Tín dụng bất động sản tăng trưởng cao

Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú cho biết, thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng có tác động lẫn nhau. Nguồn vốn tín dụng cũng là một trong những nguồn vốn quan trọng, tài trợ cho cả bên cung và bên cầu của thị trường.

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua.

Trong đó, tín dụng vào bất động sản chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng với tỷ trọng 68,7% tổng dư nợ, tăng 31,1% năm qua; tín dụng vào kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 31,3%, tăng 11,5%.

Nếu chia theo phân khúc, dư nợ tín dụng cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,2%, quyền sử dụng đất chiếm 20,7%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,7%, nhà ở xã hội 0,7% và các lĩnh vực khác là 13,7%.

Chia sẻ về vấn đề room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết room tín dụng vẫn là một công cụ quản lý cần thiết của NHNN. Công cụ này vẫn đang phát huy hiệu quả trong điều kiện quản lý của ngành ngân hàng với mục tiêu cao nhất là kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Năm 2022, chỉ số room tín dụng đến cuối năm cho thấy nhu cầu vốn của nền kinh tế đã gần đáp ứng phù hợp với mục tiêu kiểm soát lạm phát, cũng như nhu cầu vốn kỳ vọng cho tất cả lĩnh vực chứ không riêng lĩnh vực bất động.

Ở thời điểm nhiều doanh nghiệp đề nghị nới room tín dụng thì thực tế các ngân hàng vẫn chưa hết room. Đến cuối năm 2022, khi gần hết room, NHNN đã quyết định nới thêm 1,5-2% hạn mức tăng trưởng, nhưng thực tế hệ thống cũng không dùng hết mức tăng thêm này.

“Điều này cho thấy nhu cầu tín dụng thực tế của nền kinh tế so với dự báo NHNN đưa ra đầu năm cũng không có nhiều sai số và nhu cầu vốn của nền kinh tế vẫn được đáp ứng đủ”, ông Tú nói.

Về room tín dụng năm 2023 Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết định hướng của NHNN là tăng khoảng 14-15%. Trong số này, không có room cho các lĩnh vực ngành kinh tế cụ thể và chỉ có room chung đặt ra để định hướng điều hành chính sách tiền tệ, phù hợp với thực trạng của thị trường, đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

“Đầu năm không ngân hàng nào thiếu room, nên hiện tại nếu doanh nghiệp không vay được vốn không phải câu chuyện của room tín dụng”, ông Tú cho biết.

Chia sẻ về hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản chiếm trên 20% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng, số này bao gồm cả tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và khách hàng cá nhân vay mua nhà, đất. So với năm 2021, tín dụng bất động sản của Vietcombank tăng 17%.

Tổng giám đốc Vietcombank cho biết trong mọi thời điểm của năm 2022, ngân hàng không thiếu room cho doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi theo quy định của ngân hàng, cũng như nhu cầu của người dân với mục đích mua bất động sản để sử dụng.

Hiện Vietcombank cũng chia dư nợ tín dụng bất động sản theo đối tượng với dư nợ cho vay người dân mua nhà, đất chiếm 90%, còn lại 10% là dư nợ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Ông Tùng cho biết, năm 2023, Vietcombank vẫn có định hướng tiếp tục tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó ngân hàng sẽ tập trung cho vay vào một số phân khúc như bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất; khu du lịch, nghỉ dưỡng; văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại… đây là các ngành nghề đang ghi nhận tăng trưởng cao và phục hồi tích cực sau dịch Covid-19.

“Trong phân khúc nhà ở, các chủ đầu tư bất động sản lớn, có uy tín, có chất lượng tài sản tốt vẫn được ngân hàng áp dụng các ưu đãi về chính sách cho vay, lãi suất. Với cá nhân mua nhà, ngân hàng cũng hướng dòng vốn tín dụng vào việc mua để tự sử dụng và thắt chặt phân khúc nhà ở cao cấp”, ông Tùng nói.

Tìm giải pháp cho doanh nghiệp, cá nhân tiếp cận nguồn vốn

Chia sẻ về khó khăn trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong vấn đề thay đổi thủ tục pháp lý và các chính sách, quy định liên quan lĩnh vực bất động sản các thời kỳ.

Có trường hợp ngân hàng cấp tín dụng xong thì chủ đầu tư bị thay đổi về hồ sơ pháp lý, giấy phép dự án. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản mà tác động tới cả ngân hàng cấp tín dụng. Do đó, khi thẩm định dự án, ngân hàng cũng phải đưa ra các quy định chặt chẽ hơn.

Với cá nhân vay mua nhà, do mặt bằng giá nhà so với thu nhập của cá nhân vẫn ở mức cao, nên khi ngân hàng cho vay phải thận trọng trong việc xác minh nguồn trả nợ của khách hàng.

Ông Nguyễn Thanh Tùng cho biết thêm, thời gian qua các doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc huy động vốn trái phiếu, nên áp lực nguồn vốn lại dồn vào kênh tín dụng ngân hàng. Trong khi nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu mang tính dài hạn, vốn tín dụng của các ngân hàng lại mang tính chất ngắn hạn và phải đáp ứng tỷ lệ an toàn theo quy định. Do đó, ông Tùng kiến nghị các cơ quan quản lý cần hỗ trợ, tìm giải pháp tháo gỡ cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh để hỗ trợ dòng vốn tín dụng từ ngân hàng.

Trong vấn đề lãi suất, lãnh đạo Vietcombank cho biết, năm 2023 ngân hàng sẽ tiếp tục chủ trương tiết giảm chi phí, giảm lãi suất cho vay với người dân, doanh nghiệp.

“Trước cuộc họp này, ban lãnh đạo Vietcombank cũng đã họp bàn để tìm giải pháp tiếp tục giảm lãi suất huy động, từ đó có dư địa giảm lãi suất cho vay thời gian tới, trong đó có lĩnh vực bất động sản”, ông Tùng nói thêm.

Thông tin tại hội nghị, bà Hà Thu Giang – Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế NHNN cho biết, trong thời gian tới, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, NHNN sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác. Từ đó, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững.

Cơ quan quản lý tiền tệ cũng sẽ hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời, tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

“Có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Trong đó, các dự án, phương án vay vốn khả thi vẫn được tổ chức tín dụng cho vay theo đúng quy định”, bà Giang cho biết.

Hàng loạt doanh nghiệp kiến nghị giảm lãi suất

Hàng loạt các doanh nghiệp đều kiến nghị việc điều chỉnh lãi suất. Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho rằng, lãi suất vay vốn cần được điều chỉnh lại, song song với việc duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường đối với các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý.

“Đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư”, ông Hoa nói.

Đồng thời, ông Phạm Thiếu Hoa cũng đề nghị NHNN cho phép các ngân hàng tài trợ cho hoạt động mua bán, đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A.

Còn đối với Novaland, bà Đỗ Thị Phương Nam – Giám đốc phụ trách tái cấu trúc của tập đoàn cho hay khi làm việc với chủ nợ là các tập đoàn quốc tế, tất cả đều thống nhất những khó khăn hiện nay là rủi ro hệ thống, rủi ro của toàn thị trường.

Do đó, các bên chấp thuận phương án cơ cấu lại các khoản nợ cho phù hợp hơn với tình hình đang diễn ra ở Việt Nam, hỗ trợ doanh nghiệp không rơi vào tình trạng vỡ nợ hay vi phạm chéo các khoản vay.

Tuy nhiên, khi tạm thời thỏa thuận xong với các chủ nợ quốc tế, doanh nghiệp lại gặp khó khăn khi làm việc với các chủ nợ trong nước.

“Chúng tôi hi vọng NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24-36 tháng”, bà Nam nêu ý kiến.

Cùng chung đề nghị này, ông Lê Trọng Khương – Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cũng đề xuất việc cơ cấu lại nhóm khi gia hạn nợ để tránh trường hợp nhảy nhóm nợ.  

“Điều này cũng là hỗ trợ cho việc giải ngân tiếp theo trong sản xuất kinh doanh. Bởi vì hiện nay, Tập đoàn Hưng Thịnh chưa nhảy nhóm nợ chứ không phải không nhảy và nếu không có chính sách quyết liệt hỗ trợ thì đến một thời điểm nào đó, câu chuyện nhảy nhóm nợ cũng có thể xảy ra”, ông Khương nhấn mạnh.

Cũng theo ông Khương, việc nới room tín dụng cũng là điều cần thiết để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh, đồng thời qua đó gia tăng niềm tin ở các trái chủ để họ tiếp tục đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Ông cho rằng việc phát hành trái phiếu ở một số quốc gia khác là nguồn huy động lớn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên ở Việt Nam, niềm tin của thị trường đang lung lay bởi trái chủ lo ngại doanh nghiệp không thể tiếp tục tồn tại, phát triển, sản phẩm không thể đến tay người tiêu dùng.

Mặc khác, hiện nay lãi suất đang rất cao ảnh hưởng đến giá thành khi chủ đầu tư đưa ra. Năm 2022, Tập đoàn cũng có kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội, nhưng để làm được điều này thì cần phải có nguồn vốn huy động. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay, Tập đoàn cũng đang bị bế tắc trong câu chuyện xây dựng nhà ở xã hội để phát triển thêm hoặc xây dựng nhà ở phù hợp vừa túi tiền của đại đa số người dân, công nhân.

“Chúng tôi đề xuất NHNN và một số bộ ngành xem xét phương án hỗ trợ trái chủ, làm sao để họ cảm thấy an tâm rằng doanh nghiệp có thể tồn tại và phát triển tốt mới an tâm đầu tư. Trong đó, đề nghị NHNN nới room tín dụng”, ông Khương nói.

Tháo gỡ pháp lý để khơi thông dòng vốn trong bất động sản

Theo các lãnh đạo các doanh nghiệp, cần phải tháo gỡ pháp lý để phát triển các dự án bất động sản, giải quyết tình trạng mất cân đối nguồn cung trên thị trường và khơi thông dòng vốn trong bất động sản.

Về vấn đề này, ông Lê Trọng Khương cho rằng, ách tắc pháp lý đang xảy ra tại rất nhiều dự án, đặc biệt ở phía nam, khiến chính các ngân hàng thương mại quan ngại và đặt ra nhiều biện pháp phòng ngừa. Do đó, nếu giải được bài toán pháp lý, không những giá thành bất động sản được điều chỉnh mà nguồn vốn cho doanh nghiệp cũng được khơi thông.

“Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang gặp khó khăn trong phát triển condotel do vướng mắc về tín dụng đối với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Chúng tôi đề nghị NHNN nghiên cứu xem xét có phương án cho vay với condotel và các loại hình nhà ở thương mại nói chung”, ông Khương nói thêm.

Riêng với Novaland, do đặc thù tập trung phát triển các đô thị vệ tinh, cần nhiều nguồn vốn để đầu tư hạ tầng với thời gian thu hồi vốn dài hơi, bà Nam kiến nghị các cơ quan quản lý có chính sách tín dụng riêng kèm hướng dẫn chi tiết, thay vì đánh đồng với các dự án bất động sản riêng lẻ tại các thành phố lớn.

Đại diện Tập đoàn Sungroup cũng mong muốn có cơ chế riêng cho bất động sản du lịch: “Cần coi đây là một ngành sản xuất kinh doanh nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải hạn chế, kiểm soát chặt chẽ. Điều này sẽ tháo gỡ tất cả vấn đề về vốn vay, lãi suất. Hiện lãi suất người mua đang ở mức 14-17%/năm, chủ đầu tư cũng lên đến 14%/năm, chi phí tài chính cao dẫn đến hiệu quả đầu tư không có”.

Đặc biệt, đại diện Sungroup cho biết đang có hơn 100 luật, nghị định, thông tư khác nhau liên quan đến kinh doanh bất động sản với nhiều chồng chéo, mâu thuẫn. Dù các bộ, ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn không theo kịp thực tế.

Đơn cử với loại hình condotel như tập đoàn đang đẩy mạnh, hiện chưa có cơ chế nào để huy động nguồn lực, chưa kể sự chồng chéo trong các văn bản pháp lý dẫn đến vướng mắc trong thực thi của cơ quan quản lý địa phương.

“Chúng tôi đề nghị có hành lang pháp lý thông thoáng, loại bỏ hết các chồng chéo để doanh nghiệp và khách hàng có kênh đầu tư, kinh doanh hiệu quả, tạo nguồn lực cho xã hội”, đại diện Sungroup nêu ý kiến.

Ở góc độ nhà đầu tư nước ngoài, đại diện Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW cho biết quy định của Thông tư 22 và dự thảo Thông tư 39 hiện nay đều hạn chế cho vay để góp vốn cổ phần và chuyển nhượng phần vốn góp tại các công ty. Do đó các ngân hàng cũng rất thận trọng vấn đề tài trợ cho các hoạt động M&A.

Ông cho rằng NHNN không nên hạn chế việc chuyển nhượng cổ phần hay vốn góp mà nên tập trung vào quản lý bản chất giao dịch.

“Bên cạnh đó, kiến nghị NHNN làm rõ hướng dẫn quy định về mục đích được phép vay nước ngoài bởi doanh nghiệp FDI trong giai đoạn tiền đầu tư trước khi có giấy phép thường sử dụng những khoản vay ngắn hạn từ nước ngoài. Nhưng hiện nay, theo dự thảo về Thông tư cho vay trả nợ nước ngoài đang hạn chế cho vay ngắn hạn đối với hoạt động đầu tư bất động sản”, đại diện BW nói thêm.

Đồng thời, vị này đề nghị NHNN xem xét cho phép công ty con được vay các khoản vay nước ngoài để tiến hành hoạt động kinh doanh, tức sẽ đồng ý cho công ty mẹ trực tiếp vay các khoản vay nước ngoài để tiến hành để đầu tư vào các công ty con.

Riêng với các thủ tục hành chính, doanh nghiệp này lấy ví dụ một kho bãi có vốn đầu tư từ 800 tỷ đồng trở lên và dự án nhà xưởng có vốn đầu tư từ 1.000 tỷ đồng trở lên thì doanh nghiệp phải gửi hồ sơ xem xét phê duyệt lên các bộ, ngành mất 9-12 tháng hoàn thành, trong khi thời gian xây dựng cũng mất khoảng thời gian như trên.

“Việc xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công trình trên đất cũng là một thách thức lớn của doanh nghiệp. BW có một dự án mua gần 2,5 năm đã sang tên nhưng đến nay vẫn chưa có giấy quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất do cơ quan thuế chưa xác định được nghĩa vụ thuế”, đại diện BW chia sẻ.