trái phiếu bất động sản – Trithucdoanhnhan.net

Tháng 8: Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản lên 17.500 tỷ đồng

Linh — Tue, 09 Sep 2025 19:53:45 +0000

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang đối mặt với áp lực đáo hạn lớn trong tháng 8/2025. Theo báo cáo mới nhất từ FiinGroup, tháng 8 tới đây dự báo sẽ là thời điểm áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất trong năm, với tổng dòng tiền cần thanh toán ước đạt 48.100 tỷ đồng. Con số này tăng mạnh 78,4% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản tiếp tục là tâm điểm khi chiếm tới 63,8% tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong tháng, tương đương khoảng 17.500 tỷ đồng. Đây là mức đáo hạn cao gấp 3,8 lần mức đáo hạn trung bình trong 7 tháng đầu năm. Điều này cho thấy áp lực lớn mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt trong việc thanh toán trái phiếu đáo hạn.

Trước những thách thức này, nỗ lực tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ đã mở ra cơ hội hồi sinh cho các dự án đóng băng. Điều này giúp doanh nghiệp có tài sản đảm bảo để vay vốn hoặc phát hành trái phiếu mới. Hơn nữa, với lãi suất đang ở mức thấp, chi phí huy động vốn cũng giảm xuống. Tuy vậy, để thị trường trái phiếu trở thành kênh huy động vốn bền vững, doanh nghiệp cần chủ động tái cấu trúc tài chính.

Một yếu tố quan trọng khác là doanh nghiệp cần minh bạch hóa báo cáo, kiểm soát dòng tiền và nâng cao khả năng trả nợ. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp tăng cường uy tín mà còn tạo niềm tin với nhà đầu tư. Một số doanh nghiệp có tiềm lực đã bắt đầu quay lại thị trường, tập trung phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo hoặc dòng tiền hình thành trong tương lai.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, việc duy trì sự minh bạch và cải thiện quản trị rủi ro là chìa khóa để các doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn từ thị trường trái phiếu một cách bền vững. Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn và ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh.

Nhìn chung, tháng 8/2025 sẽ là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, với những nỗ lực từ cả doanh nghiệp và Chính phủ, hy vọng rằng thị trường trái phiếu sẽ dần ổn định và trở thành kênh huy động vốn hiệu quả và bền vững cho các doanh nghiệp trong tương lai.

Thị trường trái phiếu là kênh huy động vốn hiệu quả trong nền kinh tế

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:37:59 +0000

Những năm gần đây, trái phiếu đang dần trở thành một kênh huy động vốn của các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Trong năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành tổng cộng 722.700 tỷ đồng, tăng 56% so với năm 2020. Tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành cuối năm 2021 đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng (tương đương tốc độ tăng trưởng bình quân 46%/năm trong giai đoạn từ 2017-2021). Theo đó, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tăng mạnh, từ 4,9% GDP năm 2017 lên tới 16,6% GDP vào năm 2021.

Trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản là nhóm phát hành nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng (tăng 66,3% so với năm 2020) và chiếm 44% tổng lượng phát hành năm 2021. Kế đến, các ngân hàng phát hành tổng cộng 226.400 tỷ đồng, chiếm 31,3% tổng lượng phát hành và tăng 73% so với năm 2020 (một phần do nhu cầu cần nguồn vốn để bù đắp lượng trái phiếu mua lại trước hạn lên tới 67.000 tỷ đồng).

Ngoài ra, các nhóm ngành năng lượng khoáng sản, định chế tài chính phi ngân hàng, phát triển hạ tầng phát hành từ 28.000 tỷ đồng đến 30.000 tỷ đồng, chiếm trên dưới 4% tổng lượng phát hành; trong đó lượng phát hành của các định chế tài chính phi ngân hàng (chủ yếu là các công ty chứng khoán) và nhóm phát triển hạ tầng tăng cao so với năm 2020 (lần lượt tăng 152% và 225%).

Tuy nhiên, có một thực tế đáng lo lắng, khi tăng trưởng mảng trái phiếu doanh nghiệp đóng góp nhiều vào mức tăng trưởng tín dụng năm 2021 ở nhiều ngân hàng như TCB, VPB, MBB, TPB. Việc một số ngân hàng ồ ạt mua trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua có thể có cả mục đích đảo nợ, cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp. Nói cách khác, đây là một cách ngân hàng và doanh nghiệp bắt tay nhau dùng trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ.

Đặc biệt, trong thời gian qua, các loại trái phiếu doanh nghiệp được phát hành tại Việt Nam hầu hết đều chưa được xếp hạng tín nhiệm, nhiều loại trái phiếu không có tài sản đảm bảo; một số doanh nghiệp công bố huy động vốn trái phiếu với lãi suất cao, nhưng không có phương án kinh doanh khả thi rõ ràng, do vậy rất khó có khả năng đảm bảo trả được nợ gốc và lãi sau này.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang tiềm ẩn rủi ro đối với một số doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao. Khi doanh nghiệp bất động sản gặp trục trặc thì ngân hàng và cả nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ nắm giữ các trái phiếu doanh nghiệp đều có thể bị vạ lây, thậm chí phá sản. Tất nhiên, trong ngắn hạn, rủi ro vỡ nợ đến từ các doanh nghiệp này là chưa nhiều khi thời điểm đáo hạn của các trái phiếu doanh nghiệp hầu hết vào năm 2024 – 2025.

Trước sự phát triển mạnh mẽ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã xuất hiện những rủi ro tiềm ẩn. Chính vì vậy trong thời gian gần đây, Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã liên tiếp phát đi thông điệp cảnh báo; đồng thời triển khai những hành động quyết liệt để thị trường tiềm năng này phát triển ổn định, an toàn, hiệu quả.

Ngay từ khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp manh nha những rủi ro, cuối năm 2019, Bộ Tài chính đã kịp thời phát đi những cảnh báo đầu tiên. Tiếp đó, trong bối cảnh thị trường này tăng mạnh, trong năm 2020 và năm 2021, Bộ Tài chính đã liên tiếp gia tăng tần suất và cường độ cảnh báo rủi ro. Trong hai năm trở lại đây, với nhiều hình thức khác nhau, các thông tin cảnh báo về rủi ro trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã được nhiều cơ quan thông tấn, báo chí đăng tải rộng khắp, truyền thông điệp của các cơ quan quản lý, cũng như các chuyên gia uy tín.

Bộ Tài chính đã yêu cầu Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Vụ Tài chính ngân hàng, Thanh tra Bộ Tài chính, Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam,… đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đảm bảo thị trường này trở thành một kênh huy động vốn quan trọng, hiệu quả và hạn chế tối đa rủi ro cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, tính chủ động và sự kiên quyết, việc kiểm tra sâu sát và chế tài xử lý với các chủ thể phát hành của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở giao dịch chứng khoán và Trung tâm lưu ký chưa thực sự nghiêm khắc.

Khung pháp lý quản lý trái phiếu doanh nghiệp liên tục được hoàn thiện. Theo quy định tại Luật Chứng khoán năm 2019 và Luật Doanh nghiệp năm 2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 về chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế và Nghị định số 155/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Chứng khoán quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng.

Để quản lý tốt trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 57/2021/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 20/7/2021 quy định lộ trình sắp xếp lại thị trường các loại chứng khoán, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp sẽ hoạt động trên Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) trong năm 2022. Theo đó, chậm nhất đến hết ngày 31/12/2022, HNX thống nhất tổ chức thị trường giao dịch trái phiếu theo quy định tại Luật Chứng khoán và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bộ Tài chính đã tiến hành kiểm tra một số doanh nghiệp có khối lượng phát hành trái phiếu lớn, phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo và tình hình tài chính yếu kém.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính đề nghị Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Công an thực hiện kiểm tra, thanh tra, giám sát việc tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ phát hành trái phiếu và phối hợp chia sẻ thông tin kết quả kiểm tra, giám sát.

Đáng lưu ý, trước thực tế, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu với khối lượng lớn nhưng không phục vụ cho sản xuất kinh doanh, trên cơ sở công tác quản lý giám sát và kết quả kiểm tra về tình hình phát hành, cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính đã đánh giá để đề xuất sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP theo hướng hạn chế hiện tượng tiêu cực, tăng cường công khai minh bạch trong huy động vốn trái phiếu.

Ngày 16/9/2022 Chính phủ đã ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung nhiều điều, khoản so với Nghị định 153. Như quy định về điều kiện phát hành trái phiếu tuân thủ quy định tại Luật Chứng khoán và Luật Doanh nghiệp, Nghị định 65 chỉ điều chỉnh một số quy định về hồ sơ, để đảm bảo tăng tính minh bạch của việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tăng tính tiếp cận thông tin của chủ thể phát hành và của nhà đầu tư. Đồng thời, nâng cao trách nhiệm về công bố thông tin của nhà phát hành cho nhà đầu tư và trách nhiệm trong việc sử dụng vốn và các quy định khác.

Nguồn cung thị trường bất động sản đang phụ thuộc vào nguồn vốn cho các doanh nghiệp, trong đó, vốn trái phiếu rất quan trọng. (Ảnh minh họa: Reatimes)

Nghị định 65/2022/NĐ-CP bổ sung quy định về hồ sơ chào bán trái phiếu gồm: Kết quả xếp hạng tín nhiệm trong một số trường hợp cụ thể theo quy định của Luật Chứng khoán và lộ trình thực hiện như quy định đối với chào bán trái phiếu ra công chúng (từ 01/01/2023); hợp đồng ký kết với đại diện người sở hữu trái phiếu trong trường hợp chào bán cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân và xác nhận của ngân hàng thương mại về việc mở tài khoản nhận tiền mua trái phiếu.

Như vậy, nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định bổ sung yêu cầu phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp trong hồ sơ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo từng trường hợp và lộ trình như đối với trường hợp phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng theo các quy định hiện hành. Đồng thời, nghị định cũng quy định doanh nghiệp được phát hành trái phiếu riêng lẻ để cơ cấu lại nợ doanh nghiệp.

Nghị định bổ sung quy định doanh nghiệp phải mua lại trước hạn bắt buộc khi vi phạm phương án phát hành (trong đó có phương án sử dụng vốn) hoặc vi phạm pháp luật để nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành; trước và sau khi phát hành phải có công bố thông tin về khả năng đảm bảo thanh toán, báo cáo kiểm toán tình hình tài chính và kiểm toán tình hình sử dụng vốn theo mục đích phát hành đã được công bố. Với quy định này, quyền lợi của nhà đầu tư trái phiếu được đảm bảo ở mức độ cao hơn.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP cũng bổ sung quy định tài sản bảo đảm của trái phiếu phải được định giá và đăng ký biện pháp bảo đảm. Đồng thời quy định: Nội dung Chuyên trang thông tin về trái phiếu doanh nghiệp tại Sở Giao dịch chứng khoán sẽ bổ sung công bố một số chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp phát hành, thông tin về các doanh nghiệp không thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu, sử dụng vốn trái phiếu không đúng mục đích để nhà đầu tư và thị trường biết được thông tin của doanh nghiệp phát hành.

Nghị định bổ sung các quy định để tăng tính chuyên nghiệp của nhà đầu tư cá nhân khi mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, hạn chế tối đa nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ gian lận để mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Trong đó, việc xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp bằng danh mục chứng khoán phải đảm bảo danh mục nắm giữ có giá trị trung bình từ 2 tỷ đồng tối thiểu trong vòng 180 ngày bằng tài sản của nhà đầu tư, không bao gồm tiền vay. Thời hạn có hiệu lực của giấy chứng nhận nhà đầu tư chuyên nghiệp chỉ là 3 tháng thay vì 1 năm như trước đây.

Khi mua trái phiếu, nhà đầu tư phải đọc, hiểu và ký văn bản xác nhận đã tiếp cận đầy đủ các tài liệu về trái phiếu dự kiến mua và hiểu biết pháp luật, chấp nhận rủi ro về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ (cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp); tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức xác nhận tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp cùng ký xác nhận lên văn bản này về việc đã cung cấp đầy đủ thông tin và hồ sơ cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư không được phép bán hoặc cùng góp vốn đầu tư trái phiếu với nhà đầu tư không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Nghị định bổ sung quy định nhằm tăng cường tính minh bạch và tuân thủ pháp luật của các tổ chức cung cấp dịch vụ, như: Đại lý phát hành là công ty chứng khoán được Ủy ban Chứng khoán nhà nước cấp phép hoặc ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cấp phép. Tổ chức đấu thầu, bảo lãnh, đại lý phát hành phải xác nhận về việc doanh nghiệp phát hành đã nhận đủ tiền thu từ phát hành trái phiếu. Tổ chức cung cấp dịch vụ không được là người có liên quan của doanh nghiệp phát hành.

Trách nhiệm của các tổ chức cung cấp dịch vụ đã được bổ sung cụ thể, đặc biệt là trách nhiệm của tổ chức phân phối trái phiếu nếu hỗ trợ doanh nghiệp phát hành khống hoặc cung cấp thông tin sai sự thật, chào mời nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu. Trường hợp các tổ chức này vi phạm quy định của pháp luật thì tùy theo tính chất và mức độ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán hoặc bị xử lý hình sự theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng bổ sung quy định để thiết lập thị trường giao dịch có tổ chức. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phải lưu ký tập trung tại Tổng công ty Lưu ký và bù trừ chứng khoán, sau đó đăng ký giao dịch tại Sở Giao dịch chứng khoán.

Tại phương án phát hành trái phiếu phải nêu cụ thể đối tượng nhà đầu tư mua trái phiếu, sau khi phát hành trái phiếu chỉ được giao dịch giữa các đối tượng nhà đầu tư đã công bố tại phương án phát hành.

Để hoàn thiện quy định về cơ chế quản lý, giám sát, Nghị định còn bổ sung trách nhiệm giám sát của Sở Giao dịch chứng khoán, Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam và trách nhiệm của Ủy ban Chứng khoán nhà nước trong việc quản lý, giám sát và thanh, kiểm tra, xử lý vi phạm.

Bộ Tài chính có trách nhiệm đánh giá việc thực hiện cơ chế chính sách; quản lý, giám sát tổ chức kiểm toán, doanh nghiệp thẩm định giá khi cung cấp dịch vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp; Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm giám sát các tổ chức tín dụng khi cấp phép cho các tổ chức này cung cấp dịch vụ đấu thầu, đại lý phát hành trái phiếu.

Đồng thời, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung pháp lý tại cấp luật và các văn bản hướng dẫn tập trung vào việc đánh giá điều kiện phát hành và điều kiện nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để kiến nghị cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung phù hợp.

Theo thống kê, hiện lượng trái phiếu riêng lẻ chiếm áp đảo 95% (khoảng 1,425 triệu tỷ đồng) trong tổng khối lượng trái phiếu phát hành tính đến cuối năm 2021 (1,5 triệu tỷ đồng).

Cuối tháng 7/2022, Bộ Tài chính cho biết, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn khoảng 144.500 tỷ đồng. Con số này của năm 2023 ở mức 271.400 tỷ đồng và năm 2024 sẽ là 329.500 tỷ đồng. Theo đó, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trả nợ trong vòng 3 năm tiếp theo lên tới 745.400 tỷ đồng. Quý IV/2022, bất động sản là ngành có lượng trái phiếu đáo hạn lớn nhất với tổng giá trị đạt hơn 20 nghìn tỷ đồng. Phần lớn trái phiếu được công ty bất động sản phát hành với kỳ hạn ngắn hơn chu kỳ phát triển của dự án bất động sản, nhằm giúp lãi suất phát hành thấp hơn và việc phát hành, hấp thụ trái phiếu trở nên dễ dàng hơn. Điều này dẫn đến nhu cầu vòng quay trái phiếu khi đáo hạn là rất cao. Tuy nhiên, áp lực trái phiếu đáo hạn đã được giảm thấp với trào lưu mua lại trước hạn trái phiếu của các doanh nghiệp.
Với các quy định mới của cơ quan quản lý và sau các sự kiện chưa có tiền lệ về việc hủy các lô trái phiếu đã phát hành của một số doanh nghiệp, thị trường chứng kiến làn sóng mua lại trái phiếu trước hạn mạnh mẽ của các doanh nghiệp phát hành. Theo đó, tính đến 30/9/2022, số dư TPDN giảm xuống 1,3 triệu tỷ đồng. Hiện nay giá trị trái phiếu do ngân hàng phát hành là hơn 400 nghìn tỷ, TPDN phi ngân hàng là hơn 920 nghìn tỷ đồng. Chiếm gần 50% trong số này là dư nợ trái phiếu bất động sản (455 nghìn tỷ đồng).

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC), trong tháng 9/2022, tổng giá trị trái phiếu được các doanh nghiệp mua lại trước hạn là 28.833 tỷ đồng, tăng 199% so với cùng kỳ năm trước. Tính luỹ kế trong 9 tháng năm 2022, tổng giá trị trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại là 142.209 tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ năm 2021. Rõ ràng, với giá trị mua lại trong 9 tháng đầu năm 2022 rất cao, áp lực thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn đã giảm đi đáng kể.

Tuy nhiên, giá trị phát hành trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 9/2022 vẫn ở mức thấp, không có nhiều bứt phá. Cụ thể, trong tháng có tổng cộng 25 đợt phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp trong nước với tổng giá trị phát hành là 15.363 tỷ đồng. Ngân hàng vẫn là nhóm dẫn đầu với tổng giá trị phát hành 9.623 tỷ đồng. Nhóm bất động sản đứng thứ hai phát hành 2.300 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 5 năm. Nhóm hàng tiêu dùng đứng thứ ba phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 5 năm và 7 năm.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng là 10.499 tỷ đồng, giảm 9,37% so với cùng kỳ năm ngoái (chiếm khoảng 4,3% tổng giá trị phát hành). Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ là 233.692 tỷ đồng, giảm 40% (chiếm khoảng 95,7% tổng giá trị phát hành).

Để có nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản cần xem xét kỹ và thực hiện các điều kiện để có thể tiếp tục phát hành trái phiếu ra công chúng và phát hành trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP để vừa đảm bảo nguồn vốn đầu tư vào các dự án bất động sản, vừa đảm bảo sự phát triển an toàn, bền vững của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán.

Với việc ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP và sự vào cuộc quyết liệt của Bộ Tài chính, Ủy ban chứng khoán nhà nước, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan chức năng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ ngày càng phát triển bền vững, an toàn, lành mạnh, ổn định và trở thành kênh huy động vốn hiệu quả của các doanh nghiệp trong nền kinh tế.

Bộ Tài chính cho biết đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp phải đảm bảo danh mục nắm giữ có giá trị trung bình 2 tỷ đồng tối thiểu trong 180 ngày, không bao gồm tiền đi vay.

Trong dự thảo nghị định sửa đổi, Bộ Tài chính báo cáo thị trường đang gặp khó khăn về thanh khoản. Việc giãn thời gian thực hiện quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong vòng 1 năm sẽ giúp thị trường có thêm thời gian điều chỉnh và có thể duy trì cầu đầu tư trái phiếu của nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân.

Đồng thời, Bộ Tài chính cũng đề xuất giãn thời gian thực hiện 1 năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP yêu cầu từ 1/1/2023, hồ sơ chào bán trái phiếu của doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm, được áp dụng với những doanh nghiệp có tổng giá trị trái phiếu huy động trong 12 tháng lớn hơn 500 tỷ đồng và lớn hơn 50% vốn chủ sở hữu hoặc tổng dư nợ trái phiếu lớn hơn 100% vốn chủ sở hữu.

Bộ Tài chính lý giải trong bối cảnh huy động vốn khó khăn, trường hợp doanh nghiệp phải thực hiện xếp hạng tín nhiệm sẽ mất một thời gian đáng kể và tăng thêm chi phí phát hành.

Do đó, Bộ Tài chính đề xuất hoãn thực hiện quy định về yêu cầu bắt buộc xếp hạng tín nhiệm trong vòng 1 năm, từ ngày 1/1/2024 sẽ thực hiện thay vì từ 1/1/2023 như quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Đối với trái phiếu chào bán ra công chúng, doanh nghiệp phát hành vẫn phải xếp hạng tín nhiệm từ đầu năm sau.

Tác giả: PGS.TS Đinh Trọng Thịnh

Thiết kế: Lê Quyên

Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giảm dần?

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:37:58 +0000

Trước áp lực đáo hạn hơn 230 nghìn tỷ đồng vào năm 2023, doanh nghiệp đã triển khai nhiều giải pháp đề nghị giãn nợ hoặc hoán đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản.

Những tín hiệu mừng

Theo thống kê của FiinRatings, tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (hơn 896.000 tỷ đồng).

Nhóm phân tích cho rằng, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhưng điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của đơn vị này cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng chiếm đa số bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành. Tới năm 2023, áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản duy trì ở mức 119.000 tỷ đồng và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng.

Thị trường cũng chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành. Một số phương án phổ biến như gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới, chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.

FiinRatings cho rằng, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Mặc dù hoạt động phát hành trái phiếu hiện cũng hoàn toàn vắng bóng 2 nhóm phát hành chủ lực là bất động sản và tổ chức tín dụng. Báo cáo của FiinRatings lý giải cả hai ngành này đang gặp các yếu tố bất lợi như môi trường lãi suất tăng cao, những yêu cầu mới của Nghị định 65.

Đáng chú ý, trong bối cảnh phát hành trái phiếu mới gần như đóng băng, nhiều doanh nghiệp gần đây công bố các khoản huy động vốn vay quốc tế. Trong đó, 10 giao dịch được công bố gần đây có tổng giá trị 1.915 tỷ USD.

Các khoản vay trên trăm triệu USD có thể kể đến như của Masan (600 triệu USD), VPBank (500 triệu USD), SeABank (200 triệu USD), Chứng khoán Bản Việt (105 triệu USD), Lộc Trời (100 triệu USD) và Be Group (100 triệu USD).

Điều này cũng cho thấy niềm tin của các tổ chức tài chính nước ngoài vào sự tăng trưởng dài hạn của các doanh nghiệp lớn ở Việt Nam nếu như thông tin và hồ sơ tín dụng rõ ràng. Hoạt động huy động vốn vẫn có thể diễn ra và mức độ rủi ro được phản ánh vào lãi suất. Các khoản vay ngoại tệ cũng đã góp phần giải quyết vấn đề áp lực đáo hạn nợ và nhu cầu tái cơ cấu nợ của một số doanh nghiệp.

Phân kỳ giá trị đáo hạn của trái phiếu bởi các doanh nghiệp bất động sản.

Chia sẻ về thị trường trái phiếu với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phân tích: Trong 10 tháng vừa qua, lượng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký mới trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 3,9 tỷ USD, chiếm khoản 17% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Nhờ hoạt động thương thảo với nhà đầu từ và mua lại trước thời hạn nên áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã giảm hơn 9%.

Cho nên, các nhà đầu tư không nên quá hoảng sợ vì thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam sẽ không rơi vào trường hợp vỡ nợ như Evergrande của Trung Quốc. Hơn nữa, khi tham gia phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp đều phải đảm bảo được yêu cầu tối thiểu của thị trường và cơ quan quản lý.

Riêng về các doanh nghiệp phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, thực hư rủi ro ra sao thì cần kết quả kiểm tra chính xác, các nhà đầu tư không nên quá lo sợ. Đây cũng là cơ hội để các cơ quan quản lý xây dựng kế hoạch, chiến lược phát triển thị trường trái phiếu Việt Nam bài bản, công khai, minh bạch và lành mạnh hơn.

“Tôi cho rằng, để giảm áp lực đảo nợ trái phiếu cuối năm cho các doanh nghiệp bất động sản, Chính phủ và các cơ quan bộ ngành phải sớm giải quyết các vụ việc vi phạm, tiếp tục khơi thông kênh tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu. Đồng thời, các doanh nghiệp phải xem xét, cơ cấu lại danh mục tài sản, cố gắng hết sức để có dòng tiền trả nợ đúng hạn. Nếu quá khó khăn, doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ gia hạn, hoặc có thể chấp nhận bán đi một phần tài sản nào đó để thực hiện đúng cam kết, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Thêm tin vui cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu là Bộ Tài chính cho biết đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất giãn thời gian thực hiện trong vòng 1 năm, tức là từ ngày 1/1/2024 sẽ tiếp tục thực hiện quy định về xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP (quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp phải đảm bảo danh mục nắm giữ có giá trị trung bình 2 tỷ đồng tối thiểu trong 180 ngày, không bao gồm tiền đi vay).

Bộ Tài chính cũng đề xuất giãn thời gian thực hiện 1 năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở, trong đó giao trách nhiệm cho các bộ, ngành và các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các doanh nghiệp, người dân khẩn trương triển khai các giải pháp, chung sức, đồng lòng tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển hiệu quả, an toàn, lành mạnh, bền vững.

Giải pháp giảm áp lực đáo hạn trái phiếu

Theo chia sẻ của giới chuyên gia, hiện nhiều doanh nghiệp đang đưa ra các giải pháp để xử lý: Một là mua lại trái phiếu trước hạn. Tuy nhiên, giải pháp này có thể khiến doanh nghiệp gánh thêm khó khăn, không còn vốn để phát triển dự án.

Giải pháp thứ hai là doanh nghiệp đàm phán với các trái chủ xin gia hạn thời hạn thanh toán trái phiếu. Doanh nghiệp có thể phải trả mức lãi suất cao hơn khi đề xuất kéo dài thời gian thanh toán, mặc dù vậy phía nhà đầu tư cũng có thể gặp rủi ro, nhất là đối với các dự án chưa hoàn thành pháp lý hoặc doanh nghiệp có năng lực tài chính thấp, không tìm được dòng vốn luân chuyển.

Giải pháp thứ ba là hoán đổi trái phiếu sang các sản phẩm bất động sản, doanh nghiệp phải chấp nhận hạ giá các sản phẩm để trái chủ đồng ý với phương án này. Tuy nhiên, thực tế thì giải pháp này cũng không dễ thực hiện vì phụ thuộc vào nhu cầu của từng trái chủ.

Bàn về giải pháp để giải tỏa áp lực trái phiếu đáo hạn, trong khi nguồn lực tài chính còn hạn chế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, điều đầu tiên các nhà phát hành nên làm là ngồi lại với các trái chủ và thông báo tình trạng thực tế của doanh nghiệp. Kế đến là phải thương lượng về kế hoạch tái cơ cấu doanh nghiệp, kế hoạch trả nợ và tăng quyền lợi cho các trái chủ. Tiếp đó, doanh nghiệp nên thương lượng để nhờ ngân hàng bảo lãnh, dù cửa này rất hẹp.

TS. Nguyễn Trí Hiếu nói: “Đối với những doanh nghiệp có thể trả một phần nợ trái phiếu trước hạn hoặc có tài sản đảm bảo là cổ phiếu thì nên để các trái chủ chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, các nhà phát hành có thể bán lại tài sản cho các trái chủ với mức chiết khấu sâu (Thanh toán bằng hiện vật – Payment in Kind).

Về lâu dài, nếu các giải pháp trên vẫn không xử lý được, Chính phủ có thể thực hiện chương trình hoãn nợ (Credit Moratorium) trong 1 năm cho tất cả các nhà phát hành đúng luật. Doanh nghiệp nào phát hành sai luật sẽ không được áp dụng. Trong chương trình “Credit Moratorium”, các trái chủ không được yêu cầu trả nợ hoặc kiện nhà phát hành. Trong thời gian đó, Ngân hàng Nhà nước cần có chương trình cho vay đặc biệt để các nhà phát hành phục hồi kinh doanh, có nguồn lực trả nợ cho các trái chủ”.

Đồng thời, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng đồng tình với việc phải xử lý dứt điểm các sai phạm trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp bởi điều này giúp thị trường tài chính hoạt động minh bạch, bền vững và nâng tầm, thu hút thêm được nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Theo tìm hiểu của phóng viên, một số doanh nghiệp cũng đang tính toán lại các phương án xử lý khi đến hạn nhằm đối phó khó khăn trước mắt, nhất là nhanh chóng đưa ra giải pháp theo khuyến nghị của Bộ Tài chính.

Có doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tại TP.HCM đề xuất các hướng xử lý trái phiếu đến hạn nhằm đảm bảo quyền lợi cho trái chủ như hợp tác kinh doanh, gia hạn thanh toán hay chuyển đổi sang bất động sản với nhiều ưu đãi tốt hơn trước. Trái chủ có thể chuyển đổi giá trị trái phiếu để đặt mua các bất động sản và được chuyển nhượng tài sản hoặc được cam kết mua lại 120% giá chuyển nhượng sau 24 tháng.

Một phương án khác là gia hạn lô trái phiếu thêm sau 24 tháng với mức lãi suất cộng thêm +1,5% trên lãi suất hợp đồng trước đó. Hoặc có thể tham gia hợp tác đầu tư với mức lãi suất 12%/năm, được hưởng các chính sách ưu đãi khi muốn chuyển đổi sang các sản phẩm bất động sản.

Một số doanh nghiệp tại thị trường phía Bắc cũng đề xuất phương án gia hạn thêm 12 tháng với lãi suất cộng thêm 2%, hoặc có thể chuyển đổi sang mua ngay bất động sản với giá chiết khấu 20 – 50% và cam kết mua lại đến 115% tài sản.

Chính sách chuyển đổi sang bất động sản có chiết khấu cao cũng đang được nhiều môi giới kinh doanh giới thiệu đến trái chủ, đây là một trong những cách xử lý “chịu đau” mà nhiều doanh nghiệp buộc thực hiện trong bối cảnh khó khăn.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn gần như đóng băng, các doanh nghiệp không có doanh thu đứng trước nguy cơ khủng hoảng do thiếu vốn. Có thể nói, thị trường bất động sản khó có thể hết cảnh trầm lắng khi chưa giải được bài toán dòng vốn.

Linh — Sat, 11 Feb 2023 12:37:56 +0000

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn gần như đóng băng, các doanh nghiệp không có doanh thu đứng trước nguy cơ khủng hoảng do thiếu vốn. Có thể nói, thị trường bất động sản khó có thể hết cảnh trầm lắng khi chưa giải được bài toán dòng vốn.

*****

Tình hình chung về thị trường bất động sản trong năm 2022 có thể nhận thấy như sau: Cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại bộ phận dân chúng, hàng hoá tồn kho trên thị trường chủ yếu là bất động sản cao cấp, đắt tiền. Giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cũng như nhu cầu của người dân. Áp lực tăng giá đầu vào của phát triển bất động sản rất mạnh, từ vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc nhân công, chi phí vốn. Mặt khác, nguồn vốn được coi là mạch máu, là nguồn oxy của thị trường đang có dấu hiệu hạn chế, khoá van.

Cụ thể, tính trong quý III/2022, nguồn cung bất động sản thiếu và yếu về chất, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Tổng cung 9 tháng đầu năm đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018.

Lực cầu trong quý cũng mạnh nhưng lượng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%, giảm mạnh so với quý I và quý II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, lực cầu chủ yếu là cầu thực, cầu đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá.

Trong quý III, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại mặc dù xuất hiện nhiều hình thức khuyến mại, tặng quà, chiết khấu… đến từ các đơn vị phát hành dự án.

Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Ngoài ra, các vùng bất động sản sôi động nhất cả nước trong năm 2022: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định, Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Ninh… đều đang rơi vào trạng thái trầm lắng, ế ẩm, giao dịch thấp.

Bước sang đầu quý IV/2022, thống kê sơ bộ cho thấy tỷ lệ hấp thụ ước đạt nhỏ hơn 10%, mức thấp kỷ lục trong năm 2022 và khá giống với tình hình năm 2010 – 2011.

Bên cạnh đó thị trường ghi nhận nhiều dự án lùi lịch mở bán, chờ đợi tín hiệu mới. Mặc dù các chủ đầu tư đã vận dụng hết cỡ chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ khách hàng nhưng tình trạng bán hàng vẫn không được cải thiện nhiều.

Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng, kéo theo đó là sự ảm đạm của nhiều ngành nghề khác như trên.

Thứ nhất, ngân hàng được điều chỉnh tăng trần lãi suất làm giảm nhu cầu vay vốn của nhà đầu tư và người mua nhà.

Thứ hai, các chính sách điều chỉnh của ngân hàng tạo điểm nghẽn dòng tiền vào thị trường bất động sản. Doanh nghiệp bất động sản kể cả đối tượng vay mua nhà cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng.

Thứ ba, các dự án bất động sản bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội đều khó tiếp cận dòng vốn tín dụng.

Thứ tư, phát hành trái phiếu gặp nhiều khó khăn do niềm tin của nhà đầu tư đã sụt giảm, trong 3 tuần đầu tháng 10/2022, không có đợt phát hành TPDN nào được ghi nhận.

Thứ năm, không có nhiều kênh để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận và huy động vốn.

Tháng cuối năm 2022, mặc dù thị trường bất động sản vào mùa vụ được trông đợi nhất trong năm nhưng khả năng khó được trở lại ổn định như những năm trước. Thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều dần việc chào bán dự án bất động sản dang dở. Sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đuối sức, hụt hơi. Mặt khác, cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng giảm sâu giá trị.

Dự báo năm 2023, nếu không có những điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô thì với các vấn đề đang tồn tại và “sức khoẻ” như hiện nay, chắc chắn các doanh nghiệp bất động sản và thị trường vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với các khó khăn và hệ lụy. Nhất là khi thị trường bất động sản có sự ảnh hưởng liên thông lan toả tới rất nhiều ngành nghề. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự tính có khoảng từ 35 – 37 ngành nghề khác liên quan và có sự lan toả đến thị trường bất động sản. Trong đó có cả thị trường vốn, thị trường bảo hiểm, thị trường cổ phiếu, trái phiếu và nhiều thị trường khác có sự ảnh hưởng đi theo.

Như vậy, thị trường bất động sản năm 2023 khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.

Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh. Do đó, việc kiểm soát dòng vốn quá chặt có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để thị trường hồi phục. Nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.

Thực tế, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 – 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.

Để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách ổn định, lành mạnh và vượt qua được những vấn đề khó khăn trong năm 2023, sẽ cần những giải pháp như sau:

Cần lưu ý tới các nhóm giải pháp, đó là nhóm giải pháp cần thực hiện ngay, nhóm giải pháp trung hạn và nhóm giải pháp dài hạn. Cụ thể, lưu ý tới việc hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính, các giải pháp về tín dụng, thuế, bảo hiểm xã hội, tiền ký quỹ dự án đầu tư; chú trọng tới nhóm giải pháp về thể chế, chính sách bao gồm các vấn đề xây dựng, hoàn thiện thể chế và khung pháp lý cho thị trường bất động sản theo hướng nâng cao năng lực tổ chức, quản lý, hoàn thiện khung pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế.

Đi vào từng nhóm giải pháp cụ thể, chú ý tới quản lý và quy hoạch, trong đó xây dựng chiến lược quản lý và phát triển thị trường bất động sản đồng bộ và toàn diện; tăng cường giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản theo hướng pháp lý, công khai, minh bạch, hạn chế lạm quyền và ngăn chặn lợi ích nhóm; phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động thị trường bất động sản tập trung vào các nội dung bảo đảm tính công khai, minh bạch. Song song là phát triển cơ sở hạ tầng nhằm hỗ trợ, thúc đẩy bất động sản phát triển cần tập trung hai vấn đề: Định hướng chính sách và thu hút vốn đầu tư.

Đặc biệt lưu ý về nguồn vốn tín dụng; nguồn vốn FDI; nguồn vốn thị trường chứng khoán; nguồn vốn ngân sách cũng như các chính sách tài chính (thuế, phí) bất động sản với cách thức hoàn thiện các giải pháp theo hướng gia tăng vai trò thuế, phí bất động sản trở thành công cụ điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, giảm thiểu can thiệp hành chính, tăng nguồn thu ngân sách quốc gia. Xem xét việc xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội. Cân nhắc điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; đồng bộ hóa chính sách thuế, phí bất động sản gắn với thuế, phí đất đai và thường xuyên cập nhật.

Cụ thể: Thứ nhất, việc sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở… đang được thực hiện, cần được đẩy nhanh hơn, sửa luật phải có tính khả thi cao, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Đồng thời, thường xuyên công khai, công bố để xã hội nắm bắt, tạo sự quan tâm, tin tưởng cho thị trường, nhà đầu tư.

Thứ hai, Cơ quan quản lý Nhà nước cần khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, thị trường nhà ở như các quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động.

Thứ ba, chính sách thúc đẩy dòng vốn có kiểm soát vào dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp với nhu cầu của xã hội, thị trường, người lao động nhằm tăng cung, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực để giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Thứ tư, tạo điều kiện, hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Thứ năm, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có phương án để phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Tác giả:

TS. Nguyễn Văn Đính

Thiết kế: Thế Công

Bài viết cùng tác giả TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam »