.

Mục tiêu quan trọng nhất của chính sách tiền tệ năm 2023 là giảm lãi suất cho vay

Báo cáo chiến lược năm 2023 mới đây của Công ty Chứng khoán Mirae Asset (MASVN) cho thấy, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục tăng lãi suất.

MASVN chỉ ra thực tế, so với lãi suất điều hành của Mỹ vốn đã vượt mức trước dịch Covid-19, mức lãi suất điều hành của Việt Nam chỉ mới ngang bằng so với trước dịch. Bên cạnh đó, FED vẫn đang có kế hoạch tăng lãi suất điều hành trong năm 2023 với mức đỉnh kỳ vọng 5,1%. Vì vậy, trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước có thể tiếp tục tăng lãi suất trong nước nhằm ổn định tỷ giá.

Nguyên nhân thứ hai, theo MASVN, tăng trưởng tiền gửi vẫn ở mức thấp, đến cuối quý III/2022 chỉ tăng 4,8% so với cuối năm 2021, do đó, lãi suất huy động vẫn tiếp tục tăng để thu hút tiền gửi. Nhất là các ngân hàng lớn, đặc biệt là ngân hàng quốc doanh sẽ có nhiều lợi thế trong việc huy động tiền gửi với mức chi phí huy động thấp.

Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cũng nhận định, lãi suất điều hành có thể tăng thêm 2%/năm trong năm 2023, trong khi lãi suất liên ngân hàng, thanh khoản hệ thống sẽ duy trì ở mức hiện tại để hỗ trợ tiền đồng. Bên cạnh đó, mặc dù Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục duy trì chênh lệch lãi suất VNĐ và USD liên ngân hàng dương để hỗ trợ tỷ giá, tuy nhiên, do FED còn duy trì chính sách lãi suất cao, Ngân hàng Nhà nước khó có thể giảm mạnh lãi suất liên ngân hàng trong thời gian tới.

Thực tế, hiện lãi suất huy động đã hạ nhiệt nhưng vẫn có những ngân hàng đưa ra mức xấp xỉ 10%/năm gồm cả khuyến mãi và thưởng. Một số ngân hàng mới điều chỉnh tăng lãi suất huy động ở một số kỳ hạn. Đơn cử, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) vừa điều chỉnh tăng lãi suất huy động một số kỳ hạn ngắn, tăng lần lượt 0,8%/năm và 0,3%/năm đối với lãi suất tiền gửi trực tuyến kỳ hạn 1 và 3 tháng, đưa mức lãi suất lên thành 6%/năm. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cũng mới đưa ra biểu lãi suất mới, tăng lãi suất huy động các kỳ hạn từ 6 tháng lên mức 9,5%/năm, kỳ hạn dưới 6 tháng lên thành 6%/năm.

Doanh nghiệp Việt Nam đang kinh doanh dưới áp lực lãi suất cao. (Ảnh: IT)

Bình luận về vấn đề lãi suất, TS. Lê Xuân Nghĩa làm một phép so sánh. Với lãi suất tiền gửi khoảng 9,4%/năm, lạm phát ở mức 3,2%/năm, thì lãi suất thực lên tới 6,4%. Nếu lãi suất cho vay một năm khoảng 12,5% mà lạm phát 3,2% thì lãi suất thực cho vay lên tới trên 9%. Trong khi đó, Mỹ lạm phát 8%, nhưng lãi suất cho vay chỉ 3,5 – 4%/năm, thì lãi suất thực đang -4%/năm. Như vậy lãi suất thực ở nước ta hiện đang cao hơn lãi suất thực của Mỹ tới 13%.

“Tôi có thể chắc chắn rằng đây là lãi suất thực cao nhất thế giới hiện nay, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp Việt Nam đang kinh doanh dưới một áp lực khó có thể chấp nhận được. Phải nói thẳng thắn với nhau như vậy. Nếu so sánh với châu Âu thì chúng ta còn tệ hơn. Lạm phát ở châu Âu lên tới 10% mà lãi suất cho vay của châu Âu còn thấp hơn của Mỹ. Thử hỏi doanh nghiệp Việt Nam cạnh tranh như thế nào với doanh nghiệp Mỹ và châu Âu trong bối cảnh chi phí tài chính lớn như vậy?”, TS. Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề.

Lãi suất cao đồng nghĩa với việc doanh nghiệp Việt Nam đang dần nhường thị trường hàng hóa nội địa cho doanh nghiệp nước ngoài, trong đó có cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

TS. Lê Xuân Nghĩa thẳng thắn bày tỏ: “Chúng ta có thể bằng lòng với tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đoái trong năm 2022, nhưng sang năm 2023, thách thức rất lớn đối với nền kinh tế là lãi suất đang đứng trên đỉnh của thế giới, trong khi lạm phát của Việt Nam thuộc nhóm thấp nhất thế giới, việc mất giá của VNĐ so với USD cũng thuộc loại thấp nhất thế giới. Chúng ta cần một thái độ thực sự cầu thị đối với vấn đề tăng trưởng, phục hồi kinh tế trong năm 2023”.

Liệu năm 2023, lãi suất dành cho doanh nghiệp có giảm hay không và giảm bằng cách nào? Trả lời câu hỏi này, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, mục tiêu chính của Chính phủ và ngân hàng Trung ương trong năm nay về chính sách tiền tệ nên theo hướng giảm lãi suất. Muốn giảm lãi suất thì cần hiểu tại sao lãi suất tăng? Thực tế không phải do “room” tín dụng, mà là do cung tiền giảm và hạn mức tín dụng chỉ là biện pháp hành chính để khống chế tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thương mại, để các đơn vị này đưa ra thị trường một mức cung tiền cố định.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận, năm 2022, mức cung tiền của Việt Nam chưa cao, chỉ rơi vào khoảng 7 – 8%. Đây là điều mà ngay từ bây giờ Ngân hàng Nhà nước cần tính đến vì độ trễ của chính sách tiền tệ rất lớn, có thể tính tới 6 tháng hoặc 1 năm. Trên nền tảng của tăng trưởng cao năm 2022 thì cần nhiều tiền hơn để lưu thông hàng hóa. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần chủ động tính toán lại khối lượng tiền cung ứng, đảm bảo cho tăng trưởng kinh tế năm 2023.

“Tôi cho rằng mục tiêu quan trọng bậc nhất của chính sách tiền tệ trong năm 2023 chính là phải nghiên cứu để giảm lãi suất xuống mức hợp lý, tăng trưởng tín dụng cũng ở mức hợp lý, đảm bảo ổn định tỷ giá hối đoái, đảm bảo cho tăng trưởng kinh tế năm 2023”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định./.

Trải qua một năm kinh tế khó dự liệu với tất cả các tổ chức dự báo cũng như chính phủ các nước, kinh tế vĩ mô Việt Nam vẫn ổn định và duy trì mức lạm phát dưới 4% như mục tiêu đặt ra. Song, trong bối cảnh thế giới liên tục biến động, việc quản lý thị trường vốn và điều hành chính sách tài khóa, tiền tệ của các cơ quan quản lý cũng vô cùng gian nan.

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:17:28 +0000

Trải qua một năm kinh tế khó dự liệu với tất cả các tổ chức dự báo cũng như chính phủ các nước, kinh tế vĩ mô Việt Nam vẫn ổn định và duy trì mức lạm phát dưới 4% như mục tiêu đặt ra. Song, trong bối cảnh thế giới liên tục biến động, việc quản lý thị trường vốn và điều hành chính sách tài khóa, tiền tệ của các cơ quan quản lý cũng vô cùng gian nan.

*****

Chưa bao giờ tinh thần điều hành chủ động, chắc chắn, linh hoạt, hiệu quả, với phương châm “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” và mục tiêu phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững lại được nhấn mạnh như thời gian qua và sẽ tiếp tục được Chính phủ thực hiện trong thời gian tới.

Phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững là một trong những mục tiêu trọng tâm đặt ra trong các văn kiện Đại hội Đảng khóa XIII, các Nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ về phát triển kinh tế – xã hội, nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, huy động nguồn lực phát triển kinh tế – xã hội. Song song với đó, tín dụng ngân hàng cũng được kiểm soát một cách thận trọng, cùng với chính sách tài khóa linh hoạt.

Tuy nhiên, trong bối cảnh các doanh nghiệp đang xoay xở đối phó với nhiều trở ngại, nhất là về dòng vốn, vấn đề đặt ra là việc quản lý, điều hành thế nào để vừa ổn định nền kinh tế vừa hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn? Làm thế nào để tạo ra sự cân bằng, linh hoạt ở hiện tại nhưng vẫn xử lý được những “lỗ hổng” trên các thị trường, để hướng tới sự phát triển bền vững trong tương lai? Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính – Ngân hàng về vấn đề này.

PV: Thưa ông, nhiều chuyên gia cho rằng, mặc dù có khó khăn nhưng hiện tại lại là cơ hội để Việt Nam cải tổ lại hệ thống tài chính, tạo ra hoạt động bền vững và nâng tầm thị trường trái phiếu. Ông có thể lý giải rõ hơn về vấn đề này?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Theo Bộ Tài chính, quy mô của thị trường vốn, bao gồm thị trường trái phiếu và cổ phiếu, trước thời điểm xảy ra khủng hoảng niềm tin (cuối quý I/2022) có giá trị vốn hóa đạt 134,5% GDP trong năm 2021. Riêng cổ phiếu đạt đến 94%, còn thị trường trái phiếu doanh nghiệp là 16,4% GDP và thị trường trái phiếu Chính phủ là 23%. Như vậy, thị trường vốn đang có tỷ trọng ngang ngửa với dư nợ tín dụng ngân hàng (11,6 triệu tỷ đồng, tương đương 132% GDP).

Khi trường trái phiếu doanh nghiệp đạt đến mức 16,4% GDP, rất nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là giới chuyên gia đã kỳ vọng, thị trường này sẽ dần thay thế và đỡ được gánh nặng cho thị trường tín dụng ngân hàng – vẫn đang là nguồn tài trợ lớn nhất của quốc gia song thực tế đã không như vậy. Có rất ít đợt phát hành thời gian qua. Minh chứng là đến cuối tháng 11/2022, quy mô của thị trường vốn giảm xuống còn 105% GDP năm 2021. Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp giảm xuống còn 15% GDP. Những gì đã và đang xảy ra đối với trái phiếu chứng tỏ thị trường đang có vấn đề, hệ quả là sự mất niềm tin của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, khủng hoảng nào rồi cũng qua, không có thị trường nào chạm đáy rồi đứng nguyên tại chỗ, giống như khi giá của chứng khoán xuống đến mức thấp nhất thì có nhiều người đổ tiền vào mua, thúc đẩy thị trường phục hồi trở lại. Thành ra, chúng ta cũng không nên quá bi quan về thị trường trái phiếu hiện tại, bởi chắc chắn thị trường rồi sẽ phục hồi. Quan trọng là chúng ta rút ra được bài học gì từ quá khứ, bởi triển vọng tương lai sẽ tốt hơn nếu những bất cập trong quá khứ được điều chỉnh.

Trong quá khứ, thị trường trái phiếu đã được xây dựng trên một nền tảng pháp lý rất mỏng, trong khi đa phần nhà đầu tư tiềm lực yếu, thiếu chuyên nghiệp. Từ nhu cầu vốn của nền kinh tế, thị trường trái phiếu được thúc đẩy phát triển rất nhanh trong những năm qua. Thế nhưng tất cả các thành phần tham gia thị trường, từ nhà phát hành, nhà đầu tư cho đến các cơ quan quản lý giám sát… đều thiếu kinh nghiệm. Quy định, luật lệ cũng còn thiếu sót. Ngay cả Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng tiếp tục được xem xét. Tất cả những điều đó là bài học để chúng ta xây dựng một thị trường ổn định và lành mạnh hơn trong năm 2023.

Tôi tin tưởng năm 2023 sẽ là năm mà thị trường trái phiếu phục hồi, nhưng phải dựa trên cơ sở khắc phục những thiếu sót của tất cả các bên liên quan để thay đổi và xây dựng một thị trường ổn định hơn.

PV: Để phát triển an toàn, minh bạch, hiệu quả và bền vững, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường vốn là vô cùng quan trọng, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Khung pháp lý luôn là nền tảng cho mọi thị trường, nếu lỏng lẻo, đến lúc nào đó thị trường sẽ đi vào rối loạn và khủng hoảng. Có thể thấy rõ ở thị trường trái phiếu Việt Nam, khung pháp lý của chúng ta phải thay đổi thường xuyên để phù hợp với môi trường kinh doanh còn nhiều biến động. Chúng ta đã có Nghị định 155/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu ra công chúng, Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ. Vào tháng 9 năm nay, chúng ta tiếp tục sửa đổi, bổ sung Nghị định 153 thành Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Song, việc thay đổi thường xuyên như vậy chứng tỏ khung pháp lý chưa hoàn thiện, từ đó tạo ra rất nhiều lỗ hổng để một số nhà phát hành, môi giới và nhà đầu tư trục lợi.

Làm sao để phát triển thị trường an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững? Việc đầu tiên là phải hoàn thiện khung pháp lý. Bộ Tài chính nên rà soát lại trong thời gian qua, Nghị định 65 với nhiều điều khoản tương đối mới đã được áp dụng như thế nào? Nếu doanh nghiệp chưa tuân thủ thì chúng ta phải tìm ra lý do tại sao? Thành ra, vấn đề điều chỉnh liên tục để có một khung pháp lý bền chặt là điều rất quan trọng.

Bộ Tài chính cũng đã trình Chính phủ Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP, trong đó có những điểm thay đổi quan trọng. Tuy nhiên, vấn đề là khung pháp lý có hoàn thiện đến đâu chăng nữa mà tất cả các thành phần tham gia không tuân thủ hoặc chỉ tuân thủ một phần thôi thì đều vô nghĩa. Vì vậy, ý thức của tất cả thành phần tham gia thị trường, từ nhà phát hành, nhà đầu tư, các công ty kinh doanh, môi giới, cho đến các cơ quan giám sát phải được nâng cao, tuân thủ một cách tuyệt đối quy định pháp luật thì chúng ta mới có thị trường an toàn, minh bạch, hiệu quả và bền vững.

PV: Theo ông, việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP cần lưu ý vấn đề gì để vừa kiểm soát, bình ổn thị trường nhưng cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Chúng ta phải lựa chọn, hoặc đặt ra những điều kiện về phát hành trái phiếu chặt chẽ để tạo sự ổn định cho thị trường, hay là chúng ta buông lỏng để cho thị trường tự phát triển? Tất cả những quy định trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP đều là những thông lệ trên thị trường quốc tế, phù hợp môi trường Việt Nam và cần phải thực hiện để đi đúng vào quỹ đạo của thị trường thế giới. Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục xem xét.

Nghị định 65 đã có những bổ sung rất đáng kể và hữu ích, đó là yêu cầu nhà phát hành phải làm rõ vai trò của ngân hàng và khác biệt giữa bảo lãnh phát hành, bảo lãnh phân phối và bảo lãnh thanh toán. Thời gian trước, việc này đã gây ra sự hiểu lầm và khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào rủi ro mà họ chưa từng biết. Song, vẫn cần làm rõ hơn vai trò cũng như trách nhiệm, quyền lợi của ngân hàng. Ai là người trả lương cho họ? Không phải trái chủ cũng như nhà phát hành, nhưng nếu không có người trả tiền thì sẽ không có đại diện pháp lý. Trong luật phải quy định có đại diện pháp lý… Do đó, tất cả cần phải xem xét lại để có sự điều chỉnh, bổ sung cho rõ ràng.

Ngoài ra, tôi cho rằng xếp hạng tín nhiệm là rất quan trọng, đặc biệt là nhìn từ phía nhà đầu tư thường thiếu kiến thức về tài chính. Tất cả nhà phát hành trái phiếu phải được xếp hạng tín nhiệm, bất kể phát hành ra số lượng bao nhiêu. Cần phải có một đơn vị đứng ra xếp hạng các công ty muốn phát hành, để nhà đầu tư biết họ đang ở mức đáng để đầu tư hay đang ở mức dưới – mức không khuyến khích đầu tư. Nghị định 65 có quy định xếp hạng tín nhiệm, nhưng chỉ dành cho các nhà phát hành lớn, như thế là chưa đủ.

Dĩ nhiên, cơ quan quản lý phải có những bước hỗ trợ thị trường và các doanh nghiệp trên sân chơi mới như tôi đã chia sẻ, đó là Chính phủ có thể đưa ra chính sách cho phép các nhà phát hành hoãn nợ trong vòng 1 năm và giúp các doanh nghiệp phát hành đúng quy định, theo một Nghị định 65 sửa đổi mới.

Việc sửa đổi Nghị định 65 toàn hệ thống gồm 3 thành phần: Nhà phát hành được điều chỉnh, nhà đầu tư được tạo niềm tin và Chính phủ, các cơ quan quản lý vào cuộc mạnh mẽ, tôi tin là thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam sẽ sớm hồi phục trong năm 2023.

Nhiều người lo ngại việc kiểm soát thị trường của các cơ quan quản lý sẽ làm mất đi khả năng phát triển, nhưng kiểm soát một cách hợp lý và hiệu quả sẽ là tiền đề để phát triển bền vững trong tương lai. Dĩ nhiên có những khó khăn trước mắt, nhưng sẽ tái lập niềm tin cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, từng bước đưa thị trường đi vào quy củ và ổn định.

PV: Thủ tướng Chính phủ đã khẳng định phải xử lý nghiêm các sai phạm về trái phiếu… đây là điều hết sức cần thiết để lành mạnh hoá thị trường. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng khi quyết liệt xử lý các sai phạm cần giải pháp phù hợp để không ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Để một thị trường ổn định, rất cần kỷ luật tài chính, không có chuyện “xử lý khéo léo”. Khi đã sai phạm thì buộc phải xử lý theo pháp luật, nếu không, những lỗ hổng ngày một lớn dần và thị trường sẽ tiếp tục bất ổn. Tuy nhiên, cần minh bạch thông tin kịp thời để nhà đầu tư yên tâm theo dõi quá trình xử lý. Từ đó, họ có thể đặt niềm tin chừng nào thì lấy lại được tiền, tránh việc tất cả hoang mang tìm cách đòi nợ sẽ càng làm xấu hình ảnh của thị trường.

Bên cạnh đó, người Việt cũng có câu, đại ý là “đánh chuột đừng để vỡ bình”. Vấn đề chưa xử lý xong nhưng thị trường đã đổ vỡ là điều rất đáng tiếc. Hiện tại, rất nhiều nhà phát hành đang lúng túng vì bị các trái chủ yêu cầu mua lại trái phiếu trước hạn, mặc dù trong số đó cũng có những doanh nghiệp phát hành đúng quy định. Khi nhà phát hành không thể cơ cấu lại nợ bằng cách bán trái phiếu mới, yêu cầu này đã gây nên tình trạng “kẹt xe” cho cả hệ thống.

Bởi vậy, vấn đề hiện tại là hàn gắn sự đổ vỡ và tính toán làm sao để tránh được chuyện “vỡ bình”. Tôi đề xuất với Bộ Tài chính và Chính phủ, hãy có một chương trình hoãn nợ quốc gia, cho phép các nhà phát hành hoãn nợ trong vòng một năm cả gốc và lãi, đồng thời thuyết phục các trái chủ chờ đợi. Bởi theo nguyên tắc, chỉ một ngày chậm trả nợ là các nhà đầu tư có thể kiện cáo kéo họ ra tòa và mở thủ tục phá sản.

Tuy nhiên, doanh nghiệp phát hành không nên lo lắng luật lệ chặt chẽ quá, vì vấn đề quan trọng ở đây là cần lấy lại niềm tin. Khi niềm tin suy yếu thì dù doanh nghiệp có được phát hành trái phiếu cũng không ai mua. Vậy làm sao lấy lại được niềm tin? Có thể thấy, Chính phủ đang hết sức nỗ lực cải thiện, điều chỉnh thị trường để giúp doanh nghiệp tạo dựng niềm tin với nhà đầu tư.

Trước hết, phải sớm giải quyết dứt điểm những trường hợp có dấu hiệu sai phạm đang trong vòng điều tra, như Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nói, “không làm không được”. Tuy nhiên, cũng không nên xử lý sai phạm bằng cách kê biên tài sản, gây lo lắng cho nhà đầu tư và ảnh hưởng tâm lý thị trường.

Phía Ngân hàng Nhà nước cũng cần xem xét lại những sai phạm về phát hành trái phiếu trong hệ thống ngân hàng để tạo lại niềm tin. Đồng thời, các ngân hàng cần phải kiểm tra nội bộ để đưa ra quy trình chuẩn hỗ trợ doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Chẳng hạn như phải làm rõ, trong thời gian phát hành trái phiếu có hiệu lực, nếu ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp hoặc trở thành người đại diện pháp lý cho các nhà đầu tư thì vai trò của họ là gì?

PV: Vai trò bình ổn thị trường không chỉ là trách nhiệm của nhà điều hành. Thực tế vừa qua cho thấy, một phần vì thiếu hiểu biết nên nhà đầu tư đã bị dẫn dụ vào các hoạt động mua bán thiếu an toàn rồi trở nên mất niềm tin. Hoạt động trong một thị trường vốn nhiều tiềm năng nhưng cũng còn nhiều rủi ro, nhà đầu tư cần làm gì, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Các nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng tìm hiểu bằng nhiều kênh khác nhau, không phải chỉ cần ngân hàng phát hành là đảm bảo. Đôi khi nhân viên ngân hàng chỉ tư vấn là trái phiếu này có bảo lãnh, nhưng người mua phải phân biệt rõ ba loại dịch vụ, đó là bảo lãnh phát hành, bảo lãnh phân phối và bảo lãnh thanh toán. Mức đảm bảo tăng theo từng cấp độ, như ở mức thứ 3, sau 10 – 20 năm, doanh nghiệp không thể trả nợ thì ngân hàng sẽ trả thay.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần quan tâm đến rủi ro tín dụng. Liên quan đến khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp và để đánh giá hoàn toàn năng lực trả nợ của tổ chức phát hành, nhà đầu tư cần tìm hiểu về lịch sử kinh doanh, sự phát triển hay các yếu tố rủi ro tài chính của doanh nghiệp đã diễn ra trong quá khứ cũng như hiện tại. Nếu không có khả năng tìm hiểu về báo cáo tài chính, nhà đầu tư có thể nhờ ngân hàng hay bên thứ ba hỗ trợ phân tích.

Nhiều nhà đầu tư không nắm rõ mô hình kinh doanh của doanh nghiệp mà mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao, nhưng họ chưa hiểu rõ rủi ro có thể gặp phải trong quá trình nắm giữ trái phiếu đó. Nói tóm lại, người cho vay phải hiểu khả năng trả nợ của người đi vay, nhận định được giá trị của tài sản thế chấp. Việc nâng cao tính chuyên nghiệp và tính tuân thủ pháp luật là rất quan trọng để đầu tư an toàn và hiệu quả.

PV: Vâng thưa ông, tại cuộc họp Thường trực Chính phủ về điều hành chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, kinh tế vĩ mô cuối năm 2022 và đầu năm 2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ hợp lý theo tinh thần chủ động, chắc chắn, linh hoạt, hiệu quả; các tổ chức tín dụng phát huy tinh thần “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tất cả những thông điệp này đều hợp lý, nhất là trong bối cảnh hiện nay. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có những nỗ lực trong việc ổn định kinh tế vĩ mô và điều hành tiền tệ. Nhưng điều người dân và các nhà đầu tư luôn mong muốn nhìn thấy là hành động cụ thể của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính trong các vấn đề điều tra cho đến cải tổ thị trường, gây dựng lại niềm tin.

Đúng là trong cả năm 2022, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước bị dồn vào thế rất khó khăn. Một mặt phải đạt được chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức 6,5 – 7%, trong khi đó phải kiểm soát lạm phát ở mức dưới 4%, trong bối cảnh thế giới đang biến động dữ dội. Rõ ràng, việc điều hành sẽ rất khó suôn sẻ.

Có thể nói, Ngân hàng Nhà nước phải nhanh chóng đưa ra quyết sách dưới nhiều sức ép ghê gớm, như việc cố gắng kìm lãi suất và tỷ giá trong 3 quý đầu năm 2022, sau đó buộc phải tăng lãi suất điều hành cũng như tăng trần lãi suất huy động. Về phía tỷ giá, đã tăng biên độ giao dịch từ 3% lên 5%, chưa bao giờ có tiền lệ. Động thái tăng trần tín dụng thêm 1,5 – 2%, từ 14% lên 15,5 – 16% vào tháng 12/2022 cũng là bước điều hành chính sách tiền tệ tuy hơi chậm nhưng rất đáng hoan nghênh. Nếu mức tăng tín dụng thêm 2%, tương đương 240.000 tỷ đồng, cộng với khoản chưa sử dụng hết trong mức tăng tín dụng cũ 14%, thì nền kinh tế sẽ có khá nhiều vốn đổ vào, tuy nhiên vẫn là hướng vào các lĩnh vực ưu tiên.

PV: Vậy trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước có thể hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản ra sao, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi cho rằng, tự thân doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thay đổi. Thực tế, có rất nhiều sản phẩm bất động sản không phù hợp với túi tiền số đông người Việt Nam. Ở Hà Nội hay TP.HCM đều có rất nhiều bất động sản cao cấp, sang trọng, giá cao hơn cả Singapore hay Hồng Kông (Trung Quốc), như vậy liệu có phục vụ đại chúng hay không? Trong khi, GDP bình quân đầu người của Việt Nam ở mức hơn 4.000 USD, cứ cho thu nhập của một người dân bình thường là hơn 400 USD/tháng, thì phải rất lâu họ mới có thể mua được nhà, chứ chưa nói đến việc sở hữu hay sử dụng các tiện ích ở các khu vực cao cấp. Vậy nên, thị trường bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản phải tự điều chỉnh để có cơ cấu sản phẩm phù hợp với xã hội.

Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng cũng nên giúp doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, bài bản, có những sản phẩm đóng góp cho vấn đề an sinh và sự phát triển kinh tế – xã hội, như những nhà kinh doanh, nhà xây dựng bất động sản với các sản phẩm nhà ở cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình, những chung cư trung cấp, nhà ở cho công nhân.

PV: Nhiều khó khăn vẫn đang hiện hữu, nên doanh nghiệp và thị trường vẫn cần thêm những giải pháp khác, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Trước hết, các ngân hàng thương mại cần sàng lọc, loại trừ đầu cơ nhưng vẫn nên đảm bảo đáp ứng được nhu cầu vay mua nhà ở cho người dân. Họ đang khao khát nhà ở, nhưng room tín dụng đã hết, thì phải làm gì? Có thể Ngân hàng Nhà nước nên ban hành ngay chính sách cho vay bất động sản mới, phù hợp với tình hình mới, trong đó vấn đề thẩm định tài sản đảm bảo phải được quy định chặt chẽ theo các chuẩn mực mới. Một đề xuất của tôi cho chính sách tiền tệ là Ngân hàng Nhà nước hãy khẩn trương giúp Chính phủ thực hiện các gói hỗ trợ kinh tế, trong đó có gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp và 15.000 tỷ đồng cho người dân vay mua nhà ở xã hội.

Về dài hạn, thị trường bất động sản cần đi vào quy củ và tìm đến nguồn vốn bền vững. Việt Nam đã nghĩ đến chứng khoán hóa nhiều năm nhưng chưa thực hiện được vì pháp lý và các vấn đề tài sản đảm bảo có sự nhập nhằng, thiếu nhiều công cụ và điều kiện cho vấn đề chứng khoán hóa. Đã đến lúc Việt Nam cần quyết liệt hơn để đưa công cụ tài chính là chứng khoán hóa các món vay bất động sản vào thực tiễn.

Các ngân hàng cũng như công ty tài chính cho vay ở Mỹ cũng không có tiền cho vay mấy chục năm, nhưng tại sao người dân vẫn được vay mua nhà từ 10 – 30 năm với lãi suất tuyệt vời 5,5% ở thời điểm hiện tại, không thay đổi trong cả 30 năm? Đó là nhờ việc các ngân hàng đóng gói lại những món vay đó, bao gồm cả tài sản đảm bảo và phát hành chứng khoán dựa trên gói đó, sau đó bán cho Chính phủ, các hãng bảo hiểm và các nhà đầu tư dài hạn.

Ngoài ra, quỹ tín thác REIT cũng là kênh đáng tham khảo. Đây là công cụ rất tốt để các doanh nghiệp bất động sản nhận vốn từ các quỹ REIT, thế nhưng kênh vốn này đang khá èo uột ở Việt Nam. Một trong những nguyên nhân là người dân chưa quen với việc đầu tư qua trung gian, giao tiền cho một công ty tín thác để họ đầu tư giúp. Thay vào đó, họ thường mua luôn bất động sản hoặc cổ phiếu, trái phiếu của doanh nghiệp. Nhưng để hướng đến tương lai bền vững thì cơ quan quản lý và nhà đầu tư cũng nên thay đổi tư duy. Có vậy mới phát triển được những thị trường vốn mới.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Tác giả:

Thu Ngà – Hà Trang

Thiết kế:

Thế Công

Bài viết cùng tác giả Thu Ngà – Hà Trang »

Tạo điều kiện thuận lợi để người dân và doanh nghiệp tiếp cận tín dụng lĩnh vực bất động sản

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:17:23 +0000

Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Sáng nay (8/2), Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS), nhằm tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư và cả người dân có nhu cầu mua nhà ở.

Theo Ngân hàng Nhà nước, dòng vốn vào thị trường BĐS đến từ nhiều nguồn như vốn tự có của doanh nghiệp, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài và vốn tín dụng ngân hàng. Đối với ngành ngân hàng, những diễn biến trên thị trường cũng như những khó khăn của doanh nghiệp có tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô. Do đó, NHNN luôn theo dõi chặt chẽ diễn biến tín dụng BĐS và điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng với mục tiêu vừa đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường.

Dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế cao nhất trong 05 năm qua. Trong đó chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng/tự sử dụng: Kinh doanh BĐS tăng 11,5% chiếm tỷ trọng 31,28%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 31,1% chiếm tỷ trọng 68,72%.

Theo phân khúc dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở nhà hội 0,71%, khác là 13,77%. Như vậy, có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng (TCTD) vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi thì được TCTD cho vay theo đúng quy định.

Trong thời gian tới, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, NHNN định hướng:

Tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững theo đúng các chủ trương định hướng của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực BĐS.

– Tiếp tục chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Tiếp tục chỉ đạo TCTD kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD,… đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Tiếp tục rà soát và phối hợp với các Bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của TCTD.

Bên cạnh đó, theo báo cáo của các TCTD, Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh; khó khăn vướng mắc của thị trường BĐS tập trung chủ yếu ở các vấn đề về thủ tục pháp lý (chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường), trình tự thủ tục đầu tư, về nguồn vốn trái phiếu. Do đó, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.

Năm 2022 là khoảng thời gian mà thị trường BĐS gặp rất nhiều khó khăn về dòng vốn, áp lực ngày càng lớn khi thời hạn thanh toán khối lượng lớn trái phiếu tới gần. Vào đầu tháng 12/2022, NHNN đã nới room tín dụng thêm 1,5 – 2%, tức là có thêm khoảng 150 – 200 nghìn tỷ đồng vốn tín dụng bơm vào nền kinh tế, những người có nhu cầu mua nhà ở thực cũng sẽ có điều kiện tiếp cận tốt hơn với vốn vay.

Trước đó vào ngày 17/01/2023, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2023. Theo đó, Thống đốc NHNN yêu cầu các đơn vị thuộc NHNN và các tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện nghiêm túc các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng năm 2023 nhằm kiểm soát lạm phát, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế hợp lý, bao gồm:

Một là, điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm kiểm soát lạm phát mục tiêu năm 2023 bình quân khoảng 4,5%, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ trưởng kinh tế hợp lý. Năm 2023, định hướng tín dụng tăng khoảng 14-15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế.

Hai là, kiểm soát tăng trưởng tín dụng hợp lý nhằm góp phần kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, hướng nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng theo chủ trương của Chính phủ; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Triển khai với nỗ lực cao nhất các nhiệm vụ của ngành Ngân hàng tại Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội, các chương trình mục tiêu quốc gia.

Ba là, triển khai quyết liệt Đề án “Cơ cấu lại hệ thống các TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021-2025”; đẩy mạnh công tác xử lý, thu hồi nợ xấu, nợ đã sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro, ngăn ngừa, hạn chế tối đa nợ xấu mới phát sinh nhằm bảo đảm tỷ lệ nợ xấu nội bảng ở mức dưới 3%; tập trung triển khai chỉ đạo các cấp có thẩm quyền về việc cơ cấu lại, xử lý các TCTD yếu kém, bảo đảm ổn định tình hình hoạt động và hỗ trợ các TCTD này từng bước phục hồi. Nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý đối với các TCTD; trong đó tập trung chỉ đạo TCTD tăng cường minh bạch trong hoạt động, khắc phục tình trạng sở hữu cổ phần giới hạn quy định, rà soát, xử lý và ngăn ngừa tình trạng sở hữu chéo tại các TCTD. Tăng cường hiệu quả, hiệu lực công tác thanh tra, giám sát đối với các TCTD.

Bốn là, thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt (TTKDTM), đẩy mạnh chuyển đổi số trong hoạt động ngân hàng gắn với đảm bảo an ninh, an toàn; tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, cơ chế, chính sách nhằm tạo điều kiện cho việc cung ứng các mô hình kinh doanh mới, sản phẩm, dịch vụ tiện ích, an toàn đáp ứng nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Năm là, tập trung xây dựng, hoàn thiện thể chế, chính sách; nâng cao hiệu lực, hiệu quả chỉ đạo điều hành và thực thi pháp luật. Tăng cường kỷ cương, kỷ luật thị trường trong việc chấp hành chỉ đạo điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thống đốc NHNN và các quy định trong hoạt động ngân hàng.

Sáu là, cải cách mạnh mẽ quy định, thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, bảo đảm kỷ luật, kỷ cương hành chính.

Bảy là, tiếp tục triển khai thực hiện hiệu quả Chiến lược phát triển ngành Ngân hàng Việt Nam đến năm 2025, định hướng đến năm 2030; Chiến lược tài chính toàn diện Quốc gia đến năm 2025, định hướng đến năm 2030; các Chương trình/Kế hoạch hành động và các Đề án của Ngành đã ban hành.

Phó Thống đốc Thường trực NHNN – ông Đào Minh Tú cho biết: “Định hướng điều hành năm 2023, NHNN sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, linh hoạt, hiệu quả và kịp thời, nhận diện, đánh giá khó khăn, tác động ngay từ đầu năm để có những biện pháp phù hợp. Đồng thời, sẵn sàng đón nhận những tác động đột xuất từ nền kinh tế thế giới cũng như những khó khăn nội tại trong nước bất ngờ tới như năm 2022, để có chính sách linh hoạt, phù hợp trong vấn đề xác định và điều hành tỷ giá, lãi suất, lượng tiền cung ứng nhằm đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, ổn định giá trị đồng tiền, ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế”.

Ngành Ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh triển khai các nhiệm vụ tại Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội, các Chương trình mục tiêu quốc gia. Trong đó, chú trọng triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 2% theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ, các chương trình tín dụng chính sách thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội. Ngoài ra, hoạt động cấp tín dụng của tổ chức tín dụng được theo dõi, giám sát, kiểm tra chặt chẽ, đảm bảo dòng vốn hướng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên.

Việc cấp tín dụng sẽ được xem xét ưu tiên theo Danh mục phân loại xanh, cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ, đáp ứng điều kiện theo quy định.

Làm sao để thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản?

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:17:21 +0000

Các chuyên gia nhận định, khôi phục thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay. Song, thị trường cần những giải pháp đột phá bởi nếu chỉ tập trung vào tháo gỡ sẽ rất khó thành công.

Trao đổi về khó khăn của doanh nghiệp hiện nay, các chuyên gia đặt ra vấn đề: Tại sao nền kinh tế vẫn phát triển tốt nhưng khu vực nội địa lại khó khăn? Đây là vấn đề cần phải mổ xẻ, để có hướng tháo gỡ hiệu quả. Trong đó, thị trường bất động sản rất cần cung ứng vốn, giảm lãi suất, đồng thời giải phóng thể chế để khơi thông nguồn lực và thị trường vốn.

Cần tăng cường cung ứng vốn cho khu vực nội địa

Tại tọa đàm “Nghị quyết 01- Đột phá hỗ trợ doanh nghiệp” chiều 6/2, chuyên gia kinh tế – PGS.TS Trần Đình Thiên cho biết, mặc dù tình trạng kinh tế tốt, nhưng từ nửa sau của năm 2022, tình hình kinh tế nội địa rất khó khăn, cạn nguồn vốn tín dụng, nhất là đối với lĩnh vực bất động sản.

“Nếu không tìm ra đúng nguyên nhân sẽ rất khó tháo gỡ bởi vì ta tự hào là nền kinh tế ổn định nhất thế giới, tính ứng biến cao, mà chúng ta quên khả năng ứng phó. Do đó, cần phải nhận định đúng để có giải pháp sát sườn”, ông Thiên nói.

PGS.TS Trần Đình Thiên cũng đánh giá, việc cung ứng vốn cho khu vực FDI không thuộc trách nhiệm của khu vực tài chính của Việt Nam mà chủ yếu là từ nước ngoài. Vậy nên khu vực này vẫn tăng trưởng tốt trong bối cảnh khó khăn của doanh nghiệp nội địa.

Cụ thể, kinh tế khu vực nội địa đang bị trói buộc so với khu vực FDI. Ngoài những ách tắc về vốn, doanh nghiệp còn bị ràng buộc thể chế về luật lệ, pháp lý đất đai, cơ chế xin – cho… Đồng thời, cấu trúc thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường ngân hàng liên quan đến vốn tín dụng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu cũng phát triển méo mó, dồn gánh nặng về thị trường vốn tín dụng.

“Trong điều kiện lạm phát tăng lên, lãi suất cao, nền kinh tế bất ổn sẽ tiếp tục tác động tới khu vực nội địa của nền kinh tế. Nếu lãi suất cao 15 – 16%/năm như hiện nay, làm sao doanh nghiệp sống được? Trong khi đó, những trói buộc, những điều kiện khách quan và chủ quan khiến các ngân hàng không thể hạ lãi suất được, ảnh hưởng tới doanh nghiệp”, ông Thiên băn khoăn.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam. Ảnh: Reatimes

Vậy phải làm sao để tăng cường cung ứng vốn cho khu vực nội địa? Theo ông Thiên, điều then chốt là việc bơm vốn cho nền kinh tế qua kênh đầu tư công. Song, nếu kênh này triển khai quá chậm sẽ rất khó đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế. Tương tự, giải ngân vốn cho Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội cũng cần được đẩy nhanh hơn.

“Bản thân hệ thống thị trường tài chính, tiền tệ đang có vấn đề, hệ thống đầu tư công cũng có vấn đề, quá nhiều thủ tục xin – cho. Do đó, cần có cách tiếp cận cơ bản cho hệ thống thị trường này, cũng như cần giải pháp thể chế để cân bằng lại. Đặc biệt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường cổ phiếu phải phát triển an toàn, lành mạnh, bảo đảm chia sẻ rủi ro, san sẻ gánh nặng cho ngân hàng”, ông Thiên nhấn mạnh.

Nêu giải pháp hỗ trợ khu vực kinh tế nội địa, PGS.TS Trần Đình Thiên cho biết, về vĩ mô, cần hỗ trợ, khuyến khích đối với khu vực kinh tế nội địa để có điều kiện tương xứng với khu vực FDI, nhất là việc ổn định lãi suất.

Bên cạnh đó, hệ thống khuyến khích cho doanh nghiệp nội địa phát triển thay đổi từ bộ máy nhà nước đến bộ máy chính quyền, làm sao để đạt hiệu quả quản lý. Đồng thời, cải cách hệ thống tài chính, tập trung cao độ tái cấu trúc hệ thống thị trường, gắn với thị trường trái phiếu doanh nghiệp; điều chỉnh Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp phù hợp để thị trường này phát triển tốt hơn.

Nhìn nhận về cách tiếp cận đối với nguồn lực công hiện nay, PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá, chưa bao giờ thấy Chính phủ ráo riết đẩy mạnh đầu tư công như hiện nay, và điều này sẽ giúp doanh nghiệp có lượng vốn nhất định. Song, đi cùng với đó, cần rà soát lại cơ chế giải ngân cũng như giảm các thủ tục quá phức tạp.

Mặt khác, ông Thiên cũng nhận định, khó khăn của nửa năm qua không phải do thiếu vốn mà do cách hành động trong chống tham nhũng đã gây ra chấn động lòng tin và làm tổn thương nền kinh tế thị trường: “Có hai cách tiếp cận tôi cho rằng cần phải làm như Thủ tướng Chính phủ từng chỉ đạo, là tuyệt đối không hình sự hóa kinh tế, tránh “quay xe” chính sách, làm cho doanh nghiệp không hoạt động được và bộ máy hành chính cũng không dám hoạt động”.

Giải phóng thể chế, khơi thông nguồn lực và thị trường vốn

Tại tọa đàm, TS. Vũ Tiến Lộc – Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam chia sẻ: “Đối với sự phát triển dài hạn của nền kinh tế, cộng đồng doanh nghiệp rất quan trọng nhưng thể chế còn quan trọng hơn. Giải phóng được thể chế sẽ khơi thông được nguồn lực và tận dụng thị trường vốn. Tăng trưởng kinh tế trong năm có thể trồi sụt do yếu tố chủ quan khách quan, nhưng thể chế sẽ quyết định phát triển dài hạn của nền kinh tế”.

TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam. Ảnh: Nhịp sống kinh doanh

Đặc biệt, ông Lộc cho rằng, đối với thị trường bất động sản, các doanh nghiệp phản ánh, 70% vướng mắc hiện nay đến từ thủ tục hành chính. Như vậy, việc quan trọng hàng đầu phải là giải quyết vướng mắc thủ tục và thể chế.

Trong đó, việc sửa Luật Đất đai sẽ mở đường để sửa đổi một số luật khác nên cần rà soát tổng thể đồng bộ, minh bạch hơn. Đồng thời, các cơ quan cần có văn bản hướng dẫn, tích hợp để đưa ra một văn bản chung, có giá trị cao hơn văn bản trước để áp dụng, gỡ chồng chéo khi luật chưa sửa kịp.

“Những gì diễn ra trên thị trường vừa rồi chỉ là sự cố có tính chất kỹ thuật, tạm thời và việc khôi phục thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay”, ông Lộc nhấn mạnh.

Theo đó, để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường, trước hết phải giải quyết các vấn đề về thể chế, pháp lý và thủ tục hành chính. Đơn cử như trong vấn đề nhà ở xã hội, chủ trương phát triển nhà ở xã hội đã thống nhất nhưng cần có văn bản hướng dẫn thực hiện.

Ngoài ra, cần hệ thống lại pháp lý, các hệ thống chính sách để dẫn dắt cho việc tái cấu trúc thị trường vốn bất động sản và khơi thông nguồn vốn vào thị trường này; đa dạng các nguồn vốn của các ngân hàng từ trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư…thay cho nguồn vốn tín dụng. Song, trong giai đoạn chuyển tiếp này thì vai trò của nguồn vốn tín dụng rất quan trọng.

“Nghị quyết 01 của Chính phủ nêu rất rõ chính sách tài chính, chính sách tiền tệ phải chắc chắn và linh hoạt, điều đó bảo đảm đối phó với áp lực lạm phát đang gia tăng. Các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp giãn, hoãn, giảm… cần được tiếp tục”, ông Lộc nói.

Tuy nhiên, TS. Vũ Tiến Lộc cũng đánh giá, trong quá trình khôi phục thị trường bất động sản, sẽ có những doanh nghiệp buộc phải rời bỏ thị trường, có những doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn. Nguồn vốn ngân hàng phải tập trung vào những lĩnh vực tiềm năng để nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Quan trọng là sự minh bạch của thị trường bất động sản sẽ dẫn dắt dòng vốn đầu tư vào thị trường này.

Doanh nghiệp cần những giải pháp cụ thể hơn để tiếp cận được nguồn vốn

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:17:20 +0000

Liên tiếp các cuộc họp, tọa đàm được tổ chức nhằm tháo gỡ khó khăn về dòng vốn, cơ chế, chính sách cho doanh nghiệp. Song, điều doanh nghiệp kỳ vọng nhất là các giải pháp sát sườn và mang lại hiệu quả cụ thể.

Chiều 6/2, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã tổ chức cuộ họp với các vụ, ngành trực thuộc và các ngân hàng về tình hình cho vay trong lĩnh vực bất động sản, nhằm ghi nhận ý kiến của các đơn vị liên quan để tìm các giải pháp nhằm hỗ trợ thị trường. Những kỳ vọng này cũng được đặt ra tại diễn ra tọa đàm “Nghị quyết 01 – đột phá hỗ trợ doanh nghiệp” chiều cùng ngày. Tại đây, nhiều đại diện doanh nghiệp bày tỏ kỳ vọng sự đột phá từ Nghị quyết 01 của Chính phủ và những chính sách hỗ trợ khác của Chính phủ và các bộ ngành, đặc biệt là trong vấn đề tín dụng, lãi suất.

Đến sáng 8/2, NHNN đã tổ chức hội nghị về công tác tín dụng với lĩnh vực bất động sản có sự tham dự của nhiều ngân hàng và các tập đoàn, doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực này. Tại hội nghị này, ông Đào Minh Tú – Phó Thống đốc Thường trực NHNN khẳng định, thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng có tác động lẫn nhau. Nguồn vốn tín dụng cũng là một trong những nguồn vốn quan trọng, tài trợ cho cả bên cung và bên cầu của thị trường.

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, tín dụng vào bất động sản chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng với tỷ trọng 68,7% tổng dư nợ, tăng 31,1% năm qua; tín dụng vào kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 31,3%, tăng 11,5%.

Nếu chia theo phân khúc, dư nợ tín dụng cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,2%, quyền sử dụng đất chiếm 20,7%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,7%, nhà ở xã hội 0,7% và các lĩnh vực khác là 13,7%.

Về room tín dụng năm 2023, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết định hướng của NHNN là tăng khoảng 14-15%. Trong số này, không có room cho các lĩnh vực ngành kinh tế cụ thể và chỉ có room chung đặt ra để định hướng điều hành chính sách tiền tệ, phù hợp với thực trạng của thị trường, đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

“Đầu năm không ngân hàng nào thiếu room, nên hiện tại nếu doanh nghiệp không vay được vốn không phải câu chuyện của room tín dụng”, ông Tú khẳng định.

Kỳ vọng những hỗ trợ cụ thể cho nhà ở xã hội

Nêu vấn đề nhà ở xã hội (NƠXH) tại tọa đàm “Nghị quyết 01 – đột phá hỗ trợ doanh nghiệp”, Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Lê Thành cho biết, đọc các Nghị định, quy định thì có nhưng để doanh nghiệp có thể nhận được hỗ trợ lại là một con đường rất dài.

“Việc đẩy mạnh phát triển NƠXH, cơ quan Nhà nước nói từ nửa năm nay nhưng chưa có văn bản nào ban hành cụ thể. Chúng tôi làm doanh nghiệp cần cụ thể, chứ không thể nào căn cứ trên “báo đài”. Chúng tôi cần có quyết định số mấy, văn bản nào? Bởi cơ bản, lãnh đạo, cán bộ ở các tỉnh thành họ cũng sợ nếu không có văn bản cụ thể, làm mà sai họ phải chịu. Vì vậy cần có văn bản, quy định cụ thể để họ làm.

Để phát triển nhà ở xã hội cần những chính sách cụ thể thay vì trên văn bản. Ảnh: Báo Thanh niên

Các quy định trong Luật do chính con người làm ra, vậy tại sao chúng ta không sửa? Cơ quan Nhà nước từ Trung ương cần có quy trình riêng, nhanh chóng và cải cách hành chính hóa. Ví dụ, phải quy định rõ nếu doanh nghiệp đặt câu hỏi mà trong 10 – 15 ngày không trả lời thì được xem như đồng thuận để chúng tôi có thể áp dụng. Một văn bản trình trong 1 tháng mà hỏi từ sở này đến sở khác lòng vòng trong 4 – 5 tháng vẫn chưa có câu trả lời thì quá khó khăn cho doanh nghiệp”, ông Nghĩa nêu vấn đề.

Lý giải những vướng mắc khiến các dự án NƠXH đang “dậm chân tại chỗ”, ông Nghĩa cho biết: “Đầu tiên doanh nghiệp phải làm NƠXH đã thì mới có nhà cho người dân mua. Nhưng vừa qua chính sách hỗ trợ chỉ tập trung hỗ trợ người mua NƠXH mà không hỗ trợ cho doanh nghiệp, cho người làm ra NƠXH. Bằng chứng là thời gian qua, ngân hàng chỉ hỗ trợ lãi suất, tiền cho người vay mua NƠXH, nhưng không có nguồn tiền nào để cho doanh nghiệp vay. Nếu 1.000 người đang có nhu cầu mua NƠXH vậy thì nhà đâu ra để người dân mua?

Về lãi suất, chúng tôi vay làm NƠXH hiện lãi suất khoảng 14%/năm thì làm sao kéo giảm giá bán NƠXH được. Trong khi cho vay nhà ở thương mại rủi ro cao hơn đến 250%”.

Đồng thời, ông Nghĩa cũng nêu ra các bất cập mà doanh nghiệp làm nhà ở xã hội đang gặp phải: “Chúng tôi làm nhà ở thương mại và NƠXH thì lợi nhuận hai loại nhà này khác nhau. Nếu làm NƠXH chỉ lãi 10% nhưng thời gian làm mất hết 5 năm, vậy mỗi năm lợi nhuận chỉ có 2%, nếu vậy gửi tiết kiệm ngân hàng còn lãi nhiều hơn. Vậy nên nếu không có nhiều tâm huyết như chúng tôi thì các doanh nghiệp khác sẽ không làm.

Đáng nói hơn là khi chúng tôi đã làm thì lại bị thanh tra, kiểm tra liên tục. Các doanh nghiệp khác họ thấy vậy, sợ quá nên thà không làm NƠXH hoặc là làm rồi từ bỏ. Cuối cùng, hệ lụy là không có sản phẩm NƠXH cho thị trường”.

Cần những giải pháp rõ ràng hơn nữa trong tiếp cận nguồn vốn

Cũng bày tỏ mong muốn được hỗ trợ cụ thể, tại tọa đàm, ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) hy vọng cơ quan chức năng sẽ vào cuộc với tinh thần đột phá và ý nghĩa, tiêu đề của Nghị quyết 01 phải được thực hiện quyết liệt.

“Nhà nước và các ngân hàng cần có giải pháp rõ ràng hơn nữa trong giải pháp tiếp cận nguồn vốn. Hiện nhiều doanh nghiệp đang sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn. Trong bối cảnh giá bất động sản giảm, tỷ lệ giải ngân trên giá trị giảm thì nguồn vốn giải ngân cho doanh nghiệp rất thấp. Một số doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay nhưng cả 2 giá trị bị kéo xuống, tỷ lệ giải ngân cũng bị giảm theo buộc họ phải bổ sung tài sản thế chấp và thực tế này đang tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp”, ông Hòa nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Hòa cho rằng, nếu lãi suất dài hạn trên 10% thì doanh nghiệp “không có cửa” để đầu tư, nên cần làm sao kéo lãi suất dài hạn xuống, bằng cách vạch lộ trình cụ thể từ đây đến 6 tháng đưa lãi suất dài hạn xuống để kích thích đầu tư. Các ngân hàng cũng cần có lợi nhuận để bảo đảm quyền lợi của ngân hàng, cổ đông… nhưng cũng nên có sự đồng hành chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp.

Cửa tín dụng hẹp, lãi suất cao đang “nhấn chìm” nhiều doanh nghiệp. Ảnh: Người đưa tin

Ngoài ra, theo ông Hòa, giai đoạn 2016 – 2020, TP.HCM có chương trình cho vay kích cầu đầu tư hỗ trợ rất tốt cho doanh nghiệp, những đã tạm dừng vào năm 2021. Cộng đồng doanh nghiệp rất mong TP.HCM nối lại chương trình này để hỗ trợ vốn kích cầu đầu tư cho các ngành công nghiệp trọng điểm và các lĩnh vực giáo dục, môi trường…

Bên cạnh nguồn lực vốn thì nguồn lực đất đai cũng rất quan trọng. Ông Hòa nhấn mạnh, cần những giải pháp mạnh mẽ hơn, quyết liệt hơn cho nguồn lực đất đai vì đó là nguồn lực có vai trò mở đường để khơi thông nguồn lực về vốn.

Còn theo ông Võ Anh Tài, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty du lịch Sài Gòn (Saigontourist Group), việc triển khai đầu tư các dự án mới đã nằm trong kế hoạch xây dựng vốn của Saigontourist Group, song nhiều cơ chế, chính sách vẫn còn bất cập trong việc gia hạn các hợp đồng thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, các thủ tục xin điều chỉnh mức đầu tư dự án, xin giấy phép…

“Vấn đề này cũng rất mong các bộ, ngành Trung ương, địa phương quan tâm, nhằm giúp đỡ doanh nghiệp giải quyết được các vướng mắc về thủ tục, chính sách, đẩy mạnh hiệu quả kinh doanh. Chúng tôi cũng kiến nghị Chính phủ tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ ngành du lịch trong giai đoạn hồi phục sau dịch ít nhất đến hết năm 2023. Theo đó, kéo dài thời gian, chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp, nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất – kinh doanh, tạo động lực phục hồi phát triển cho doanh nghiệp. Đối với những doanh nghiệp du lịch đang vay vốn, đề xuất được xem xét khoanh nợ, giãn nợ và giữ nguyên nhóm nợ”, ông Tài bày tỏ.

Trước những kiến nghị, đề xuất của doanh nghiệp, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM cho biết, cùng với vốn tín dụng, các kênh khác như vốn chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp cũng cần được khơi thông để hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế.

Ngành ngân hàng tại TP.HCM sẽ thực hiện tốt chính sách hỗ trợ lãi 2% đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân… Các tổ chức tín dụng được chỉ đạo thực hiện nhiệm vụ 22 nhóm của NHNN giao, trong đó có bảo đảm khai thác và sử dụng vốn hiệu quả; kiểm soát cơ cấu huy động vốn ngắn hạn, cho vay trung dài hạn; hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo định hướng.

Tuy vậy, ông Lệnh cho rằng, các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp đều phải tôn trọng kỷ luật, kỷ cương, trong đó gồm cả doanh nghiệp bất động sản thông qua việc triển khai những dự án hiệu quả; các dự án nhà ở xã hội, dự án xây dựng nhà ở cho thuê…

“Với những định hướng này và cùng với kinh nghiệm thực tiễn gói 30.000 tỷ đồng trong quá khứ thì chúng ta đều hy vọng sẽ có sự đột phá trong thị trường bất động sản trong thời gian tới”, ông Lệnh nói.

Cách nào gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản?

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:17:16 +0000

Từ quý IV năm 2022, những khó khăn của các DN BĐS càng trở nên chồng chất hơn trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm mạnh. Gỡ khó cho các DN đang trở thành vấn đề bức thiết để tránh những hệ lụy xấu đến nền kinh tế.

“Sức khỏe” của các doanh nghiệp đi xuống

Đến cuối năm 2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng khoảng 38,7% so cùng kỳ năm trước.

Mặt khác, theo tổng hợp báo cáo tài chính quý IV/2022 của loạt doanh nghiệp địa ốc mới công bố, hàng tồn kho đang tăng cao hơn so với thời điểm cuối năm 2021. Ở một vài doanh nghiệp con số tồn kho đã lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 – 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng do thanh khoản trên thị trường xuống dốc nghiêm trọng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải thay đổi phương án kinh doanh, dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO, thu hẹp quy mô sản xuất, thậm chí phải chuyển nhượng bớt dự án, cắt giảm nhân lực, giảm lương đến 50%.

“Các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với những khó khăn, thách thức rất lớn, thậm chí còn khốc liệt hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng trước đó vào những năm 2010”, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam khẳng định với báo chí.

Thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức chưa từng có, đẩy các doan nghiệp vào thế khó. Ảnh: Reatimes.

Khó khăn không chỉ đến từ vấn đề tín dụng

Thực tế phát triển nóng của thị trường bất động sản cuối năm 2021 và quý đầu năm 2022 với những cơn sốt đất rình rang ở khắp các địa phương trên cả nước, kể cả những địa bàn xa xôi, hẻo lánh… đã khiến Ngân hàng Nhà nước thắt chặt hơn trong việc điều hành chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; kiểm soát chặt chẽ hơn dòng tín dụng vào các hoạt động đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường.

Sau động thái “nắn chỉnh” của Ngân hàng Nhà nước, điều tích cực là, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt, cơn sốt ảo tại nhiều địa phương đã nguội dần. Chính sách đã giúp giảm dư nợ cho vay dưới chuẩn, giảm những hành vi đầu cơ, kinh doanh không lành mạnh theo hướng “làm liều”, đã và đang gây những rủi ro tiềm tàng cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, điều không mong muốn là tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường bất động sản. Doanh nghiệp lưỡng lự, rón rén hơn trong việc sử dụng vốn để triển khai dự án. Nhà đầu tư/cho vay qua trái phiếu bất động sản cũng ở trong trạng thái thận trọng cho vay, tìm hiểu sâu hơn các dự án và công ty phát triển bất động sản, hoặc chờ đợi, nghe ngóng không xuống tiền vì sợ tiền cho vay mất, thị trường thanh khoản kém, giá xuống dốc, hoặc mất thanh khoản. Người mua nhà lo ngại không vay được tiền, giá giảm, khó bán nên cũng không dám mua nhà và tiếp tục nghe ngóng. Nguồn cung khó cải thiện, giá nhà vẫn tiếp tục tăng, trong khi thanh khoản thị trường đang giảm mạnh tại một số phân khúc thị trường và địa phương. Theo TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, đó là những “tác dụng phụ” khó tránh và không ai mong muốn.

TS. Lê Xuân Sang. Ảnh: Hoàng Giang.

Mặt khác, dù Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần tái khẳng định là không siết hay chặn tín dụng vào bất động sản mà chỉ kiểm soát rủi ro. Đối với những dự án khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được các ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay. Song trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh, họ đang khó khăn trong tiếp cận vốn vay và người mua nhà cũng vậy.

“Nguyên nhân để giải thích cho điều này, một là do trước đây điều kiện cho vay nới lỏng, bây giờ chặt chẽ hơn, không phải doanh nghiệp nào, phân khúc bất động sản nào cũng được vay; hai là thời điểm cuối năm hạn mức cho vay của nhiều tổ chức tín dụng đã cạn, chính họ cũng đang phải rà soát lại các khoản vay để “cân đo đong đếm”, lựa chọn đối tượng phù hợp, chú trọng an toàn, hiệu quả trong kinh doanh”, TS. Lê Xuân Sang nhìn nhận.

Có thể thấy, động thái kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng với bất động sản đã tác động cả trực tiếp, lẫn gián tiếp đến thị trường và các doanh nghiệp bất động sản. Tuy vậy, thế khó của các doanh nghiệp hiện nay không chỉ đến từ room tín dụng.

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Như vậy, hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn.

Về room tín dụng năm 2023 Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết định hướng của NHNN là tăng khoảng 14 – 15%. Trong số này, không có room cho các lĩnh vực ngành kinh tế cụ thể và chỉ có room chung đặt ra để định hướng điều hành chính sách tiền tệ, phù hợp với thực trạng của thị trường, đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

“Đầu năm, không ngân hàng nào thiếu room, nên hiện tại nếu doanh nghiệp không vay được vốn không phải câu chuyện của room tín dụng”, ông Tú khẳng định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khó khăn liên quan đến pháp lý, thủ tục đầu tư đang chiếm tỷ lệ lên đến 70% trong các khó khăn chung mà doanh nghiệp và thị trường bất động sản đang phải đối mặt.

Số liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nguồn cung bất động sản năm 2022 đạt thấp nhất kể từ năm 2018. Năm 2022, cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép, bằng 52,7% so với năm 2021; có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 55,2% so với năm 2021. Doanh nghiệp không có nguồn hàng mở bán, thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư tăng, vòng quay vốn chậm, ảnh hưởng đến bài toán tài chính, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp. Mặt khác, đây cũng là lý do khiến dự án không đủ điều kiện để vay được nguồn vốn mới.

Ngoài thủ tục pháp lý, theo các chuyên gia, việc một lượng lớn trái phiếu bất động sản đang chuẩn bị đến hạn cũng chính là khó khăn lớn mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt. Giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành lên đến khoảng 445.000 nghìn tỷ đồng, chiếm 34% (1/3) tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ được phát hành.

Trong khi các nguồn vốn từ bán bất động sản, tín dụng, vốn trên thị trường chứng khoán đều đang ách tắc, áp lực trả nợ trái phiếu đang đặt gánh nặng rất lớn lên các doanh nghiệp bất động sản.

Chia sẻ tại tọa đàm “Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới” diễn ra ngày 7/2, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, nếu nhà phát hành không đủ khả năng trả nợ sẽ xảy ra hiện tượng vỡ nợ, thậm chí vỡ nợ hàng loạt nếu Chính phủ không có biện pháp mạnh hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, quy mô thị trường bất động sản hiện nay cũng lớn hơn rất nhiều giai đoạn trước đây. Kéo theo đó, bài toán kinh doanh, duy trì hoạt động và phát triển thị trường của các doanh nghiệp cũng đứng trước nhiều thách thức hơn so với giai đoạn trước đó.

Trước thực tế thị trường sụt giảm và sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản lao dốc, trong khi đây là lĩnh vực kinh tế quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng và tác động liên đới tới nhiều ngành nghề khác, Chính phủ đã ra quyết định Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp trong tháng 11/2022. Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ký Công điện số 1164/CĐ-TTg “về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở”. Và trong phiên họp thường kỳ tháng 1/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chỉ đạo tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tháng 2.

Bất động sản có tác động liên đới tới nhiều ngành nghề khác. Ảnh minh họa: Bùi Văn Doanh.

Để thoát cảnh khó chồng khó?

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia cho rằng, Chính phủ cần có những giải pháp khẩn trương, kịp thời để giải quyết 4 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, vốn, quan hệ cung cầu và quy hoạch.

Theo ông Lực, vấn đề quan trọng cần phải tháo gỡ được pháp lý cho các dự án để gia tăng nguồn cung trên thị trường. Ngoài ra, theo chuyên gia này, bản thân doanh nghiệp bất động sản cần có những giải pháp quyết liệt trong tái cơ cấu, có phương án thanh toán trái phiếu đến hạn, chủ động đàm phán với trái chủ để giãn nợ, trước mắt là để tự cứu mình.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, ngoài việc đề xuất những giải pháp khẩn trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, điều quan trọng là nội tại của mỗi doanh nghiệp. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tái cấu trúc, phải có sản phẩm hợp lý với thị trường thì mới phát triển được.

Tại hội nghị công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức sáng 8/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, rà soát lại các dự án bất động sản đảm bảo phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi. Tránh tình trạng nguồn lực chỉ có một nhưng thực hiện đến 5 – 7 dự án, vượt quá khả năng và dẫn đến tình trạng khó khăn. Ông Sinh đề nghị doanh nghiệp tiếp tục rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính nhằm thực hiện các dự án có hiệu quả hơn.

Cùng với đó, doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí cho vay, tức có tài sản đảm bảo, dự án đủ pháp lý. Có như vậy, ngân hàng mới yên tâm giải ngân cho vay. Bộ Xây dựng cho biết đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước tìm cách tháo gỡ theo hướng cơ cấu lại các khoản nợ xấu, giãn nợ để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản hoạt động.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng, để khơi thông thị trường bất động sản, không chỉ có dòng vốn của hệ thống ngân hàng, bởi không thể lấy vốn ngắn hạn dưới 12 tháng để cho vay các dự án dài hạn 5 – 7 năm. Theo đó, kênh huy động dài hạn là trái phiếu doanh nghiệp cũng cần được khơi thông để tạo thị trường vốn lành mạnh cho các doanh nghiệp bất động sản có thể chủ động nguồn vốn thông qua năng lực nội tại của mình.

“Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vào thời điểm này không chỉ bằng tiền và nếu bằng tiền cũng phải bằng nhiều nguồn khác nhau chứ không phải chỉ từ ngân hàng. Ngoài ra, phải có những biện pháp lâu dài, căn cơ chứ không thể chỉ một sớm một chiều.

Khi Luật Đất đai hoàn thiện, hành lang pháp lý rõ ràng hơn, tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn thì thị trường bất động sản ắt sẽ trở nên lành mạnh hơn. Song, ngay cả khi đó, cơ quan quản lý cũng cần công bố danh mục đầy đủ các dự án bất động sản có thể mở bán và huy động vốn dưới các hình thức, kể cả trái phiếu để người dân nắm đầy đủ thông tin”, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OCB chia sẻ với báo chí.

Còn theo TS. Lê Xuân Sang, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn chững lại nhưng không phải hoàn toàn tắc nghẽn ở tất cả các phân khúc. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực vẫn được khách hàng đón nhận, như phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và các sản phẩm đầu tư, nghỉ dưỡng dành cho giới nhà giàu trong và ngoài nước (tính đến văn hóa sinh hoạt, gu kiến trúc hay các xu thế mới). Các doanh nghiệp biết tìm cơ hội trong thách thức giai đoạn này sẽ có những rà soát, điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh, phân bổ nguồn vốn phù hợp, vượt qua khó khăn, bảo đảm hiệu quả, an toàn trong dài hạn.

TS. Lê Xuân Sang nhấn mạnh thêm, ước tính tới 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản. Do đó, nếu giá bất động sản sụt giảm, thị trường xuống dốc hay đổ vỡ, thì ngân hàng bị ảnh hưởng lớn nhất và lâu dài nhất, sau đó là lần lượt vươn ra toàn nền kinh tế. Có thể thấy tất cả các cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây đều bắt nguồn từ sự yếu kém của thị trường và thể chế liên quan bất động sản khi ngành này có tính chất liên đới tới rất nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế. Chính vì thế, ngân hàng phải thận trọng khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng giá ảo/bong bóng là lẽ thông thường.

“Mối quan hệ giữa bất động sản với ngân hàng rất chặt chẽ và có tính cộng sinh. Lịch sử tăng trưởng thị trường bất động sản luôn gắn liền với tăng trưởng của hệ thống ngân hàng, nhất là khi thị trường còn hạn chế về các kênh cho vay bất động sản khác (trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ). Có “triết lý” rằng: Nếu tôi vay ngân hàng 10 ngàn USD, đó là vấn đề của tôi. Nhưng nếu tôi vay ngân hàng 1 triệu USD, thì đó là vấn đề của ngân hàng phải lo. Ngân hàng còn lo hơn cả mình. Một khi đổ vỡ một ngân hàng có thể kéo theo sự đổ vỡ của cả hệ thống ngân hàng, thậm chí cả nền kinh tế và có thể kéo theo các hệ lụy chính trị, xã hội khác”, TS. Lê Xuân Sang khẳng định.

Theo đó, chuyên gia này khuyến nghị, các doanh nghiệp cần chủ động hơn, theo dõi và tìm hiểu sâu hơn, rõ hơn quá trình hoàn thiện pháp luật bất động sản, các yếu tố tác động tới sự phát triển thị trường bất động sản (tuy không dễ), đổi mới các phương thức đầu tư kinh doanh, đưa ra những phương án hiệu quả. Đối với tín dụng ngân hàng, nếu doanh nghiệp có dự án tốt, phương án đầu tư kinh doanh khả quan, an toàn, ngân hàng thương mại sẽ cho vay./.

Tại cuộc họp về tín dụng với các doanh nghiệp bất động sản ngày 8/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng mong muốn, doanh nghiệp trong mảng kinh doanh của mình dù lớn hay nhỏ, nhất là những doanh nghiệp phải vay nhiều, cần hết sức chú trọng việc quản trị dòng tiền. Bản thân các doanh nghiệp cần có các giải pháp đẩy mạnh, quản trị lại doanh nghiệp để có năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng. Đồng thời, doanh nghiệp phải nâng cao năng lực tài chính, đa dạng hoá nguồn huy động vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng.

Ngoài ra, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm đến nhà ở cho công nhân, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, mong rằng bản thân các doanh nghiệp tích cực tham gia phân khúc này. Bản thân Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ ưu tiên tín dụng cho phân khúc này.

Về định hướng điều hành năm 2023, để thực hiện các giải pháp tín dụng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản và tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước đã có một số yêu cầu chi tiết đối với các TCTD để tháo gỡ các khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trong đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD, cho vay chéo…, cân đối tỷ trọng dư nợ bất động sản một cách hợp lý bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng trả nợ.

Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.. Thực hiện các giải pháp phù hợp với quy định pháp luật để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản, và cá nhân, tổ chức mua, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản tiếp cận vốn khi đáp ứng đủ các điều kiện,…

Xem xét cấp tín dụng đối với cả chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả năng luân chuyển vốn và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Chủ động rà soát, phân loại, đánh giá các dự án bất động sản đang cấp tín dụng để có giải pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án; kịp thời có giải pháp tín dụng cho các doanh nghiệp hoạt động tốt.

Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các TCTD, kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng hoặc nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD… đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Đồng thời, nâng cao chất lượng thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng, nhất là đối với các doanh nghiệp có trái phiếu bất động sản phát hành đến hạn thanh toán, thực hiện đầu tư trái phiếu doanh nghiệp theo đúng quy định…